关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案

关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案

关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案一、运营管理、巡场：、商户沟通：、组织顾客沟通、数据统计和分析：、企划促销活动组织和落实、收租收费二、运营期调整（运营部和招商部）前提：开业后一定要快速、稳定地建立起租户对商业管理团队的信任感；同时建立起顾客与商业购物广场中心的稳定、忠诚的关系；因此整个运营团队的管理能力及服务能力体系压倒一切的基础，招商只是众多工作中的一环；（一）类型：、临时调整：针对有问题的租户预见性地调整；（关注坪效，数据分析是依据）、季节性调整：（百货公司一年有春秋两季，商业购物广场中心可借鉴，但一定要事先规划，提前预案，从招商到运营共同配合；、合同期调整：依据合同期内品牌的表现，有策略地将调整位置或结束合同；（二）原则：、定位为先原则——重新梳理定位品牌调整围绕定位进行（谋定而后动；同时要关注品牌间有匹配性、逻辑关系）、科学决策原则－－定期的经营数据分析，市场调研，以及消费者满意度调查为品牌调整提供科学依据；（未来谁来支撑赢利？消费者的购买行为。一定要从调研的信息表象找到现象背后的真实原因）、整体规划原则－－经营期的品牌调整需符合定位的品牌储备以及整体规则；、租金增长和品牌档次双重提升原则；、经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配的原则；1

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（三）建立品牌调整机制：、业绩监测与分析、考核与淘汰：提前在合同中设置考核的元素（如：在同品类和同层中坪效排名倒数的视为违约即被调整）、集中调整和临时性调整相结合；、应急掉铺调整预案——现场尽量少围挡，请日常关系好的租户临时增加营业区域以应对“一夜之间跑路的店铺）；一旦围挡可能导致连锁反应；（四）建立品牌储备库： 1、品牌库分类： 1）主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KT、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态 2）零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能 2、品牌排序和定级： 品牌库各业态按照品牌得分划分为、、三个级别，各业态品类选择应围绕商业购物广场中心整体定位（某些品牌的级次在团队中可能会有争议，一定要在决策前达成一致，品牌库的建立必须审核后才纳入品牌库）（五）清晰认知在商业购物广场中心正在经营的品牌类型： 1、叫好又叫座型 2、叫好不叫座型 3、叫座不叫好型 4、既不叫好又不叫座型 培育期：0% 1； 20% 2； 20% 3；20% 4； 成长期：0% 1； 20% 2； 20% 3；10% 4； 成熟期：0% 1； 20% 2； 10% 3； 运营团队一定要密切关注、类型，对他们加以培育，很容易转化成为；对一定要做好充分的替代准备。（六）品牌淘汰和考核机制： 1、将品牌归类并考核 2、定期制定淘汰机制性质主导方原因类型获知渠道方式应对策略主动调整商业购物广场中心提档升级间接经营分析劝退招商消费者消费需求间接满意度调查劝退招商被动调整商家业绩不佳直接经营分析更换品牌招商调整2

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（七）掉铺预案商铺预警的周、月度报表的建立与完善商铺信息经营信息品牌铺号面积业态决策租金标准实际租金月度租金总额月均销售额月均坪效租售比欠租情况是否申请撤铺预计或实际空铺时间拟招商时间计划完成时间目前进度责任人标准商铺基本情况调整时租金情况调整后首年租金增长情况时间责任人序号铺位号面积现经营品牌或空铺拟调整品牌拟调整品牌集团决策租金标准调整时实际租金标准首年租金标准拟给予装修免租原品牌终止时间新品牌拟进场时间新品牌开业时间部门责任人

（差的位置一定要放好品牌；同时注意餐饮是快速热场的品类，但餐饮的消费者也是品牌忠诚度最低的，所以餐饮也是容易出问题的。四、运营管理（运营部、招商部、营销客服部）概念：指零售商透过一些硬指标及软指标对其门店的各项作业，起到培训、督导、考核、奖惩的一系列经营管理活动商业购物广场中心运营管理的内容3

关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案

1、巡场和巡检； 2、商户沟通 3、档案管理 4、顾客沟通 5、数据统计与分析 6、企划促销活动组织和落实 7、收租收费第一部分：运营期经营分析 1、经营分析：如何做好？如何对分析结果加以运用？（从粗放式管理到精细化管理的基础是数据分析、商业购物广场中心与百货公司的数据深度及取向不同 数据整理→ 数据分析→ 数据运用 数据化管理是运用分析工具对客观、真实的数据进行科学分析，并将分析结果运用到管理工作的各个环节的一种方法； 数据化管理既是一个过程，更是一个管理工具

基础数据 总建筑面积 自持物业收租面积 品牌数量 铺位数量 业态占比 主力、次主力品牌 经营数据 年月租金收入 年月销售额 年月客流量 年月车流量 各项经营数据的预警值 各项经营数据的期望值 各楼层、业态的平均租金 各楼层、业态的平均租售比 指标名称作用常用数据经验性评价销售坪效评价零售、餐饮类品牌在一段时期内的经营业绩；月销售坪效零售主力店月销售坪效≥600元每平预测商户的经营能力；年销售坪效非主力店销售坪效≥1000元每平4

关于商业购物广场中心商场开业运营管理整体工作规划方案 租售比评价商户的承租能力，预测欠租风险；月租售比警戒区域：非主力店租售比≥50%评价商户的盈利能力，预测租赁调整紧迫性及租金可调整幅度；年租售比观察区间：非主力店租售比在10－50机会区间：非主力店租售比≤10%（结合商业购物广场中心自身具体情况，分业态设定）贡献率评价某类、某个品牌对整体经营业绩的影响；业态、品类销售平均贡献率销售坪效贡献率≥100%，正向影响可保持预测租赁调整的必要性品牌销售坪效贡献率销售坪效贡献率≤100%，负向影响，可调整指标名称作用常用数据经验性评价同比评价增长速度和能力月同比同比≥，增长力强，可保持；预测发展潜力定期、段同比同比≤，增长率弱，可调整环比评价异动状态日环比环比≥，正增长、异常上升，给予关注；预测发展趋势周环比环比≤，负增长、异常下降，分析原因；月环比年环比与目标值对比评价与预警值、期望值的差距；预警值偏离度偏离度、达成率≥，正常，可保持；预测发展目标目标达成率偏离度、达成率≤，预警，分析原因（四）商业购物广场中心周年庆分析报告（五）商业购物广场中心年经营分析报告 万达广场XX年经营分析总体经营概况 1、销售走势：（月平均、每月度）； 2、总体销售、主力店、非主力店之间的对比：增长同幅；销售主要来源于主力店； 3、销售平效为71元每平米（处于亏损和赢利的临界点，即培育期）； 4、客流走势：客流最高峰与销售业绩高峰期不一致，说明有效客流不够、客户忠诚不高；5

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