青岛写字楼报告

青岛市写字楼市场调研报告

第一部分、项目宗地分析 第二部分、青岛写字楼市场分析

青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。

一、崂山商务区

崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。

崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。

崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。

1.1商务一区

项目名称 莱钢大厦 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 占地面积20亩，总建筑面积7.8万2005年3月 2007年6㎡，酒店40500㎡，28层五星级酒在建，地基 月 店和16层高档酒店式商务楼 数码科技中占地面积25亩，总建筑面积8万平2004年122006年9心 方米。18层和27层，SOHO办公、月 月 酒店式公寓、写字楼、购物中心， 在建，10层左右 占地面积7100㎡，建筑面积19000在建，地基 ㎡，绿化率18％，建筑密度36％。 年引黄济青 盛和大厦 占地面积17.8亩，总建筑面积2.652005年6月 2006万平方米 在建，8层左12月 右 占地面积20亩、总建筑面积5.4万在建，地基 平方米 占地面积40亩，总建筑面积6万平未动工 方米 未动工 省重点大厦 省科学院 中天软件大 厦 1.2商务二区

项目名称 规划 动工时间/工程状况 竣工时间 2006年底 年裕龙国际中地25.5亩，建筑面积5.4万平方米 土石方 心 财富大厦 联通大厦 占地面积59000㎡，建筑面积动工，正负零 200732000㎡，绿化率46％，共23层， 10月 建设规模为26500平方米，由地上2004年122006年底 20层主楼，三层裙楼和油机房三部月 分组成 平地 围地 土石方 土石方 未动工 2007 青岛公馆 中国电信 滢海大厦 中商集团总 部 半岛都市大 厦 分析： ?

从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。

? 在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。

? 崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。

1.3区域内重点项目：

? 青岛数码科技中心

项目概况：

位臵：位于崂山区商务一区，东临海尔路。

规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。共有A、

B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。共有579户，车位有359个。

面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是

200㎡左右的户型。

价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000

元/㎡左右，楼层差价150元左右。

定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务

中心

销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。从统计数据

客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。 物业特征： 建筑建材

结构:框架剪力墙结构

外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶 设备设施

电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，

24小时运行，豪华装饰轿厢

供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，

采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给

水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃

气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电 通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速

的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。 智能化配臵：

a) 安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。

b) 消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警 系统。

c) 停车库：停车及车库智能管理系统 d) 楼宇控制系统 e) 室内自动抄表系统 f) 高档广播音响系统 g) 楼宇网络传媒系统

装修标准 室内部分

a) b)

户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门 室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐

水腻子，SVO顶棚为白色涂料。 c)

厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、

高档地砖、墙砖、吊顶处理。LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙

面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。

公共部分

a) 首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰

b) 电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套

c) 走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶 d) 消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料

项目分析：

1、 位于商务区中心地带，车行方便。

2、 立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。

3、 商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。 4、 内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明），仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。 ?

财富大厦 项目概况：

位臵：位于商务二区，电业西路西侧；

规模：占地59000㎡，建筑面积32444㎡，大厦共23层，地下为3层，地上

为20层；

其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；

面积范围：100㎡-200㎡之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米； 定位：“专业的纯写字楼大厦”；

价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计

起价6700元左右； 物业特征： 建筑建材

结构:框架剪力墙结构

外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温 外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃 设备设施

电梯:八部芬兰通力电梯

楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、标准户

型预留4个出风口，单独控制 新风系统：每层设新风组机，独立供给

安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系

统、消防广播

办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够

容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统 供电系统：双回路供电

一卡通系统：停车场管理系统和POS消费系统实现一卡管理 装修标准 室内部分

1. 地面—水泥地面 2. 墙面—刮腻子 3. 分户门—高档进户门

4. 顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择 5. 宽带、有线、电话三线入户、预留接口

公共部分

1. 大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶 2. 电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶 3. 卫生间—精装修，配备高档卫生洁具

4. 公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶

项目分析：

1、 项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可

能会有好转。

2、 总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。 3、 较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热

时间过长，可能会对销售产生不利影响。

4、 周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。

5、 从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，

与香港中路大部分项目相同。

6、 与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。 ? 莱钢大厦 项目概况：

位臵：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，

规模：占地20.03亩，建筑面积81528.13平方米，370个停车位，绿化率30％。

是一座以28层五星级酒店为主，辅以16层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。

施工进度：2005年3月开工建设，计划2007年底完工。 ? 滢海大厦 项目概况：

位臵：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临

崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站， 规模：由青岛滢海臵业有限投资建设，为22层的板式高屋大厦。

物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外

墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。

除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。 小结：

? 崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。

? 原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。 ? 目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。 ? 崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07年将有70万㎡左右的写字楼推出市场。

? 崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。

项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。写字楼项目基本都在07年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。

崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD影响。 二、市南CBD

市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50家。总建筑面积500万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。其中日租金在每平方米7元以上的高档写字楼总面积为300万平方米左右；日租金为每平方米5元的中档写字楼总面积约为150万平方米；中低档写字楼总面积约为100万平方米。

