16年自考复习资料 房地产开发与经营

房地产开发与经营 一、单选

1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A.下降 ）。

2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D.相互影响性）。

3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D.30年 ）。

4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A.转让）” 5. 房地产开发项目成本管理的重点是（ C.设计阶段投资控制 ）。

6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（D.要约与承诺 ）。

7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（ A.平等关系 ）。 8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A．安全程度）。 9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（ D. 排列图法）。

10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B. 对立与统一的关系 ）。

11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B.佣金 )。

12. 房地产直接融资的特征有（C.分散性 ）。

13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B．进度控制的方法）。

14. 当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当

i2=12%,FNPV2=-274.25万元，FIRR=( A.11.31% )。 15. 房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（ B.生产阶段） 16. 下列属于房地产市场调研数据的定性分析方法的有（D.德尔非法 ）。

17. 对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查，称为（C.全面调查 ）。

18. 房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（A．投资机会选择与决策分析）。 19. 关于划拨土地使用权的基本特征不正确的是（D.划拨土地具有期限性）。

20. 房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为称为（D. 房地产综合开发）。

21. 在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( A.仍然有效 )。

22. 房地产企业基本不作重大变革，保持既有的产品结构和服务，保持市场份额，维持企业的投资回报，反映房地产企业采用（C.稳定战略 ）。 23. 判断项目可以接受的条件是（B. FNPV≥0 ）。 24. 市场营销活动的出发点，了解市场、认识市场的一种有效方法和手段是（A市场调查）。

25. 进行房地产开发的最主要目的是获取项目的（B. 最大收益 ）。

26. 房地产开发分为外延式开发和内延式开发,它是根据开发的（B. 内容不同划分的）。

27房地产经营管理的主体是指（D．房地产企业）。 28. 我国土地公有制采取的两种形式是(A.集体所有制和全民所有制)。

29. 经济适用房是一种( A.社会保障性质的微利商品房)。

30. 房地产业属于( C.第三产业)。

31. 在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（A.收益性物业 ）。 32. 当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（A.开发商）。

33. 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的（D.人居环境的一种活动）。 34. 房地产是一种特殊的商品，它与其他劳动力、资本以及其他类型商品最大的区别是（D.不可移动性）。

35. 下列有关项目合同的特点表述错误的有（C. 合同执行周期短）。

36. 房地产企业主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定对应关系，在市场树立企业和品牌的竞争优势的销售方式，称为（A关系营销）。 37. 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D．项目基准收益率）。

38. 承包商向开发商移交工程，也是工程建设的最后一个程序为（B.竣工验收）。 39. 在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( B.使用权 )。

40. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（D. 对立与统一的系）。 41债券、股票是房地产融资的（B．金融工具）。

42. 在房地产建设工程项目的招标方式中，最有利于投标企业之间展开竞争的方式是（ A.公开招标 ）。

43. 房地产直接融资的特征有（C.部分不可逆性）。

44. 当i1=10%,FNPV1=518.65万元;当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=( B. 11.31% )。 45. 在投资估算中房屋开发费不包括( D.职工福利费)。 46. 下列属于房地产市场调研数据的定性分析方法的有（D.层次分析法 ）。

47. 在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查，称为（B.重点调查）。

48. 开发建设项目投资决策的基础，在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤是（ C．可行性研究）。

49. 别墅出让用地的最高出让年限为（D. 70年）。

50. 下列哪些地适宜划拨土地使用权（C.经济适用住房用地）。

51. 明确开发或经营项目属于（B. 生产策略）。

52. 房地产开发项目分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等是按照（A. 开发物业类型的不同划分）。

53. 土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权的方式，称为( C.有偿取得方式 ) 。 A.无偿取得方式 B.部分有偿取得方式 C.有偿取得方式 D.划拨方式

54. 房地产组织机构模式取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之的是跨层级的工作团队，企业结构扁平化称为（D.无边界组织 ）。

55. 中国城市土地价格实际上是( B.城市土地使用权的价格)。

56. 主要解决何时购买、何处购买、有谁购买、及如何购买等问题属于（A.消费者购买行为分析）。

57房地产开发分为初次开发和再次开发，它是根据开发的（A.时间不同划分的 ）。 58. 房地产业在国民经济中占有重要的地位和作用，是国民经济的（B.支柱产业 ）

59. 房地产在理论价格的构成上可以分为两个部分，即土地价格和（D.房屋价格）。 60. 房地产投资收益与风险的关系是( B.高收益高风险)。 71. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A．安全程度）。

