淳安县里杉柏地块可行性研究 - 图文

千岛湖镇里杉柏地块

——项目可行性报告

第一部分 千岛湖镇概况

一、地理位置

千岛湖镇是浙江省杭州市淳安县县城所在地，是全县政治、经济、文化、交通、信息中心。镇域面积356平方公里，其中耕地面积8763亩，山林总面积24.3万亩,下辖46个行政村，8个社区，常住人口7.15万人，其中农业人口1.68万人。千岛湖镇东距杭州150公里，西去黄山160公里；随着05省道、杭千高速投入使用，千岛湖完全融入长三角四小时经济圈；杭黄客运高铁建成后，同时随着沪杭高速铁路的开通，上海-杭州-千岛湖-黄山将实现快速联结，千岛湖将成为长三角黄金旅游区熠熠生辉的度假明珠。

素有“一城山色半城湖”之称的千岛湖镇，是以滨湖山城为特色的花园式风景旅游城市，也是“杭州--千岛湖--黄山”黄金旅游线上的旅游重镇。宾馆饭店林立，游船游艇罗列，交通便利能为国内外游客畅游千岛湖提供良好的条件。

目前千岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。因此，在未来的几年内，新的机遇与挑战并存，将千岛湖的旅游、商业、基础设施建设相结合在一起，必定会得到较好的经济利益和社会效益。

二、经济概况

全县依靠得天独厚的自然资源，大力发展旅游经济，形成了以旅游为核心的第三产业集群。2011年，全县实现生产总值（GDP）约1175万元，按可比价格计算，比上年增长11.1％。其中：第一产业增加值218万元，增长3.4％；第二产业增加值500万元，增长12.0％；第三产业增加值458万元，增长14.0％；三次产业结构比为18.5:42.5:39.0。按户籍人口计算的人均GDP为25907元，增长10.7％。

旅游业方面：全年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到

45.4亿元，增长19.2％。

房地产业方面：全县完成房地产开发投资21.4亿元，比上年增长24.8％，全年

商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8％，其中住宅销售20.8万平方米，下降6.3％。

第二部分 项目概况

一、地块位置

地块坐落于千岛湖镇里杉柏，距离旅游码头1.5公里，距离县政府2公里，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地，其中面湖的地块原为千岛湖老城区厂房用地。地块西至渔港桥，北至里杉柏路，南至南景路，南景遂道开通后与南山区块连通，交通便利了很多。

二、地块现况

1、地块面湖靠山，地理环境优越，是现主城区唯一一大块面积的商住综合用地；2、地块经内湖分割后形成大小不一，多而分散的十个地块；

3、地块西南面朝湖的已完成迁拆，土地平整；地块的东面及北面靠山还有少量余房没迁拆；

4、地块西南面可看湖景，1-1，1-2，1-3，1-4地块中有内湖，可合理开发利用；5-1，5-2东面环山，可合理开发利用；

5、湖滨绿化带正在建设中，建成后将大大提升整个小区的生活品质；

三、配套设施

地块周边交通便利，生活配套设施完善，附近有公交车站，游船码头、城区医院，火炉尖农贸市场，浙江省淳安第二中学，体育馆，图书馆，渔港公园及小型超市等，但与绿城度假公寓地块相比缺乏大型商业广场，高端物业及酒店。

三、规划控制要点

地块面湖靠山，地理环境优越，又是商住用地，因此可设计规划领域比较广，但总的规划建设原则为：坚持高起点规划、高标准建设，以商业环境为先导，使之具有极具商业人气的商住环境。

1、湖景区地块可建设成为集娱乐，餐饮，酒店，百货于一体的休闲购物中心； 2、地块的内湖景区应妥善利用，进行合理规划设计，增加小区的湖景效果； 3、东面环山的地块，因山岭在规划红线内，所以可适当减少该地块的绿化率，对现有山岭合理开发利用；

