我国房地产企业融资问题及对策的研究（评价一次可得一积分）

毕 业 论 文

题 目： 我国房地产企业融资问题及对策的研究

专业： 经济学 班级： 学号： 学生姓名： 导师姓名： 完成日期：

我国房地产企业融资问题及对策的研究

摘要

我国房地产行业经过二十余年的发展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。所以在本文中，通过对我国房地产市场情况的数据分析及对比，分析了房地产企业的融资现状。针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，提出了相关对策，这些对策对于当前房地产企业融资具有一定的借鉴意义。如何突破我国房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。

关键词：房地产企业；融资；对策

Research on Chinese real estate enterprise financing

problems and countermeasures

Abstract: Chinese real estate industry has an important effect on national economy after more than 20 years development.At present, Its development sources of funds are still a single structure that relies on bank credit. And other financing channels of real estate trusts, real estate funds, stock financing, private financing, due to various restrictions, financing scale is still limited. So in this paper, I analyze financing status of real estate enterprises through data analysis and comparison the development of Chinese real estate market.According to current financing existed problems of Chinese real estate enterprise,I raise relevant countermeasures which have certain reference significance for real estate enterprise financing.How to break the capital bottleneck of Chinese real estate development,and quickly establish a perfect and multi-channel real estate financing system as soon as possible is the important issues that Chinese real estate industry faces at present.

Keywords: Real estate enterprise；Financing；countermeasures

1

引言

房地产作为一个与经济、社会和民生息息相关的行业，它的发展轨迹具有明显的经济和社会的特点，且能带动钢材、水泥、木材等50多个相关产业的发展。房地产投资增速过快，部分地区房产价格非理性上涨，市场投资投机现象严重，这些都成为形成“房地产泡沫\的先兆。2007年初暴发于美国的次贷危机，其发源点就是房地产行业。为防止房地产行业发展中的问题最终危害到中国经济的健康发展，对中国的金融和实体经济产生危害，国家出台了一系列宏观调控政策。

从宏观调控上，房地产的政策不断推出，房地产企业的资金来源正受到越来越多的限制。现在正是中国房地产发展的一个关键时期，同时整个行业的发展也面临着一系列的问题。包括资金、建设、销售等多个方面，而其中最严重的问题就是如何解决资金的问题。一般来说，企业融资有它自身的内在法则，它为什么要融资、如何融资、融资多少、何时融资等问题完全是企业自身的事情，企业可以通过市场机制来决定。在市场机制下，通过市场资金的供求关系将资金分配到最有生产力的企业中去。这样，资金的使用效率就会提高，社会经济才能发展。故本文就探讨房地产融资的现状和存在的问题，结合我国的实际情况，提出了能够促进房地产市场平稳健康发展的一些可行性对策和建议。

所以，实现融资渠道多元化对于房地产企业的持续发展有着重大意义，同时也必然是房地产产业在融资道路上的必由之路。要实现融资渠道多元化需要从融资制度和融资方式两个方面进行创新。我国融资方式创新的基本思路是大力发展直接融资方式，进一步完善间接融资方式，引导长期资金进入房地产金融市场；不断推动房地产股票融资、房地产债券等融资工具发展和新型融资模式的创新，使融资规模和结构优化、融资主体多元化，发展符合我国国情的房地产融资机制。

2

一、我国房地产企业融资的相关概述

（一）房地产企业融资的概念

房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产

的开发建设，促进房地产的流通及消费，利用各种可能的方法、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。

（二）我国房地产企业融资的主要特点

1、开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高

房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，

仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。

2、资金周转慢，投资回收期长, 投资风险较大

因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市

场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。而房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。

3、房地产资金的增值性

由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保

值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，我国房地产业融资模式研究从 长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。

4、资金运作受地域影响大

房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房

地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消

3

费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。

5、土地和房产的抵押是重要条件

房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的

发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所限定的重要融资条件。

（三）房地产企业融资的分类

房地产企业融资从资金来源渠道上分为内源融资、外源融资和其他融资方

式。内源融资主要是房地产企业的自有资金，包括股东出资、自我积累和预收定金或购房款、一些可以抵押贴现的票据等。外源融资其按照资金的权益性质可以划分为权益性融资和债务性融资。权益性融资主要是从外界获取股本资金，解决房地产开发中长期的资金需求；债务性融资主要用于中短期性投资。近年市场上也出现介于股权与债权之间的夹层融资。具体的分类见图1：

