余斌- 十二五期间中国宏观经济和房地产发展趋势

余斌:十二五期间中国宏观经济和房地产发展趋势

注：余斌先生是国务院发展研究中心、宏观经济研究部的部长

非常高兴有机会来参加2011房地产高峰论坛，按照会议的安排，给我出了一个很大的题目，是要我谈一谈“十二五”时期中国宏观经济和房地产业的走势，要用40分钟的时间把这个大一个问题说清楚，我感觉是非常困难的。刚才主持人讲了，20号国家统计局公布了2010年国民经济的运行状况，其中两个关键的指标，刚才主持人也讲了，一个呢是经济增长达到了10.3%，第二个是物价涨幅就是CPI达到了3.3%，我们认为今年从经济增长的角度来讲，将会略有回落，其中的原因呢，一方面是由于国家的宏观经济政策，从过去的两年的积极的财政政策和适度宽松的货币政策，调整为积极的财政政策和稳健的货币政策，这表明在过去两年，我们应对国际金融危机的过度扩张的政策，伴随着整个经济运行回归正常状态，宏观经济政策开始回归常态，尤其是货币政策的调整会对今年，宏观经济当然也包括我们的众多领域中的行业，都会产生一定的影响。那么另外一个方面就是，整个世界经济仍然处在一个相对低迷的状态。这样也会对中国的经济发展产生影响。我们预计2010年中国经济增长大体上应该处在9.5%，这么一个水平上。跟去年相比，略有回落。

对于另外一个关键的指标CPI，我们预计今年上半年通胀的压力将会明显加大，下半年和略有缓解。全年的物价涨幅我们预计大概会处在4%左右，这么一个水平上。下面我想就“十二五”时期我国宏观经济和房地产业发展简要跟大家谈几点判断。

第一点，“十二五”是一个什么样的时期呢？按照十七届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，它说“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，因为我们要到2020年实现全面建设小康社会的奋斗目标，从现在开始还有十年，那么“十二五”是未来这十年当中的头五年，因此它是全面建设小康社会的关键时期。同时也是深化改革、加快转变经济发展方式的攻艰时期。从中国历史上看，金融危机、经济危机的发生，一方面会对中国经济发展产生影响，但是另一方面也会带来新的发展机遇，如果我们能够借鉴于国际金融危机对全球经济所带来的影响和冲击，深化改革、加快中国经济发展方式的转变，同样也将会为未来中国经济的稳定发展，奠定良好的基础。

对于“十二五”这五年，五中全会说，要以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，这将会对未来五年中国经济发展，对于未来五年中国的众多的产业，当然也包括房地产业的发展产生影响。

我对未来五年的“十二五”时期中国宏观经济和中国房地产业第一个判断就是，“十二五”时期我国经济将保持平稳、较快发展的趋势。这是我们对未来五年的一个基本判断。十一五时期我国经济增长年平均速度略较于10%，我们认为未来经济增长将会略有下降，会略低于十一五时期的年平均的增长速度。但是未来五年，经济的年平均的增长速度，仍然将处在9%以上。但是其中我们认为，中国宏观经济的基本面，以及中国经济运行的基本面，正在发生变化。那么这一点是应该引起高度重视的。所谓中国经济运行的基本面正在发生变化，主要表现在两个方面。

第一个方面就是，从支撑中国经济增长的动力结构来看，发展方式的转变，将意味着中国经济增长的动力将更多的来自于国内市场、国内消费；中国经济增长的动力将更多的来自于服务业，这就是两个方面的重大转变。我们知道，在过去三十年中，中国经济增长走过的是一条过度依赖出口，过度依赖投资，这是从需求的角度来讲。从供给的角度来讲，它是过度依赖于工业制造业的扩张。那么未来呢，经济增长的动力将更多来自于服务业的扩张和消费的扩张。这一个转变将意味着中国潜在经济增长率的下降不可避免。中国三十年我们保持了年平均接近10%的经济的高速增长，我们把它叫做中国经济奇迹。我们现在正在研究在未来三十年，我们能否再造中国奇迹？也就是把国民经济持续高度增长的良好趋势再保持三十年？再造一个中国奇迹？我们认为这是可能的，我们有条件。但问题是在未来三十年中，中国经济增长的逐步下降是不可避免的。具体的说在未来十年中，我们认为中国经济增长速度有可能下降到9%左右，这是第一个方面的一个重大变化。

