中国房地产价格的比较分析

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中国房地产价格的国际分析比较摘要：近年来，随着经中国济的发展，房地产市场蓬勃发展，房价也不断攀升。虽然政府出台了多项措施，想要对房价进行调整、控制，但房价却屡调屡高，仿佛是脱缰的野马，有收势不住之势。目前中国房地产业的发展现状让很多人在买房上面有了很大的压力，很多老百姓只能是望房兴叹。中国的住房问题从来没有象今天这样成为社会焦点。本文通过中国房地产价格与国际典型国家房地产价格的比较，对中国房地产价格的变动趋势进行分析。

关键词：房价房地产价格房地产市场

一、房地产价格类型及基本特征

房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

房地产价格按照不同的划分标准可以分为不同类型。按房地产权益划分可分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格，其中房地产所有权价格在市场中占据着主导地位。按照房地产总体的物质实体划分可以分为三种物质形态，即土地、单独的房屋建筑物和“连房带地”的房地产整体。与此相应的可分出土地价格、房屋建筑物价格和“连房带地”的房地产价格。此外，按房地产物质实体的种类和用途划分还可以细分为商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格和办公楼价格等。按照价格形成的不同方式来划分房地产价格可分为理论价格、评估价格和实际成交价格这几种类型，还可以从价格形式的角度进行划分为自由市场价格、政府指导价格和政府定价等类型。按计价单位的不同，房地产价格可分为总价和单价。

从房地产价格类型划分的结果来看，房地产价格具有许多明显的特征。首先，房地产价格具有明显的权利价格特征。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，房地产不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何其他的地点使用，而实质是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是一种权利价格。其次，作为房地产价格基础的价值也具有其特殊性。房地产价格是房地产价值的货币表现，因为一般商品都是人类劳动的产品，而房地产所包含的土地是非劳动产品使得房地产不完全是劳动产品，因此房地产价格也不完全是由社会必要劳动时间决定的。然后，房地产价格的形成机制具有特殊性。房地产价格受到房地产需求量的变动的影响很大。一方面房地产的个别性使得每一个房地产都是唯一的，不会因某一

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房地产价格的上涨而产生大量的相同的房地产商品，因此房地产的供给是缺乏弹性的；另一方面，房地产建设的地区性和周期长的特点，也是的房地产的供给具有明显的滞后性，在一定时期内供求关系不能随时调整，其调整过程需要很长的调整时间。综合起来，房地产价格的形成主要是由需求量决定的。当需求量增加而供给量不能随之增加的时候，房地产价格便呈上涨趋势。房地产价格还具有显著的个别性，其个别性是指每一房地产都有其不同于其他房地产价格的价格，原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的。由于房地产空间的固定性和不可移动性，房地产实际的价值和使用价值各有不同，因而房地产价格也具有其个别性。房地产价格具有多种表现方式，一般商品的交易方式主要是买和卖，售价单一，而房地产是价值量大的耐用商品，交易方式也是多种多样的，其中在交易量和市场范围方面占主导的地位的是房地产买卖和租赁，除了这些还有抵押、典当、作价入股等方式。在这些不同的交易方式中，房地产价格也随之具有不同的表现方式，主要有售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。最后，房地产价格总水平具有上升趋势。由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，城市基础设施的开展，加工在土地上的劳动积累也使得土地不断升值，地价的上涨必然引起房地产的不断升值，因此从较长时期来看房地产价格总水平是呈上升趋势的。此外，一个城市的房价还同经济发展水平有密切相关的关系，随着经济的发展和人民收入水平的提高，连同房屋在内的品质和外部环境也不断改善，这也使得房价相应的上涨。

二、中国房地产市场现状

（一）房地产业投资增长迅速，房地产项目众多。据数据显示，1998年至1999年十年间，房地产投资占总投资的比重为15%，2000年上升至19.5%，2001年为25.3%，2002年21.9%，2003年升至29.7%。房地产投资占固定投资比重从1990年的5.6%上升至2001年的20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资占GDP比重8.66%，占固定资产投资18.34%，增长了29.7%。众多数据表明了房地产投资迅猛增长，房地产市场发展迅速。

（二）房地产供应结构失调。其具体表现为高档住房、大户型住房、商业用房供应量过大，而中低价位、中小户型住房供应不足。比如杭州，销售商品房单价3000元/平方米以下的占3.7%，3000-4500元/平方米则占38.7%。再如宁夏，全区2003年在建商品住宅中，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。在福建，空置商品房中非住宅用房占2/3。济南市的情况则是空置房中高档住宅和写字楼占80%。这些显示住宅与非住宅比例十分不合理，供应结构严重失调。

