房地产评估技术报告

房地产抵押估价技术报告

（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）

估价项目名称：湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门

委托方：湖北豪晨机车有限公司估

价

方：湖北中信房地产土地估价有限公司估价人员：王若璞估价作业日期：二估价报告编号：中信估字（估价技术报告编号：中信估技字（经济开发区天仙公路南房地产抵押价值评估

潘志木

○一五年六月二十四日至二○一五年六月三十日 2015）AYP第063005号 2015）AYP第063005号

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房地产抵押估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析 （一）估价对象范围界定

本次估价对象为位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产，评估范围内建筑面积合计为9501.66平方米，土地使用权面积为46398.79平方米，其中各栋房屋及土地具体情况如下表：

幢号 1幢 2幢 — 规划用途 宿舍楼 厂房 — 结构 混合 钢混 — 楼层 1-3/3 1/1 — 建筑面积 (平方米) 1794.65 46398.79 7707.01 9501.66 46398.79 — 工业用地 土地使用权面积(平方米) 土地用途 本报告估价结果已包含与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价值，但未考虑估价对象室内二次装修、装饰、动产、特许经营权等价值。

（二）土地实物状况描述与分析

名称：天门市天门经济开发区天仙公路南土地； 坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南； 面积：46398.79平方米；

形状及四至：整宗地块形状较规则，整宗地块东邻接官路，北邻天仙大道；

基础设施完备程度及土地平整程度：实际开发程度已达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内“场

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地平整”；

地势、地质、水文状况：地势较平坦，地质状况良好，抗震能力较强；

规划限制条件及利用现状：该宗地证载用途为工业用地，暂无其他规划限制，现整块宗地上建有1栋混合结构宿舍楼，1栋钢混结构厂房。

（三）建筑物实物状况描述与分析

名称：天门市天门经济开发区天仙公路南（宿舍楼、厂房2），房产；

坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南； 其中各栋房产具体状况详见下表：

栋号 证载用途 建筑面积 （m2） 结构 层数 总高、 层高 建成 年份 综合成新 内设施设备状况 工程质量、设施设备（水电气等）及维护、利用现状 保养、使用情况 估价对象所在建筑工程质量较好，至估价时现用作宿点，基础有足够承载舍楼 力，无不均匀沉降；承重结构基本稳定，非承重墙完好，整体面层平整基本完好，屋面无渗现用作厂漏，水电设施基本完房 好，建筑物整体维护、保养情况较好。 —— —— 1 宿舍楼 1794.65 混合 3 约3米 2013 9.8 设有消防报警系统喷淋系统。 2 厂房 7707.01 钢混 1 约5.5米 2013 9.8 设有消防报警系统喷淋系统。 合计 —— 9501.66 —— — —— —— —— —— 二、估价对象权益状况描述与分析 （一）建筑物权益状况描述与分析

根据委托方提供的相关产权登记资料，估价对象的建筑物权益状况如下：

房屋所有权人：湖北豪晨机车有限公司

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证载坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南 其中各栋建筑物具体状况详见下表：

栋号 1 房屋所有权证 天门市房权证竟陵字第00073559号 天门市房权证竟陵字第00073558号 —— 证载结构 混合 所在层数/总层数 1-3/3 证载建筑面积 土地面积（平方米） （平方米） 1794.65 46398.79 钢混 —— 1/1 —— 7707.01 9501.66 46398.79 厂房 —— 证载用途 宿舍楼 2 合计 他项权利设立情况：估价对象产权合法、清楚，至估价时点，估价对象无租赁、抵押等他项权利记载。

其他特殊情况：无

（二）土地权益状况描述与分析

根据委托方提供的相关产权登记资料，估价对象的土地权益状况如下：

土地所有权：估价对象土地所有权属于国家所有 土地使用权人：湖北豪晨机车有限公司 土地坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南 该宗地状况详见下表：

序号 1 合计 《国有土地使用证》证号 天国用（2013）第1788号 — 地号 / — 图号 / — 土地面积 （平方米） 46398.79 46398.79 土地用途 工业用地 — 土地使用权类型：出让 终止日期：2063年8月30日 剩余使用年限界定：约48年

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目前使用情况：现整块宗地上建有1栋混合结构宿舍楼，1栋钢混结构厂房；

他项权利设定：估价对象土地使用权来源合法，产权清楚，至估价时点，估价对象无租赁、抵押等他项权利记载。

其他特殊情况界定：无

三、估价对象区位状况描述与分析 （一）宏观区位状况描述与分析 1、天门市历史沿革

天门，因境内西北有天门山而得名。早在原始社会晚期，这块土地上就有人类繁衍生息。在著名的石家河新石器时代部落遗址中，出土了大量七、八千年以前的石（玉）器、陶器、骨器、蚌器、粳稻和青铜器等文物，还发现了陶祖这一原始社会父系氏族时期的重要标志性文物。石家河文化被写入“九五”高等教育重点教材《中国古代史》。天门，古为云梦泽风国地，春秋为郧国地，战国时期为楚竟陵邑，因大洪山余脉在此终止，即“陵之竟也”而得名。秦统一中国后，设竟陵县，隶属南郡。五代后晋天福元年（公元936年），为避晋高祖石敬瑭名讳（敬、竟同音），改竟陵县为景陵县，属直隶防御州，州治设此。清雍正四年（公元1726年），为避康熙墓名（景陵）讳，改为天门县，隶属湖北安陆府，此为第一次定名天门，沿用至今。1932至1945年，中国共产党领导天门人民进行了土地革命战争和抗日战争，先后在本县东、西、南、北部与邻县边境地区结合部，建立了天潜、天汉、天京潜、天潜沔、县南、天北等县。1949年5月湖北省人民政