第二个方面的重大变化，我们认为表现在劳动力供求格局的变化，过去三十年我们很长一个时期都处在劳动力总量供给大于需求的时期。我们始终存在着就业压力。那么今天呢？伴随着民工荒，招工难的出现，我们认为中国劳动力供求已经走过了供给大于需求的阶段，到今天大体上处在供给和需求基本平衡的时期。那么未来呢？我们还有可能走向劳动力总量供不应求的阶段，也就是通常我们所说的刘易斯拐点。

上述两个方面的变化我们把它放在一起来说，那就是经济增长与就业之间关系的重要转变，过去我们经济增长是为了保就业，为保就业而保增长。很多人对于2009年国家出台的4万亿经济刺激计划扩内需保八持有异议，实际上在那个时期我们认为只有8%以上的经济增长才能创造足够多的就业机会，从而满足城乡新进入劳动年龄人口的就业需要，社会才有可能是稳定的。我们保增长的背后是保就业，保稳定。那么今天呢，伴随着劳动力供求格局的变化，我们认为未来我们没有必要再简单的为保就业被保增长，宏观经济政策应当重在促进经济结构的调整和优化，促进经济运行的质量和效益的提高。我知道今天来参加会议的很多都是企业家，这是从宏观层面上来说，中国经济运行的基本面发生了以上两个重大变化。 如果我们把它换成企业的角度来看，我认为同样意义深远。过去如果中国的经济增长速度在10%以上，那么我们绝大多数的行业、绝大多数的企业，日子都很好过。也就是说绝大多数的行业、绝大多数的企业都会取得盈利。反过来经济增长回落到8%或者8%以下，我们相当多数的行业相当多数的企业都会出现亏损。我们把这种情况把它概括为叫速度型效益，就是效益怎么样？企业日子是不是好过，取决于经济增长速度本身。伴随着中国经济增长动力结构的变化和潜在增长率的下降，未来7%、8%、9%这种相对较低的经济增长将会成为常态。那么在这样一种相对较低的经济增长的情况之下，我们如何让绝大多数的行业、绝大多数的企业都能够取得盈利呢？我认为这是摆在我们企业家面前的第一个大的问题。同时还有另外一个问题，前年，2009年，中国的出口总额超过德国，成为全球的第一出口大国。2010年，中国出口总额占全球出口的比重，超过了10%。我们靠什么成为全球的第一出口大国呢？我们靠劳动力、土地、资源的低价格，从而形成低成本的竞争优势。主要靠这一个。

那么今天呢？伴随着劳动力供求格局的基本变化，劳动力供给从供大于求，转变为供求基本平衡和供不应求，那就意味着在未来，中国劳动力价格将呈现出持续上升的趋势。伴随着劳动力价格的持续上涨，中国参与全球竞争所依赖的低成本竞争优势，将会逐步削弱。那么在原有低成本竞争优势逐步削弱以后，我们新的竞争优势又来自于何方呢？这就是在“十二五”时期我们需要关注的重大问题。

第二点，所谓中国的发展方式转变，我认为最核心的转变，那就是从需求的角度来看，中国经济增长从过去的过度依赖于出口，过度依赖于投资的这么一种方式，转变为主要依靠消费扩张，按照五中全会的话来说，那就是要加快形成消费、投资、出口，协调拉动经济增长新局面，这个新局面新在什么地方？新在三大需求中，消费将成为拉动中国经济增长的第一动力。那么我认为，这是在发展方式转变的所有内容当中，最关键的内容。这一个转变有赖于我们改变过去长期以来，劳动者报酬占GDP比重持续下降，居民收入占GDP比重持续下降的局面。五中全会提出，要提高两个比重，实现两个同步。说的是要如何提高老百姓的收入水平，因为只有收入水平的提高，我们才有可能让中国的市场，让居民的消费能力逐步扩张。从而使中国经济转变到主要依靠消费以后，能够继续保持持续、快速增长的良好局面。所谓两个提高，一个是要提高劳动者报酬占国民收入初次分配的比重，第二个提高，那就是要提高居民收入占国民收入再分配以后的比重。所谓两个同步，就是要实现经济增长与居民收入水平的提高同步，要实现劳动者报酬的增长与劳动生产力的提高同步。