4、因千岛湖镇人口少，经济以旅游、餐饮产业为主，房产市场的定位以旅游度假村，度假酒店居多，以上因素在地块的整体定位时应充分考虑。

三、周边成交土地情况

地块坐落 里杉柏2-1号地块 里杉柏2-2号地块 里杉柏2-3号地块 千岛湖镇秀水广场地块 千岛湖镇原机油泵厂 千岛湖镇燕山林场 千岛湖镇环湖路1号 出让面积 用途 容积率 绿地率 建筑密度 45% 楼面地价（元/㎡） 2108 竞得总价（万元） 2497 竞得单位 杭州居易房地产开发有限公司 杭州居易房地产开发有限公司 杭州居易房地产开发有限公司 淳安千岛湖建设集团有限公司 淳安县城镇建设综合开发公司 黄岩振兴房地产开发有限公司 竞得时间 9109.83 旅馆业 1.3 20% 2011.10.27 38531.59 旅馆业 商住（商业7%） 商业 商住（商业9%） 商品住房用地 商住 1.3 20% 40% 1171 5867 2011.10.27 29015.4 1.5 30% 35% 小于60% 25% 3302 14373 2011.10.27 3355.35 1.5-1.6 20%-30% 1677 900 2011.6.8 24984.07 2.2 20% 1619 8897 2011.11.2 69994 <1.2 >30 <15 1501 12610 2011.6.11 9975.14 5 30% 40% 2173 6168 2005.7.16 从去年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/㎡以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。

四、区域市场分析

一、千岛湖区块分析

千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。其中 ，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。 区域 中心湖区 东南湖区 西南湖区 西北湖区 东北湖区 旅游开发展轴 湖面宽广，城湖相映，名胜众多 山水交融，自然风光最佳 湖面开阔，岛屿众多，野趣横生 人文景观，村社、遗址较多 湖面狭窄，港汊深遽，景观多样 区域 中心湖区 东南湖区 西南湖区 西北湖区 东北湖区 房地产开发展轴 湖景度假公寓为主，部分本地自住型商品房开发- 度假别墅和度假公寓为主 姜家旅游小镇 威坪镇石印山旅游、度假 进贤湾旅游综合体

中心湖区和东南湖区的主要湖景线：根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。

1、一类线位于镇中心的东西两侧

早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处于一线用地，有稀缺性。 2、二类线位于千岛湖景观大道沿线

这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。从现状看，日常居住的价值相对有限。从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。

二、千岛湖房地产市场产品分析

独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。

千岛湖地区，第三产业较为单一，集中于旅游业以及与其相关的餐饮业，商务写字楼在千岛湖并不见多。但与旅游相适应的景观房、酒店式公寓等较为流行，也颇具市场。购买人群以外地旅游人士较多。现淳安县的房市政策为限贷不限购，周边城市限购为千岛湖提供机会，现住宅市场受政策影响较小，虽然成交量有所下降，销售进度放缓，但房价虽略有松动，但仍处在高位，颇为坚挺。

现千岛湖房地产市场可以归纳为四类产品：居家公寓、产权式酒店公寓、度

假公寓、度假别墅；

从地段及价格上来看，中心湖区产权式酒店公寓(精装)单价在13000—14000多元/㎡之间，湖景公寓价格达到17000—18000多元/㎡，主力总价在100—150万之间，度假别墅及高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/㎡，别墅总价范围在800—1000万/套左右；

三、千岛湖中心湖区项目分析：

序号 1 2 3 4 项目名称 七星花园 金基观岛 金色阳光 绿城玫瑰园 物业类型 住宅 住宅 住宅 公寓 别墅 酒店式 公寓 别墅 别墅 别墅 开盘时间 2011-12 2011-12 2011-2 2010-3 项目均价 （元/㎡） 12000 16000 9400 17000 供应量 395套 145套 300套 80套 总建筑 面积㎡ 7.4万 12万 地理位置 12.76万 18万 5 6 7 8 绿城度假公寓 千岛别墅 天屿度假别墅 顺发随园 滨江度假 酒店别墅 2010-6 2010-7 2010-12 2010-6 20000 42000 30000 17777 ~25000 20600 1314套 26套 160套 67套 28万 1.49万 4.5万 10.7万 9 别墅 2009-12 200套 12万 总 计 1、绿城千岛湖度假公寓