自我积累，股东出资 内部融资 预售定金和购房款 现金，能贴现票据，应收和预付账等 房地产企业融资 权益性融资 外部融资 债务性融资 商业信用与典当融资 图1 房地产企业融资的分类

4

房地产企业上市融资 合作开发 私募股权 房地产投资基金与权益性信托等 银行贷款 债券融资 债务性信托融资

二、我国房地产市场和房地产企业融资现状分析

（一）我国房地产市场基本情况分析

2009年房地产市场的迅速回暖为中国经济增长做出了重大贡献。但房价过快

上涨导致泡沫经济迹象显现，引发了多方争议，政府调控政策随之频繁出台。 2010年新年伊始，国十一条拉开了新一轮宏观调控政策序幕。两会期间，政府报告中亦提及要“促民生、稳房价”。房地产市场的稳定运行具有远大的影响意义，以下是2010年1-3月份全国房地产市场运行情况：

1、房地产开发投资情况

2010年以来，继续向好的宏观经济形势增强了房地产开发企业对未来形势的

信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力，房地产开发投资增速快速增长。2010年1-3月份全社会固定资产投资为29792.68亿元，同比增长26.4%，增幅比上年同期下降2.2个百分点。其中，房地产开发投资6594.45亿元，同比增长35.1%，增速创2004年2季度以来新高，比同期固定资产投资增幅高8.7个百分点，是自2008年3季度以来首次超过固定资产投资增速。

表1 2010年1-3月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况

单位：亿元，%

月份 固定资产投资 累计完成额 2009年5月 2010年5月 23562.0 29792.68 同比增长 28.6 26.4 房地产开发投资 累计完成额 4880.29 6594.45 同比增长 4.1 35.1 从区域分布来看，2010年1-3月份，西部、东部地区继续高速增长，中部地区增速有所放缓。其中，东、中、西部地区增幅分别为35.8%、28.2%、40.1%，增幅均远远高于上年同期水平，西部地区房地产开发投资的高速增长主要受益于地产企业大举向二三线城市扩张以及政策性住房投资的拉动。

5

表2 2010年1～3月各地区房地产开发投资状况

单位：亿元，%

地 区 全国总计 东部地区 中部地区 西部地区 房地产开发投资 6594.45 4164.62 1182.76 1247.57 同比增长 35.1 35.8 28.2 40.1 所占比重 100 63.2 17.9 18.9 2010年1-3月份住宅投资同比增长33.0%，低于同期房地产开发投资增幅2.1个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长5.9%，高于上年同期0.1个百分点。

图2 2010年1～3月房地产开发投资比重情况

经济适用房 2.95% 图3 2010年1～3月经济适用房占商品住宅比重

普通商品住宅97.05%经济适用房普通商品住宅

2、房地产开发企业资金来源情况

在一系列促进房地产市场健康发展的宏观调控政策影响以及2009年房地产

6

市场销售火爆的影响下，2010年1-3月份，房地产开发到位资金充裕。2010年1～3月，全国房地产开发到位资金16250.48亿元，同比增长61.4%，高于上年同期52.2个百分点，创1998年以来季度数据新高，这表明房地产开发企业的现金流状况非常充沛。

表3 2010年1～3月全国房地产开发到位资金情况

单位：亿元，%

类别 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金

图4 2010年1～3月资金来源情况 实际到位 3673.55 99.19 5601.84 6875.9 同比增长 44.3 -33.7 47.8 91.8 所占比重 22.6 0.6 34.5 42.3 总体来看，除利用外资仍表现为同比负增长外，其他各分类资金来源均呈快速增长态势，尤其是银行贷款和其他资金（以定金及预收款为主）的高速增长为投资增速的回升奠定了较好基础。但值得注意的是，随着银行总体信贷规模的缩小、个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响，2010年房地产开发企业资金来源将明显收紧。

3、商品房销售情况

2010年1～3月，全国商品房销售面积为15360.92万平方米，同比增35.8%，

比上年同期高27.6个百分点，虽然商品房销售面积增速逐步回落，但仍好于市场预期。预计随着银行信贷政策的逐步收紧，未来销售面积累计同比涨幅将继续呈下降趋势。有10个地区的商品房销售面积同比增长超过50%。

