庄河土地级别与基准地价更新成果

庄河市土地级别与基准地价更新成果

一、基准地价概念。基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估国有土地使用权的平均价格，并由市、县及以上人民政府公布。

二、基准地价的作用。基准地价主要作用体现在以下五个方面：一是可以宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制订管理措施和投资者制定投资决策提供依据；二是为政府在土地使用权有偿出让时提供依据；三是为城市拆迁补偿地价款提供依据；四是制订协议出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准；五是挂牌土地的最低限价。

三、基准地价更新依据。辽宁省国土资源厅于2013年，下发了《关于开展全省城市基准地价更新工作的通知》（辽国土资发〔2013〕302号）文件，要求为保持地价水平的现势性，今后基准地价每3年更新一次，每年调整一次。

四、我市土地级别与更新成果。我市此次更新，根据大连市国土资源和房屋局要求，基准日统一为2015年1月1日。具体成果如下：

（一）基准地价内涵。本次更新后的基准地价，是在开发程度为商业、住宅用地达到“五通一平”、工业用地达到“三

通一平”；土地使用年限为商业40年、住宅70年、工业50年；容积率为商业、住宅都为1.5条件下的平均价值。

（二）土地级别。庄河市商业、住宅用地土地级别划分为7个级别，其中市区为4个级别（详见附表1）；工业用地土地级别划分为5个级别，其中市区为4个级别（详见附表2）。

（三）基准地价的确定。本次基准地价更新成果，是选取我市2012-2014年三年的市场交易案例进行测算后得出的价格（其中选取住宅案例248个、商业案例299个，工业案例73个）。

基准地价在测算过程中，由于地价样点的交易方式、交易时间、容积率、基础设施开发程度等条件有所差异，导致基准地价的测算结果也有所不同。比如说：在同一条街道或区域内，相邻的两块土地虽然面积相同，但由于形状、长宽不一，临街状况不同等情况存在，会出现价格不等的现象。因此，在利用样点地价估算、确定基准地价时，须利用修正系数表将样点统一修正到上述基准地价内涵的条件下，再求取平均值。依据以上技术路线，得出2015年庄河市基准地价（详见附表三）。

（四）基准地价成果解释。商业用地：更新后商业用地地价在2010年基准地价基础上大幅回落，这样有利于引进更好的商业项目，提升城市综合实力，带动地区经济发展。

住宅用地：住宅价格从2009-2012年持续大幅度增长后，2013年开始回落，2014年进入寒冬，房屋成交量下滑，房价回落，2014年的实际房价几乎与2010年房价持平，因此更新后住宅用地地价在2010年基准地价基础上小幅变动。工业用地：除一级地外，更新后工业用地地价在2010年基准地价基础上基本保持不变。一级地主要是考虑提高拆迁涉及的补偿地价款，此范围内主要用于发展商住，未来不会出现工业出让。庄河市重点发展的三大经济园区，大连新兴产业经济区和大连循环产业经济区沿海区域为4级地14万/亩，填海区域参照邻近区域降一级别，也就是最低级5级地12万/亩；辽宁海洋产业经济区小城镇规划区内4级地14万/亩，规划区外5级地12万/亩。更新后的工业基准地价体现了我市园区价低优势，有利于招商引资，推进工业化进程。

附件：附表1：商业、住宅用地级别图 附表2：工业用地级别图

附表3：2015年庄河市基准地价结果表

附表1

商业、住宅用地级别范围 级别 一级 二级 三级 四级 级别范围 1.东至延安路北段、红岩路；西至热水河；南至世纪大街；北至永兴街、迎宾街。 1.东至庄河；西至庄打路、内环路；南至滨海路；北至内环路范围内除一级地以外区域； 1.东至二环路、鲍码河；西至二环路；南至滨海路、北至二环路范围内除一、二级地以外区域； 2.蛤蜊岛； 1.庄河城区一、二、三级地以外，规划区范围内； 2. 大郑镇、徐岭镇、青堆镇、黑岛镇、兰店乡、吴炉镇、石城乡、王家镇政府所在地建成区； 1.光明山镇、仙人洞、栗子房镇、长岭镇、鞍子山乡、步云山政府所在地建成区； 2. 大郑镇、徐岭镇、青堆镇、黑岛镇、兰店乡、吴炉镇、石城乡、王家镇政府所在地建成区外，允许建设区内； 1.蓉花山镇、城山镇、太平岭满族乡政府所在地建成区； 2.光明山镇、仙人洞、栗子房镇、长岭镇、鞍子山乡、步云山政府所在地建成区外，允许建设区内； 1.塔岭镇、大营镇、荷花山镇、桂云花满族乡政府所在地允许建设区 2.蓉花山镇、城山镇、太平岭满族乡政府建成区外，允许建设区内。 五级 六级 七级

附表2

工业用地级别范围 级别 一级 二级 级别范围 1、东至庄河；西至热水河、疏港路；南至锦绣大街；北至迎宾大街； 1. 东至内环路；西至庄打路、内环路；南至锦绣大街；北至内环路范围内除一级地以外区域； 1东至鲍码河；西至二环路；南至锦绣大街；北至二环路范围内除一、二级地以外区域； 2.大郑镇、徐岭镇、青堆镇、兰店乡、王家镇、石城乡政府所在地建成区； 3.经批准的旅游度假区内； 1.吴炉镇、栗子房镇、黑岛镇、鞍子山乡政府所在地建成区； 2.大郑镇、徐岭镇、青堆镇、兰店乡、王家镇、石城乡政府所在地建成区外，允许建设区内； 3庄河城区一、二、三级地以外，规划区范围内； 三级 四级 五级 1.仙人洞镇、光明山镇、蓉花山镇、大营镇、塔岭镇、太平岭满族乡、城山镇、长岭镇、荷花山镇、步云山乡、桂云花满族乡政府所在地允许建设区； 2.吴炉镇、栗子房镇、黑岛镇、鞍子山乡政府所在地建成区外，允许建设区内。

附表3

2015年庄河市基准地价结果表

商业 土地级别 楼面地价 地价 （元/平方米） （万元/亩） 住宅 调整幅度 -30~+30% -20~+20% -15~+15% -15~+15% -15~+15% -10~+10% -10~+10% 工业 调整幅度 -10~+10% -10~+10% -10~+10% -10~+10% -15~+15% -15~+15% -10~+10% 楼面地价 地价 地价 （元/平方米） 地价 （万元/亩） （元/平方米） （万元/亩） 调整幅度 -15~+15% -15~+15% -15~+15% -10~+10% -10~+10% Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 900 520 400 350 300 260 220 90.00 52.00 40.00 35.00 30.00 26.00 22.00 700 600 530 440 350 260 220 70.00 60.00 53.00 44.00 35.00 26.00 22.00 400 320 260 210 180 26.67 21.33 17.33 14.00 12.00 注：1、地面价=楼面价×容积率； 2、根据庄河市的实际情况，城区范围内商业用地平均容积率1.5、住宅用地平均容积率1.5，乡镇范围内商业、住宅用地平均容积率均为1.0 3、土地级别分界的道路，低级别临路的第一宗地参照上一级别基准地价。 4、容积率＜1.0的土地，基准地价参照1.0计算。 5、填海用地基准地价参照临近区域降一级别执行。

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