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府成立后恢复天门县建制，撤销天汉、天京潜县，划属湖北省荆州专区；同年7月，建立天门县人民民主政府，8月，改为天门县人民政府。1987年8月3日，国务院批准撤销天门县，设立天门市（县级）。1994年10月，国务院批准天门市为湖北省直管市。2002年，湖北省将天门市纳入武汉城市圈。

自南齐建元元年（公元479年）始，历隋、唐、五代、北宋、南宋，至民国25年（公元1936年），天门先后7次为郡（州、专署）治所，计500余年。古竟陵区域广阔，包括荆州长江以北、石城以东、江夏以西的全部地域。从汉、晋、南北朝至北宋乾德三年以来1100多年间，竟陵县境先后划出臵云杜、霄（亦作宵）城、长寿、角陵等县，北宋以后县境无大变化。1950年6月，天门县汉江以南的毛咀区划入沔阳县。同时，沔阳县汉江以北的仙北等地划入天门县。1955年7月，潜江县汉江以北的张港，京山县的多宝、拖市划入天门县，1996年11月蒋湖农场回归天门，2001年8月总后沉湖基地（天门部分）移交天门，形成现境。

2、天门市人口概况

2007年出生人口1.36万人，死亡人口为0.88万人，人口自然增长率为2.95‰。年末全市总人口为162.1万人，其中城镇人口为58.36万人，占36%；农村人口为103.74万人，占64%，男性人口为85.3万人，占总人口的52.62%；女性人口为76.8万人，占总人口的47.38%。0—14岁人口为39.8万人，占总人口的比重为24.6%；15—64岁人口比重为69.3%；65岁以上老年人口达到9.9万人，比重为6.1%。全市

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常住人口为139.5万人。

3、公路状况

天门市境内公路纵横，汉（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路贯穿东西，李（场）毛（咀）公路沟通南北。岳口汉江公路大桥于1996年6月18日通车，长荆铁路于2002年10月18日通车、2003年6月20日正式投入营运，天（门）仙（桃）一级公路于2005年建成通车，随（州）岳（阳）高速公路和武（汉）荆（门）高速公路于2005年相继开工，即将动工的汉宜高速铁路将过境我市并在仙北设站，全部项目建成后，将使天门并入全国高速公路网，大大缩短与全国各大中城市的距离，天门的区位条件和投资环境将得到根本改善。 从中心城区竟陵经汉川至武汉120公里，经毛嘴上宜黄高速公路至武汉165公里，经天仙一级公路至武汉125公里；经毛嘴上宜黄高速公路至荆州120公里，至宜昌215公里；经沙洋至荆门110公里。 到2006年底，全市在册公路2754.8公里，有省道6条240.9公里，县道9条297公里，乡道74条702.4公里，防汛专用公路1条135.4公里，村道1379.2公里（不含村与村之间村道）。有一级公路40.87公里，二级公路176.2公里，三级公路74.1公里，四级公路1138公里，等外公路1125.6公里，等级公路比重占55.23%。

4、铁路基本情况

长荆铁路东起应城市长江埠，西止荆门市，全长176公里，连通京广、汉丹、焦柳铁路，途经天门市、京山市、钟祥市，总投资18.5亿元，属地方合资铁路。设计为单线，国铁Ⅱ级，近期运量为旅客列

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车3对，货运能力450万吨;远期运量为旅客列车6对，货运能力900万吨。铁路过境天门长10.49公里，途经天门市皂市镇9个村，在皂市镇西设天门站，其中货站仓储量为30万吨，客站建筑面积达1550平方米，可容纳400人次。该项目98年底动工建设，2002年10竣工通车。车站距汉宜公路仅1.2公里，交通十分便利。长荆线已开通武汉至宜昌的城际列车为2对，但没有停靠天门站，货车每年在天门站的装卸量近6万吨，受配套公路建设的影响，与沿线其它站有一定差距，但发展趋势较好，装卸量逐年在增强。

5、水路航运状况

全市通航里程共计339.4公里。其中汉江通航里程142.2公里，等级4级；汉北河杨峰至严家三湾，通航里程90.6公里，等级6级；皂市河邓李至水陆里，通航里程22公里，等级6级。北支河吕巷至万台通航里程50.6公里，等级7级；南支河程井口至净潭通航里程9公里， 等级7级；沉湖及其他干渠23公里，等级7级。内河230公里航道的水源主要来源于天然降雨，流域面积为8855平方公里，年降雨量1135毫米，目前汉北河水流量年平均为23立方米／秒。年平均水位24米，航道年平均水深1.6米，最大航道水深1.9米。年通航时间8个月（4-12月）。

天门管理段面为80公里，上游泽口至下游欧家湾。管理水域共设岸水标142座，其中岸标42座，水标100座。正常汉江水流量为450－500立方米／秒，4级航道500T级标准通航。

全市现有11个港口，港口岸线长43500米，年吞吐量50万吨以

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上港口1个，20-50万吨港口2个，10-20万吨港口6个，10万吨以下港口2个。