（三）在中国房地产空置率居高不下。空置反映的是需求强度，且影响对未来房地产走势的判断。空置率居高不下时，市场价格表现为稳定甚至是上升，并且伴随投资膨胀，说明市场运行中酝酿着大的泡沫。我国商品房屋空置率1999—2003年分别为41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%，而空置率的国际通行标准是10%。中国的商品房空置率大大超过了国际通行标准，空置率高居不下。

（四）中国房地产价格持续上升。1998年至2003年，我国商品房价格涨幅分别为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全国商品房销售价

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格平均为为2759元/平米，上涨了12.5%。住宅则上涨了11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升了12%。房地产价格持续上升且有居高不下之趋势，使得很多百姓只能望房兴叹，一生为住房奋斗做房奴。

（五）中国的收入房价比超出警戒线。收入房价比合理水平为3∶1到6∶1，但我国大部分城市的平均收入房价比是8∶1到15∶1。一些一线城市比如上海、广州等的房价收入比维持在8∶1左右。在北京，收入房价比则为11∶1。城市中的高等收入阶层依靠自己的收入仍买不起住房，买房压力压着人们不得不为了住房拼命奋斗。政府虽出台了一系列调整控制房价的措施，但房价依旧是屡调屡高，收入房价比仍然严重超出国际警戒线。这说明我国政府对房地产市场的调控政策还没有着眼于房价的上涨上，或是着眼点没找正确。

三、国际典型国家的房地产市场现状与特点

（一）美国房地产市场现状与特点。美国房地产市场的现状：1）、当前美国房地产旺销势头好。过去的几年间，美国消费支出增长维持稳定的主要推动力就是房地产市场的繁荣。因为自2002年下半年开始，美国股市便陷入了熊市。美国家庭的财富价值25%左右是房地产，房地产价值是股票价值的四倍。房地产价格的变化对消费的影响远远大于股票价格对消费的影响。2）、商业楼闲置率太高令人担忧。截止2001年美国的办公楼房闲置率已高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。今后商业楼房闲置率不但将继续持续下去，而且可能会急剧恶化。3）、房地产价格持续上涨。《华尔街日报》对美国100多个城市进行了调查，结果显示，自1998年以来美国城市的住房销售价格一直保持着上涨的趋势，比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿为例，房价在4年中增长了89%，而家庭收入仅增长了22%。美国房地产的特点有：1)美国的房地产注重邻里关系；2)美国住宅设计重回“城镇”模式，人们已经越来越重视周围的环境；3)在美国房地产市场能容纳多个家庭的住宅重新走俏，这样可以大大降低住宅的维护费用；4)人们也更注重所生活的自然环境，住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分；5)房屋的外观设计和内部设计都更加注重连贯性；6)四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流，并且房屋后部设计将变得和房屋前部设计同等重要；7)更加强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性，期待与自然协调发展；8)强调住宅外观设计具有鲜明的“主题”；9)即使是低价位的住宅，对室内装饰和建筑材料也很讲究；10)室内居住空间设计更加注重舒适而不再是仅仅追求其好看。

（二）英国房地产市场的现状：1）房地产市场需求旺盛。2000年以来，在英国中央银行降息的政策带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，再加上经济相对平稳发展和失业率较低，住房贷款市场就更加活跃。在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款的银行。英国经办抵押贷款的银行有上百家。任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。2）房地产价格处于上升趋势。从上世纪90年代初开始，英国房产价格年均升幅都超过8%。尤其是伦敦市中心的房价，过去8年内升值了180%。有数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。3）英国房地产制度保障中低收入人群“劳者有其房”。目前，英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房。4）英国金融机构扮演了重要角色。在以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。向购房者提供

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抵押贷款，是银行的一项重要业务。

（三）日本房地产市场的现状及特点：1）日本人的购房观念为：选择住房的原则为交通便利，不在乎距离市中心的远近，只要拥有便利快捷的交通，就会成为他们的选择对象。2）日本住宅的特色是传统与智能的结合。在追求住宅传统的特色的同时也注重住宅的智能性。3）另一个特点是融为一体的室内室外的设计风格。日本建筑在室内和室外空间的连贯以及技术、风格的一致性上是十分明显的，室内室外的设计主题大致相同，这有利于保证建筑内外的一致性。设备是建筑设计中不可忽视的部分。在事后将各种设备隐藏起来，以保证建筑的简洁性与整体美观性是较为传统的做法。