72. 某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ B．8%）。

73. 房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（A．投资机会选择与决策分析）。 74. ．房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（ D．周围各种影响因素的总和 ）。

75. 通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程，称为（B. 市场细分）。 76. 房地产企业通过激发产品的文化属性，构筑亲和力，把企业营销缔造成为文化沟通，通过与消费者及社会文化的价值共振，将各种利益关系群体紧密维系在一起的企业行销活动，称为（C.文化营销 ）。

77. 动态投资回收期是指项目以（ B. 净收益抵偿全部投资所需的时间）。

78. 房地产赠与和继承，都是房地产权利（C.无偿转让的行为）。

79. 某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ B. 21400件）。

80. 按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场，三级市场指（ C. 存量房地产交易市场）。 81采用行政划拨方式取得的房地产，要在( B.补足土地出让金后才可以转让、出租、抵押 )。

82. 用于零售业的房屋和建筑物属于（C.商业用房）。 83. 了解质量问题特征分布规律，清楚地观察到质量问题出现的地方和出现的频率的有效工具为（A.直方图法）。 84. 房地产直接融资的特征有（C.信誉上的差异性）。 85. 利用发行股票方式筹集房地产资金与其它筹资方式相比，其优点是（C.不受市场利率影响）。

86. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（ A对立与统一的关系）。

87. 当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=( C. 11.31% )。 88. 在不超出所使用的土地使用权年限的条件下，房屋租赁的期限一般由（D.租赁双方确定 ）。

89. 下列属于房地产市场调研数据的定量分析方法的有（B.判别和聚类分析 ）。 90. 土地使用权转让后，原土地使用权的受让人与国家所确定的权利义务关系应（A.全部转让给新的受让人）。 91. 从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法，称为（D.抽样调查）。

92. 工业出让用地的最高出让年限为（B.50年）。

93. 建筑物的外观对房地产价格的影响属于（B环境因素）。

94. 下列地适宜划拨土地的有（C.工商管理局办公楼）。 95. 具有社会保障性质的商品住宅为（D经济适用住房）。 96. 下列组织结构设计属于分权制的组织结构为（A. 事业部制）。

97．在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为(B.出售价格和租赁价格 )。

98. 房地产开发分为单项开发和综合开发是根据开发的（C. 规模不同划分的）。 99. 作为国民经济的一个产业部门，房地产业属于（C．第三产业）。

100. 中国土地市场实质是（C.土地使用权市场）。

101. 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( A.能够保值和增值 )。 102. 对商业繁华程度的依赖性最大的是(D.商场)。 103. 某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( C.2.4 )。

104. 房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商(C.减少风险 )。

105. 房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（C.生产阶段 ）。

106. 按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场，一级市场指（B.土地出让市场）。

107. 通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程，称为（B市场细分）。 108. 房地产营销的实施起始于项目可行性研究阶段，贯穿于项目的设计、建造、销售以及物业管理整个过程，称为（B. 全程营销）。

109. 房地产中介服务属于(A.第三产业)。

110. 通过确定一个或多个不确定因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的影响程度来制定对策的方法是（D.敏感性分析）。

111房地产开发项目成本管理的重点是（B. 设计阶段投资控制）。

112. 土地出让金是( A.土地使用权价格 ) 。

113. 一种典型的动态分析质量问题的方法为（D. SPC图法）。

114. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（C.对立与统一的关系 ）。

115. 房地产股份制企业的股本金，一旦认购，投入房地产企业，便成为房地产企业的( C.自有资金) 。

116. 房地产间接融资的特征有（B.集中性）。

117. 理论和实践证明，商品住房消费，必须( C.借助金融的支持 )。 118. 当

i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=( A. 11.31% )。

119. 下列属于房地产市场调研数据的定量分析方法的有（ C.线性回归分析）。

120. 当存在着许多不完全清楚或存在着不可控制因素条件下，可能出现几种不同结果时而进行的决策是( B.风险型与不确定型决策 )。

121. 对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查，称为（C.全面调查）。

122. 科技、文化、卫生出让用地的最高出让年限为（B.50年）。

123. 房地产市场调研的重要环节主要在两个方面：信息收集和（ D. 调研分析）。

124. 下列哪些地适宜划拨土地（C.城市基础设施用地）。 125. 政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住宅为（C.廉租住房）。

