2014年3月6日政策组闭门午餐会纪要&2014搜房年会主题演讲摘要v0307

2014变革环境中的房地产政策动向及影响

闭门交流会会议纪要

会议时间：2014年3月6日星期四 11：00-13：30

会议地点：北京万达索菲特酒店

主要发言嘉宾：

黄 瑜 中国房地产动态政策设计研究组核心成员，中国指数研究院常务副院长

秦 虹 中国房地产动态政策设计研究组联席组长，住建部政策研究中心主任

李晋扬 中粮地产总经理

汪妹玲 新博集团董事长

常 颖 中信地产副总裁

陈 璇 三盛地产副总裁

刘文军 百世金谷CEO

赵铁路 伟业顾问副总裁

肖 箭 华夏银行总行个贷部总经理

王光明 中国银行总行公司部处长

毛德贵 中融信托风控副总经理

郭庆卫 民生信托副总裁

彭增亮 中交地产副总经理

一、房地产市场变化与趋势预判

演讲嘉宾：黄 瑜女士 中国房地产动态政策设计研究组核心成员

中国指数研究院常务副院长

（1）2013年全国市场量价创新高。整个2013年，全国商品房销售面积和金额同比分别增长17.3%和26.3%，为13.1亿平方米、8.1万亿元。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长17.5%、26.6%，为11.6亿平方米和6.8万亿元。。

（2）百城均价连续21个月环比上涨。2014年2月，百城新建住宅均价自2012年6月止跌后连续21个月上涨，环比上涨0.54%，绝对水平上涨至10960元/平方米。同比来看，百城住宅均价上涨10.79%，连续15个月上涨，涨幅较上月收窄0.31个百分点，为连续第2个月缩小。从不同城市来看，一线城市在2013年的涨幅远超二三线城市。十大城市2014年2月新建住宅均价也达到历史新高19443元/平方米，同环比涨幅持续高于百城水平。此外，2013年十大城市主城区二手住宅价格同比上涨19.93%，涨幅高于同期新建住宅涨幅（17.56%）。

（3）今年1-2月主要城市成交略有回落，供应则总体持平。2013年，50个代表城市住宅月均约成交2648万平方米，同比增长14%，达近四年同期最高。今年1-2月成交量略有回落，同比下降8%左右，月均成交不足2000万平方米（初步统计值），但较前三年历史同期平均水平仍增长9%。从供应来看，2013年20个代表城市住宅月均新批上市达近四年最高，为1457万平方米，同比增长14%。今年1-2月，主要城市新增供应量与去年同期基本持平，月批新批上市面积约700万平方米，较前三年历史同期平均水平高12%。在此背景下，代表城市的出清周期也略有延长。

（4）2013土地市场明显升温，今年1-2月出让金大幅增长。2013年全国300个城市共推出各类用地规划建筑面积32.9亿平方米，同比增长15.7%；成交27.3亿平方米，同比增长24.0%；土地出让金达3.2万亿元，同比大幅增长54.7%。今年1-2月，推出、成交面积分别同比下降1.9%、5.7%，，但出让金总额仍保持25%以上的同比增幅。各类用地楼面均价同比大幅增长34.8%，溢价率约为13%。

（5）企业发展迈入新格局。中国指数研究院监测的重点企业中，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园6家房企超过千亿。前十房企业绩所占比重达13.2%，较2010年提高4.2个百分点，行业集中度进一步提升。我们对领先房企的策略进行了分析，主要有三个特点：（1）聚焦主流需求、优化产品结构，“首臵、首改”产品业绩贡献突出；（2）抓住一二线城市量价上行大势，深耕战略成效凸显；（3）紧跟市场节奏精准推盘，灵活定价提升经营效益。在2013年品牌房企多数超额完成全年目标的基础上，多个房企上调2014年销售目标。恒大将2014年销售目

2013年，十大代表性企业累计拿地金额为3575亿元，同比大幅增长65%; 拿地面积为12151万平方米（按建筑面积计算，下同），同比增长40%。今年前两月，十大代表企业拿地金额同比增长9%，拿地面积则同比微降1%。其中，中海拿地金额同比大幅增长174%，龙湖、碧桂园也超1倍，而万科、保利及恒大等多家代表企业出现同比下降。

（6）预计2014年销售量价继续增长但增速明显放缓，投资新开工增长平稳。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，预计2014年全国商品房销售量价将在2013年的基础上保持上行，但增速将全面放缓，销售面积的绝对量有望接近14亿平米。

