土地增值税

一、单选题

1.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.某人将自己一套闲置的住房出售 B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女

C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资 D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业 『正确答案』C

2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的合作企业 C.转让办公楼的事业单位 D.继承房产的子女 『正确答案』D

3.某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A

【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5 000－4 200）÷4 200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

4.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ ）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税 B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加 C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税 5. 下列属于房地产开发成本的有( )。 A．耕地占用税 B．利息支出

C．取得土地使用权时交纳的过户手续费 D．地价款 【正确答案】A

二、多选题

1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（ ）。 A.转让国有土地使用权 B.出让国有土地使用权 C.转让地上建筑物产权 D.转让地上附着物产权 E.转让（独立）地下建筑物产权 『正确答案』ACD

『答案解析』出让国有土地使用权和转让地下建筑物不属于征税范围。注意，这里，地下建筑物和房屋下的附属物（比如地下车库）是有区别的。房屋的地下车库转让是征收土地增值税的，但是独立的地下建筑物不是土地增值税的征收范围。

2.房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ ）。 A.取得土地使用权缴纳的契税 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用 E.支付建筑人员的工资福利费 『正确答案』ABDE

『答案解析』选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。

3．房地产开发成本的项目有( )。 A．取得土地使用权支付的金额 B．土地征用费 C．耕地占用税 D．周转房摊销 ．【答案】BCD

4．下列项目不属于土地增值税征税范围的有( )。 A．以收取出让金的方式出让国有土地使用权 B．以继承方式转让房地产

C．以出售方式转让国有土地使用权 D．以收取租金的方式出租房地产 【答案】ABD

【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。

5．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的税金有( )。 A．营业税 B．印花税 C．契税 D．城建税 【答案】AD

三、判断题

1．土地增值税仅涉及内资企业、单位和个人。 ( )

2．某单位支付土地出让金取得50年土地使用权，该支出不缴纳土地增值税。 ( ) 3．土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 ( )

4．增值额未超过扣除项目金额20％的房地产开发项目，免征土地增值税。 ( ) 5．转让房地产的纳税人在计算扣除项目金额时，可以加计20％的费用。 ( ) 6．某房地产公司将待售的花园别墅中的一栋赠给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税。 ( )

7．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在房地产开发费用中扣除。 ( ) 8．房地产开发费用中的利息支出标准超过国家规定的上浮幅度的部分，在不超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本两项之和的10％以内可以扣除。 ( ) 1．【答案】×

【解析】土地增值税涉及符合土地增值税征税范围的中外资企业、行政事业单位、中外籍个人。 2．【答案】√

【解析】土地增值税不包括国有土地使用权出让，也不会由支出一方缴纳。 3．答案】×

【解析】此题表述忽视了一个重要前提，就是“国有土地使用权”。 4．【答案】×

【解析】本命题缺少一个关键条件——纳税人建造普通住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20％的房地产开发项目，免征土地增值税。 5．【答案】×

【解析】这一规定只适用于专门从事房地产开发的纳税人。不包括那些不搞开发，仅搞炒作的纳税人。 6．【答案】×

【解析】不征土地增值税的赠与仅包括：(1)赠与直系亲属和直接承担赡养义务的人；(2)通过中国境内非营利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。该房地产公司的行为不符合“赠与”规定，而属于视同销售。

7．【答案】√

【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额的利息支出计算问题做了专门规定，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在房地产开发费用中扣除。 8．【答案】×

【解析】房地产开发费用中的利息支出标准超过国家规定的上浮幅度的部分不得从房地产开发费用中扣除。

四、计算题

【例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答案：

（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1 000万元 （2）房地产开发成本为3 000万元

（3）房地产开发费用＝500－50＋（1 000＋3 000）×5%＝650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额＝（1 000＋3 000）×20%＝800（万元）

（6）允许扣除的项目金额合计＝1 000＋3 000＋650＋555＋800＝6 005（万元） （7）增值额＝10 000－6 005＝3 995（万元） （8）增值率＝3 995÷6 005×100%＝66.53%

（9）应纳税额＝3 995×40%－6 005×5%＝1 297.75（万元）

【例题】某市一家房地产开发公司，2009年发生业务如下：

（1）通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6 000万元，本年度占用80%开发写字楼。

（2）开发期间发生开发成本4 000万元；

（3）发生管理费用2 800万元、销售费用1 600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。

（4）9月份该写字楼竣工验收，10—12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12 000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。

（注：当地政府规定，房地产开发企业开发房地产时发生的管理费用、销售费用和财务费用在计算土地增值额时准予扣除的比例为10%。） 根据上述资料，计算：

1）该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时准予扣除项目的金额 （2）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税

（1）抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳所得税。

所以转让写字楼共应确认销售收入＝12 000÷（3÷5）×（4÷5）＝16 000（万元） 可以扣除的取得土地使用权所支付的金额＝6 000×80%×（4÷5）＝3 840（万元） 可以扣除的开发成本＝4 000×（4÷5）＝3 200（万元） 可以扣除的开发费用＝（3 840＋3 200）×10%＝704（万元） 可以扣除的税金及附加＝16 000×5%×（1＋7%＋3%）＝880（万元）

加价扣除金额＝（3 840＋3 200）×20%＝1 408（万元）

扣除项目金额总计＝3 840＋3 200＋704＋880＋1 408＝10 032（万元）

（2）增值额＝16 000－10 032＝5 968（万元）

增值率＝5 968÷10 032×100%＝59.49%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。 销售写字楼应缴纳土地增值税＝5 968×40%－10 032×5%＝1 885.6（万元）

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