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126. 下列组织设计属于集权制的组织结构为（ B.直线职能制）。

127．房地产市场的运行环境中，投资者最敏感的问题是（ B政治环境）。

128. 房地产经营分为地产经营和房产经营是根据开发的（ D. 经营对象的相对差异划分的）。

129. 土地所有权在经济上实现的形式是（C.地租）。 130. 项目可行性研究是为投资决策提供依据的重要环节，发生在（A.投资前期）。 131. 房地产最重要的一个特性是( A.位置的固定性或不可移动性 )。

132. 某宗地总面积为1000平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为400平方米，容积率为( C.2.4 )。

133. 建设工程管理队伍中的核心人物是( D.项目经理 )。 134. 按房地产的类型，可以把房地产市场分类(A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 )。

135. 通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程，称为（ B. 市场细分）。 136. 按照房地产商品流通的环节，通常将房地产市场分为三级市场，二级市场指（ A.房地产开发经营市场 ）。 137. 房地产企业在整个营销过程中充分体现环保意识和社会意识，向消费者提供科学的、无污染的生产和销售方式，称为（D. 绿色营销 ）。 138. 了解质量问题特征分布规律，清楚地观察到质量问题出现的地方和出现的频率的有效工具为（B. 直方图法）。 139. 土地价格具有不断上涨的趋势是由( C.土地的有限性决定的 )。

140. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（C.对立与统一的关系 ）。

141．房地产开发企业发行企业债券主要是为了筹集（ A.短期资金 ）。

142. 房地产直接融资的特征有（ B.信誉度偏好性）。 143. 各级领导直接行使全部管理职能，这种组织机构形式是( A.直线制 )。 144. 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（B.盈亏平衡分析）。

145. 只有一种自然状态，或者可以准确地预测未来的状态时，这就是( D.确定型决策 )。 146.当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，则FIRR=( B.11.31% )。 147. 在房屋买卖中，房屋所有权转移的标志是（ B.领取房屋所有权证书）。

148. 下列属于房地产市场调研数据的定量分析方法的有（A.因子分析）。

149. 比较各种筹资方案，其中

利率最优惠的筹资方案是(D.财政筹资 )。

150. 在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查，称为（B.重点调查）。

151. 房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列(B.权利关系变化 )。 152. 居住出让用地的最高出让年限为（D. 70年）。

153. 下列哪些地适宜划拨土地（C. 社会福利项目用地）。 154. 农村集体所有的土地如能进行开发建设，就必须先(C.转变为国有土地)。

155. 政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房为（B. 限价商品房）。

156. 政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动，称为（A.行业管理）。

157．以招标方式出让土地使用权,获得土地使用权的是(B.由综合指标来决定谁可以)。 158. 解决房地产开发中，使开发项目保本或不至于亏损的规模的确定问题是（D.损益临界分析）。

159. 房地产经营分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营是根据开发的（C.经营规模和经营方式）。

160. 我国城市土地进入市场交易的是（C.土地使用权 ）。 二、多项选择题

1. 相对于一般物业管理的内容，写字楼物业管理还有以下内容（B.前台服务 C.营销推广 D.安全保卫）。

2. 房地产交易的形式有（ A.转让C.租赁 D.抵押）。 3. 房地产营销的4P理论即四个基本要素的有效组合是指（A.产品 B.价格 C.销售渠道 E.促销）。

4. 房地产开发项目在施工阶段进行质量控制的途径有（B.审核有关技术文件C.审核有关报告或报表 D.现场质量监督E.现场质量检验）。 5. 房地产开发按时间不同，分为（A.初次开发 E.再次开发）。

6. 物业管理招标的方式有（A.公开招标 B.邀请招标 D.协商招标）。

7. 房地产的特性决定了交易中必须遵守的原则（ A.及时登记原则B.房地联动原则C.交易价格遵循国家政策的原则 D.交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则）。