2005年，市南中央商务区新增楼宇企业1300家，总数达到5800多家，

同比增长29%；新增楼宇税收5.7亿元，楼宇总税收22.3亿元，占区域总税收的44%，其中过亿元、过5000万元楼宇分别达到4座、11座。新增写字楼2座，区内投入使用写字楼达到97座，面积303万平方米。 市南CBD写字楼分布图

下面从这几个方面对CBD内的部分写字楼项目进行分析： 1.1租金/售价/物业费分析 项目 金光大厦 华普大厦 五矿大厦 福泰广场 丰合广场 黄金广场 旺角大厦 香岛大厦 琴岛大厦 福林大厦 滨海花园 金都花园 数码港 中天恒大厦 华欧英德隆 深业大厦 港澳大厦 银河大厦 物业费（含电梯费） 售价（元/㎡） 包含在租价中 4.00 5.60 包含在租金里 租金含 6.8 5.5 5.5 2.00 1.60 3.00 12.00 2.20 7.00 2.00 3.00 6.75 12000 8400 11000 13000 10200 10000 8300 8500 6700 12000 11000 13000 7500 7000 12000 13000 租价（元/㎡〃天） 2.00 2.15 2.00 1.50 3.8-4.0 2.60 1.00 3.50 3.00 2.20 2.50-3.00 1.1 1.20 1.70 南向2.80-2.90 北向2.20 无出租 南楼4.00北楼5.50 8000 国际金融中心 8.88 华仁国际大厦 6.82 颐和国际 总结： 7.00 ? 在市南CBD内的写字楼项目均价最高达到了13000元/㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000元；

? 租金平均都在2.00元/㎡〃天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了3.50元/㎡〃天；

? 写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方米12.00元，普通高档的项目物业费用在5.00元-7.00元不等。

1.2入住率分析 项目 华普大厦 五矿大厦 入住率 入住企业 100% 99％ 贸易类，房地产类，电子类，船舶运输，软件，广告策划，旅行社等。 从事进出口贸易，一至三层是国际知名企业 ，四层五层是高档休闲行业，（洗浴中心，酒吧），六层是女子综合性俱乐部。 公司大约有300家公司，进出口，纸业，电子，货运，保险，和世界五百强的日本日新运输株式会社。 大部分山东外贸集团内部 恒丰银行，公交集团，中华联合财产保险，其余为物流，贸易，律师等 新华锦集团，盛世投资集团 50家左右入住，企业多为贸易，电子等中小企业 50%的中小办公企业 70%中小企业, 但办公气氛不厚，主要是一些 小公司，有营销策划，电子，电话行销，纳税俱乐部，贸易，但人数都在20人左右。 大型知名企业 亨达皮鞋占了四层，记者站，汽车租赁，新西兰日升，日本流通，韩中货运，进出口，松下，雅芳，三菱，日本海运株式会社4家世界五百强企业 房地产、 外贸，船务公司，旅行社，房地产公司，律师会计事务所 广告、物流、外贸、工艺品、信息咨询 集中了船舶、物流、商贸、证券、金融等一类的公司 办公企业以银行，外贸、物流、证券，餐饮，保险，服装为主 福泰广场 黄金广场 旺角大厦 香岛大厦 福林大厦 滨海花园 金都花园 99% 90% 90% 国际金融中心 70% 数码港 中天恒大厦 85% 100% 华欧英德隆 深业大厦 港澳大厦 银河大厦 85% 90% 90％ 80% 华仁国际大厦 99%

颐和国际 总结： 未入住 ? 市南区CBD内的写字楼项目入住率基本都在80％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。

? 入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。

? 办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。

? 市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。 1.3物业特征分析 项目 金光大厦 华普大厦 五矿大厦 福泰广场 丰合广场 黄金广场 旺角大厦 香岛大厦 琴岛大厦 福林大厦 滨海花园 金都花园 数码港 中天恒大厦 华欧英德隆 装修标准 大堂基本无装修，房间公摊大，有39.5%。大厅小楼梯窄，2部电梯 大部分精装修，大堂精装修。4部电梯。 配套设施齐全，进口中央空调，三菱电梯，大堂120㎡,精装 大堂铺地砖基本无装修，每栋5部电梯， 共14部电梯，10部扶梯，蒂森牌 四部客梯一部货梯，中央空调 精装修，铺地砖 毛坯， 毛坯， 室内毛坯，大堂大理地面，两部电梯， 精装 精装 中空节能玻璃、特灵空调、日本三菱GPSⅢ型电梯、一卡通系统 7部帝森电梯、三菱重工海尔VRV分户中央空调、自动消防报警系统、楼宇自控、车库智能收费系统、进口大理石装修、高级玻璃旋转门、中空玻璃带型窗、铝板幕墙 国际金融中心 23部电梯，美国江森楼宇自控系统，特灵中央空调， 深业大厦 港澳大厦 银河大厦 无中央空调、无大堂、3部KONE电梯、等候时间长。 3部电梯、大堂低，乱脏、 大堂乱，2部电梯 华仁国际大厦 票务中心、酒店、大中型会议中心、餐厅等设施完备, 是一座五星级标准化写字楼，共有4部电梯，一部货梯 颐和国际 总结： 从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。青岛的写字楼市场紧跟国内领先水平，基本每一个项目都采用了中央智能控制系统。做的高档次的项目，如国际金融中心，配备了23部电梯，采用了美国江森楼宇自控系统和特灵中央空调，基本上代表了市南CBD的最高水平。 重点项目分析： ? 青岛新世界数码港 项目概况：