7

表4 2010年1～3月各类型商品房销售面积

单位：万平方米，%

类别 商品房 商 品 住 宅 办公楼 商品营业用房 全国 15360.92 13861.89 300.59 916.88 同比 增长 35.8 34.2 77.3 49.5 东部 同比 增长 中部 3096.63 2825.43 45.17 190.29 同比 增长 39.4 37.6 126.0 43.7 西部 4026.71 同比 增长 42.1 8237.59 31.7 7285.67 29.9 210.07 555.27 67.7 53.6 3750．78 40.7 45.35 171.32 86.5 43.5 2010年1～3月，商品房销售额7976.80亿元，同比增长57.7%，比上年同期高34.6个百分点。尽管商品房销售额增速不断回落，但仍处于历史波动区间顶部。

表5 2010年1～3月各类型商品房销售额

单位：亿元，% 类别 全国 同比 增长 57.7 55.2 75.1 77.8 东部 5539.07 4704.23 257.81 495.47 同比 增长 54.3 52.0 63.1 80.0 中部 1054.52 899.13 26.01 118.76 同比 增长 65.4 61.7 200.2 74.0 西部 1383.21 1232．82 29.80 102.02 同比 增长 66.4 63.6 142.3 72.4 商品房 7976.80 商品 住宅 办公楼 商品营 业用房 6836.18 313.62 716.24

4、全国房地产开发景气指数

2010年3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.89，比2月份提高0.42点，比去年同期提高11.15点。

8

108106104102100989694929088 图5 2010年3月全国房地产开发景气指数情况

指数从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.58，比2月份提高1.76点，比去年同期提高11.58点；本年资金来源分类指数为119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96点；土地开发面积分类指数为87.07，比2月份回落1.32点，比去年同期回落5.13点；商品房空置面积分类指数为99.79，比2月份提高1.80点，比去年同期提高7.76点；房屋施工面积分类指数为112.04，比2月份提高2.74点，比去年同期提高18.54点。

（二）我国房地产企业融资现状分析

1、房地产企业融资现状总体情况概述

当前我国房地产企业融资的总体情况是融资方式比较单一，主要以银行信

贷为主，在国家宏观政策的引导和市场作用下也逐步向多元化方向发展，股票融资，债券融资，房地产基金和房地产信托等方式日益活跃；同时房地产融资市场体系有待进一步完善。2008年受金融风暴影响，房地产行业也陷入困境，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓。2008年焦点房地产网发布的《房地产业资金报告》统计，2007年我国房地产业资金缺口-2606．52亿元，2008年上半年资金缺口为528．48亿元，并预测2008年全年房地产业资金缺口为6730．787亿元，房地产企业资金紧缺的问题将集中在下半年凸显。正如其所预料，下半年我国房地产市场陷入困境，银行出于风险的考虑，收紧对房地产开发贷款的发放，对购房者的按揭贷款也进行严格的审核，而且一些购房者也处于犹豫和观望中。很多中小房地产企业面临因资金链的断裂而破产的风险，大的房地产企业也因商业银行银根收紧，股市不景气等原因也面临融资困难的问题。其主要资金来源如下表：

9

0207年01207年月03207年月05207年月2007年7月07920年1月01208年月01208年月03208年月085月20年72008年月08920年1月01209年月01209年月03209年月05209年月2009年7月09920年1月11200年月101月年3月20

表6 2000年-2008年我国房地产开发投资资金来源结构表

单位：亿元 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 本年 合计 5997.6 7596.3 9750 国内贷款 数额 1385.1 1692.2 2220.3 占比 23.09 22.28 22.77 23.78 18.4 18.31 19.6 18.68 19.4 利用外资 数额 占比 169 136 157 170 228 258 394 651 259 2.8 1.8 1.6 1.3 1.3 1.2 1.5 2.9 0.8 自筹资金 数额 1614.2 2184 2738.5 3770.7 5207.6 7000.4 8587.1 11772 12273 占比 26.91 28.75 28.09 28.57 30.33 32.72 31.9 31.6 40.0 其他资金来源 数额 2819.3 3670.6 4619.9 6106.6 8562.6 10222 12635 17873 12207 占比 47.01 48.32 47.38 46.27 49.87 47.77 47 47.97 39.8 13196.9 3138.3 17168.8 3158.4 21397.8 3918.1 26880.2 5235.4 37256.6 30700 6961 5961