（7）未来市场机遇与风险并存。中长期来看，经济增长和货币投放趋缓，改革落地加大经济短期波动风险，人口老龄化以及城镇化进程放缓，支持房地产业快速发展的动力逐渐减弱。根据我们的测算，2011-2020年我国住房潜在需求达160亿平方米，其中商品住宅120亿平米，但由于2011年以来市场快速发展，部分需求已被提前透支。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。

（8）城市量价走势和政策导向差别化继续加剧。未来一线城市的供不应求压力持续，房价上涨压力突出，政策也存在进一步加码的可能。而在大多数的三四线城市，前期供应充足的背景之下部分城市存在供应过剩风险，供求决定价格的下行压力较大，地方政府或将松绑政策刺激需求。

（9）市场风险正在积聚。由于经济的降速，需求的透支，房地产市场的风险也在逐渐积累。在经历高速增长后，市场也需要理性的回归。从企业发展的角度，我们还是要结合市场的变化，来踩准市场发展的重点。现在企业在转型的也非常多，但是转型不可盲目跟风，我们最近对部分旅游城市规模一百万平米以上的项目进行了统计，三百个项目的总规模达到了八亿平方米。我们认为，旅游、养老类的地产，在市场中还是存在比较大的投资风险。

演讲嘉宾：秦 虹女士 中国房地产动态政策设计研究组联席组长

住建部政策研究中心主任

相较于此前数年市场简单、政策复杂的局面，我认为，2014年中国的房地产调控政策将趋于稳定，而市场发展则相对复杂。政策稳定的第一个表现就是过去已经出台的政策，不会马上退出；第二个方面就是不太可能推出新的措施。两个不会，第一不会出新的行政政策，第二不会出新的调微政策。

（1）以稳为主。既保持连续性的稳定性又不必出台新的一刀切政策。例如限购，短期内预计不会退出。从原因上看，不具备大幅调整的条件，首先是宏观经济环境，出口增长放缓，内需消费仍难拉动。经济增长不能低于7.5%的水平决定了2014年的房地产不可能出现大幅度、剧烈的调整。我们的市场的调整，从来都是处在政策调整，政策调整不是大涨就是大跌，恐慌性的买房，只要政策保定了，市场就会平稳一些。再者从政府角度来讲，新一届政府刚刚换届一年多，在当前状况下否定此前的政策也不太具有可能性

（2）抑制投机性需求政策仍会坚持。现在我们的政策方向，一个是大力满足自主性需求，第二是抑制投资和投机需求，这个是没变的，当然我们认为抑制投资和投机需求，除了限购、限贷，还有别的方面。比如房产税，如果推广，而且涉及存量，它对阻止新增的投资性需求和以往的投资性需求一定会有帮助。

（3）探索共有产权住房，完善住房供应体系。除了保障房之外，怎么可以增加在市场上的真正需求？我觉得2014年就可能会在更多的城市上出台这种针对夹心层住房需求的措施。过去咱们有一种说法，叫做保障对保障，市场对市场，但现在来看这种两分法的供应在实践中也有很多的问题。过去我们的调控重心在需求端，现在是双向端，既调需求还调供给，调供给重要的政策就是提供夹心层的住房，满足他们的需求。我认为，未来在更多的城市，可能会出台效仿北京自住型商品房的共有产权住房。

（4）住房保障政策力度不减、管理优化。首先是两房并轨，廉租房和公租房合并管理，大大简化了程序，提高了便利性，同时也有利于政府的管理，减少成本。另外一个就是今年住房保障条例会出台，马上向全社会公开意见。今后的住房保障就是政府必须依法保障。

（5）开发用地政策重在提高效率、调整结构。两个方面，首先是推进集体土地的流转入市，我们觉得下一步可能能够直接和国有土地同权同价就是现在的乡镇企业用地。但从利用方向来说，乡镇企业用地还是只能用于搞工业，而不能搞我们房地产开发，商品房、酒店都是不允许的。第二个方面，从城市建设用地角度来说，一个途径就是把现在已经是国有土地的存量土地再开发，提高土地利用效率，第二个方面就是大城市带动小城市，搞微城市发展道路。搞城市群，你和周边的小城市合作。

1、李晋扬（中粮地产总经理）：

现在市场对房地产企业来讲，政策相对稳定，但市场竞争更加加剧，行业集中度越来越高，标杆企业不断扩大，进入到千亿级的企业越来越多。对于我们来说，更加关注城市群及城市的选择。在此有几个问题：对一线城市的土地市场，还会不会有什么举措？是不是说是希望他在一定程度上稳定，对变化比较大的，尤其现在大家关注度高的城市，会不会有什么措施来做一些控制？可能的措施会有哪些？