2687套 106.85万平方米

位置 绿化率 淳安县千岛湖镇中心 68% 规模 容积率 占地面积13.8万平方米 建筑面积29.83万平方米 2.2 110-120平米一室一厅、175-200平米两室二厅、350-430平米三室二厅 高层精装修度假公寓5幢（包括软装，拎包入住）。 产品类型 高层精装住宅4幢（硬装装好，不包括软装） 开盘日期 2010年6月 户型 产权 70年 1号楼已交付使用 2、3号楼开盘均价格25000元/㎡销售单价 （目前在售均价3万-4万元/㎡）5、6号楼均价2万-2.5万元/㎡ 高层精装住宅（均价16000元/㎡） 车位配比 1:1.01 销售率 一号楼已售完投入使用 二、三号楼销售过半 五、六号楼销售40%左右 交付时间 一期的酒店及部分公寓在2010年2月，项目整体交付在 2012年6月底 五星品质喜来登酒店 三面临湖景致开阔 竞争优势 物业组合丰富，配套完善 配有游艇码头 绿城品牌及客户积累 周边环境嘈杂私密性及安保存在隐患、过高的单价，较低的投资回报。项目周边二手房住宅均价在8000-9000元/㎡ 项目形象塑造无借力点，只能靠自身打造 返租分红： 绿城·千岛湖度假公寓除喜来登酒店部分以外，由绿城酒店管理公司管理前期物业服务，并委托国际知名酒店管理公司提供咨询服务管理，包括一种是业主每年可免费享受160分公寓入住权的“有限自住”型，一种是业主每年可免费享受48分公寓入住权的“商务度假”型两种分红模式。每年10月15日至次年4月15日的淡季(春节、圣诞节、元旦和情人节除外)，业主入住一天算1分。在旺季入住推广策略 一天1.5分，旺季周末入住一天2分，黄金周或春节，入住一天消耗5.5分。根据目前运营情况,客房预订非节假日不是很高,在50%-60%,公寓2-6层单间600元-800元/每天，7层以上800-1000元/天。面积70㎡，单价35000元/平方，总价在200万-300万之间，年投资回报在2.5%,等项目整体交付以后再加上未来几年旅游业发展,回报会有很大的提升空间. 竞争劣势 绿城·千岛湖度假公寓是绿城集团开发的第一个度假公寓型项目，较千岛湖之前的千岛龙庭公寓，品质有了很大提升，样板区震撼效果充分体现了绿城对项目的打造能力，绿城在浙江省内拥有大量高端追随投资群体，为项目提供了丰富的客户积累。综合评述 区别于其他旅游地产项目“酒店+别墅”给投资客户设定的高门槛。 客户群体：度假公寓基本以杭州，义乌，上海等外地客户为主，以度假旅游兼投资为目的；高层住宅以本地公务员，企业主改善行居住为主。 2、千岛湖日月天地

位置 绿化率 淳安县千岛湖镇新安南路15号 35% 规模 容积率 户型 产权 销售率 占地面积9077.5平方米，建筑面积2.7万平方米 3 酒店式公寓45-64平方 70年 30% 产品类型 酒店式公寓(188套)、商铺（87套） 开盘日期 2011年 销售单价 公寓18000-20000元/㎡ 沿街商铺4万-6万/㎡。 车位配比 1:1.01 交付时间 2012年年底 日月天地处于千岛湖镇中心商业区，紧邻千岛湖广场，地段非常好 城中湖景观一览无余，属一线湖景公寓。 竞争优势 物业组合丰富，配套完善 装修标准3000元/平方米，品质高于一般公寓，拎包入住 带租约销售2年5%的回报 竞争劣势 同类产品龙庭二手房挂牌价在12000元/㎡，价格远低于该项目，目前这价位无成交。 项目形象塑造无其它亮点。 推广策略 现推出带租约销售2年5%的回报，准现房销售。 2008年开始接受意向预定均价格10000元/㎡，由于09年房价上涨，至开盘定价上涨至19000元/平方，使其定价过高，销售情况不理想，现推出带租约销售2年5%的回报，准现房销售，但其价位远高于同地段的度假公寓，再加上产品本身无其它综合评述 优势，紧挨着它的柏润国际花园项目开盘，品质比它高，毛坯销售均价在10000-12000元/㎡。使其销售处于停滞状态，售楼员积极性也不高。预计开发商在项目交付以后，商铺进行定位招商，引进一些配套以后再重新包装出售。 3、千岛湖七星花园

