万达房地产固定资产管理问题及分析

毕业论文（设计）

毕业论文 万达房地产固定资 题 目 产管理问题及分析

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二O一三 年 五 月 十八 日

黑龙江财经学院毕业论文（设计） 万达房地产固定资产管理问题及分析

摘 要

固定资产管理是企业经营管理的重要组成部分，是提高企业经济效益的重要途径之一。固定资产是企业生产工具，是生产力要素之一。无论是国有企业、股份制企业、民营企业还是其它所有制形式的企业，其固定资产结构、状况及管理水平是影响企业竞争力的重要因素。固定资产作为企业长期投资，特别是企业的房地产、设备等固定资产，必须不断优化结构，减少因管理不当而导致其收益率的减少。

固定资产是企业进行生产经营的必要条件，是企业实现经济效益不可或缺的主要生产资料。企业的发展离不开固定资产的管理，解决固定资产管理中的问题、提高固定资产管理水平和经营效率，是企业实现良性发展的首要条件。本文对万达房地产公司的固定资产管理进行了分析研究，提出了其管理中存在的问题，最后提出了具体的对策，具有一定的借鉴意义。

关键词：万达房地产公司；固定资产管理；存在问题；对策

I

黑龙江财经学院毕业论文（设计） Wanda real estate and fixed asset management analysis

Abstract

Fixed asset management is an important part of enterprise management is to improve the economic efficiency of enterprises is one important way. Fixed assets are the production tools, is one of the factors of production. Whether it is an important factor in the state-owned enterprises, joint-stock enterprises, private enterprises or other forms of enterprise ownership, its fixed asset structure, condition and management of the impact of the competitiveness of enterprises. As a long-term business investment in fixed assets, especially corporate real estate, equipment and other fixed assets, must constantly optimize the structure, reducing the lead to improper management and reduce their yields.

The fixed assets is necessary for the production and operation of enterprise, is the enterprise to realize the economic benefit is the indispensable main production data. Enterprise's development cannot leave the management of fixed assets to solve problems in fixed assets management, improve the efficiency of fixed assets management and operation, is the first condition of enterprise to realize benign development. This paper analyzes the wanda real estate company's fixed assets management study, put forward the problems existing in the management, finally puts forward the specific countermeasures, has a certain reference significance.

Key words: Wanda real estate compan；Fixed assets；management；problem countermeasures

II

黑龙江财经学院毕业论文（设计） 目 录

摘 要 ..................................................................................................................................... I Abstract ...................................................................................................................................... II 目 录 ..................................................................................................................................... I 绪论 ............................................................................................................................................ 1 1 企业固定资产管理相关理论综述 ...................................................................................... 2

1.1 企业固定资产相关概念 ........................................................................................... 2

1.1.1 资产 ................................................................................................................ 2 1.1.2 固定资产 ........................................................................................................ 2 1.2 企业固定资产管理的概念及特点 ........................................................................... 2

1.2.1 企业固定资产管理的概念 ............................................................................ 2 1.2.2 企业固定资产管理的特点 ............................................................................ 3

2万达房地产公司概况和固定资产管理现状分析 ................................................................. 4

2.1 万达房地产简介 ....................................................................................................... 4 2.2 万达房地产固定资产管理现状分析 ....................................................................... 4

2.2.1 固定资产管理观念淡薄 ................................................................................ 4 2.2.2 固定资产帐实不符 ........................................................................................ 4 2.2.3 固定资产核算中存在问题 ............................................................................ 4

3 万达房地产固定资产管理存在的问题分析 ...................................................................... 5

3.1 企业固定资产管理意识还比较淡薄 ....................................................................... 5 3.2 企业固定资产管理方式还比较落后 ....................................................................... 5 3.3 企业固定资产的管理和控制还不到位 ................................................................... 5 4 解决万达房地产固定资产管理问题的对策 ...................................................................... 7

4.1 进一步强化固定资产管理的意识 ........................................................................... 7 4.2 搭建固定资产的信息化管理平台 ........................................................................... 7 4.3

加强和提高企业固定资产的管理和控制机制 ................................................... 7

结 论 .................................................................................................................................... 8 参考文献 .................................................................................................................................... 9 致 谢 .................................................................................................................................. 10