秦主任答：政府要考虑的问题，第一，保障房保障低收入，再者大学生、刚需住低价商品房，市场商品房则提供给改善型及高收入人群。政府下大力气建设保障房，帮助解决夹心层，商品房部分的房价政府无需插手。过去是因为供应体系没有建设完善，下一步重点解决供应体系问题。今年可能将不再考核地方房价。

2、汪妹玲（新博集团董事长）：

（1）春节前后市场的差异比较大。城市降价、停贷影响购房者预期。行业内仍然有信心。但由于舆论影响，销售有一定影响。如果政府不再有调控动作，地价涨幅远远超过房价。

（2）在房地产金融方面，有些地方政府通过贴息收回二手房集中管理。

（3）旅游地产，企业面临转型，但后期管理、标准服务仍差距较大，对供应链形成压力。

（4）对于企业来说，一是品牌，二是客户服务，多渠道服务客户。我们认为，在产品销售的五个环节（定位，策划，客户导入，内场销售，后期维护），最后一个环节最为重要，能够提供增值服务。但在复杂的市场背景下，前期战略也十分重要，利于后期营销。

（5）长三角城市差异很大。南通、无锡、常州压力很大，但南京、上海，由于大学生及外来就业，需求支撑较强。江阴市场压力非常大，保障房建设完善，外来人口较少，农村住宅建设好，市场需求空间很小。

（6）产业综合体能解决目前市场怪状，以产业带动商业、住宅价值。

3、常颖（中信地产副总裁）：

（1）多渠道深化营销。中信作为金融投资和实业并举的企业集团，借助集团平台资源，打造中信汇平台，以互联网金融思维进一步深化营销，进一步强调客户为中心的理念，为客户提供尽可能多的服务。我们要突出中信集团，在协同上，在战略的优化中。

推进拿地。目前在招拍挂市场直接拿地成本难以控制。我们在天府地区，以协同资源进入新区，综合了中信建设、中信地产，中信银行、中信证券和中信贷款等集团资源，形成联合体，为当地带来税收、投资，引入产业，与地方政府合作，形成协同效应。在珠海，则借助整治前滩河的机会，以中信地产、中信建设和中信环保联合体获取进入土地及房地产市场的机会。

4、陈璇（三盛地产副总裁）：

（1）2013年量价高峰，2014低潮分化。我们认为，现在已经到了房地产行业发展分化的时候，包括政策也是因地制宜。以福州为例，一直在坚持限购，对项目的价格监管也相对较严，我们目前很多销售项目还是无法通过预售申报。

（2）着力发展住宅全产业链。目前我们在自己的项目中建设国际学校、老年配套。现在的很多养老地产都在相对远郊的区域，但我们在城市中心区的项目中，配建老年产业链。希望能够得到更多政策、金融方面的支持。

（3）追求可控风险，合理利润率。我们公司一贯坚持稳健的发展方向，希望金融行业也能针对不同企业提供不同合作模式。

5、刘文军（百世金谷CEO）：

我们从事产业园区开发四年，定位相对清晰，主要围绕北京周边地区，产城一体，产业带动城市发展。产业基础和住宅区的基础完全不同，住宅叫民生问题，大家都需要，但是产业园区并非如此。我们只关心投资未来是不是上涨，至于价格是否上涨不太关心。我们认为，与住宅类似，决定产业园发展前景的关键要素就是位臵。

还有土地效率提高的问题，在深圳，产业园能做到四五层，在新加坡能做到七八层，但是在北京地区两、三层都已经算是高厂房。这样的话，土地成本很高的同时，土地利用效率也非常低。

6、赵铁路（伟业顾问副总裁）：

（1）市场平稳更利于竞争。今年是对开发商、购房者最好的时机。市场缓慢上涨、情况变化复杂，我觉得这是我们最愿意看到的，这种背景下的企业八仙过海，各显其能，能够促使开发商做出更好的产品来。一二线城市差距越来越大，媒体、客户也越来越认清市场。

我感觉大家都愿意在产品这块下功夫。十几年我们在讨论户型、做几居室，现在还是讨论这些问题。但是另外一方面，考虑的问题升级了，我做什么更适合客户的居住，外部的品质服务都什么样，延伸的服务是什么样，如何结合现在新的科技互联网等等，开发商把更多的精力投入到产品的研发，我觉得这是对市场竞争和对最终的顾客是负责的。

7、肖箭（华夏银行总行个贷部总经理）：

（1）政策相对明确，监管部门要求严格，坚决执行差别化信贷。

（2）市场变化，利润压力增大。2013年金融市场变化巨大，尤其是汇率市场变化、互联网金融。现在银行特别注重流动性，根据新资本协议规定，流动性、各种产品、风险计价都是特别清晰的，所以说按揭流动性很差，而流动性也会影响我们机构的判断。再者是利润的压力。目前资金资本在提高。停贷不太可能，但银行更倾向于收益更高的产品。贷款难度的提高，会影响需求。

