建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对

建筑及房地产业营改增政策前瞻及应对

营改增的挑战

一、增值税如何计算？税负是否会增加？增加税负计算？ 二、本单位净利润预测增加还是减少？收入和成本费用发生哪些变化？

三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？

四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？

五、如何积极应对营改增？哪些措施能合理转嫁增值税负担？ 六、企业采购、生产、管理和销售等内设机构的工作内容和职能是否需要改进？

七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？过渡期营销策略需要调整？

八、营改增政策变化后，税收筹划发生哪些变化和调整？ 九、从财务管理处罚，应该给公司管理层提出哪些建议？ 主要内容

第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 第二节 营改增后涉及目前税收政策变化分析 第三节 营改增后企业税收筹划方案全新调整 第一节 房地产和建筑业营改增政策前瞻分析 营改增的背景

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增值税的计算

增值税专用发票的使用及管理 营改增应注意的涉税问题 营改增的应对思路 一、营改增背景

按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。

1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。（随着增值税改革的不完善，与之并存的营业税，越来越暴露出种种不协调的弊端）

增值税对销售、进口货物；提供加工、修理修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。

营业税存在重复征税,加重企业税收负担

营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。 营业税企业购进材料固定资产不能抵扣 制造企业购进营业税劳务不能抵扣 营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣 差额征收问题多多，监管困难（分析如下）

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中华人民共和国营业税暂行条例 第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外（六种差额）： ??

第一、（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；??

国税函[2006]493号

第二、建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。（按总额而不是差额计税）

按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。

国税函[2009]520号

第三、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿

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费后的余额为营业额计算缴纳营业税。（分解为两项劳务收入分别按总额和差额计税） 财税[2003]16号

第四、从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（按差额计税）

第五、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（按差额计税） 国税发[2004]69号

第六、住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 增值税特征

增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：

1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。 2、核心是税款的抵扣制。

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3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。 试点方案

财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc

1、税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。 2、计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。

3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。 营改增最新消息

营改增政策已提交国务院审批，争取5月份出台，政策要点如下： 税率： 金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适用11%税率，均适用一般计税方法。 出口服务： 对出口服务实行零税率或免税政策。 借款利息进项税： 暂不允许抵扣借款利息进项税。 不动产进项税：将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。

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海上自营油田：将现行对中海油总公司海上自营油田开采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式，调整为适用17%税率的一般计税方式。

拟将现行增值税4档税率简并为3档，保留17%、11%和6%税率，取消13%税率。

将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活相关货物（如农业生产资料、农产品、自来水）的税率下调为11%，相应将购进农产品的扣除率由13%下调为11%，将化石能源等货物（如天然气、煤气）的税率上调为17%。

试点实施时间：选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率。 已营改增行业范围

试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。 暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。 建筑业营改增税负测算一

工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。 销项税额=10000÷1.11×11%=990.99 进项税额=9000×60%÷1.17×17%=784.62

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增值税=990.99-784.62=206.37

税负=206.37÷10000=2.06%（下降2.94%） 财税〔2009〕9号

一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：

1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。 3、自来水。

4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 建筑业营改增税负测算二

工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。 销项税额=10000÷1.11×11%=990.99 进项税额=9000×30%÷1.17×17%=392.31 9000×30%÷1.03×3%=78.64 增值税=990.99-(392.31+78.64)=520.04 税负率=520.04÷10000=5.2%（上升0.2%）

房地产营改增测算(11%)

每平米单价10000元，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。

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销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991 进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464 增值税=991-464=527

税负率=527÷10000=5.27%（上升0.27%） 营业税税负率=500÷10000=5% 营业税=10000×5%=500（元）

二、建筑及房地产行业增值税的计算

什么是“增值税”

增值税是以商品（含应税劳务和应税服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。

我国现行增值税基本法规是2008年11月10日国务院第538号令公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》从生产型增值税转型为消费性增值税。