I

黑龙江财经学院毕业论文（设计） 绪论

固定资产是企业开展生产经营及其他业务的重要保障,是不可替代的企业主要生产资料。企业要实现良吐发展,必须重视和抓好固定资产管理,提高固定资产的管理水平和经营效率。目前,部分国有企业固定资产管理制度不健全,在固定资产管理方面都缺乏行之有效的管理制度,有的制度不适应实际情况的发展和变化。

而房地产企业的固定资产管理是一项重大的系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。此次研究的目的是为了探讨房地产企业如何根据自身的特点，形成适合本企业的固定资产管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源、提高经济效益的目的。在促进企业计划工作的开展与完善的同时，寻求延长固定资产的使用寿命、如何提升固定资产的利用效率等；在促进企业内部各部门间的合作与交流的过程中，强化固定资产管理，最终实现企业战略目标。

房地产是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产要实现长期的发展，获得持续性核心的竞争力，必须提高固定资产管理水平。固定资产作为企业财务管理的核心部分之一，应成为房地产的有效管理工具。万达集团在面临房地产大洗牌的格局的同时还面临着政策调控、信贷紧缩、市场萎靡和风险管理不到位的局面，运用固定资产管理的工具使企业资金良好地运作和健康地发展成为了重中之重。因而不管从理论或实用的角度出发，对集团固定资产管理进行研究均有其必要性。

本文研究内容如下：文章的第一部是绪论，对本文的研究背景、研究目的及意义、研究内容和方法进行了概述；第二部分为相关概念综述，对本文研究中所用到的相关概念进行了介绍；第三部分为万达房地产企业基本情况的介绍，并对其固定资产管理的现状进行了初步探讨；第四部分为万达房地产固定资产管理中存在的问题的提出和分析；第五部分为针对万达房地产固定资产管理中存在的问题提出的对策，以万达房地产战略目标的实现为导向，根据其固定资产管理战略的具体实施步骤进行设计，最后提出了相应的对策。第六部分总结，对本文的研究进行了概述，并提出了本文的创新及不足之处。

本文在研究过程中运用了文献研究法、理论与案例结合法、调查研究等方法，对万达房地产在固定资产中存在的问题进行了研究和分析，具体来讲，主要研究方法如下：对比分析、调查研究等方法，将理论分析与案例分析相结合，将房地产行业财务预算管理进行了研究和分析。具体来讲，主要的研究方法如下：（1）调查研究的方法。调查研究的方法是指通过对万达集团固定资产管理的参与及与相关人员的沟通，掌握固定资产管理的实际状况以及存在的问题。针对问题，结合实际，利用理论知识和现有的各种信息工具，提出提高预算管理水平的策略。（2）理论分析与案例分析相结合的方法。理论分析与案例分析相结合的方法是指对固定资产管理方面的理论进行系统的总结和梳理，通过万达房地产固定资产管理模式的建立将理论与实际有机结合。

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 1 企业固定资产管理相关理论综述

1.1 企业固定资产相关概念

1.1.1 资产

资产是一种经济资源,是具有相应的服务潜力,未来能够带来经济利益的。它必须可以用货币的形式进行计量,并能够为资产的产权主体带来经济利益[1]。根据会计学方面的定义,所谓资产,是指由以前的交易或者事项形成的,被企业拥有所有权或者控制权的、将来能给企业带来实际的经济利益的资源[2]。 1.1.2 固定资产

根据《企业会计准则第4号－固定资产》，固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：1.为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；2.使用寿命超过一个会计年度[3]。每个企业可以根据企业特点对固定资产价值标准进行自行界定，中烟工业有限责任公司制定的《固定资产管理程序》，对固定资产的定义是指单位价值在2，000元人民币以上，使用年限超过一年的生产设备、土地、房屋建筑物及其他与生产、经营有关的工具器具和单位价值在2，000元人民币以上、使用年限超过两年的非主要生产经营设备[4]。固定资产管理是企业的一项重要基础性管理工作，覆盖固定资产购置计划到报废全过程，不仅涉及固定资产管理职能部门和财务部门，企业所有固定资产使用部门都要参与。在企业的资产总额中，固定资产比重根据企业性质不同而有所差异，但作为工业企业，固定资产比重一般都会在50%以上，如何有效管理好这部分资产，充分发挥固定资产的效能，就成为企业管理层重点关注的问题[5]。