8. 整合营销理论又称4C理论，强调（ A.消费者的愿望和需求 B.消费者购买的便利性

D.顾客可接受的价格E.企业与顾客的有效沟通）。 9. 房地产开发项目工程质量控制常用方法（ B.排列图法 C.因果分析法 D.直方图法 E.SPC法 ）。

10. 房产经营的主要形式有（ A.出售 B.出租 C.抵押 ）。

11. 物业的自然属性包括（ B.固定性 C.耐久性 D.多样性）。

12. 房地产买卖价格的特殊性体现在（B.位置对价格起着决定作用C.房地产价格的垄断性

D.不能完全依成本定价E.房地产价格的趋升性）。

13. 房地产市场营销的4R理论具体指（A.市场反应 B.顾客关联C.关系营销 D.利益回报）。

14. 房地产开发项目成本管理的原则有（ A.设置科学的成本管理目标C.设计阶段投资控制是重点D.变被动控制为主动控制E.经济与技术结合是成本管理的高效手段）。 15. 房地产经营按经营规模和经营方式划分（A.专项经营 B.综合经营C.集团经营E.跨国经营）。

16. 前期物业管理的特殊性体现在（C.过渡性 D.多重性 E.较长性 ）。

17. 房地产租金评估的方法有（A.积算法C.租赁实例比较法D.收益分析法 ）。

18. 房地产市场营销的4V组合理论指（ A. 差异化C. 功能化 D. 附加价值 ）。 19. 房地产开发项目成本管理按阶段分为（B. 策划阶段成本管理C. 设计阶段成本管理D. 发包、施工阶段成本管理E. 项目销售阶段的成本管理）。

20. 房地产开发经营按活动发生的不同过程分为（ A. 房地产开发经营 B. 房地产流通经营 C. 房地产消费及使用经营 ）。

21. 按索赔的依据，索赔分为（A.合同内索赔 B.合同外索赔E.道义索赔）

22. 施工合同履行过程中，发生下列哪些情况时，应给承包人顺延合同工期（A.发生设计变更 B.发包人延误移交施工现场D.基础开挖时遇到图纸未标明的地下通讯管线）。 23. 不可抗力是指合同当事人不能（ A.预见 B.避免 C.克服）。

24. 中华人民共和国招标投标法规定招标的方式有（A.公开招标 B.邀请招标 ）

25. 建设工程合同属于（B.双务合同 C.要式合同E.有偿合同 ）。

三、名词解释

1.房地产项目定位：旨在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。

2．内部收益率：使净现值等于零的贴现率，即在项目的寿命终结时，使收支相抵的收益率。

3．房产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并意识、有

计划加以实现的经济活动过程。

4．土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

5．房地产开发项目成本：项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。

6．财务净现值：将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折线率逐期折现的现值的代数和

7．房地产综合开发指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让开发项目或者销售、出租商品房的行为。

8．国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 9. 拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为

10. 投资收益率：项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率。

11. 土地的储备和一级开发：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

12. 房地产市场调研：市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地 收集、整理与企业市场营销的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析判断，为企业经营决策提供依据的信息管理活动。

13. 房地产预售：房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得预收资金建设该房地产。 14. 投资回收期：项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。

15. 房地产可行性研究：在投资决策前，对于项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面地分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

16. 挂牌出让土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 17. 房地产市场营销：通过通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。 18. 房地产抵押贷款：是指房地产企业以自身拥有的正在建设的房屋及土地使用权作为贷款的抵押品向贷款人申请的贷款。贷款人有权处置抵押物，并依据受偿的顺序从处置价款中受偿。

19. 房地产交易：指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。 20. 招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

四、简答

1. 房地产企业的特征有哪些？

房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。

土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

2. 什么是土地的储备和一级开发？

政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

3. 房地产市场调研的重要性体现在？

房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。

4．房地产可行性研究的作用有哪些？

是项目投资决策的依据 ；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据 ；是开发商与有关各部门签订合同的依据。 5．房地产开发与经营的程序包括哪些？

房地产开发与经营的程序分为：

投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。

6．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？

设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。

7. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？

第一步，确定企业当前的使命、目标和战略； 第2—5步，SWOT战略分析； (1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析

第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。 8. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？

现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：

（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；

（2）通过国家出让方式取；

2

（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；

（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。

9. 房地产市场调研的内容包括哪些？

市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。 10．房地产项目市场分析的方法有哪些？

房地产项目市场分析的方法有盈亏平衡分析、项目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。 11．房地产融资的主要方式有哪些？

房地产企业融资的方式有：银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资等。 12．工程项目质量管理的特点有哪些?

工程项目质量管理的特点有:影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大。

13. 房地产开发与经营决策内容包括哪些？

房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。 14. 房地产开发项目定位的原则有哪些?

