新乡卫辉市锦绣新城营销策划报告

目 录

●前言 ●目标与策略 【把握市场 洞察大局】第一部分 【知己知彼 百战不殆】第二部分 【明确方向 有的放矢】第三部分 【统筹布局 精益求精】第四部分 【策略先行 谋定后动】第五部分 【先声夺人 克敌制胜】第六部分 【稳扎稳打 步步为赢】第七部分 【缤纷呈现 视觉征服】第八部分 项目市场研究 项目自身研判 项目定位策略 项目产品策略 项目营销策略 项目推广策略 项目销售策略 项目视觉策略

●前言之于卫辉的记忆多是关于以《六韬》扬名海外的“谋圣”姜太公 的传说和忠干义胆乾坤正气的少师比干,亦或是人民的好公仆、全国 乡镇党委书记的好榜样--吴金印 ……对新生代的卫辉地产是满目的好 奇和一种窥探神秘的冲动,然而当我们真正开始关注并俯视这片充满 灵气的神奇土地时,我们暮然发现一种建筑品质的平庸,一种地产文化 的缺失,一种居住精神的沉睡……这是城市的遗憾更是我们的机会,因 为锦绣新城一直行走在城市的前沿，打造高尚生活的栖息地，实现世 代传承的族群生活梦想成为唯一正确的选择！我们不仅要把锦绣新城 建筑成为卫辉人居的标志和旗帜，全面提升城市人居水平，更要以城 市地产领跑者的姿态实现一次对企业自身的超越，让企业赢在现在更 赢在未来！

●目标

我们的目标

目

销售目标 开发商品牌 项目目标

标

项目品牌

销售目标 充分挖掘并展现项目的价值和附加值，实现产品经济效益的最大化。

品牌目标 开发商品牌 要让开发商成为卫辉实力、专业地产开发的代言；让开发商以人为本 、具有可持续发展意识的开发理念和高度的社会责任感深深地根植卫 辉大地。 项目品牌 要让项目成为卫辉最具形象力的居住典范，最资优的人居生活坐标。

●策略

实现目标目标下的6大整合策略

定位策略

产品策略

营销策略

推广策略

销售策略

视觉策略

【把握市场第一部分

洞察大局】项目市场研究

一、卫辉概况1、卫辉位置 卫辉市地处河南省北部、太行山东麓，古黄河北岸。是新乡市地缘最近的 卫星城，距省会郑州80公里，东距中原油田96公里，紧傍新亚欧大陆桥，是、 豫北、鲁西、冀南、晋东地区重要的商品集散地 。南北长约43公里，东西宽 约35公里，总面积868平方公里，山区、丘陵、平原面积分别为258、158、 452平方公里；地势西高东低。 2、卫辉人口 卫辉市现辖13个乡(镇)、347个行政村、10个居委会，总人口48万人； 城市规划控制区面积128平方公里，规划区面积45平方公里，建成区面积19平 方公里，城区人口12.86万人，城镇化率居新乡八县(市、区)之首。 3、卫辉沿革 卫辉在商

纣时期为京畿牧野地，战国时称汲邑。西汉高祖二年开始设汲县， 距今已有二千二百余年的历史。西晋泰始二年设郡，隋、唐、宋三代均为州治， 元代为路治，明清两代为卫辉府，民国元年为道治，1948年设卫辉市，1949 年撤市改县，到1988年经国务院批准，设立卫辉市。