那么我认为呢，日本过去的经验是值得借鉴的，日本叫国民收入的倍增计划。也就是上个世纪的60年代到70年代，日本提出了在经济持续高速增长的同时，使日本居民的收入能够实现一倍的增长。那么这个计划提出以后呢？实际上是提前完成的，在这一次“十二五”规划的讨论当中，我们也建议我们能否提出中国国民收入倍增计划。当然这里头还有另外一个问题，说中国人不消费，或者消费的过少，主要原因除了收入水平低以外，那就是政府的福利支出明显不足。因为政府的福利支出明显不足，从而使老百姓未来生活当中面临很多不确定性，当他面临这种很多不确定性的，有钱的也许不敢消费。那么另外一个问题，如果政府大幅度提高福利支出，那么是否会出现福利陷阱，因福利水平的大幅度改善，会导致羊奶人的情况。实际上这是根据世界经济论坛所发布的《2010—2011年全球竞争力报告》，瑞典、芬兰、丹麦这些号称是从摇篮到坟墓的最慷慨的福利模式而闻名于世的国家，它的竞争力在世界排位当中都处在前十名，也就是说我们认为，到目前这个阶段，要真正实行发展方式的转变，解决老百姓的后顾之忧，让老百姓有钱敢花，我们需要大幅度增加政府的福利支出，也只有这样，我们才有可能真正把经济增长的第一动力转变到消费扩张上来。 这一个转变对于中国来说，意义深远，我国正在加速推进的工业化和现代化进城，惠及13亿人口，超过已经实现工业化国家人口的综合，因此他是人类历史上空前的壮举如果我们把OECD国家作用已经实现工业化的国家，那么现在总人口不过是11.5亿。

随着国民经济的持续快速发展和居民收入水平的提高，我国市场规模不断扩大，现在已经成为全球增长潜力最大的单一内部市场。那么在这样的情况之下，立足于国内市场尤其是国内需求，发展我国经济具有得天独厚的条件。那么现在我想说的是，中国的发展方式转变到主要依靠国内的消费扩张，对于我们企业来说，意味着什么？过去三十年，中国经济持续

快速发展的结果是，东部、中部、西部地区发展差距的不断扩大。从原因上来说呢，主要是东部，尤其东部沿海地区，经济的持续高速增长，从而拉大了东中西部地区的经济发展差距。那么接下来的问题是，为什么过去三十年带来的是东部地区经济的发展差距的不断扩大呢？是什么原因呢？

我认为与中国传统的发展方式高度关联，因为中国过去三十年走过的是一条过度依赖出口的这么一条发展模式，当经济增长过度依赖于出口的时候，东部沿海地区的区位优势凸显，我生产的产品是卖到美国去的，我能把这个企业办在中部或者西部吗？这样你的竞争力就会受到影响。正是在这样的情况之下，带来了我们东部地区经济的快速发展。那么当中国的发展方式转变到主要依靠国内市场、依靠国内消费的时候呢？会带来什么样的影响呢？我认为中部地区的区位优势将会集中的表现出来。中部地区本身是中国人口、劳动力密集、资源丰富，同时工业基础相对较好的地区，更重要的还在于，中部市场跟东部和西部密切关联，他可以覆盖全国。