（消费性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。所以说房地产行业营改增后将给所有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可抵扣税额，从而实现结构性减税） 增值税是对“增值额”征税 增值税的特点：

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最大的优点是避免重复征税

营业税存在重复征税、增加纳税人税负现象 增值税是“流转税”

流转税最大特点是税负转嫁性，最终消费者是税收负担者。这与营业税一致。 增值税是“价外税”

增值税不是价格组成部分，游离于价格之外，伴随价格流转。(不计或很少计入当期费用，期间费用除外)

营业税是价内税，是价格的组成部分，融入价格流转。(计入当期费用——营业税金及附加)

增值税纳税人：

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税

房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣税法”计算增值税。 增值税基础知识--纳税人分类：

重点：增值税一般纳税人增值税的计算和缴纳 当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

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=当期销售额×适用税率-当期进项税额

当期应纳税额的多少，取决于当期销项税额和当期进项税额两个因素。当期销项税额的确定关键在于当期销售额。 对比讲解：扣额法及增值税的征收管理方法。 增值税的征收管理方法——扣税法的优缺点 增值税会计处理：

会计科目：为全面核实增值税计算、解缴和抵扣，需要在应交税费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个2级科目 应交税费—应交增值税 应交税费—未交增值税

在应交税费—应交增值税2级科目下设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税额”、“转出未交增值税”；“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏 “进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额

“转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应交税费—未交增值税的贷方

“销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额

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“进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？）

“转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交税费—未交增值税的借方 举例2：

某房企核算资料：

本月取得成本价税合计1000万元增值税专用发票，价款900.90万元，税款99.10万元。 借：开发成本900.9

应交税费—应交增值税(进项税额)99.1 贷：银行存款1000 本月取得收入1500万元。 借：银行存款 1500

贷：主营业务收入 1351.35(1500÷1.11) 应交税费—应交增值税(销项税)148.65

应纳税额=148.65－99.10=49.55 转出本月应交未交增值税时，

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）49.55

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贷：应交税费—未交增值税49.55 本月上交上期未交增值税时，

借：应交税费—未交增值税 49.55 贷：银行存款 49.55

1、销售额的计算：

房地产行业生产的商品是不动产，销售对象不是个人，就是企业。销售给个人进入消费环节，增值税链条终止。销售给企业形成企业固定资产，给下一环节提供进项抵扣。

推定房地产行业有可能使用两种类型发票：增值税专用发票和增值税普通发票。 如何进行价税分离：

销售额=销售价格（含税价）÷（1+房地产行业增值税税率）

由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率，初步推断可能为11%，为授课方便，暂按11%税率讲解。 例如：当月销售A楼盘A户，售价12000元/平米，建筑面积100平米，合同价款120万元。销售额是多少？销项税额是多少？

销售额=120/（1+11%）=108万元 销项税额=108*11%=12万元。

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2、销项税额（销售额×适用税率 销售额是指向购买方收取的全部价款及价外费用）

重点讲述与房地产企业有关的内容： 1、价税分离（不含税售价）

2、价外费用：包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但不包括以下项目：（1）委托加工应税消费品代收代缴的消费税；（2)代垫运费；

3、同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费：1）由国务院或财政部批准设立的政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2）收取是开具省级财政部门印制的财政票据；3）所收款项全额上缴财政。（注：均不计税） 视同销售：

将自产货物用于集体福利和个人消费 将自产货物作为投资

将自产货物分配给股东或投资者 将自产货物无偿赠送他人 将自产货物抵偿债务

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增值税视同销售与会计上视同销售不同，增值税视同销售本质为增值税链条的终止。会计上视同销售往往是符合收入实现条件(遵从会计规范)。

增值税视同销售，销售额的确定： 存在公允价格的按照公允价格确定 无销售额的按下列顺序确定其销售价格： 最近时期同类货物的平均销售价格确定； 其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定； 组成计税价格