新乡全区图 卫辉全市图

4、卫辉交通 卫辉市交通发达。京广铁路、107国道和京珠高速公路纵贯南北，省道新 濮公路贯穿东西，素有“南通十省、北拱神京”之称。京珠高速、翟阳(线) 公路(在建)纵贯南北，济东高速(在建)、省道新濮公路、卫柿(线)公路 横穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。 5、卫辉文化 卫辉是一座具有数千年历史的古老城市。于1993年由河南省人民政府批准 为省级历史文化名城。境内有林氏宗祠比干庙，有全国最大的石构无梁殿高层 建筑望京楼、豫北地区规模最大和原有风貌最完整的清代民居建筑群小店河、 建于南北朝时期的佛教石窟寺院香泉寺、规模宏大风格独特的民国总统徐世昌 的家祠、战国魏长城、汲冢书遗址等， 6、卫辉名人 卫辉人杰地灵，名人众多，这里是周武王尊为尚父的姜太公故里。自元朝 至今，卫辉这方土地，培育出数以万计的莘莘学子，文人志士，遍布全国各地。 也是周武王尊为尚父的姜太公、元代著名文学家王恽以及当代历史学家嵇文甫、 地质学家李春煜、作家刘支知侠、著名画家卢光照、秦岭云的故里。十五大中 央候补委员、全国乡镇党委书记的榜样吴金印。

7、卫辉资源 卫辉自然条件优越，属于温带大陆季风气候，气候温和，平均气温13.9度， 无霜期217天，年平均降雨量598.1毫米。农产品资源丰富，是国家重要的商 品粮、优质棉基地。同时，也是中原地区最大的禽蛋生产基地。境内有卫河、 孟姜女河、大沙河和四座中型水库，城区内有古老的护城河，水面之大居豫 北之首。矿产资源品种多，储量大，特别是水泥灰岩已探明储量达2.5亿吨以 上，粘土矿开采储量达65万吨，发展建材工业有得天独厚的优势。 8、卫辉城建 2006年，城乡建设总投资7.15亿元，其中投资2.84亿元完成城市基础设 施建设项目14个，拓宽改造了卫辉大道、建设路、比干西路、华新中路等9条 主次干道。美化绿化了天鹅湖景区、镇国塔游园等。开通牧野大道、打通卫 州路东段、打通友谊南路、打通学院西路以及打通卫辉大道北段至比干大道 等道路，调整扩大市区行政区划面积，将城郊乡的八里屯、下园等17个村的 21.6平方公里和唐庄镇的石庄、孙杏村镇的贺生屯、柳庄乡的张庄、代庄、 牛庄，顿坊店乡的黄土岗、比干庙七

个村，面积10.9平方公里划入市区，规 划建设一批布局合理、品味较高、设施配套、功能齐全、环境优美的基础设 施建设项目。

9、卫辉经济 2001年卫辉市在河南110个县市(县级)综合位次60, (2000年综合位 次57)综合指数0.1882 , 国内生产总值227778万元， 人均国民生产总值 4751.51元， 财政一般预算收入 4408万元，人均财政一般预算收入91.95元， 居民储蓄存款余额131495万元， 人均居民储蓄存款余额2743.02元， 农民人 均纯收入2298.53元。2005年国民生产总值246457万元,其中一产86339万元, 二产61185万 元,三产98933万元。卫辉市在2006年河南108个县市综合排名65 位。 10、卫辉工业 卫辉工业基础坚实，建成了以建材、机电、化工、造纸、轻纺、食品加 工等行业为主的工业体系。卫辉市水泥总厂是全国最大建材工业企业500强和 70家统配水泥企业之一；卫辉市虎头工具有限公司是全国最大制钳企业之一， 产品自1956年开始出口，并获得国际博览会金奖；卫辉市造纸总厂，在中国 500家最大造纸及纸制品企业中排名116位；卫辉市河南省电机有限公司是中 国500家最大电器及器材制造企业之一。外向型经济取得了突破性进展，“虎 头牌”卡丝钳、棉纱、针织服装、机制纸等几十种工业品和玉米、花生等农 产品销往亚洲、欧洲、美洲等近百个国家和地区，年出口供货达1亿多元。