位置 绿化率 千岛湖镇阳光路，秀水广场旁 35% 规模 容积率 户型 产权 销售率 占地面积9077.5㎡ 建筑面积2.7万㎡ 3 54㎡1房，94㎡3房，140㎡4房 70年 15% 产品类型 住宅，商铺，公寓 开盘日期 2011年12月 销售单价 住宅均价12000元/㎡ 公寓15000元/㎡ 车位配比 1:1.01 交付时间 2014年年初 淳安县千岛湖镇阳光路，秀水广场旁，地理位置佳 竞争优势 沿街两幢可看见一线湖景 周边配套齐全。 价位高于市场价格，本地客户购买力有限，外地客户对于住宅需求有限。 竞争劣势 项目形象塑造无其它亮点。 房地产大环境不好，销售难度很大。 推广策略 付款方式优惠，一次性付款可享92折优惠，按揭95折。 千岛湖七星花园项目由10幢楼房组成，地理位置不错，但由于价位高于市场价，产品本身无其它亮点，千岛湖本地客户购买力有限，外地客户更愿意购买度假公寓或综合评述 高端别墅，再加上整个房地产市场处于调控阶段，下降预期仍在，个别楼盘价格已经有所下降，如价格一直保持在12000元/平方的均价销售压力将很大。 四、二手房场分析 1、度假公寓

龙庭酒店公寓：交付时间2006年，楼层20层，面积40.05㎡，总价50万.均价12500元/㎡,可看到湖景。月租金在1500-1800元/月,年租金回报3.5%. 度假公寓价位从毛坏价位在10000元/平方湖景房-3万元/平方都有，主要是品质不同，价位也相差很大。

2、住宅项目

碧水花园:2011年交付,楼层5层,110平方,105万

从中介处了解到目前千岛湖住宅项目均价在8000元-9000元/㎡之间,个别新建的可看见湖景的住宅小区均价可达上万元/㎡,但成交量非常低.千岛湖房价从2010年最高位到现在略有下降,但下降幅度不明显,一般在10%-15%左右,价位坚挺的原因,一是近几年千岛湖旅游业发展迅猛,不断有外地投资自住客户来购买,二是不受限购的影响.虽然房价未有太大松动,但目前千岛湖再售项目非常多,

房地产大环境不好，销售难度很大。 推广策略 付款方式优惠，一次性付款可享92折优惠，按揭95折。 千岛湖七星花园项目由10幢楼房组成，地理位置不错，但由于价位高于市场价，产品本身无其它亮点，千岛湖本地客户购买力有限，外地客户更愿意购买度假公寓或综合评述 高端别墅，再加上整个房地产市场处于调控阶段，下降预期仍在，个别楼盘价格已经有所下降，如价格一直保持在12000元/平方的均价销售压力将很大。 四、二手房场分析 1、度假公寓

龙庭酒店公寓：交付时间2006年，楼层20层，面积40.05㎡，总价50万.均价12500元/㎡,可看到湖景。月租金在1500-1800元/月,年租金回报3.5%. 度假公寓价位从毛坏价位在10000元/平方湖景房-3万元/平方都有，主要是品质不同，价位也相差很大。

2、住宅项目

碧水花园:2011年交付,楼层5层,110平方,105万

从中介处了解到目前千岛湖住宅项目均价在8000元-9000元/㎡之间,个别新建的可看见湖景的住宅小区均价可达上万元/㎡,但成交量非常低.千岛湖房价从2010年最高位到现在略有下降,但下降幅度不明显,一般在10%-15%左右,价位坚挺的原因,一是近几年千岛湖旅游业发展迅猛,不断有外地投资自住客户来购买,二是不受限购的影响.虽然房价未有太大松动,但目前千岛湖再售项目非常多,

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/g31r.html