所以我认为这一个转变，将意味着中部地区经济的快速发展，或者叫中部的快速崛起。那么在去年年底很长一段时间，我到中部到西部去审议他们的“十二五”规划，大多数的地区都提出了非常宏伟的目标，基本上都是“十二五”五年，经济总量翻一番。那么我认为，有些地方是可以实现这样的目标的，当然并不是所有的地方都能实现。由于中部地区面临着难得的历史性机遇，如果他们能够充分抓住这样的机会，是可以实现这样的目标的。如果把这一点我们再往下引申，我们可以看到东部尤其东部沿海地区资本、技术、产业向中部、向西部转移，什么原因呢？很多人讲，因为东部地区土地价格很贵，劳动力短缺，劳动力成本的大幅度上涨，所以他们被迫从东部沿海地区向中部、向西部地区迁移，我认为这只是问题的一个方面。

过去他们在东部沿海地区，因为他们面临的是海外市场，那么今天呢？当中国经济发展立足于国内市场的时候，很显然他把企业从沿海向内地转移，就有了客观的必要。这是第二。 第三点，我要说的是从供给的角度讲，经济增长的主要动力，由工业制造业的快速扩张转变为服务业的改革与发展，这也将是一个重大的转变。改革开放初期中国是供不应求，短球经济，凭票证供应的国家，直到90年代初期，我们有很多产品都需要凭票证。这种情况说明的是什么问题呢？说明的是那个时候，中国工业制造业生产能力不能满足国内的需要。那么今天呢？我们成为世界工厂，成为全球的制造业中心，是说我们现在工业制造业的生产能力，不仅可以满足国人的需要，而且大量的出口到全球，把这个话换一个角度说，那就是过去三十年，主要表现为工业制造业的快速扩张，把这个话再换一个角度来说，那就是过去三十年中国经济增长的主要动力来自于工业制造业的扩张。那么未来三十年，中国经济增长的动力，将来自于何方呢？我们认为中国现在处在工业化的中后期，工业化的任务还没有完成，工业还有进一步扩张的空间，但是支撑中国经济持续高速增长的动力，将逐步转变为服务业的改革与发展。为什么叫服务业的改革与发展呢？是因为服务业的主要领域大多处在国企垄断或者政府的高度管制之下。中国服务业的发展，首先必须打破国有企业垄断，放松政府管制，也就是只有改革才能带来服务业的发展。

我们看五中全会把推动服务业大发展作为企业优化升级的战略重点，建立公平规范透明的市场准入标准，实际上就是打破垄断，放松政府管制，推动服务业的改革，这样探索适合新型服务业态发展的市场管理办法来推动整个服务业的快速发展，这是第三。

第四从资源高消耗，环境高污染的粗放型增长转变为资源节约型、环境友好型增长。这说的是过去中国经济的高速增长，依靠的是资源高消耗，高投入，环境高污染从而实行经济的高增长，今天伴随着资源越来越短缺，价格越来越高，老百姓对于生活环境、生活质量提出了越来越高的要求，国际社会对于节能减排，对于气侯变化给予了越来越多的关注，那么在这样的情况之下，将要求我们从资源高消耗无环境高污染的粗放型增长，转变为资源节约型、环境友好型增长。中国作为最大的能源消耗国？和二氧化碳排放国？这两个我都打了问号，因为这都值得商榷，比如从零度来说，中国可能是世界上的污染物排放总量最多的国家，但是我们认为污染物的排放一个我们需要看人均水平，我们尽管总量很高，但是如果我们除以13亿人口，我们的人均排放量要低于世界人均水平。第二个我们要看历史总量，在过去100年中，发达国家在工业化过程当中，那么他们向大气当中释放了大量的二氧化碳，那么中国呢？在过去一百年中的相当长一段时期，处在农业社会。我们没有向大气当中释放二氧化碳，因此这些都是值得商榷的问题。新能源技术和先进的节能环保技术在中国拥有广阔的市场空间，容易形成规模经济，从而降低研发成本。那么在这样的背景之下，我们认为有可能与过去节能相比，中国在技术革命当中，始终处于跟送状态，那么未来中国基于成熟的制造技术和研发技术，在本次技术革命中，有可能达到世界先进水平。