组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率为10%（国税发【1993】154号）

例：某房地产企业将200平米网点，无偿赠送给关联企业，成本8000元/平米，售价12000元/平米。问：销售额？ 视同销售8种情况的会计处理：

货物交付他人代销；

（委托方的处理，视同买断方式下一般在发出商品时确认收入；收取手续费方式下在收到受托方开来的代销清单时确认收入）

销售代销货物；

（受托方的处理，按收取的手续费确认收入）

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设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （不确认收入）

将自产、委托加工的货物用于非应税项目； 借：在建工程

贷：库存商品

应交税费—应交增值税 （销项税额） 将自产、委托加工或购买的货物用于投资； 借：长期股权投资

贷：主营业务收入/其他业务收入 应交税费—应交增值税 （销项税额）

将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；借：应付股利

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税 （销项税额）

将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费； 借：应付职工薪酬

贷：主营业务收入

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应交税费—应交增值税（销项税额）

【《企业会计准则讲解》应付职工薪酬处，“企业以自产产品作为非货币性福利提供给职工的，相关收入的确认、销售成本的结转和相关税费的处理，与正常商品销售相同”】

将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 借：营业外支出 贷：库存商品

应交税费—应交增值税（销项税额）

提示：

以上8种情况中，第（3）、（4）、（8）种情况不确认收入，其他的情况都要确认收入。 如何进行纳税调整？ 开发产品对外出租：

会计处理：略 （经营性租赁）

增值税处理：从目前营改增情况看，动产租赁已改为增值税，增值税税率为17%。房地产行业营改增后，不动产租赁也改为增值税，增值税税率为17%的可能性很大，在这种情况下测算一下税负变化：

取得同一笔租金收入100万元：

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应纳营业税=100*5%=5万元

应纳增值税=100/（1+17%）*17%=14.53万元

通过上述比较税负增加比较明显，所以大家在营改增后签订租赁合同时应加以考虑。租赁业务较多的房地产企业应密切关注国家出台这方面的税收政策，提早做好应对准备。 开发产品转为自用：

开发产品转为自用会计上不做销售处理，作为固定资产，但要征房产税；

自产货物转为自用税收上也不视同销售，相应进项税额也不用转出。

计算销项税额的“当期”确定：

正确确定当期销项税额，必须正确确定纳税义务发生时间，从以往营改增税收文件看，往往原营业税纳税义务发生时间改为增值税时变化不大，所以可以推断房地产行业营改增后纳税义务发生时间也不会有太大变动。

房地产行业营业税纳税义务发生时间具体规定：

基本规定：转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索取营业收入款项凭据为书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

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特殊规定：转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

将土地使用权或不动产无偿赠送给其他单位或个人，其纳税义务发生时间为土地使用权或不动产转移的当天。

目前营业税的操作：专用收据——销售不动产专用发票，

营改增后如何操作，密切关注 （二）进项税额

进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税额：

1、增值税专用发票上注明的增值税额；

2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；

3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行税额。

为更好的把握可抵扣的进项税额，我们需要了解一下目前增值税有哪几种税率：

基本税率17%：货物、加工修理修配劳务；有形动产租赁 低税率13%： 交通运输业：11% 邮政业：11%

基础电信服务11%，增值电信服务6% 现代服务业6%（有形动产租赁17%） 金融保险业6%

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建筑业 11% 居民服务业6% 房地产业11%

征收率3%（小规模纳税人

重点讲：房地产企业可扣除的进项税额（关系重大涉及增值税和企业所得税）

开发成本 土地征用及拆迁补偿费：

土地出让金：有可能允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。抵扣税率是多少目前不得而知。

回迁安置用房：总局公告2014年第2号（自2014年3月1日起执行） 纳税人以自己名义立项进行房地产开发，并以回迁安置形式对被拆迁人进行房屋补偿行为，应视同销售不动产征收营业税。 计税依据为组成计税价格

营业额=开发成本×（1+10%）÷（1-5%）（开发成本中不包含土地价款）

营改增之后，此项税收政策是否仍按计算增值税销项税额大家应密切关注。

增值税组成计税价格=开发成本×（1+10%）

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2、前期工程费：规划设计费6%，可行性研究费6%、勘察设计费6%、七通一平或三通一平费（建筑业11%）等，注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。