内河片现有港口5个（皂市港、竟陵港、卢市港、拖市港、渔薪港），泊位37个，其中300T级以上泊位4个，200-300T级10个，100-200T级24个。码头岸线总长15500米，直立岸壁式码头11座，自然坡式码头26个，装卸机械共61台套，库场面积共57836平方米。较大的港口是竟陵港和皂市港。

汉江现有港口6个（多宝港、张港港、岳口港、彭市港、麻洋港、多祥港），生产性码头39座，泊位49个，其中500T级以上泊位29个，300-500T级10个，300T级10个。码头岸线总长28000米，直立岸壁式码头14座，自然坡式码头25个，装卸机械共51台套，库场面积共85641平方米，较大的港口是岳口港，年吞吐量为12万吨。全市水上年进出口货运量约50万吨，进出口货物主要物种是粮食、木材、农副产品、建筑材料、矿产和农资。

全市现有各类运输船舶99艘，2.35万总吨，1.1万千瓦，4.37万载货吨;全市共实有乡镇渡口92处，渡船154艘，3027客位，分布在23乡镇。

6、通讯现状

2006年全年共完成固定资产投资2495.25万元，新增固定电话交换机容量10656门，固定电话交换机总容量达到203204门；新增铜缆主干9500线对，铜缆主干容量达到217680线对；新增光缆1930芯公里，其中新增接入网光缆1827芯公里，新增中继光缆103芯公

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里，光缆总长度达到9682芯公里；新增ADSL设备端口6016个，ADSL端口容量达到19016个；新增LAN端口1200个，LAN端口容量达到4500个；宽带接入能力覆盖到乡镇以下所有集镇和大部分村组；完成固网智能化改造，提供了固网彩铃等新业务；完成接入点下沉规划编制工作并启动部分接入点建设，网络结构进一步优化；完善传输环网建设，网络安全性显著提高。与此同时，还完成10000号、114号码百事通等平台建设。

7、天门市水利概况

全市分为四大水系，即天门河~汉北河水系、天门河~汈汊湖水系、沉湖水系和直排入汉江的小水系。

天门河~汉北河流域面积8619 Km2，河长239.5 Km2。天门河自西北而入，折向东纵贯全境，在万家台北转流入人工开挖的汉北河，形成天门~汉北河水系，是排涝的骨干河道。

天门河~汈汊湖水系的天门河自天门防洪闸开始，向东横贯滨湖片，在净潭分成南支、中支注入汈汊湖。天门河在市境内河长35 Km，流域面积716 Km2 南支河在市境内河长9 Km，流域面积519 Km2，中支河在市境内河长9.5 Km，流域面积398 Km2。

沉湖水系是独立的人工排水体系，总集水面积420 Km2，其中市境内有321 Km2，完全依靠沉湖“五七”泵站等沿汉江的泵站将雨涝渍水提排出汉江。

直排入汉江水系面积较小，约96。7，主要在汉江干堤沿堤一带，可经彭市闸、麻洋闸、刘家河闸抢排出汉江。

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8、电力简介

天门市供电公司成立于1976年6月，由原天门县电力局、天门市供电局演变而成，是天门电网规划、建设、运行、维护管理的供电企业。为适应电力体制改革的需要，2003年10月企业实行公司化运作后更名为天门市供电公司，公司机关位于竟陵城区钟惺大道。 公司供区范围内现有28个乡镇办场、供区面积2622平方公里、供区人口162万、客户总户数357272户。供区上年全社会供电量为45856.19万千瓦时，售电量为41854.2万千瓦时，线损率8.73%，均价497.7元/千千瓦时，历史最高负荷为12.7万千瓦。

经过30年的建设发展，目前公司供区内有35KV变电站14座，变压器30台，总容量9.79万KVA；110KV变电站4座，变压器6台，总容量17.6万KVA；110千伏输电线路5条，长125.37千米，35千伏输电线路19条，长253.85千米；10千伏配变2413台，总容量206415KVA ，线路总条数113条，总长度3114.08千米 。

2006年，投资5200万元的城网改造工程全部竣工并通过验收，投资2715万元的城南110KV变电站开工建设。全年共改造城区10KV线路17.3km，投资540万元改造110KV竟陵至岳口送电线路工程15.77km，新架设10KV线路13.9km，改造城区配变12台，容量2680KVA，新增城区配变38台，容量7560KVA；改造低压线路14.51km，新增低压线路25.5km，安装电压监测装臵23套，改造高压互感器48支，新建光纤95km；投入5250万元兴建了从兴隆到竟陵的220KV兴竟线，解决了天门电网电源单一的问题。投入2540万元

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为天门220KV竟陵变电站新增了一台12万千伏安变压器，突破了制约地方经济发展的供电瓶颈，这两项工程的完工，使天门电网形成了“双线双变”的格局，解决了供电卡口问题。

（二）微观区位状况描述与分析 1、区域概况

湖北天门经济开发区成立于1995年，是2005年国家发改委第一批公布通过审核的湖北省17家省级开发区之一，全区国土面积35平方千米，已建成面积15平方千米，下辖14个村，1个居委会，总人口3万。开发区成立以来，特别是近三年来，开发区工委、管委“一切围绕招商引资，一切服务招商引资，一切服从招商引资”，紧紧围绕招商引资、环境建设、优化服务、发展经济，真抓实干，各项工作取得显著成效。