固定资产的特点：1.使用期限超过一个会计年度的机器、机械、运输工具，以及其他与生产有关的设备、工具、器具；2.使用年限超过2年的不属于生产经营主要设备的物品[6]。（07年新会计准则对固定资产的认定价值限制取消，只要公司认为可以的且使用寿命大于一个会计年度的均可认定为固定资产，按照一定折旧方法计提折旧。）这里的规定比《企业会计准则》当中的规定范围要小，主要不包括房屋、建筑等不动产，因为销售房屋、建筑物缴纳营业税，不缴增值税[7]。

固定资产的主要特征：固定资产是指同时具有下列特征的有形资产1、为生产商品提供劳务出租或经营管理而持有的 2、使用寿命超过一个会计年度[8]。

固定资产的确认条件：一项资产如要作为固定资产加以确认，首先需要符合固定资产的定义，其次还要符合固定资产的确认条件，即：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，同时，该固定资产的成本能够可靠地计量[9]。

1.2 企业固定资产管理的概念及特点

1.2.1 企业固定资产管理的概念

目前，在学术界并没有对固定资产管理做一个具体明确的定义。有些只对固定资产

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 管理的范围进行了定义，也有从固定资产的对象出发对固定资产管理进行定义，例如郝净、高卉在《固定资产管理资产标识码系统及其开发》中认为固定资产管理就是以固定资产为对象，面向资产增加、变动、减少全寿命周期，以保证既有资产安全、完整[10]。本人认为，固定资产管理更主要的是一种过程，因此在本文中，固定资产管理指的是通过对固定资产的管理活动以提高资产利用率，减少资产的无谓损失，最终使固定资产的效用达到最大化的一种活动[11]。 1.2.2 企业固定资产管理的特点

企业固定资产管理具有以下特点:长期性。固定资产管理活动贯穿于在企业生产活动的始终，从固定资产的购置、使用到报废等环节；广泛性。固定资产管理的对象包括企业房产、地产、设备等多种内容?牵涉到的管理部门也较为广泛，包括生产、经营、会计等部门；多样性。固定资产管理活动的方法较多，如日常监督、定期维护、评估等[12]。

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 2万达房地产公司概况和固定资产管理现状分析

2.1 万达房地产简介

万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。

万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元，规模排名全球行业前列。

万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

现今万达集团已经在石家庄、芜湖、宁德、漳州、济南、淮安、泉州、福州、上海、厦门、广州、大庆、宜昌、襄樊、绍兴、沈阳、合肥、重庆、绵阳、苏州、洛阳、宁波、北京、太原、南昌等地陆续开发了“万达广场”项目，全国发展策略正在逐步展开。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、完善城市区域功能；二、提升城市商业档次；三、新增大量就业岗位；四、创造持续巨额税收。

2.2 万达房地产固定资产管理现状分析

2.2.1 固定资产管理观念淡薄

从万达房地产管理者角度看，更注重生产销售、可控成本费用、经营利润、固定资产投资等方面的管理，很少将固定资产管理纳入经营考核的范围，造成现有资产未能发挥最大的使用效益，形成不必要的浪费。 2.2.2 固定资产帐实不符

万达房地产有些项目周期长，部分资产已经投入使用，但支出仍挂在“在建工程”、“待摊投资”及往来帐户中，导致帐物脱节，资产存量不清；有帐无物、对报废资产示核销，工程项目赠送资产未入帐等；帐实不对应。资产依据工程项目大卡片管理，卡片没有全面记载实物资产数量及其价值明细，久而久之失去了对实物的控制。 2.2.3 固定资产核算中存在问题

万达房地产不重视固定资产折旧方法的选择，在一定程度上影响了企业的经济效益；固定资产帐帐，帐卡，帐实不符的情况，容易造成万达房地产财务报告出现偏差，给万达带来潜在损失。固定资产减值测试不到位。按照《企业会计准则第8号----资产减值》规定，企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值迹象，对于存在减值迹象的资产，应当进行差值测试。在实际工作中，企业基本上不能做到。