2、我国房地产企业融资相关法律现状概述

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在房地产融资上表现出相对的

保守；在针对房地产融资上出台了比较多的法规，在市场经济的大背景之下，国家为防止房地产过热，导致房价不断抬升，对我国金融机构及房地产开发的要求做出了相应的法律规定，对我国房地产的融资渠道进一步的限制，相继出台针对我国房地产融资的条件及融资渠道进行了硬性规定，详情如下表7：

表7 2007年以来我国房地产融资政策一览表

法规名称 发布机构 发布时间 主要规定 《关于进一步加强、商务部、国2007年5月 要求商务主管部门严格控制外商投资高规范外商直接投资家外汇管房地产业审批和监管的通知》 理局 档房地产；并严格控制以返程投资方式③（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业 《关于加强商业性央行、银监2007年9月 对项目资本金（所有者权益）比例达不房地产信贷管理的会 通知》 《固定资产贷款管银监会 理暂行办法》 到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款 2009年7月 对固定资产贷款④的受理与调查、风险评价与审批、合同签订、发放与支付、贷后管理等环节作出相应规定和要求 《关于促进房地产国务院 市场平稳健康发展2010年1月 要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发 10

的通知》 《关于加强信托公银监会 司房地产信托业务监管有关问题的通知》 企业或开发项目发放房地产开发贷款 2010年2月 信托公司不得以信托资金发放用于土地收购及土地前期开发、整理的土地储备贷款；取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策；贷款的房地产开发项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件 注：①四证：土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的；②资本金比例：向银行贷款数额与总融资数额的比例；③返程投资：境内居民通过特殊目的公司对境内开展的直接投资活动；④固定资产投资贷款：贷款人向企(事)业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织机构发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款（包含基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、其他固定资产投资）

从表7可以看出，国家为防止房地产投资过热，导致房价不断抬升，通过对我国金融机构及房地产开发的要求做出了相应的法律规定，从而达到对我国房地产的融资渠道进一步的限制，尤其是在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》即“国十一条”中指出，要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款，这给我国房地产企业通过银行贷款进行融资加大了融资难度。

三、我国房地产企业融资中存在的问题分析

（一）房地产企业融资的影响因素

1、外部因素

（1）宏观经济环境及政府政策的影响

国家经济的发展存在周期性，处于不同发展阶段的宏观经济环境决定了企业

发展的机遇，国家的中长期发展规划和产业结构政策，为企业确定筹资数量及资本结构提供了政策指导。房地产企业往往只能适应外部环境，充分捕捉各种信息并进行分析，积极寻找、预测外部环境变化所提供的有利筹资与投资机会。国家出于对房地产的宏观调控飞目的，通常采用信贷、税收杠杆以及资本市场条例等

11

手段进行宏观调控，因此这些政策变动对企业融资具有导向作用。如国家对房地产企业的上市股票的限制政策，对房地产企业发行债券和进行信托融资的限制等等，都会对企业的融资产生影响。

（2）我国金融体制及市场竞争环境

国家的金融体制直接影响企业的融资结构，计划配置资源为导向的金融体制下，企业债务融资方式占主导地位，银行贷款是企业融资的主要方式。市场经济体制下，银行产权的体制改革和资本市场的发展，融资方式创新比较快，企业选择的余地也随着增加，因此融资结构就会变化。如果房地产企业所处区域的竞争程度较弱，或具有垄断性，则收益可能稳步增长。在这种情况下，企业可以大量举债，因而在融资中负债比重较高。反之，如果企业所处区域竞争程度较强，或处于完全自由竞争，由于有利可图，会吸引更多的新企业进入这个区域，使区域内部竞争加剧。

（3）受通货膨胀的影响

在物价上涨时，发生通货膨胀的情形下，融资需求方所需融入的资本量较大， 而房地产的金融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而就要求更高的代价，这 就会给正常的房地产融资带来一定的困难。

2、内部因素

（1）企业的规模

国内外许多学者研究表明公司杠秆率与公司规模正相关。一些研究也表明公

司发行债务和股票的交易成本与公司规模负相关。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款，就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因其“背景”容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。

（2）企业经营状况

在企业经营状况好的情况下，借入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本汇流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，借入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业