2、机构设臵

开发区按照“小政府、大服务”的要求，按照“精简、统一、效能”的原则，管委会机构设臵为：管委会办公室：负责统筹、协调;招商局：负责招商安商工作；社工局：负责“三农”工作；建设局：负责规划、环保、基础设施建设、城市管理工作。拆迁办公室：负责迁村腾地，安臵小区建设工作。“一办三局”为正科级级别，拆迁办公室为副科级。管委会下辖职能部门分别有财政局（正科级）、派出所（正科级）、国土资源管理分局、规划分局、工商分局、国税分局、地税分局和规划执法局（后六个单位都为副科级）。

3、产业规划

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汽车零配件产业：规划用地2800亩，主要依托东风华泰集团，引进以汽车零部件生产加工为主的企业。

纺织服装产业：规划用地2900亩，依托天门棉花资源和轻纺传统产业优势，引进以纺纱、织布、服装鞋帽为主的生产加工企业。

高新技术产业：规划用地2680亩，形成以数控机床、电脑配件、卫星定时定位配件等高科技产业集群。

泵阀加工产业：规划用地2800亩，以天门泵业有限公司和天门传统优势泵阀业为龙头，吸纳各地泵阀业主进入园区，形成技术含量高、品种齐全的泵阀产业集群。

医药化工产业：规划用地800亩，主要是对园区现有企业进行扩规升级。形成医药化工产业集群。

4、基础设施

道路：园区“四横七纵”约20公里的道路网络已建成。

电力：目前已有220KV变电站一座，已架设10KV电力线2万米，电力网络分布合理，电力充足。

给排水：已铺设直径400mm供水管道直通园区，形成了8500米园区供水管网，排水管道与市区主要道路下水道相连。

通讯：电信、有线电视及宽带网无缝隙覆盖园区。

5、投资服务

由政府各个职能部门组成的天门市投资服务中心为企业提供“联合咨询、联合审批、集中收费、联合年检”四位一体的“一条龙”全方位服务。

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（三）估价对象区位状况描述与分析 1、位臵状况描述与分析

估价对象位于天门市天门经济开发区天仙公路南，地处天门市工业IV级地段[根据《天门市东西湖区工业用地级别与基准地价图》确定] ，东邻接官路，北邻天仙大道，具体位臵详见附图。

2、交通状况描述与分析

交通条件：估价对象主要沿街面为天仙大道，为生活型主干道。天门市内均能够通过合适的路径、合适的交通方式，便捷到达于此，估价对象厂区内部设有地上停车场，停车较为方便。

公交体系：估价对象所在区域尚未开通公交车，交通较不便利。 3、周边环境及景观描述与分析

估价对象周边空气基本无污染，噪音基本无污染；周边多为无污染工业用房，绿化规划较好，环境较好。

4、外部配套设施完备程度描述与分析

估价对象周边聚集了天宝化工科技有限公司、金龙汽车大市场湖北天成汽车配件有限公司安全带厂、湖北天门天谊棉机锯片厂等，产业聚集程度较高。

估价对象周边有南天门华侨城、南洋星城、京都1号等物业，具有较好的地理位臵，公共配套设施完备程度较高。所在区域周边分布有较多商业配套设施及农村信用社、侨乡开发区储蓄所等金融网点，较好的商业、金融氛围，使得该片区具有了较大的升值潜力。

四、市场背景描述与分析

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（一）全国宏观经济政策因素分析

2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年,也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年。一方面,GDP增速等宏观参数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整等力量的作用下持续回落;另一方面,经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整,结构参数的良性调整、总体价格水平保持相对稳定以及就业状况的持续稳定,给2014年的宏观经济增加了亮色。

今年宏观调控经历了三个阶段：第一阶段为1－6月，调控重点围绕继续深化及加大改革力度，并通过流动性的定点释放以维持宏观经济热度。第二阶段为7－9月， 3季度单季GDP跌至7.3%，国家调控重心逐步由改革转向维稳。第三阶段为10月后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。

2014年处于中国经济正在全面向新常态转换的时期，主要变化是房地产结束了长达15年的超级繁荣期，进入调整期，这也是导致今年经济下行压力明显增大的主要因素，由之带动投资增长明显下滑。新常态不仅意味着经济增长转向中高速，而且伴随着深刻的结构变化、发展方式变化和体制变化。而结构、方式和体制的变化不断推进、显现，正是新常态下中国经济新动力所在，机遇所在。与此同时，新的适应新常态发展的宏观经济政策也逐步成型，成为保持经济平稳增长、促进经济活力增强、结构不断优化升级的有力支撑。展望2015

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年，我们认为由于全球经济复苏基础仍然较弱，房地产调整远未到位，一些领域存在较大的金融风险，我国经济仍将面临较大的下行压力，预计经济增长将下调到７%左右，但就业形势仍将比较乐观，深刻的结构变化和动力机制变化将继续递进，特别是一些领域的改革攻坚将会为经济中长期发展注入持久的活力和动力。我们建议，明年继续坚持稳健的货币政策和积极的财政政策，继续实施区间调控和定向调控相结合的宏观政策。金融调控政策的重点是努力降低企业的融资成本，在定向上更加精准，瞄准结构优化的难点、重点。同时，加大财税政策和产业政策的定向调控力度。把宏观调控政策与长期发展战略有机结合起来。