（3）准入差别化。对区域、开放商、项目有自身判断。向风险小、收益好的方向发展。厂房按揭，会带来后期小企业按揭。产业链金融，以贷款撬动产业链资金需求。

8、王光明（中国银行总行公司部处长）：

（1）停贷传言不可信。房地产贷款是常规业务，随意停止不合逻辑。

（2）资金总量的大池子，房地产业资金的小池子。M2和宏观经济正相关，今年总体宏观经济仍是向上，市场资金量肯定是增加的。而房地产能否从大池子中获利，则取决于商业银行的自身判断及信贷政策。中国银行近年来稳健增长，有义务多提供开发贷款，加大供应平抑房价。到第三个层面，各个公司能否得到贷款支持来说，我们在对企业了解的基础上，更重视项目的选择。一方面选择好的城市，好的区位，好的项目，另一方面取决于对企业资金运营能力的判断。

（3）银行房地产政策也体现差异化。就像各地市场的分化一样，我们银行内部的房地产政策也在逐渐体现差异化。由地方一级支行制定地方差异化贷款政策。

（4）最愿意支持公租房。目前我国的保障房种类很多，但我们自身对公租房最为看好，但目前的问题是配套政策有些脱节。区级借款人不具备足够实力，希望一个城市由一个单位持有。。

（1）房地产市场未来发展空间待寻。中国房地产市场发展速度、进程超越其他国家，未来市场的发展空间到底有多少，还不好说。未来市场应该会迎来调整的拐点，包括房价。

（2）项目选择更为重要。对于金融机构来说，去年9月开始有一定收紧。总的量可能不会变，但是项目定位上更多的选择。体现差异化需求，或者是高品质、能够提供更多居住以外功能的房地产将更受关注。

10、郭庆卫（民生信托副总裁）：

金融行业是高风险行业，我们都应该在房地产市场发展的过程中逐渐对风险建立认识。

（1）把控城市、项目风险。杭州降价是个案，但会波及房地产商的策略选择。把控系统性风险，不同城市的风险点不同。在南京、成都这样的城市，依然有风险存在，例如成都的商业写字楼承租率、租户品质均相对较差，市场发展的情况并不十分看好。

（2）把控企业风险。我们认为，即使是目前TOP20、TOP100的企业，它们的风险也不容忽视。除了项目公司，要更关注集团公司状况。

11、彭增亮（中交地产副总经理）：

（1）注重修炼内功。首先以不同形式投资，与当地政府合作，推进拿地。其次认真分析每一个城市房地产市场发展所处的阶段，根据需求做产品。

（2）客户需求至上。对于房地产市场复杂的问题，我认为要改变传统的线性的因果关系去看待。我觉得影响房地产市场不再单纯是供求关系这个唯一逻辑，有些城市可能对货币走势影响比较敏感，有些则不然。我们必须要做出自己的判断，独立思考，做好自己的客户。

附录：

2014第十四届中国房地产发展年会主题演讲摘要

主题：政策与市场的博弈

一、2014中国宏观经济走势分析

演讲嘉宾：李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任

1、2014年宏观经济走势

今年的走势，宏观经济走势很可能会重复去年的格局，很可能是前低后高。

首先，从去年12月份开始到现在1~3月份，宏观经济仍然有下行的压力。各种指标告诉我们，宏观经济仍然是下行的。比如工业品出厂价格，连续几十个月不断下降，表明传统的产业、制造业发展动力不足。PMI指数（采购经理人指数）也是在逐步下降，更多的反映中小企业的采购经理预期的指数，现在也在下降，这也是一个宏观经济走缓的趋势。

其次，整个市场的预期比较低迷。这个预期主要来自于国外，从去年年初开始一直到现在，国外对整个中国经济的看法基本上是唱空的。国外普遍认为当前世界经济主要的危险不是欧洲，不是美国，也不是日本，而是中国，这个预期正在传递到国内的宏观经济。境外唱衰中国反映到境内，会影响到投资者的情绪。注意到总理工作报告提到的数字，去年整个固定资产投资中60%以上是民间自发投资，而不是国有投资。所以我说，物价往下走，PMI指标往下走，预期却并不是高点，相反处于低点，甚至于往下走，这会影响固定资产投资的走向。