二、城市名片1、历史文化名城 2、工贸旅游城 3、北方水城 4、中国财神文化之乡

三、卫辉房市简述1、市场综述 卫辉市房地产市场整体上海处于初级阶段，甚至可以说还在萌芽阶 段。从物业形态上，市场上在售项目全是多层(5层半),无其它形态 的物业。从产品上看，产品设计理念都比较落后和传统。从营销上看， 没有专业的销售团队，销售手段和销售策略比较单一。但是，所有项目 整体销售情况良好，这也和市场供应量有关。目前整个卫辉房地产市场 在售项目三四个左右，均价在900元/平方米，其建筑面积不过10万平 方米，对于一个近13万城市人口的卫辉而言供不应求，完全处在一个 卖方市场。随着卫辉市城市建设的加大和城市框架不断加大，以及城中 村的改造，今后卫辉房地产市场将迎来一个新的时代。

2、在售楼盘分析 ◎案名：和谐花园 ◎位置： 卫辉市卫州路东段 ◎开发商：卫辉市建设局开发公司 ◎规划用地：20余亩 ◎总建筑面积：2.8万平方米 ◎户型面积：90二房，120 130 140 ◎价格：1-3层1018元/m2 4-5层868元/m2(买5送6)

◎付款方式：一次性付款和分期付款◎销售率：90%

◎案名：亿隆花园 ◎位置： 行政路西段 ◎开发商：卫辉市建设局开发公司 ◎开发规模：一共

5栋多层，临街2栋， 里面3栋。 ◎户型面积：91.975 94.045 116.63 (一卫) 139 142 151.341 ◎交房日期：2009年3-4月 ◎价格：1-3层1088元/m2

4-5层988元/m2(买5送6)◎付款方式：一次性付款、分期付款 按揭付款(唯一一家)首付40%,最 长可贷20年。 ◎销售率：90%

◎案名：和谐花园对面(未起名)◎位置： 卫辉市卫州路东段 ◎开发商：卫辉市建设局开发公司 ◎开发规模：一共4栋多层，100多套 ◎户型面积：92 m2 ---130 m2 ◎物业管理：自建物业管理公司，物 业收费1-2毛

◎价格：2-3层988元/m24-5层868元/m2(买5送6) ◎商业价格：1700元/ m2 ◎付款方式：一次性付款、分期付款 ◎销售率：90%

关于交房标准： 卫辉市目前所有在售项目中，亿隆花园及卫州路东段一项目(未 起名)的交房标准最高。外立面为外墙漆，单元门对讲，防盗门，入 户防盗门，双玻，上下水管单管入户，线路安装到位，朔钢窗，阳台 全封，单气(天然气)。物业管理比较单一，除双玻和单元门对讲外 没有什么亮点。建房标准为：五层半砖混结构，绿化面积很少，楼间 距18米或以下，层高基本都在3米，一到六层全部橡胶顶。无地下室， 全部地上停车，没有机动车库。价格定位为一到三层为一个价，四五 层一个价，基本上是卖四送五(阁楼)。面积和产品相对单一，基本 没有小区配套设施等。

3、房地产市场小结◎卫辉房地产销售主要表现为：售价适应当地消费水平，房 产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，卫辉蕴藏着较 强的购买力。 ◎卫辉房地产市场是个当一物业形态的多层市场。 ◎卫辉住宅地产销售楼层价格差距较大，3层和4层的价格 相差一倍，表现出发展中城市的不均衡性。 ◎卫辉在售项目1-3层一个价位，4-5基本上一个价位，表现 出房地产市场极不成熟，具有明显的初级特征。 ◎目前在售项目付款方式单一，基本没有按揭付款。 ◎所有在售项目缺乏专业的营销组织和针对性的策略思想。 ◎所有在售项目没有真正意义上的销售队伍和案场包装。 ◎而综观卫辉市房地产市场，底子薄、基础弱是最大特点。

由此，结合我公司多年的市场把握经验，可以分 析出目前的卫辉市房地产市场属于地产初级阶段 市场，还没有到真正的产品阶段、营销阶段，这 为本案后期的推出提供了极佳的市场机会。

【知己知彼第二部分

百战不殆】项目自身研判

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