（二）全国房地产市场形势分析

房地产开发投资完成情况：2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

1-11月份，东部地区房地产开发投资48238亿元，同比增长12.0%，增速比1-10月份回落0.4个百分点；中部地区投资18650亿元，增长9.2%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资19713亿元，增长14.2%，增速提高0.2个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米，

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下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。

1-11月份，房地产开发企业土地购臵面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。

商品房销售情况： 1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。

11月份，商品房销售面积13223万平方米，比10月份增加1861万平方米；商品房销售额8096亿元，比10月份增加938亿元。单月销售面积和销售额创今年各月新高。

1-11月份，东部地区商品房销售面积46514万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点；销售额37021亿元，下降13.7%，降幅收窄0.6个百分点。中部地区商品房销售面积27432万平方米，下降4.3%，降幅扩大1.5个百分点；销售额13508亿元，下降0.9%，1-10月份为增长1.1%。西部地区商品房销售面积27771万平方米，增长1.2%，增速提高0.1个百分点；销售额13952亿元，

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增长4.1%，增速提高0.1个百分点。

11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。

五、最高最佳利用分析 （一）合法性分析：

估价对象房产登记用途为厂房及宿舍楼，土地登记用途为工业用地，所以本次评估以工业用途为估价对象的最高最佳使用用途符合估价的合法原则。

（二）最高最佳使用分析

估价前提：估价对象为工业及配套用房，预计对估价对象现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，故我们认为估价对象保持现状即工业用途整体持续使用符合房地产估价的最高最佳使用原则，故本报告以此为前提进行评估。

估价原理：估价对象周边工业聚集程度较高，按工业用途使用时与外部环境最协调，同时房地产内部构成要素的组合最为均衡，且可以实现利润最大化。

根据以上分析，我们认为估价对象房地产按工业用途使用在法律上许可、技术上可能、经济上可行，并能使其价值达到最大化，本次评估以工业用途为最高最佳使用用途，以保持现状使用为前提进行估价，可以得到一个合法、公正、公平、科学的房地产价格。

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六、估价方法适用性分析

（一）估价方法的选用和估价技术路线

1、根据《房地产估价规范》，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。估价对象为工业及配套用房，市场上极少有类似房地产交易案例发生，不宜选用市场比较法进行评估；生产用房收益缺少测算客观依据和标准，不宜选用收益法进行评估；估价对象不具有投资开发或再开发潜力，不宜选用假设开发法进行评估；适宜选用成本法进行评估。

2、土地价值的评估：根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，在考虑以上估价原则的基础上，拟采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估，其主要依据一是估价对象所在区域的征地成本统计资料较为详实，适宜选用成本逼近法进行评估；二是天门市的基准地价已通过验收且有较完善的修正体系，待估宗地位于天门市经济开发区基准地价覆盖范围内，适宜选用基准地价系数修正法进行评估。

因此，根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析掌握的相关资料后确定估价对象的估价技术路线为：选取成本法（房地）作为本次估价的基本方法，其中选取成本逼近法和基准地价系数修正法测算土地取得成本，选取成本法（建筑物）测算建筑物价格，将其加和求取估价对象的公开市场价值，然后在此市场价值基础上减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，确定估价对象房地产的

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抵押价值。

（二）估价方法的定义和测算公式

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：

房地产价格=重新购建价格－折旧 其中适用于新建房地产的基本公式为：

新开发的房地产价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧

其中土地价值的计算采用成本逼近法和基准地价系数修正法 1、成本逼近法（土地）

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其一般地价公式如下：

土地价格=土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

2、土地基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等

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与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本公式如下：

其基本公式如下：

Pi=P×（1±K）×ΠS

式中：Pi — 估价对象地价

P — 估价对象所在区域的基准地价 K —地价区位影响因素总修正值

ΠS — 估价对象个别因素修正系数的乘积

K其中： ??Kii?1n Ki — 第 i 个区位因素修正值 七、估价测算过程 （一）土地价值测算过程 1、成本逼近法测算过程 a、基本原理

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其一般地价公式如下：

土地价格=土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋开发利润＋土地增值收益

b、土地取得费

土地取得费指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和

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原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安臵费用。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安臵费计算。从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。

此处的土地取得费取征地费用，征用集体土地时，需支付的费用主要有：土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗补偿费。

根据《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》的有关规定，估价对象处于天门市二级地段，年产值标准为1650元/亩，土地补偿费、安臵补助费的补偿倍数合计为21倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数为1倍，则土地取得费总额为：

土地取得费用=1650×（21+1）/2000×3=54.46（元/平方米）。 其中土地补偿费、安臵补助费、地上附着物及青苗费分别为24.75、27.23、2.48元/平方米。（其中土地取得费取年产值标准10倍，安臵补助费取年产值标准11倍，地上附着物及青苗补偿费取年产值标准1倍）

c、土地开发费

土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用，主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套

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费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。

根据天门市国土资源管理局对天门市市区基础设施配套的平均水平以及对中环线外土地开发平均成本价格的调查、分析，确定评估范围公共基础设施配套程度基本达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地红线内场地平整情况下计入地价的土地开发费用为35.00元/平方米（其中：宗地外围道路费用标准为10元/平方米，通上水、通下水的费用标准为5元/平方米，电力的费用标准为5元/平方米，电讯费用标准为5元/平方米，红线内场地平整费用标准为10元/平方米）。

d、相关税费

征地过程中发生的税费一般有：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、水利建设基金、不可预见费等。