3、基础设施费：道路、供水、供电、供热、通讯、照明、绿化等（建筑业11%），注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。

4、建筑安装工程费：房地产自行采购材料或设备17%，其他（建筑业11%）

5、配套设施费：建筑业11%

6、开发间接费用：如果存在动产租赁17%，小规模3%；资本化利息（金融保险业6%） 销售费用

广告费6%，业务宣传费：专业公司6%，印刷品等17%，会展费用6% 管理费用

办公用品17%，劳保费17%，法律、会计、税务咨询评估鉴证费6%，汽油费17%，车辆维修费17%，通讯费6%，业务招待费 6% 财务费用

手续费、贷款利息 6% 不允许扣除的进项税额：

1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣

。如：超过认证期限的进项税额，认证不符无法再更正的进项税额

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2、用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费购进货物或应税劳务 3、非正常损失的购进货物及相关应税劳务

非正常损失：管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质以及被执法部门依法没收或强令自行销毁的货物。

4、非正常损失在产品或产成品所耗用的购进货物或应税劳务 不允许扣除的进项税额计入相关成本或费用

例：春节为全体职工每人发放花生油2桶，银行存款支付5000元，增值税发票载明销售额4424.78元，进项税额575.22元。

会计处理：

借：应付职工薪酬-非货币福利 5000 贷：银行存款 5000 借：管理费用等 5000 贷：应付职工薪酬-非货币福利 5000 计算进项税额的“当期”确定：

国税函【2009】617号规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。

“当期”进项税额就是上月已通过认证的进项税额。

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当期进项税额不足抵扣的部分可以结转下期继续抵扣 应纳税额计算相关规定：

为了保证计算应纳税额的合理、准确性，纳税人必须严格把握当期进项数额从当期销项税款中抵扣这个要点。

“当期”是个重要的时间限定 ，具体是指税务机关依照税法确定的纳税期限；只有在纳税期限内实际发生的销项税额、进项税额才是法定的当期销项税额和当期进项税额； 不能人为进行调节。

三、增值税专用发票的使用及管理

一般纳税人通过增值税防伪税控系统使用专用发票 增值税专用发票的联次 基本联次：

发票联：购买方核算成本和进项税额记账凭证； 抵扣联：购买方报税务机关认证和留存备查凭证； 记账联：销货方核算销售收入和销项税额的记账凭证； 其他联次：由一般纳税人自行确定。 增值税专用发票实行最高开票限额管理。

最高开票限额，是指单份专用发票销售额合计数不得达到的上限额度。最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关依法审批。（总局公告2014年第19号关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告）最高开

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票限额不超过10万元的，主管税务机关不需事前进行实地查验。

专用发票开具范围：

房地产开发企业面向的客户有两个方面：单位和个人。 单位形成下一环节的抵扣项，应开具专用发票。

个人消费者直接进入消费环节，如居住，按目前规定应开具增值税普通发票。

大家应密切关注相关文件，避免造成税收违法行为的发生。

增值税一般纳税人开具增值税专用发票后，发生销货退回、折让及开票有误等情况如何处理： 作废 ——（作废条件）：

开具时发现有误的，可及时作废。作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按“作废”处理，在纸质专用发票（含未打印的专用发票）各联次上注明“作废”字样，全联次留存。 开具后发现有误的，同时具有下列情形的，按上述方法作废： 收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月； 销售方未抄税并且未记账；

购买方未认证或认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“发票代码、号码认证不符”（认证结果为：重复认证、密文有误、列为失控发票，税务机关扣留查明原因，进行处理）。

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（二）不符合作废条件的，需要开具红字专用发票。

自2015年1月1日起，取消申请开具红字专用发票的审核，纳税人通过网络或办税服务大厅将拟开具红字专用发票数据采集录入系统，系统自动进行数据逻辑校验，通过校验后生成开具红字专用发票信息表编码，纳税人即可开具红字专用发票，将不再需要税务机关审核后开具通知单的程序。

丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联的处理： 发票联和抵扣联都丢失

已认证相符，凭销售方提供相应专用发票记账联复印件和销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》 ，经购买方税务机关审核同意后，可作为进项税额抵扣凭证。

未认证的，凭记账联复印件到主管税务机关认证，相符后，可作为进项税额抵扣凭证。

丢失抵扣联。未认证的，使用发票联认证，发票联复印件留存备查。已认证的，使用发票联复印件留存备查。

丢失发票联。用抵扣联认证，抵扣联复印件作为记账凭证。 （四）严密防范虚开增值税专用发票现象

增值税专用发票除具备一般发票作用外，还具有抵扣税款的作用，在利益驱使下有可能出现虚开现象。

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根据《中华人民共和国刑法》第205条规定虚开增值税专用发票构成犯罪，处3年以下有期徒刑或拘役；虚开数额较大或其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑；数额巨大或特别严重情节的处10年以上有期徒刑或无期徒刑。 四、房地产行业营改增应注意的涉税问题

增值税税控专用设备和技术维护费抵减增值税额 （财税【2012】5号文）

1、增值税纳税人2011年12月1日(含，下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。

增值税税控系统包括：增值税防伪税控系统、货物运输业增值税专用发票税控系统、机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统。

增值税防伪税控系统的专用设备包括金税卡、IC卡、读卡器或金税盘和报税盘；货物运输业增值税专用发票税控系统专用设备包括税控盘和报税盘；机动车销售统一发票税控系统和公路、内河货物运输业发票税控系统专用设备包括税控盘和传输盘。

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2、增值税纳税人2011年12月1日以后缴纳的技术维护费(不含补缴的2011年11月30日以前的技术维护费)，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。技术维护费按照价格主管部门核定的标准执行。

3、增值税一般纳税人支付的二项费用在增值税应纳税额中全额抵减的，其增值税专用发票不作为增值税抵扣凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣（即不得重复抵扣）。 会计处理：

初次购买增值税税控系统专用设备时： 借：固定资产 3500（价税合计）

贷：银行存款 3500

借：应交税费-应交增值税（减免税额） 3500

贷：递延收益 3500

计提折旧时

借：管理费用 3500÷3÷12=97.22

贷：累计折旧 97.22

借：递延收益 97.22

贷：管理费用 97.22

支付技术维护费时：

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借：管理费用 1000

贷：银行存款 1000

借：应交税费-应交增值税（减免税额）1000

贷：管理费用 1000

链接——总局公告2014年第64号：

自2014年1月1日起，对所有企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。 纳税人销售自己使用过的物品

销售营改增以前购进固定资产：按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。

销售额=含税销售额÷（1+ 3%） 应纳税额=销售额×2%

销售营改增以后购进固定资产：

应纳税额=含税销售额÷（1+适用税率） ×适用税率

例：某房地产企业销售2016年1月1日前购进的微机1台，取得收入2000元。

应纳税额=2000 ÷（1+ 3%） ×2%=39元

如为2016年以后购入应纳税额=2000 ÷（1+ 17%） ×17%=290元

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纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇进项税额扣除问题

自2013年8月1日起，纳税人自用应征消费税的摩托车、汽车、游艇取得税控机动车销售统一发票，其进项税额准予从销项税额中扣除。 房地产企业混业经营问题

纳税人兼有不同税率或征收率的销售货物、应税劳务和应税服务，应分别核算不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。（如：建筑+租赁） 房地产企业营改增过渡政策

房地产企业营改增过渡政策存在以下可能： 1、“营改增”时点未完项目按原税制过渡

在这种情况下对房地产企业不会产生任何影响，但对下游企业会造成影响，因仍按营业税进行处理，下游企业不能取得增值税专用发票，不能形成进项抵扣，从而使下游企业采取暂时不购买方式，有可能造成房企写字楼、办公楼销售下降的现象。