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 3 万达房地产固定资产管理存在的问题分析

对于房行业而言，企业财务管理的度影响着房地产行业的财务状况和可持续发展的能力，而固定资产的管理在企业财务管理中占据着重要地位，根据研究资料显示，我国房地产行业的固定资产管理机制尚未真正形成有效机制，作为房地产行业的龙达老大，万达房地产公司固定资产管理中也存在不少问题。

3.1 企业固定资产管理意识还比较淡薄

固定资产虽然是企业的主要资产，但对固定资产的全过程、全员管理意识不高，存在“重购置、轻管理”的现象。特别是相关使用部门不够重视，有的错误认为固定资产管理主要是资产管理部门和财务部门的事，对主要生产设备重视，而对辅助设备设施不闻不问。对于固定资产的移动、闲置，有的不及时报告，有的甚至对丢失、损毁的资产隐瞒不报，这导致盘点时出现“有账无物”的情况。有的固定资产专(兼)职管理员责任心不强，虽然建立有实物台张，但平时对资产的异动情况从不关注。对资产的提前报废缺乏严格的经济技术鉴定，审批也流于形式，致使部分固定资产还没充分发挥效益就要报废，造成浪费严重。

3.2 企业固定资产管理方式还比较落后

在企业的日常固定资产管理工作中，资产管理部门和财务部门担任着重要角色，而使用部门参与较少。财务软件中的固定资产模块成为企业主要的日常管理手段，资产管理部门和使用部门没有实物管理软件与财务软件对接，平时数据统计报表都是利用手工Excel表格，工作效率低下。在此种管理方式下，资产管理部门的工作量较大，先手工建立台账，日常资产增减、转移、报废都是资产管理部门手工输入信息，资产的盘点工作主要依靠人工方式，有由于人员、时间关系，还会出现盘点流于形式；财务部门在资产购置时建立卡片，并按月计提折旧，年底才参与资产盘点，日常固定资产的变动情况不能及时掌握，造成盘点过程中出现部分资产转移未办相关手续、账实不符等情况，最终导致财务信息失真。

3.3 企业固定资产的管理和控制还不到位

万达房地产企业固定资产的管理和控制工作，是有效利用固定资产资源，提高企业经营效益的重点工作。在现有的固定资产管理方式下，万达房地产固定资产的管理控制存在的问题主要表现在：第一、固定资产使用管理制度的不完备。在万达房地产企业固定资产的管理过程中，固定资产的使用部门、管理部门和财务部门各自为政，缺乏沟通，在资产管理部门将购入资产交付给使用部门后，对其使用缺乏可行的后续跟踪管理制度的约束，特别是对一些能轻易移动的固定资产，容易忽视资产的具体使用情况，导致固定资产经常会出现闲置甚至丢失。第二、固定资产的内部控制的不完善。固定资产投资控制中缺乏严谨的可行性分析流程，容易造成盲目购置和资源浪费，固定资产管理责任

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 人的权责不清晰，导致资产利用率低下，甚至闲置或丢失，固定资产盘点清查控制中责任追究不明确，缺乏全面的资产盘点分析报告，导致固定资产的使用状况不能准确、及时反映。

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 4 解决万达房地产固定资产管理问题的对策

为了改善万达房地产公司当前固定资产管理现状，提高资产经营管理水平，万达房地产需要进一步强化固定资产管理的意识，引进信息化管理手段，进一步规范固定资产管理制度和控制流程，将固定资产管理纳入使用部门绩效考评，加强固定资产管理队伍建设，充分发挥固定资产效能。

4.1 进一步强化固定资产管理的意识

万达房地产要进一步加强固定资产管理的意识，强化资产管理的观念。首先各级领导要引起重视，要从思想上认识到固定资产的地位和作用，树立资产效益的意识；其次要加大前期论证力度，树立节约的意识，防止盲目投资，让固定资产真正发挥应有的作用，实现保值与增值。