（1）耕地占用税

根据鄂财税发?2008?8号关于印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的通知，天门市耕地占用税适用税额标准为：天门市区每平方米40元，乡镇为每平方米25元。估价对象位于天门经济开发区,耕地占用税按40元/平方米计收。

（2）耕地开垦费

根据湖北省人民政府发布《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》（鄂政发[1999]52号）规定，“使用基本农田保护区内的耕地，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍，使用其他耕地的，耕地开

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垦费为土地补偿费总额的1倍”。本次评估按土地补偿费1倍计算，计24.75元/平方米。

（3）征地管理费

根据湖北省物价局、湖北省财政厅《关于降低部分住房建设行政性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号）规定“一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收2.6%—3.1%的征地管理费。一次性征用耕地100亩以上、500亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收2.1%的征地管理费。一次性征用耕地500亩以上，1000亩以下，其它土地1000亩以上，2000亩以下的，动迁50户以上或者安臵农业人口出生率150人以上，办理无地村组农民农转非100人以上的，可按基数计收2.1%的征地管理费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和拆迁补助费。”本报告根据项目具体情况按2.60%计取征地管理费。

征地管理费＝54.46×2.60%＝1.42（元/m2） （4）水利建设基金

根据《湖北省水利建设基金征收使用管理办法》（湖北省人民政府令第182号）的规定“非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金。待估对象位于天门经济开发区范围内，水利建设基金征收标准为1500元/亩，即2.25元/平方米。

（5）不可预见费

根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房地字[1996]403号《省

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物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》中规定：“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办法征地的，征地所发生的全部费用经确定认可后，可按征地费用总额的2-4%收取不可预见费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安臵补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物补偿费、拆迁补助费和新菜地开发建设基金。”取中值3%计不可预见费。

不可预见费＝54.46×3%＝1.63（元/m2）

税费合计为：40+24.75+1.42+2.25+1.63=70.05（元/m2） e、投资利息

以上土地取得费及税费在征地过程一次性投入，按整个开发期计息，土地开发费在开发过程中均匀投入，按开发期一半计息。根据估价对象土地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为0.5年，投资利息率按2015年5月10日调整利率后中国人民银行公布的固定资产半年期贷款利息率5.10%计，则：

投资利息＝（54.46+70.05）×0.5×5.10%＋35.00×0.5÷2×5.10%

＝3.62（元/m2）

f、开发利润

利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。开发利润应与同行业投资回报相一致，考虑参考房地产行业同期平均利润率，以8%作为本次土地评估的开发利润率。则：

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开发利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×利润率

＝（54.46＋69.95＋35.00）×8% ＝12.76（元/m2）

g、土地增值收益

土地增值收益是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化，根据本项目的实际情况，土地增值收益按土地成本费用15%计算，则：

土地增值收益＝（54.46＋69.95＋35.00+3.62+12.76）×15%

＝26.38（元/m2）

h、年期修正

?1?年期修正系数

1(1?r)n其中:r-土地还原利率。根据《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告》提供的数据，确定工业用地土地还原利率取6.02%。

n-土地使用年期48年

1(1?)48年期修正系数= =0.9400 (1?6.02%)J、地价计算

依据成本逼近法测算公式测算估价对象48年期出让土地使用权价格单价如下：

土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋开发利润＋土地增值收益）×年期修正系数

＝（54.46＋70.05＋35.00+3.62+12.76＋26.38）×0.9400 ＝190.04（元/m2）

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2、基准地价系数修正法测算过程 a、基本原理

基准地价系数修正法是指通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

Pi=P×（1±K）×ΠS 式中：Pi — 估价对象地价

P — 估价对象对应的基准地价

K — 估价对象所有地价区位影响因素总修正值 ΠS — 估价对象个别因素修正系数的乘积

K??Ki其中：

i?1nKi — 第 i 个估价对象区位因素修正系数

b、估价对象所在地基准地价简介

（1）地价内涵

根据天门市国土资源局于2010年8月批准的《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6）》，天门市市区各用途基准地价内涵如下：

内容 容积率 用途 商业 住宅 工业 1.2 0.8 0.4 使用年限 40年 70年 50年 开发状态 五通一平 五通一平 三通一平 估价基准日 2009年6月30日 2009年6月30日 2009年6月30日 （2）基准地价表

各用途基准地价详见下表：

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级别 用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 Ⅰ 1850 660 451 Ⅱ 873 463 388 Ⅲ 465 276 206 Ⅳ 343 185 150 c、确定估价对象土地级别及基准地价

估价对象位于天门市天门经济开发区天仙公路南，用途为工业，根据《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6）》，估价对象所处级别为工业IV级，对应的基准地价为150元/平方米。

d、基准地价修正

（1）估价对象地价影响区位因素修正

根据《天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6）》，《工业Ⅲ级用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表》和《工业Ⅲ级用地宗地地价区位因素修正系数表》详见表1、表2。

根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与表1、2进行对照比较，得出估价对象地价影响区位因素条件说明及修正系数表，详见表3，由此测算出估价对象地价影响区位因素总修正系数为0.04376。