2、“营改增”时点未完项目执行增值税，超税负部分返还

在这种情况下房地产企业在营改增时点就应该严格按照增值税进行处理，当期销售计算销项税额，当期购进计算进项税额抵扣。正确计算当期增值税和按原营业税办法应缴

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纳营业税，对超过营业税税负部分申请返还。

计算未完项目成本中的外购项目，计算分离已征税款。 上述情况只是可能，大家要密切关注相关文件。

房地产行业营改增是一项非常复杂的工作，已知的、未知的，能预见的和不能预见的情况将非常多。建议大家碰到问题时要多多同主管税务沟通寻求帮助，遇事要冷静思考。 五、营改增应对思路及疑难问题

1、营改增征税时间按实施时间，还是按开发项目立项时间，或者还是按完工时间？

2、及时申请一般纳税人资格认定。认定后取得增值税专用发票才能抵扣。

3、考虑是否延迟购置资产，如办公设备、办公用品(清单)、车辆等？建筑业可以购置更多的机械设备减少作业人员费用，增加抵扣金额。

增值税暂行条例实施细则第三十八条.doc

5.企业在认定为小规模纳税人的时候，与一般纳税人签订合同，接受对方提供的应税服务，业务也在此时实际发生，但是企业付款和取得发票时，均为重新认定为一般纳税人以后，请问企业取得的增值税专用发票可以作为可抵扣凭证吗？

答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2013〕106号）附件1第二十四条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目??”

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因此，纳税人在小规模纳税人时接受的应税服务，取得了增值税专用发票，也不得抵扣进项税额。

建筑安装工程结算时间和发票开具时间，是否可以推迟？按工程进度开发票还是按合同约定收款时间开具发票？（涉及增值税和所得税问题）

房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空间吗？

营业税暂行条例实施细则第二十四条.doc

营改增后，企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？往来业务单位是否需要调整改变？没有进项税影响多少利益？

购进成本费用抵税比较(结论：进项税高则两税合计抵税额也高)

营改增后，应考虑财务费用、广告费、甲供材、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木、人工劳务费等进项税额抵扣和合同发票提供条款的签订。如主要融资方式抵扣分析：

—金融机构借款 —非金融机构借款 —关联方企业借款 —个人借款

—股东投资等其他投资方式

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8、营改增后甲供材的税收处理分析

甲供材料简单来说，就是由甲方提供的材料的建筑工程施工合同。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，施工合同里对于甲供材料有详细的清单。

营改增后，甲供材业务会悄然发生改变吗？

营业税处理

《营业税暂行条例实施细则》第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款（营改增后我认为则设备进项税不得抵扣）

例：工程总价款1000万元，甲供材400万元，施工方收入600万元。乙方已纳税19.8万元（600×3.3%）。 分析：

①计税依据包含甲供材，不包括甲供设备 ②纳税人是施工方(乙方)

③甲供材发票可以作为开发成本处理 ④包工包料合同与包工不包料合同有区别

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⑤乙方正确处理：400×3.3%=13.2；13.2÷（1-3.3%）=13.65；13.65×3.3%=0.45

⑥装饰业务按实际收入纳税

宁波地税热点政策问答（2014年第一期）

问：某单位建设厂房总造价8000万元，其中3000万元钢材由单位自购，施工方只开具5000万元建安发票，建设单位可以凭3000万元钢材发票和5000万元建安发票计入固定资产并按规定计提折旧在企业所得税前扣除吗？

答：如果确实属于甲供材料的建筑项目，营业税全额纳税但不是全额开票，上例中的3000万元钢材发票和5000万元建安发票属于构成固定资产计税价格并计提折旧的合法凭证范畴。 琼地税发[2009]104

（一）对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。

（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。 《营业税暂行条例实施细则》

第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售

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额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

①提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； ②财政部、国家税务总局规定的其他情形。 国家税务总局公告2011年第23号

