技术经济学2班第8组

学 号 125030202/1205030203/1205030206

技术经济学课程设计

设计说明书

住宅开发项目财务评价

起止日期： 2014 年 12 月 22 日 至 2014 年 12 月 26 日

学班成

生姓名 级 绩

魏长伟/牛宇堃/徐超

12信息2班

指导教师(签字)

经济与管理学院 2014年 12 月 26日

分工明晰

学号 姓名 主要负责的任务 成本估算表的填写，借款还1205030202 魏长伟 本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析，报告编写 资金筹措表的编写，收入和1205030203 牛宇堃 税金表的填写，成本估算表的填写，清偿能力分析。 成本估算表的填写，借款还1205030206 徐超 本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析，报告编写

评 分 表

报告成绩 学号 姓名 内容全面 30% 计算准确 20% 格式规范 10% 答辩 合计 40% 1205030202 1205030203 1205030206

技术经济学课程设计报告书

目录

1 项目概况 ...............................................................................................................................................................1 1.1项目名称与内容 ..........................................................................................................................................1 1.1.1项目名称 ...................................................................................................................................................1 1.1.2项目内容 ...................................................................................................................................................1 1.2项目背景资料...............................................................................................................................................1 2费用和效益估算 ...................................................................................................................................................2 2.1投资估算 .......................................................................................................................................................2 2.2 基本费用估算 ..............................................................................................................................................3 2.3 收入和税金估算 .........................................................................................................................................3 3、资金筹措表.........................................................................................................................................................5 4. 财务分析 .............................................................................................................................................................7 4.1盈利能力分析...............................................................................................................................................7 4.2偿债能力分析...............................................................................................................................................9 5.项目财务不确定性分析...................................................................................................................................10 6．结论 ....................................................................................................................................................................11

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1 项目概况

1.1项目名称与内容 1.1.1项目名称

住宅开发项目财务评价

1.1.2项目内容

某房地产开发项目，计算期共5年，前3年生产，从第二年开始一边生产一边销售。

1.2项目背景资料

（一）项目概况

某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，土地费用为510万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，面积为13050平方米。该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。

（二）投资估算及资金筹措

1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。

2．工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。

（三）销售计划、进度安排

1．返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。

2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。

（四）税费

根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。房地产税按销售收入的12%计。本项目的基准内部收益率为12%。

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2费用和效益估算

2.1投资估算

该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元，并借款10万元。

工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。

把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。

根据以上材料得出投资估算表

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从资本金财务现金流量表可知：资本金的财务净现值为-136.00万，财务内部收益率为6%，静态投资回收期为4.27年，动态投资回收期为大于年，从资本金角度来看该项目不可行。

投资利润率=年利润总额 / 总投资 * 100%=20.04% 资本金利润率=年利润总额 / 资本金总额 * 100%=36.77%

项目的财务净现值均小于零，且各项财务指标均小于行业基准水平，盈利能力不满足行业要求

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4.2偿债能力分析

由财务报表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过借款方式弥补资金不足。

借款还本付息表如下：

由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。各年的资产负债率能较好的满足项目要求。根据“资产负债表”中“资产负债率”看出，企业资产负债率在50%以下。从整体上看出，该企业项目比较强的偿债能力。

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5.项目财务不确定性分析

根据“利润及利润分配表”、“项目总投资使用计划与资金筹措表”，提取出一部分数据，完成下表

变化率 销售收入 经营成本 建设投资

-10% -278.68 -117.42 -80.35 -5% -203.68 -122.84 -104.31 0% -128.27 5% -53.06 10% 22.15 -128.27 -133.69 -139.11 -128.27 -152.22 -176.18

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-0.15 销售收入500-0.1-0.05-50-100-15000.050.10.15-200-250-300经营成本建设投资

通过财务净现值敏感性分析可知，该项目中销售价格因素为最敏感性因素，建设投资因素为较敏感性因素，经营成本为最不敏感因素，在项目实施过程当中，应重点分析和研究产品市场价格的变化规律，避免或减小由于市场价格变动给项目带来的不利影响，从而保证项目的顺利进行。

6．结论

从以上数据及报表得出结论：项目投资财务内部收益率（iRR）税后为7%，内部收益率均小于于基准收益率，说明盈利能力均不满足行业最低需求；项目投资财务净现值（i0=12%）税后为-128.17万元，均小于零，说明项目财务上不可行；项目投资回收期（静态）TP=4.18年，项目投资回收期（动态）TP*大于5年，静态投资回收期小于基准投资回收期，表明项目投资在静态上能按时收回，但动态投资回收期大于基准投资回收期，表明项目在动态上不能按时收回。

由资金来源与运用表可以看出，项目筹措资金和项目净收益大致可以支付项目的各项支出，如果无其他投资变动，无需向银行要求借款。

由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。

从银行资产负债表中可以看知，各年的资产负债率处于适中数值（资产负债率在50%以下），不会出现资不抵债后果。

综上所述，最终结论为该项目具有较强的资本偿债能力。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/fz4r.html