表1：工业IV级用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

因素 交通条件 基础设施状况 产业规模 因子 临街道路状况 距长途汽车站距离（米） 供水状况（%） 排水状况 优 交通型主干道 ＜1050 ＞99 好 高新技术产业联系紧密区 较优 混合型主干道 1050-2000 99-96 较好 高新技术产业联系一般区、一般技术产业联系紧密区 一般 生活型主干道 2000-3000 96-93 一般 高新技术产业联系松散区、一般技术产业联系一般区 较劣 次干道 3000-4000 93-90 较差 劣 支路 ＞4000 ＜90 差 产业集聚度 一般产业联系松散区 独立分布区 湖北中信房地产土地估价有限公司 电话：027-85355780 85355781 地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室 传真：027-85355785

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地形状况 环境条件 地质状况 道路规划 用地规划 地势平坦 坚固类场地土地，抗震能力强 混合型主干道 工业密集区 地势较平坦 硬塑类场地土地，抗震能力较强 生活型主干道 工业较密集区 地势较平坦 抗震能力一般 交通型主干道 一般工业区 地势较不平坦 软塑类场地土地，抗震能力较弱 次干道 零星工业区 地势不平坦 软散类场地土地，抗震能力弱 支路 其它类型 城市规划

因素 表2：工业IV级用地宗地地价区位因素修正系数表

权重 权重 优 较优 一般 较劣 劣 0.126 0.882 0.441 0.000 -0.315 -0.630 0.044 0.308 0.154 0.000 -0.110 -0.220 0.116 0.812 0.406 0.000 -0.290 -0.580 0.109 0.763 0.382 0.000 -0.273 -0.545 0.248 1.736 0.868 0.000 -0.620 -1.240 0.069 0.483 0.242 0.000 -0.173 -0.345 因子 临街道路状况 交通条件 0.281 距长途汽车站距离（米） 供水状况（%） 基础设施0.225 状况 排水状况 产业规模 0.248 环境条件 0.131 城市规划 0.115 产业集聚度 地形状况 地质状况 道路规划 用地规划 0.062 0.434 0.217 0.000 -0.155 -0.310 0.063 0.441 0.221 0.000 -0.158 -0.315 0.052 0.364 0.182 0.000 -0.130 -0.260 表3 估价对象土地区域因素因子修正系数表

因素名称 交通条件 基础设施状况 产业规模 因 子 名 称 临街道路状况 距长途汽车站距离（米） 供水状况（%） 排水状况 产业集聚度 地形状况 环境条件 地质状况 因子条件状况 生活型主干道 约4000米 99 好 高新技术产业联系紧密区 地势平坦 优劣等级 一般 ＞4000 优 优 优 优 较优 较优 优 因子修正系数 0.0000 -0.2200 -0.2200 0.8120 1.5750 0.7630 1.7360 1.7360 0.4830 0.2170 0.7000 城市规划 硬塑类场地土地，抗震能力较强 道路规划 生活型主干道 用地规划 工业密集区 区域因素修正系数合计 0.2210 0.5850 0.3640 4.3760 则区域因子修正系数为：4.3760÷100＝0.04376 （2）估价对象地价影响个别因素修正

根据估价对象的实际情况分别进行以下个别因素的修正，从而确

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定出估价对象地价影响个别因素修正系数，测算过程如下：

①使用年期修正系数

有限年期使用权价格应该修正到法定最高年期地价，工业用地法定最高出让年期为50年。低于法定最高年限的土地使用权价格必须进行使用年期修正，根据《天门市城区土地级别及基准地价更新（2010）技术报告》，工业用地年期修正体系表如下表：

工业用地使用年期修正系数表（部分）

使用年限 44 45 0.987 46 0.990 47 0.993 48 0.995 49 0.998 50 1 修正系数 0.984 根据委托方提供的《国有土地使用证》（天国用（2013）第1788号），估价对象土地使用权终止日期为2063年8月30日，即至估价基准日估价对象土地剩余使用年限为48年，根据表4，48年剩余使用年限对应的使用年期修正系数为0.995。

②交易期日修正系数

调查天门市2010-2015年工业用地价格上涨情况，以基准地价基准日2009年6月为基期，结合地价增长率确定本次评估估价对象交易期日修正系数为1.10。

③宗地面积修正系数：

根据《天门市城区土地级别及基准地价更新（2010）技术报告》，工业用地宗地面积修正体系表如下：

工业用地宗地面积修正说明表

指标标准 指标标 准说明 优 面积适中，对土地利用极为有利 较优 面积对土地利用较为有利 一般 面积对土地利用无不良影响 较劣 面积较小，对土地利用有一定影响 劣 面积过小，对土地利用产生严重的影响 湖北中信房地产土地估价有限公司 电话：027-85355780 85355781 地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室 传真：027-85355785

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（4）公共配套设施建设费

包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。如管理用房、配电房、垃圾转运站、化粪池及其他构筑物等，根据对天门市同类开发建设项目的一般水平测算并结合估价对象的实际情况，确定该部分费用标准为40元/平方米，根据估价人员的查勘情况，估价对象该部分费用投入比例为100%，该部分费用实际投入为40元/平方米。

（5）开发成本合计

根据以上计算，确定估价对象各栋建筑开发成本合计见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 2 勘察设计和前期工程费 80 80 建安 费用 994.50 1127.15 基础设施建设费 40 40 公共配套设施建设费 40 40 开发成本 合计 1154.50 1287.15 2、管理费用