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。

纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。

本公告自2011年5月1日起施行。

分析：企业签订绿化工程合同时，甲供材方面要注意哪些新问题？

9、营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产业关联交易扩大成本趋势看好，更有利于土地增值税的筹划？

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10、项目公司要考虑进销平衡，先抵扣后销售，避免先销售后留抵。

11、代收费用将视同价外费用缴纳增值税，不代收无抵扣的或低税率的办证及安装费用。

12、关注土地成本和行政事业收费、政府基金的扣除规定，直接抵扣收入可能性较大。否则，只有转让方土地可以抵扣。 房地产营改增税负重新测算

每平米单价10000，按成本7800。其中40%约3120为土地成本和政府规费，其他4680元成本中有80元无增值税专用发票。 销项税=(10000-3120)÷1.11×11%=681.80 进项税=3000÷(1+11%)×11%+1600 ÷(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87

增值税=681.80-387.87=293.93 税负率=293.93÷10000×100%=2.94%

13、抵偿债务、非货币性资产交换等视同销售行为应相互开具发票。关注拆迁补偿政策。 国税函[1998]771号

单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

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14、建筑业开具发票不收款风险增大。要通过合同约定开票条款方式防范风险。

15、营改增后，税负超过5%的将如何处理？是否有过渡措施？税率固定的情况下，税收方面主要通过成本费用进项税的取得消化税负。

16、营改增对企业财务利润的影响及税收负担如何转嫁？ 17、营改增后，建筑造价收入和成本发生变化，收入为不含税价，购进材料不包含进项税额。需修改执行新的定额标准？

18、企业销售业务合同定价发生变化，销售预售合同中需要明确约定是含税价还是不含税价。未约定的均为含税价。

19、建筑业非法转包、挂靠、合作等经营行为将大大减少，只缴纳管理费的挂靠经营方式将难以为继。

20、营改增后，取得成本发票难度加大。已经发生的成本费用应在营改增前及时索取或提前开具发票。 21、折扣、折让、退款业务要开具红字发票

22、外地工程管理难度业务加大，需要加强对单位领导、财务核算人员、预算管理审计人员、采购经办人员的税收培训和进项税额管理。

23、企业应对劳务发生地的税收管理模式，根据管理方式的难度确定是合并纳税还是单独纳税。应预先考虑项目尾房处置方式。 24、过渡期政策可以采取一定幅度的降价让利销售方式。解决税负问题同时解决企业资金流问题。

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25、关注过渡期财政、税收优惠政策，如税负增加返还及老合同、老项目、老业务等处理。通知.doc 26、培养财税人才，做好税收筹划，规范经营方式，确保合法合规。积极应对税务管理模式的变化，处理好过渡期间的税务征管对接关系。

建筑业降价收款？ 总收入100，收入 =100÷（1+11%）=90.09 销项税金：=90.09×11% =9.91 解决办法：

提前开票降价收款缴营业税？ 如果：A-85-A×3%=5.09 计算结果：A=92.88 降价=100-92.88=7.12 比例：7.12% 房地产业降价促销 房地产税率11% 总收入100，收入 =100÷（1+11%）=90.09 销项税金：=90.09×11% =9.91

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解决办法：提前开票降价收款缴营业税？ IF：A-80-A×5%=10.09 计算结果：A=94.83 降价=100-94.83=5.17 比例：5.17%

第二节 营改增后涉及目前税收政策变化分析 一、营改增后建筑业政策业务变化分析

1、分包业务差额征税方法是否发生变化？建筑劳务分包适用税率是11%还是6%或3%？ 国税函[2006]493号

按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。

2、其他工程作业仍按建筑业征税吗？ 国税发〔1993〕149号

建筑业，是指建筑安装工程作业。本税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。

其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。

3、甲供材和甲供设备业务将会如何发展？销售自产货物同时提供建筑业劳务如何变化？装修业务和安装业务如何计算税款？

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《营业税暂行条例实施细则》

第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

《实施细则》第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； (二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。 关于销售自产货物并提供建筑劳务公告.doc