（四）德国房地产市场的现状及特点：1）德国房地产投资状况为德国有48.5%的公民将积蓄直接或间接地投资于房地产。还有统计表明，德国房地产投资者的地域差别较为明显，德国西南部的萨尔州与德国北部的不来梅州为德国投资房地产者最多和最少的两个州，分别为75%和30%。2）德国房地产市场的基本构架：德国地产交易和房产交易行为是同时进行的，统称不动产交易。一般情况下，建筑物的所有者和土地所有者两者是不可分离的。一个土地所有者与几个建筑物的所有者共同拥有同一处不动产的情况在德国属于不动产交易中的特例。不动产交易包括不动产的买卖、出租、抵押交易等。德国的土地买卖大部分在私人中进行交易，不是政府的主要职责。政府只负责用于公用事业部分的土地买卖。立法规定，政府对用于公用事业部分的土地买卖拥有强制业收购权和预购权。3）土地规划对开发商开发行为制定了限定政策。德国立法规定，城市规划已作出用地性质规定的，在房地产交易过程中不得任意改变。如确实需要改变，提出改变的一方需支付一定数量的费用。反之，城市规划部门也不能任意圈定土地而引起土地闲置问题。

四、中国房地产价格与国际典型国家的分析比较

以美国房地产市场价格为例与中国房地产价格相比较。在美国，以2200平方英尺的中等独栋住宅为比较基准，目前价格最贵的城市（不含纽约市）多半都在加州：南加州海滨城市拉荷雅排名第一，售价2125000美元；好莱坞明星云集的比佛利排名第二，1981750美元；圣塔莫尼卡排名第五，1469120美元；旧金山第六，1363250美元。在统计比较的310个城市中，有84个城市的房价低于20万美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市，还不到11.3万美元。310个城市独栋住宅的平均价格跌到36.3万多美元，折合人民币每栋约248万，每平方米约1.2万元人民币。

上述统计不包括纽约的公寓，而中国的城市住宅以公寓为主，可比性较高的是纽约的公寓。曼哈顿的高档公寓较多的房型有三类，单间50-60平米，现在售价约60万美元；一居室公寓的售价80万美元左右；两居室公寓的售价降到120万美元左右。这个价格低于北京的高档公寓，和上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。

美国家庭以独栋住宅为主，和中国楼市相比最大的差异是占地的所有权，因为中国的住宅用地是70年的租约，美国住宅的占地和房子都属于个人。美国的住宅要交财产税，美国加州是每年1.3%，新区还要再加上1%，合计是2.3%。中

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国的住宅只交物业费，大致相当于美国的社区管理费。房产的财产税 1.3%看起来不多，若按复利计算，51年就超过了购房款，比70年的租约还要少19年。若以2.3%的税率计算复利，30年就接近购房款，比70年的租约少了近40年。在美国加州的大洛杉矶地区，除了比佛利和新港市等豪宅区，一般中产阶层居住的房子并不很贵，以洛杉矶市为中心，在相当于北京五环至六环的位置，地毯面积三四百平米的别墅，占地1-2亩，现在从银行手里接手下来的价格是30万-35万美元，折合80-100美元一平方英尺，换算成人民币就是每平米6000元左右。这样的独栋住宅，开车到市中心不堵车也就40多分钟，有三个车库，4-5个卧室，有的还背靠高尔夫球场，可以在40-50平米的大阳台上享受球场绿荫，而同类可比的上海别墅（比如美兰湖），价格就要高出3倍以上。在洛杉矶郊区可以和上海佘山地区相比的高尔夫别墅价格，低价位的在100万-120万美元，高价位的在300万-400万美元，在上海佘山可比的同类别墅就是3000万到一亿元人民币以上，也差不多是3倍以上的价格。

再者，我国的房地产市场是一个新兴的市场，与国际上发达国家的成熟市场比较，有以下特点：1）产业整体的市场化程度还很低；2）普通居民正在从“无产”走向“有产”；3）大量农村人口向城镇转移；4）社会文化特点决定住房消费有“向上移动”的趋势；5）住房保障体系远不发达；6）市场结构不合理。

五、结语

综合看来，房地产价格的影响因素是多种多样的，而且这些因素除了本身会对房地产价格造成直接影响以外，各种因素也会相互影响。并且，房地产价格也会反过来对这些因素产生影响，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模等都会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得错综复杂。与国际典型国家房地产价格相比，中国房地产价格既有优势又有不足，这需要中国政府加大对房地产市场的管理，以使得中国房地产业健康有序发展。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/frcq.html