位臵：位于青岛市香港中路与南京路交界处，北侧隔香港路为家乐福名达店 规模：占地面积16637平方米，总建筑面积108000平方米。由一个2000平

米3层的大型高级名牌百货店——阳光百货、两栋智能西字楼——旗舰写字楼、招银写字楼、一栋产权式酒店——三度空间组成。其中旗舰楼36层，高度为124.8米；招银楼与酒店均为28层，高度为97.2米。

价格：租金：2.5元-3元/m.天，大厦物业费12元/㎡〃月，中央空调4.50元/㎡〃月。 物业配套：

6000平米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户外活动。3000平米的商务会所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿浴室等。 物业特征： 建筑建材

11米高大堂，三部三菱观光电梯，易斯豪空调 结构: 框架剪力墙结构

外墙、外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃 设备设施

空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用国际最领先的空调

厂商特灵（TRANE）公司的产品，而且还采用了特灵公司的三级离心式制冷机组和集成舒 适自控系统。

电梯：采用国际一流的日本三菱GPSⅢ型高速电梯。其中主楼“旗舰”的

六部客梯采用最新的神经网络群控系统。

通讯系统：数码港光缆连接各广域网结点，其中包括CHINAPAC（分组交

换网）、DDN、ISDN（综合业务数据网）CHINANET-INTERNET。办公区域8-10㎡部两个点。并设有8000门直拨外线。

卫星天线闭路电视系统：日本百合3#、亚卫2#、亚卫3#、泛美8#卫星

天线（CATV）接收系统。

楼宇自控系统：自控系统由美国JOHNSON CONTROLS（江森）公司

设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、车库、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合调控。

安全系统：楼内设有130多个摄像机，对数码港的各出入口，电梯轿厢、

侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。

车库管理系统：设有地下两层约400个车位的大型停车场及地上约200个

临时车位。停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。

给排水系统：采用双路进水以满足不间断供水要求，除盥洗用水及为节约

资源而配臵的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间公寓楼还配有24小时热水供应系统。

供电系统：三路独立10kv电源供电，并配备EPS不间断供电系统自备进

口名牌柴油发电机组。

一卡通系统：其中旗舰和招银大厦大堂设刷卡机，为写字楼业主提供考勤

服务

项目分析：

1、 2、 3、 4、

? TOP颐和国际 项目概况：

位臵：项目位于山东路与香港中路的交汇处。

规模：建筑面积12万，总高156米， 包括31层酒店式商务公寓和40层五星级写字楼，地下1—3层三百余个车位，地面40—50个车位。 物业特征： 建筑建材

结构:框架剪力墙结构

外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶 设备设施

幕墙：采用六面防护，以提高安全系数。结构墙体厚度达到40㎜，确保

冬暖夏凉，而且北向窗户采用断热式保温窗，用以提高保温效果。

电梯:采用日本三菱原装电梯NexWay，最高速度为3米/秒。 强电弱点：户内配电箱开关、微型断路器、漏电保护开关均采用全球低压

配电领域产品---选用德国穆勒MOELLER产品。

空调及新风系统：此系统由易斯豪公司提供，主要功能是在关闭门窗的条

件下，将室外新鲜空气吸入室内，保障室内的空气流通。 优越的地理位臵，所处市南区东部商圈以及才CBD商务区内。 外立面新颖独特，内部选材高档，现代化程度高。 较早地推出市场，抢占了先机，占领市场。 项目自身商务配套设施齐全。

供水系统：单元直饮水，降低二次污染。 装修标准

A栋装饰、设备标准

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙 内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸 顶棚：部分吊顶

地面：茶水间、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为地毯 门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门

茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器 卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子 电梯：进口高速电梯及合资电梯 其他：窗帘

B栋装饰、设备标准

1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙 2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸 3.顶棚：部分吊顶

4.地面：厨房、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为实木复合地板 5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门

6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器 7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子、洗衣机 8.电梯：进口高速电梯及合资电梯

其他：等离子电视、可分控式空调、餐台、椅、沙发、茶几、床、床头柜、床垫、衣柜、窗帘 项目分析：

1、采用了3维立体的视频广告宣传方式，从内部、外部、路边、大堂、室

内等角度真实再现了从项目开工建设，到建成后的居住品质、感观享受。

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