最后简要的跟大家说说关于房地产市场，从总体上我认为，中国经济平稳较快发展有赖于房地产市场的稳定发展。这一点我们可以从两个方面来考察，第一个无论从房地产投资占全世界固定资产投资比重大体上四分之一，25%左右。销售额占社会商品零售总额比重增加值占GDP比重来看，还是房地产对直接或者间接对相关产业的影响来看，房地产业都是关系国际命脉的支柱产业，这个毋庸置疑。从一个角度来讲，由于房地产业是关系国民经济命脉的产业支柱，所以国民经济平稳较快发展有赖于房地产业的稳定发展。

从另一个角度来讲，亚洲金融危机是源自于亚洲国家，房地产、股市泡沫的破灭。本次国际金融危机的发生，这是美国房地产会基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破灭的结果，两次危机危害程度有目共睹，如果我们不能保障中国房地产市场的稳定健康发展，一旦我国房地产泡沫化，同样会对中国经济的稳定发展带来影响。

分析中国未来房地产市场发展走势，我们用一张图和一张表大体上可以看出他的基本趋势，这是我国的城市化进程，到2009年中国城镇人口占总人口的比重46.6%，我们认为在2030年中国都将处在城镇化推进的时期，到2030年中国的城镇人口占总人口的比重将有可能达到65%，从而基本完成城市化的目标。也就是说在未来二十年中，中国都将处在城镇化快速推进的时期，这就意味着在这个阶段，每年都将有大量的人口从农村转移到城市，带来房地产需求量的持续扩张，我们看一张表，我国有960万平方公里，美国只有936万平方公里，但是美国的936平方公里一边是太平洋、一边是大西洋，广大国土面积都是可开发利用的。中国呢？我们中国国土面积的4个省区，新疆160万平方公里，西藏120万平方公里，内蒙118万平方公里，青海72万平方公里，面积470万面积，占49%，但是只养活了4.06%

的人口，因此中国是可开发利用的土地资源十分稀缺的国家。经济学的基本道理告诉我们，一种资源的价格取决于它的稀缺程度。土地是极其稀缺的资源，因此土地存在上涨的趋势，那么在越来越贵的土地上盖的房子可能越来越便宜吗？我认为不可能。因此中国人口众多，可开发、利用国土资源有限，在城市化快速推进阶段过程当中，我们认为始终存在房价上涨的压力。那么在这个阶段，防止房地产市场泡沫化将是一项长期而又艰巨的任务。怎么来防止房地产市场泡沫化呢？我们认为主要从需求和供给两个方面同时采取措施，一方面需要将抑制投资需求的政策、措施长期化、制度化。另外一方面我们需要建立起多层次的城镇居民住房供给体系。假设我们按城镇居民的收入，把城镇居民按收入五等分，最高收入的20%，次高收入的20%，中等收入的20%，中下收入的20%，最低收入的20%，我们要根据不同收入水平的人建立起多层次的城镇居民的住房供给体系，来分别满足不同收入群体人的住房需要。

比如最低收入的20%，我们应当通过廉租房的方式来满足他们的需要，他不仅买不起房而且租不起房，怎么办呢？通过廉租房的方式，在经济上给予补贴，解决最低收入的20%。对于最高收入的20%这块，他要买200平米以上的房子甚至别墅，他愿意按10万块钱的价格/平米去买，政府有必要去管他吗？我认为政府它没有必要。但是中国人多地少的国家，当你去住别墅的时候，你挤占了其他的人的生存空间，因此政府应该对这样的商品征收特别消费税，对于次高收入的20%的人，他们完全可以按照市场价格，在市场上解决住房需要，同样政府没有必要去管他，他只不过是买不起200平米以上的房子，但是买100平米左右的房子，对于次高收入20%的人来说是完全可以有这个支付能力，接下来还剩下中等收入的20%和中下收入的20%，我认为这就需要通过经济适用房，需要通过限价房，需要通过有限产权房来解决这个40%人的需要。从总体上来讲，那么我们需要加快保障性住房建设，满足中低收入群体的需要，那么在加快保障性住房的建设过程当中呢，很多地方政府没有积极性，主要是受财政收入的影响，政府直接增加财政投入是必要的，我们认为完全靠政府的投入也是不可能的。需要发挥政府投入和财政补贴的杠杆作用，来吸引各类社会主体，各类社会资金的参与这样来共同完成我们的保障性住房的建设任务。与此同时应当相应加强保障性住房的管理体制机制的建设，这是关键。一方面我们要加快建设力度，另一方面我们需要建立起保障性住房分配使用管理的体制机制的建设。严格杜绝各类违规占用不当收入的情况，我认为只有我们同时在供给和需求上，都采取相应的措施，我们才有可能有效防止房地产市场泡沫化。同时通过房地产市场的稳定健康发展，来实现国民经济的平稳较快发展。 以上我对“十二五”时期，中国宏观经济和房地产市场发展趋势的基本判断。谨供在座的各位参考，不对的地方欢迎批评指正，谢谢。