房地产开发项目定位的原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略性一致的原则。 15. 划拨土地使用权的有哪些基本特征？

划拨土地使用权的基本特征：划拨土地使用权具有行政性；划拨土地使用权具有无偿性；划拨土地使用权具有无期限性。 16．我国房地产融资中的主要风险有哪些?

我国房地产融资中的主要风险有：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险。 17．房地产开发项目进度管理的措施有哪些?

房地产开发项目进度管理的措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。 18．房地产市场开发策略主要趋势表现在哪些方面？

开发由本地化向跨区域发展；开发从品质向品牌跨越；纯住宅开发向商用物业拓展；诚信开发地产争雄楼市；开发健康住宅风生水起。

19. 简述直线职能制组织结构及其优缺点。

直线职能制组织结构的优点是：统一指挥与专业分工相结合。

直线职能制组织结构的缺点有：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本

20. 协议出让国有土地使用权范围?

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等

各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

21. 简述房地产市场调研的操作流程。

一准备阶段 ：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表和调查问卷

二调查阶段：试调查；调研实施

三分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证；调研数据的统计与分析；撰写调研报告；修订并提交调研成果 四整理归档阶段 22．房地产开发与经营的特点有哪些?

房地产开发与经营的特点有：房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营的风险较大； 房地产开发与经营政策性强；专业性强。 23．房地产开发项目管理单位有哪些?

业主方的项目管理；工程总承包方的项目管理；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理。 24．国民经济评价与财务评价的主要区别有什么？

经济目标不同；价值尺度不同；折线率不同；汇率不同 25. 房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容有哪些？

房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容： 行业专业管理； 行业内部运行规则； 研究行业发展规划；

为会员服务提高行业竞争力。 26. 房地产开发项目定位包含哪些内容?

房地产开发项目定位包含 项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。

27. 房地产市场调研报告撰写的原则有哪些？

以调研目的为核心的原则；前后逻辑合理的原则；层次鲜明的原则、图文并茂的的原则。 28．简述房地产开发项目可行性研究的步骤。

组织准备；资料收集及市场调查；开发方案的设计和评价、选择；详细研究；

编制可行性研究报告。

29．房地产开发项目的特点有哪些?

房地产开发项目的特点有知识的密集性、组织的层次性、系统性、投资额巨大、建设周期长、整体性强。 30． 房地产开发建设投资主要包括哪些费用?

土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用等。

五、论述

1．论述房地产企业的一般性资金来源及房地产企业区别于一般企业的资金来源。 房地产企业的一般性资金来源有：企业自有资金；政府财政资金；银行贷款；股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式，如发行股票、发行债券、合资联营、租赁筹资、预售定金、商业信用；其他资金来源如利用外资、非银行金融机构筹资、短期融资权。房地产企业区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款、售后回租、预收资金、其他筹资方式如建筑施工企业垫款、延期支付土地出让金、重复融资。

2.房地产转让必须具备哪些条件

(1)以出让方式取得的土地使用权 以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件：

1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 2)属于房屋建筑工程的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上可以转让；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让；转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证。(2)以划拨方式取得的土地使用权 对于以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。 1）经有批准权的人民政府批准的由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让； 2)可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 3．论述房地产开发项目可行性研究的基本内容 。 1 ）项目概况 具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置；项目所在地周围的环境状况和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。 2）市场分析与需求预测 具体内容包括：开发成本；市场售价；销售对象及开发周期；销售期的预测。 3） 规划方案的优选

建筑规划方案的内容主要包

括建筑物的布局；功能分区；市政基础设施分布；建筑物主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标。4）开发进度安排包括前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。5）项目投资估算：房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。6）项目资金的筹集方式和筹资成本估算：根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟定筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。7）财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。 8)国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。 9)风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。 10）结论 ：运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案；存在的问题及相应的建议。

4．如何进行房地产开发项目定位？

1)确立开发理念；基于企业的价值观，体现企业文化，发挥企业的竞争优势；确定开发指导思想和经营模式，使项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌的建设。2）明确用途功能；在市场定位是应根据城市规划限制条件，按照最佳最有利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能。3）筛选目标客户；在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作。(4)进行项目初步设计；在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容。（5）测算租售价格；参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格。（6）确定方案。根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。 5．举例说明招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围。

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拔决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

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