解读【上海市住宅物业管理规定】

物业管理设施设备管理 讲义

上海市物业管理行业协会

解读《上海市住宅物业管理规定》

上海市物业管理行业协会培训中心

2011年3月11日

物业管理设施设备管理 讲义

“双七”彰显物业管理立法的进步历程1997年07月01日 《上海市居住物业管理条例》2004年11月01日 《上海市住宅物业管理规定》 2011年04月01日 《上海市住宅物业管理规定》

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解读一 调整管理区域须征得业主同意 特点：1. (工程设计方案审查时)提出预划意见 2. (建设工程规划许可证)提出划分申请 3. (尚未划分的处理) 结合居委会布局划分 4. (调整区域的处理) 二分之一业主同意并公告

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解读二(1) 建立物业维修保证金制度 交纳主体：开发商

交纳时间：房屋所有权初始登记前(大产证) 保管单位：房屋保障局 管理原则：统一缴存 归属不变 专款专用 政府监管

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解读二(2) 建立物业维修保证金制度 维修主体: 开发商

物业受托：签订委托协议 协议内容：范围、项目、费用、质量、验收标准、 时间 、无法维修的处理等 存在问题：已入住不申请大产权怎么办？

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解读三 物业服务费将同质同价 范围：同一区域 提供：同一内容

实行：同一标准 存在的问题：商品房VS商品房，商品房VS动迁房， 商品房VS售后公房等等

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解读四 业主大会筹备难题将破解 筹备主体：乡镇政府、街道办事处 筹备时间：60日 组成人员：业主、开发商、街道、房办、居委会(5代制) 筹备原则：单数、业主等于或大于二分之一、组织推荐、协 调解决 筹备特点：组长由街道代表担任

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解读五 创设业委会交接制度 托管条件：换届改选小组成立或离任10日内 托管内容：财务凭证、业主清册、会议纪要、印章等

托管单位：房办 托管执行：新一届业委会

拒不移交的处理：街道督促移交，警方介入移交

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解读六(1) 创设物业紧急维修机制 紧急情形：1. 电梯、水泵故障影响正常使用；

2. 消防设施损坏，出具整改通知书；3. 外墙墙面有脱落危险、屋顶、外墙渗漏等情况， 影响使用、安全，鉴定机构出具证明。

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解读六(2) 创设物业紧急维修机制 申报方法：业主大会成立前：

–申请人： 物业公司–批准单位：区房保局 –审价单位：会计师事务所 –资金渠道：维修资金直接列支

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解读六(3) 创设物业紧急维修机制 申报方法：业主大会成立后： –申请人： 物业公司 –批准单位：业委会 –备案单位：区房保局 –审价单位：会计师事务所 –资金渠道：维修资金列支P 11上海市物业管理行业协会培训中心

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解读七(1) 非紧急状态维修的规定

条件：未提交成立业主大会报告

结果：不得动用 承担：开发商

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解读七(2) 非紧急状态维修的规定 条件：提交报告业主大会未成立 结果：可以动用 申请：提出维修实施方案 程序：居委会组织业主征询意见 核准：全体共用部分业主 审价：会计师事务所 承担：维修资金列支P 13上海市物业管理行业协会培训中心

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解读八(1) “居改非”引入听证制度 居改非程序：–改性范围：区域范围 –申请单位：区规土局 –会办单位：区住房保障局 –听证会： 利害关系人 –审批单位：区人民政府

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解读八(2) “居改非”引入听证制度 居改非程序：–改性范围：区域范围内房屋单元 –申请人：单元业主 –满足条件：法律、法规，管理规约 –征求对象： 利害关系人 –审批单位：区住房保障局 –报批单位：区规土局、消防等机构P 15上海市物业管理行业协会培训中心

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解读九(1) 建立双重政府监督指导机制 住房保障局指导与监督范围：–业主大会、业委会；(参与筹备、派代表、监管资料等 业务指导) –物业公司、项目(小区)经理；(发资质、资格证等) –维修基金；(紧急状态审核、备案，代为组织等) –建筑物、构筑物，设施设备及场地。(核定管理区域、 招投标、保修金监管等)

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解读九(2) 建立双重政府监督指导机制 乡镇、街道指导与监督范围：–建立住宅小区综合管理工作制度； –业主大会、业委会；(组建、日常运作。接受报告，派 代表任组长、代行职权、督促移交、备案等)

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解读十(1) 物业服务合同届满的通知义务 期满前的处理： 业委会 时间：3个月； 会议：业主大会决定(续聘或另聘) 义务：书面通知物业公司 物业公司 时间：3个月 义务：书面通知业委会

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解读十(2) 物业服务合同期满后的通知义务 届满后的处理： 事实服务合同阶段 条件： 业主大会没有续聘或另聘决定； 物业公司继续提供服务的； 终止需提前3个月。

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解读十一 业主自行管理得到制度保障 实施条件：–确定两个二分之一同意；(砖头与人头) –确定执行机构； –确定管理内容、标准、费用和期限； –确定管理师事务所的代理方案。

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解读十二(1) 法律责任加重1. 违反《管理规约》的处理：业委会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示 2. 资质等级不符的处理： 住保部或市房保局重新核定资质等级 3. 项目经理没有资格证书的处理： 处以物业公司5万~20万罚款

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/g5ij.html