的人口，因此中国是可开发利用的土地资源十分稀缺的国家。经济学的基本道理告诉我们，一种资源的价格取决于它的稀缺程度。土地是极其稀缺的资源，因此土地存在上涨的趋势，那么在越来越贵的土地上盖的房子可能越来越便宜吗？我认为不可能。因此中国人口众多，可开发、利用国土资源有限，在城市化快速推进阶段过程当中，我们认为始终存在房价上涨的压力。那么在这个阶段，防止房地产市场泡沫化将是一项长期而又艰巨的任务。怎么来防止房地产市场泡沫化呢？我们认为主要从需求和供给两个方面同时采取措施，一方面需要将抑制投资需求的政策、措施长期化、制度化。另外一方面我们需要建立起多层次的城镇居民住房供给体系。假设我们按城镇居民的收入，把城镇居民按收入五等分，最高收入的20%，次高收入的20%，中等收入的20%，中下收入的20%，最低收入的20%，我们要根据不同收入水平的人建立起多层次的城镇居民的住房供给体系，来分别满足不同收入群体人的住房需要。

比如最低收入的20%，我们应当通过廉租房的方式来满足他们的需要，他不仅买不起房而且租不起房，怎么办呢？通过廉租房的方式，在经济上给予补贴，解决最低收入的20%。对于最高收入的20%这块，他要买200平米以上的房子甚至别墅，他愿意按10万块钱的价格/平米去买，政府有必要去管他吗？我认为政府它没有必要。但是中国人多地少的国家，当你去住别墅的时候，你挤占了其他的人的生存空间，因此政府应该对这样的商品征收特别消费税，对于次高收入的20%的人，他们完全可以按照市场价格，在市场上解决住房需要，同样政府没有必要去管他，他只不过是买不起200平米以上的房子，但是买100平米左右的房子，对于次高收入20%的人来说是完全可以有这个支付能力，接下来还剩下中等收入的20%和中下收入的20%，我认为这就需要通过经济适用房，需要通过限价房，需要通过有限产权房来解决这个40%人的需要。从总体上来讲，那么我们需要加快保障性住房建设，满足中低收入群体的需要，那么在加快保障性住房的建设过程当中呢，很多地方政府没有积极性，主要是受财政收入的影响，政府直接增加财政投入是必要的，我们认为完全靠政府的投入也是不可能的。需要发挥政府投入和财政补贴的杠杆作用，来吸引各类社会主体，各类社会资金的参与这样来共同完成我们的保障性住房的建设任务。与此同时应当相应加强保障性住房的管理体制机制的建设，这是关键。一方面我们要加快建设力度，另一方面我们需要建立起保障性住房分配使用管理的体制机制的建设。严格杜绝各类违规占用不当收入的情况，我认为只有我们同时在供给和需求上，都采取相应的措施，我们才有可能有效防止房地产市场泡沫化。同时通过房地产市场的稳定健康发展，来实现国民经济的平稳较快发展。 以上我对“十二五”时期，中国宏观经济和房地产市场发展趋势的基本判断。谨供在座的各位参考，不对的地方欢迎批评指正，谢谢。

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