12

的资本周转，从而限制房地产融资取得较好的收益。

（二）当前我国房地产企业融资存在的问题

1、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大

银行贷款贯穿于土地储备、房地产开发、房地产销售的整个过程，所以约

80％的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行。这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中，不利于房地产行业的健康、持续发展。同时也说明多元化的融资体系尚未形成，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为是房地产行业风险的最大承担者。具体地说，由于房地产业融资渠道过度集中于银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会给房地产业带来巨大冲击和影响，不利于房地产业健康稳定的发展；我国房地产融资的现状则是银行占据着超过一半的融资任务，而银行业所获得收益只是利息，所承担风险与收益并不对称，不利于银行体系的稳定；房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，不利于宏观调控的实施；房地产业自有资本偏低导致行业过度投资，形成了对其它产业的挤出效应，不利于国民经济的协调发展。

2、政府管制严格，法律制度不健全

除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关

法律法规制约，并且政府管制严格，目前在房地产融资中所占比重很小。此外政府出台的相关宏观调控政策，直接对房地产开发商融资带来了重大的影响。一般表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门槛。

3、房地产企业融资水平差异大

我国沿海城市与内地的经济水平差距很大，这导致了我国沿海城市和内地房

地产企业融资数量差异较大。如果这个地区经济发展比较好，融资就容易获取，否则融资就很困难。同样在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，外来资金所占比例较小。在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行认为风险巨人，很难得到贷款支持。相比之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰富的管理经验，但受政策限制，土地资源比较难于获取。

13

4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制

房地产金融市场体系不健全，会使得业务关系没有理顺，从而无法形成一个

有效的运行机制。当前我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，如股权分裂、监管机制不到位、信用保证缺乏等。证券市场改革与发展进程缓慢，就会导致许多金融产品不能得以有效运用。房地产的各种融资方式正是受到证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的发展，且过于依赖单一间接融资，加大了企业财务风险也给经济运行带来金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了欠缺一个对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的发展构想及操作思路。

5、房地产企业自有资金严重不足，普遍负债率较高

过高的负债比率不仅增大了企业的风险，而且也增加了债权人的风险，使企

业的融资能力大大降低。为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释，企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部姿金，即使在初始阶段企业也会优先选用债务融资，再是权益融资。

6、房地产企业规模不经济和信用差现象严重

房地产行业是非常典型的资本密集型产业，我国大多数房地产企业规模小，

资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这就导致开发能力低，抵抗风险能力差，具有区域影响力的开发商非常少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个原因之一，信用低即意味着信贷风险。

四、完善我国房地产企业融资的对策分析

（一）理论对策

1、尽快完善我国金融市场，及时建立相关政策法律法规体系

针对我国金融市场不完善、政策相对滞后的问题，政府应该迅速建立起一些

与之相对应的法律、法规。只有政策法规制定的比较及时、到位，融资的途径才会更加畅通，市场才会更有序。那些靠钻制度的空隙投机经营的企业才会出局于

14

市场，更利于那些运作较好的企业的良性发展。另外，国家应该在资金成本、利率杠杆等方面加强干预，因为我国的利率、汇率手段的运用比较僵化，如果不能解决这方面的问题，房地产市场的调控就不会有什么明显的效果。

2、完善房地产企业贷款担保体系

担保公司在房地产金融市场中起着架设融资渠道、提升企业信用，减少银行

风险的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。因此，担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。很多房地产开发企业在交纳部分土地出让金后就面临着资金短缺，在这时，担保公司可为其提供房地产委托贷款，为保险起见，开发商可把项目公司的股权质押给担保公司作为反担保措施。这种方式既为开发商寻求了资金又提供担保，又降低了银行贷款的风险，促进了房地产金融业的健康发展。我国目前尚无全国统一的抵押保险机制，一些担保公司资信低、从业人员素质低、担保条件苛刻、各保险公司推出的抵押保险存在诸多问题。所以首先应消除抵押保险市场混乱的局面；其次要形成统一规范的全国抵押保险机制；再次要鼓励各保险公司调整经营策略，推出适应多变情况下灵活的保险条款，简化手续，制定合理的保险费率标准。

3、建立完善的融资结构动态优化的机制

房地产企业融资结构的决策从属于企业的发展战略决策。因此，企业融资结

构应与企业发展战略相协调，不断适应发展战略对融资结构的要求。对于任何一个企业来说，由于市场的供求关系处于经常性的变化之中，资本的构成情况也在不断发生变化，融资总是呈现动态的状况。对于融资结构的管理，应建立财务预警体系，时时适应环境的变化，采取相应的策略。同时，公司在选择融资工具时，应注意利用可转换优先股、可赎回优先股、可转换债券及可赎回债券等有较好弹性的融资工具，保持弹性的资本结构。