4.2 搭建固定资产的信息化管理平台

随着信息化经济的发展，为企业的固定资产管理提供了新的管理方式。在万达房地产的固定资产管理中，可以采用信息化条码技术，给每个固定资产定制一个电子身份证，以条形码记录企业的固定资产从购置、使用、维护到报废的全过程。万达房地产固定资产管理部门利用条码系统对接财务部门的财务软件，日常的产维护、资产转移主要由使用部门在系统中管理，资产盘点时，可以利用手持设备，工作效率将大大提高。将万达房地产固定资产条码管理系统与企业ERP系统进行对接，确保企业管理层可以对固定资产情况进行动态的掌握，为进一步优化企业的资源配置提供准确信息。

4.3 加强和提高企业固定资产的管理和控制机制

（1）规范固定资产管理制度和流程

万达房地产要进一步完善固定资产管理制度，对固定资产购置计划执行严谨的可行性分析程序，完善资产使用及后续跟踪管理流程，严格企业固定资产管理的责任人制度。同时以建立固定资产信息化管理系统为契机，重新优化固定资产管理流程和相关管理职责，使每一项固定资产从计划购置、使用、维护、转移、报废全过程的管理都有控制点。企业要设置相关固定资产管理考核指标，如固定资产完好率、固定资产提前报废率、固定资产闲置率等指标，并纳入使用部门的月度或年度绩效考评目标，通过考核强化全员固定资产管理意识，增强使用部门的资产管理主动性。

（2）加强固定资产管理队伍建设

固定资产管理水平的提升，与资产管理人员的素质息息相关。因此，万达房地产要重视固定资产管理队伍的建设，每个使用部门都要配备称职的专(兼)职固定资产管理员，专职管理员应该是既精通技术又懂管理的复合型人才，定期组织有关资产管理新政策、管理流程、职责、管理技能等知识的培训，不断提高业务技能和管理水平，为充分发挥企业固定资产使用效能提供人员保障。

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 结 论

固定资产是企业重要的资产组成部分，随着经济市场和行业竞争的越演越烈，对企业整个财务管理水平的要求也越来越高。作为重要的财务资产组成部分，固定资产的管理也显得尤为重要。房地产行业最大的风险来自资产管理，所以在项目实施过程中，应当对包括固定资产的所有资产进行有效管理，实现资源整合实现价值最大化。万达房地产的资产管理水平在同行业来讲，是比较高的。但是仍然存在一些不足，基于此，本文的主要研究结论如下： 通过相关资料的搜集，结合理论知识和万达房地产的实际情况进行分析，从静态和动态两方面对万达房地产固定资产管理现状做了相关分析，对存在的问题进行剖析最后提出了合理的对策：应当提高全员固定资产管理意识、增强信息化手段的在固定资产管理中的运用、对具体的固定资产管理政策和操作流程进行改进、提高相关管理人员的业务能力和素质等。

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 参考文献

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[3] 毛程连,庄序莹.非经营性国有资产监督与管理[M].复旦大学出版社,2011 [4] 《高校国有资产管理理论与实践》编写工作启动http://news.xmu.edu.

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[5] 刘敏.高校固定资产管理中存在的问题与对策新探[J].会计之友,2011年第6期下 [6] 王声革.烟草公司固定资产管理存在问题及其对策[J].泉州师范学院学报(自

然科学),2010年11月第6期

[7] 何霞.新建本科院校国有资产管理的思考[J].滁州学院学报,2009年6月第3期 [8] 秦中甫.我国高校固定资产管理模式研究[J].郑州航空工业管理学报,2011年第2

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报,2009(l)

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黑龙江财经学院毕业论文（设计） 致 谢

本论文的选题和研究是在指导老师的悉心指导下完成的，从论文的选题、资料的收集、大纲的拟定，无一不倾注着老师的心血和智慧。在毕业论文即将完成之际，我要特别感谢我的指导老师，是他对论文的选题思路、论文格式和整体结构提出了宝贵的意见，对我在论文写作过程中遇到的每一个问题，老师都不厌其烦的指导。同时也感谢大学四年来的所有授课老师，是他们传授的知识让我打下了牢固的专业基础，让我对会计学专业有一个全面的了解和正确的认识，最后感谢母校哈尔滨德强商务学院四年来对我的大力栽培。

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