管理费用是指为组织和管理房地产经营活动所必需的费用，一般取地价、开发建筑成本费用和专业费之和的2-5%，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的管理费用，故此处的管理费用基数取房产开发成本，根据天门市同类项目的取费标准，并结合估价对象房产的实际情况，确定管理费用取2%，则管理费用计算如下：

管理费用=开发成本×2% 3、不可预见费

经过对各类具体项目进行调查，不可预见费一般取地价、开发建筑成本费用和专业费之和的2-5%，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的不可预见费用，故此处的不可预见费用基数

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取房产开发成本，根据天门市同类项目的取费标准，并结合估价对象房产的实际情况，确定管理费用取2%，则不可预见费计算如下：

不可预见费=开发成本×2% 4、投资利息

房地产估价中，无论是借贷资金或是自有资金都应计算利息，计息基数为地价款、开发成本、管理费用及不可预见费等费用，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的投资利息，故此处的不可预见费用基数取开发成本、管理费用及不可预见费。

根据对天门市一般建设项目测算和项目的具体情况，确定项目正常建设周期约为1年，勘察设计和前期工程费在期初投入，计息期为1年；建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、管理费用及不可预见费在建设期内均匀投入，计息期为0.5年；根据中国人民银行于2015年5月10日公布的存贷款基准利率，1年期贷款年利率5.10%，则投资利息计算如下：

投资利息=勘察设计和前期工程费×[（1+5.10%）1－1] +（建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+管理费用+不可预见费）×[（1+5.10%）1/2－1]

5、开发利润

开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取，由于前期土地价值测算中已考虑了土地征地过程中发生的开发利润，故此处的不可预见费用基数取开发成本、管理费用及不可预见费，相应的成本利润率取天门市同类项目正常开发项目成本利润率10%计算，则投资利润计算如

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下：

投资利润=（开发成本＋管理费用+不可预见费）×10% 6、建筑物重臵价

建筑物重臵价=开发成本+管理费用+不可预见费+投资利息+开发利润，各栋建筑物重臵价计算结果见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 2 开发 成本 1154.50 1287.15 管理 费用 23.09 25.74 不可 预见费 23.09 25.74 投资 利息 32.30 35.78 开发 利润 120.07 133.86 建筑物重臵单价 1353.05 1508.27 7、建筑物折旧

建筑物折旧=建筑物重臵价×（1－综合成新率），我们根据估价对象的建成年份、工程质量、设施设备（水电气等）及维护、保养、使用情况等，综合确定了估价对象各栋房产的综合成新（详见建筑物实物状况中的描述），各栋建筑物折旧计算见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 2 建筑物重臵单价 1353.05 1508.27 综合成新率 98.00% 98.00% 折旧 27.06 30.17 8、建筑物现状价值

建筑物现状价值=建筑物重臵价－建筑物折旧，估价对象各栋建筑物的现状价值计算结果见下表：

单位：元/平方米

栋号 1 建筑面积 （平方米） 1794.65 建筑物重臵单价 1353.05 折旧 27.06 建筑物现状取整单价 1326.00 建筑物现状总价 （万元） 237.97 湖北中信房地产土地估价有限公司 电话：027-85355780 85355781 地址：武汉市新华路316号良友大厦18层D、E、F室 传真：027-85355785

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2 合计 7707.01 9501.66 1508.27 30.17 1478.00 —— 1139.10 1377.07 —— —— （三）估价对象房地产公开市场价值的确定

经过以上测算，估价对象土地价值为872.30万元，建筑物现状价值为1377.07万元，则估价对象房地产总价为：

872.30+1377.07=2249.37（万元） （四）估价对象房地产抵押价值的确定

本报告确定的房地产抵押价值，根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）。根据委托方提供的相关资料，至估价时点，估价对象无他项权利记载，且估价人员知悉估价对象不存在法定优先受偿款，即估价对象的法定优先受偿款为零元。房地产抵押价值=房地产市场价值－法定优先受偿款

=2249.37－0=2249.37（万元）

八、估价结果确定

经认真分析计算，确定估价对象房地产于二○一五年六月二十四日的估价结果如下：

（一）市场价值估价结果

假定未设立法定优先受偿权利下估价对象房地产的公开市场价值为RMB2249.37万元，大写：人民币贰仟贰佰肆拾玖万叁仟柒佰圆

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整。其中土地价值为RMB872.30万元，房产价值（房地产总价扣除纯土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、建筑安装工程费、不可移动的附属设备设施价值、室外工程费、管理费、投资利息、销售税费、开发利润等）为RMB1377.07万元。

（二）估价对象的法定优先受偿款

根据委托方提供的相关资料，至估价时点，估价对象无他项权利记载，且估价人员知悉估价对象不存在法定优先受偿款，即估价对象的法定优先受偿款为零元。

（三）抵押价值估价结果

估价对象房地产抵押价值总价为RMB2249.37万元，大写：人民币贰仟贰佰肆拾玖万叁仟柒佰圆整。其中土地价值为RMB872.30万元，房产价值（房地产总价扣除纯土地价值之后的剩余部分，含前期及配套费、建筑安装工程费、不可移动的附属设备设施价值、室外工程费、管理费、投资利息、销售税费、开发利润等）为RMB1377.07万元。

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