4、建立完善的房地产企业法人治理机制

国内的房地产企业分为国有控股和私营两种，这种由内部入控制形成的融资

结构不能实现企业价煎最大化，要提高融资效率，必须完善公司治理机制。第一，对国有股要强化出资人制度，避免所有者缺位，强化对内部人的机制。第二，改变经理人激励方式，如股票期权制，增加经理人的货币收益，降低经理人对非货币收益的依赖帮偏好程度。

15

5、发展多元化的房地产金融市场，完善风险控制机制

为房地产开发和经营的融资，除了债权融资和股权融资一级市场以外，还应

该大力拓展证券化的二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。投资者可通过房地产金融市场对证券化金融资产实行自主购买，房地产信贷机构则可通过二级市场逐步分散市场风险和信用风险。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题，既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险，又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

6、完善房地产信用评级体系

信用评级在资本市场和金融市场上发挥着独特的作用，是市场的重要组成部

分，是我国急需发展和规范的行业。完善房地产信用评级体系的途径有：一是要将信用评级作为真正的需求来发展，而不只作为满足一个审批程序的需求；二是规范信用评级行为，包括评级体系的完善合理、评级结果的公正等；三是企业发债券时，利率一定要与评级结果相一致，级别不同的企业，利率一定要体现出差别；四是引入国外信用评级机构，这样的竞争可以不断地提高国内信用评级机构自身的专业能力和市场信誉，最终形成公允的信用评级体系；五是在信用评级责任方面，将评级的公允性完全交给中介机构，而监管部门只需对评级机构进行监管，由市场来决定评级机构的生存和发展。

（二）实践对策

1、提高房地产企业自身实力，依靠直按融资

国家重视运用货币政策的杠杆来调整和规范房地产开发市场，避免房地产开

发企业的违法违规操作和过度投机行为。银行对那些具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业发放贷款：而对商品房空置率大、负债率比较高的房地产开发企业，将严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。另一方面直按融资能使有实力、运作规范的房地产开发企业能够从股票市场、债券市场获得资金，而且在各种金融创新模式的推出及金融创新的市场发展，也会

16

推动房地产金融的快速发展。所以房地产企业必须要从优化自身产品、改善经营、管理和服务、培养良好的业绩和团队、打造企业品牌、提高企业信誉等方面提升竞争力，从而改善整体融资水平和资本运作能力，获得投资方的信赖。

2、建立完善的企业治理结构，强化财务约束

在完善的市场经济条件下，通过投资者的财务约束及资本市场、经理市场、

银行机构等多种约束机制的共同作用，实行股权分离条件下对企业经营者行为的控制，保证投资者的根本利益。我国应针对房地产企业融资，建立融资结构的优化机制，强化企业的预算约束，强化投资者对企业的监督，建立利润分享计划，使公司形成有效的激励机制和约束机制，促使经营者敢于有意识地负债筹资。

3、拓宽融资渠道，使融资方式多元化，降低企业的融资风险

解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源,即实现投融资渠道的创新以及融资渠道的整合提升,形成多元化的融资模式。改变传统的以银行为主要渠道的单一融资格局，发展银行信贷、产业投资基金及房地产信托基金、上市融资、项目融资、债券融资等多层次的融资体系，以分散房地产企业融资带来的压力，降低企业风险。此外还可以通过房地产企业可共同开发，联合集资建房，吸纳海外资金和闲散资金等渠道进行融资。

4、完善中介机构的作用，强化社会监督职能

国内参与企业运作的中贪机构主要有事务律师所、资产评估机构和会计师事

务所等。企业债券作为一种信用工具，能否发得出去，到期能否及时兑付，关键在于发行人信用级别的高低。投资者判断某种企业债券是否具有价值，戚该由评级公镯做出评级结论。中央机构的职能就是给投资者提供全面的企业债券情况及相关信息，提高发行人的透明度，使投资者能自主决策，理性投资。当然，中介机构应尽职尽责，遵守国家法律法规和职业道德，加强自律意识，所出具的信息结果必须真实、全面和完整，不得有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

17

结 论

市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前我国房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成本获取更大的经济收益。

房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性,如银行、证券市场、基金等融资方式,而且还在于市场对层次性。所以推进国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有这样,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。

18

参考文献

[1]谷华.金融危机下我国房地产企业融资问题探讨［J］.中国乡镇企业会计，2010. [2]王春华.解决我国房地产融资困境之我见［J］.金融博览,2010，（3）.