4、安装业由于混业经营行为，税负将降低，存在税收筹划空间。征税政策是否发生改变？

举例：某设备安装业务价款100万元，其中设备部分90万元，设计业务10万元。

进项税额=90÷1.17×17%=13.08

销项税额=90÷1.11×11%+10÷1.06×6% =8.92+0.57=9.49 5、自建行为是否仍要视同销售征税？哪些行为将会视同销售？ 财税[2003]106号

单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务：

(一)向其他单位或者个人无偿提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。

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(二)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 营业税暂行条例实施细则

3.拆迁补偿中产权调换是否仍按成本价缴纳增值税？ 国税函[2007]768号

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 国税函发[1995]549号

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 举例：

某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。计算拆迁补偿部分营业税？ 成本价=28000/80000=3500

营业税=5000×3500×5%=875000

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现行增值税政策：第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； （二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； （三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 4.不动产和土地使用权投资不征收增值税？ 财税[2002]191号

经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：

一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 二、对股权转让不征收营业税。 《增值税暂行条例实施细则》

第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： ??

（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

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5.企业置业顾问营销佣金奖励政策变化 ①佣金手续费缴纳增值税，开具增值税发票

②提供合同协议及佣金分配支付明细手续，个人可以支付现金 ③不得超过服务金额的5% ④需要扣缴个人所得税

⑤劳务派遣方式风险较低，能够取得增值税专用发票

6.产权调换房屋补差、廉租房和经济适用住房销售价格偏低，是否有合理正当理由？

7.纳税义务发生时间是否发生变化？收到预收款是否缴纳增值税？收到预收款是否开增值税发票？

8.合作建房如何征收增值税？一方提供土地使用权，一方提供资金，房屋建成后按比例分房。一方转让土地使用权，一方销售不动产。 国家税务总局关于印发<营业税税目注释(试行稿)>的通知(国税发[1993]149号) 九、销售不动产

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物；销售其他土地附着物。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

第三节 营改增后企业税收策划方案全新调整

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一、实物折扣改为价格折扣调整

举例：某开发公司“买一赠一”促销，即在一段时间内，实行买一套住房无偿赠送电器，合计送出金额100万元。

筹划方案：企业采取价格折扣的方式，即在客户购房时，这种优惠体现在售房价格折扣上，则企业总的销售收入减少100万元，这部分收入少缴纳营业税(增值税)、土地增值税、企业所得税、也不涉及个人所得税。

1、营业税：1000000×5％=50000 2、土地增值税：1000000×30%=300000

3、节约上述税收350000，缴纳企业所得税87500。减少100万节约企业所得税25万，计减少企业所得税162500元（250000-87500）。 以上合计减少税收512500，减少税收占折扣现金流出100万元比例的51.25%。价格折扣方式现金流出的实际比例为48.75%。 1000000÷1.11=900900，增值税=99100 1、增值税：99100

2、土地增值税：900900×30%=270270

3、节约土地增值税270270，缴纳企业所得税67568。减少90.09万节约企业所得税225225元，计减少企业所得税157657元（225225-67568）。

以上合计减少税收527027，减少税收占折扣现金流出100万元比例的52.7%。价格折扣方式现金流出的实际比例为47.3%。 分析：

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营改增后，买一赠一(送装修、送车位、送阁楼等)有什么风险？如何开具发票？如何签合同？

赠送购进营销货物、物品的进项税额可以抵扣降低税负吗？买房送物业管理费、老带新奖励老业主呢？

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第四条.doc 二、分解装修、设计款调整

举例：某公司销售住房，每平米23000，总成本为10000元/平米，其中装修成本1000。每平米税收计算如下： 营业税：23000×5.5%=1265

扣除项目金额=10000+10000×10%+1265+ 10000×20%=14265

增值额=23000-14265=8735 增值率=8735÷14265×100%=61.2% 土地增值税=8735×40%-14265×5%=2637 以上两税合计3902

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