第九章 投资性房地产

第九章 投资性房地产第一节 第三节 第三节 第四节 投资性房地产的范围 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置

第一节 投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 (一)已出租的土地使用权

是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的 土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不 属于此类。 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家 有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土 地使用权。

(三)已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自 行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确 认已出租的建筑物时,应当把握以下要点: 1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经 营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定 以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁 期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常 情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或 类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意 图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为 投资性房地产。 3.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服 务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

下列各项不属于投资性房地产：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而 持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经 营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不 确认为投资性房地产。 (2)作为存货的房地产 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产 商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚

取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认 为投资性房地产。

第二节

投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量 将某个项目确认为投

资性房地产，首先应当符合 投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地 产的两个确认条件： (1)与该资产相关的经济利益很可能流入企业； (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取 得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税 费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产,部 分用于出租(或资本增值)、部分自用, 用于出租(或资本增值)

的部分应当予以单独确认的, 应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。

【例题3】20x7年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对 外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约 定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。 4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。 假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产-写字楼 12 000 000 贷：银行存款 12 000 000

(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建

造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其 他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失

直接计入当期损益, 不计入建造成本。

【例4】20×7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使

用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年10月,甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同， 将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房

于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×7年11月1日,三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用 权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为l 000万元，能 够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。

甲企业的账务处理如下：

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×(1 000÷3 000)]=200(万元) 借：投资性房地产-厂房 10 000 000

贷：在建工程贷：无形资产-土地使用权

10 000 0002 000 000 2 000 000

借：投资性房地产-已出租土地使用权

二、与投资性房地产有关的后续支出(一)资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确 认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行

改扩建等再开发且将来仍 作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资 性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

【例题5】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将

到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签 订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日

,与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企 业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。

甲企业的账务处理如下： (1)20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房(在建) 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产——厂房 (2)20×8年3月15日~l2月10日： 14 000 000 6 000 000 20 000 000

借：投资性房地产——厂房(在建)贷：银行存款等

1 500 0001 500 000

(3)20×8年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产-厂房

l5 500 000

贷：投资性房地产——厂房(在建) l5 500 000

【例题6】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租 赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租 赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同 ，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙 企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日， 厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合 同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中 成本1000万元，累积公允价值变动200万元。假设甲企业采用 公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下： (1)20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房(在建) 12 000 00 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 (2)20×8年3月15日~11月10日： 借：投资性房地产——厂房(在建) 贷：银行存款 (3)20×8年11月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产——厂房(在建) 13 500 000 l3 500 000 1 500 000 1 500 000 10 000 000 2 000 000

(二)费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地 产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 【例题7】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修 ，发生维修指出1.5万元。 甲企业的账务处理如下：

借：其他业务成本贷：银行存款

15 00015 000

第三

节 投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进 行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房 地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种 模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时 采用两种计量模式。

一、采用成本模式进行后续计量科目设置：投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定

,对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成

本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。

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