[3]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究［J］.现代管理科学，2010，（1）. [4]郑海元，许平.我国房地产企业融资对策分析［J］.经济纵横，2010.

[5]曾昭冉.我国房地产企业融资模式问题研究［D］. 同济大学经济与管理学院，2009. [6]胡志勇.房地产企业开发项目融资结构优化研究［D］.武汉理工大学，2009. [7]孙瑞娟.对我国房地产业融资问题的研究 [D] .中国海洋大学，2009. [8]黄晓兰.安徽房地产行业融资问题研究 [D]. 合肥工业大学，2009.

[9]李伟峰，赵敏娟.我国房地产企业融资存在的问题及原因分析 [J] .商场现化，2008，（6）. [10]孙晓丽.我国房地产融资风险研究［D］.青岛大学，2008. [11]鞠海龙.我国房地产企业融资渠道研究 [D] . 广西大学，2008. [12]席兆胜.我国房地产业融资模式研究［D］. 河北工业大学，2008. [13]唐星云.国内房地产企业融资模式探索［D］.西南财经大学，2008.

[14]籍学武.我国房地产企业融资问题分析 [J]．合作经济与科技，2007，（12）. [15]孙海彦.中国房地产企业融资结构优化研究［D］. 天津大学，2007.

[16]]刘晴，葛长银，段敏.我国房地产业融资问题及对策研究［J］.黑龙江对外经贸，2006. [17] Brueggenmn，willian B．Real Estate Finance wad Investments，［M］.北京机械工业出版社，2003.

19

致谢

经过一段时间的努力，我的本科学士毕业论文《我国房地产企业融资问题及对策的研究》即将完成。在此，谨向在论文写作中和在大学本科学习期间所有关心和支持我的朋友表示衷心的感谢。

在论文写作过程中，我受到了老师和许多同学在诸多方面给予的帮助。在此感谢我的指导老师，从论文的起草和成稿都给了我悉心的帮助，他能够在繁忙的工作和学习中抽出宝贵的时间对我的毕业论文写作进行认真指导并提出恳切的建议，给予了我无私的帮助与鼓励。在他认真负责的指导下，我顺利完成了毕业论文的写作。同时也要感谢那些曾经传授我知识的各位老师，感谢你们四年来对我的教导。你们真诚热情的风格，勤于思考的作风和治学严谨的态度都将使我在今后的学习、工作、生活中终身受益。

另外，还要感谢身边的同学朋友，感谢他们在生活、学习上给予我的支持、鼓励，让我得以在四年的大学生活中不断丰富自己，并逐步走向成熟。同时感谢在课外活动和社会实践中认识的朋友，感谢他们对我耐心的指导，教会了我很多课堂上没有学到的东西，让我在知识上更加充实自己。

这篇论文只是我对房地产融资知识的一点粗浅认识，难免存在缺点和不足，敬请各位老师和同学批评指正。

最后，衷心的祝愿所有帮助过我的朋友幸福平安！

20

致谢

经过一段时间的努力，我的本科学士毕业论文《我国房地产企业融资问题及对策的研究》即将完成。在此，谨向在论文写作中和在大学本科学习期间所有关心和支持我的朋友表示衷心的感谢。

在论文写作过程中，我受到了老师和许多同学在诸多方面给予的帮助。在此感谢我的指导老师，从论文的起草和成稿都给了我悉心的帮助，他能够在繁忙的工作和学习中抽出宝贵的时间对我的毕业论文写作进行认真指导并提出恳切的建议，给予了我无私的帮助与鼓励。在他认真负责的指导下，我顺利完成了毕业论文的写作。同时也要感谢那些曾经传授我知识的各位老师，感谢你们四年来对我的教导。你们真诚热情的风格，勤于思考的作风和治学严谨的态度都将使我在今后的学习、工作、生活中终身受益。

另外，还要感谢身边的同学朋友，感谢他们在生活、学习上给予我的支持、鼓励，让我得以在四年的大学生活中不断丰富自己，并逐步走向成熟。同时感谢在课外活动和社会实践中认识的朋友，感谢他们对我耐心的指导，教会了我很多课堂上没有学到的东西，让我在知识上更加充实自己。

这篇论文只是我对房地产融资知识的一点粗浅认识，难免存在缺点和不足，敬请各位老师和同学批评指正。

最后，衷心的祝愿所有帮助过我的朋友幸福平安！

20

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/fqv7.html