第三，导致今年宏观经济形势充满挑战和风险的最主要因素，是资金链紧张。中国经济过去30年的发展，最大的固定资产投资来源是民间自发，也就是DNI。这是国内企业自身投资或者家庭直接办企业投资，此类投资在正常年份能够占到固定资产融资的70%以上，但是目前DNI机制正在走缓。一旦发生风吹草动，金融部门给固定资产投资，包括房地产投资贷款的力度就会马上收缩。

2、2014年一线城市房地产市场不会逆转

今年最担心的风险是局部的个别地区的房地产市场出现逆转。二三线城市由于房地产的市场交易量萎缩价格出现下降，土地出让金下降，地方政府也许手里有可以出让的资产，包括国有资产，但是短期内无法出让，导致短期内资金链条崩溃，地方政府无法偿还直接或者间接向信托公司的借款，这其中既有直接借的也有担保的贷款或者是信托产品。

产生恐慌，尤其是当今热议的互联网金融。在这个问题上，它将是像原子弹爆炸一样的加速器。我们设想一下，如果某个城市发生了理财产品信托的违约，网上交易转的很快，很多余额宝投资者说，余额宝有没有投资，我们看不清楚，干脆我们逃吧，一旦形成迅速传递的链条，整个金融系统就会产生恐慌，这个恐慌比去年6月30号的恐慌来得要多。

国家应及时预案，提前准备基金，梳理债务偿还顺序，解决地方政府由于无力偿还债务造成的资金链条断裂问题。国家必须要有预案，如果万一某地政府出现违约，应把违约的影响局部化解，同时要有事先准备好的基金，理清债务偿还的先后顺序，这是债务重组的第一要务。

总的说来，我认为今年政府政策发力的关键点，在上半年，从现在开始到六七月份。这段时间是调整预期，启动一部分的改革，把部分的民营投资引入到具体投资上来。这段时期也是做预案，防止地方债会影响整个金融体系，乃至于影响整个固定资产投资的最关键的时期。如果这段时间工作做充分了，总理工作报告所说的改革能够落地，让我们看得见，摸得着，宏观经济完全有可能走出跟去年类似的一个格局，那就是先低后高。

总的来说，今年的宏观经济形势跟去年相比，仍然是非常复杂，政府主观提出的7.5%的增长目标是很积极的，提的要求比较高。完成7.5%增长速度的要求这么一个任务，可能还需要做出比较复杂的、比较艰巨的、甚至于需要挖掘很多经济政策智慧的努力。风险主要来自于国内，来自于地方债，来自于我们的资金链条是否能断。这个前提下我相信整个的房地产市场，能够走出一个逐步的软着陆的态势。像过去20年迅猛增长的时代恐怕已经过去，但我不认为房地产市场会硬着陆，会出现崩溃。所以总的说来，一句话，今年道路将会比较曲折，前途还是光明的。

二、2013年中国房地产政策效果评估及2014年政策展望

演讲嘉宾：秦虹 住建部政策研究中心主任

1、2013年市场总结

（1）2013年住房市场受人口结构影响，自住性需求仍然强劲。根据2013年全国商品房销售面积和销售额的数据，2013年全国商品房销售面积再创历史新高，超过13亿平方米，销售住宅超过11亿平方米，商品房销售面积增长了17.3%，销售额增长了26.3%，是近十年来或者是住房制度改革以来，房地产销售面积增长的第三个增长高年。同时40个重点城市二手住房销售面积同比增长了40%。而从人口结构角度来看，2010年全国第六次人口普查人口的年龄结构显示，上个世纪80年代末出生

构影响，未来三到五年内住房的刚性需求和自住性需求仍在高峰，市场整体需求强劲，不会出现崩盘。

（2）房地产市场出现了人口流动有关的分化现象。2013年市场呈现分化明显的格局，部分城市供求矛盾紧张，多数城市供求平衡，少数城市出现房价负增长。这主要受人口流动影响。从2010年第六次人口普查数据来看，2010年近500亿人口迁移到了全国前35位大中城市，其中的40%进入了北上广深四个一线城市。尽管在这些城市实行限购，但每年新增的大量常住人口，仍使供求矛盾紧张。目前人口流动在一二线城市和三四线城市之间表现明显，但二线城市本身和三四线城市本身之间也存在类似分化，这将导致这些城市房地产市场的分化。因而未来人口的流动趋向将决定分化格局。

（3）房地产市场受货币因素的影响与资产属性有关。房地产市场和货币的因素关系比较密切，只要货币宽松，市场则会上涨；只要货币紧，市场就缩。如从2012年下半年开始，国家实施了稳中货币政策，直接对房地产产生影响，非银行机构的社会资金流向房地产的总量比较大，使房地产市场从2011年的一路下行到2012年下半年开始出现反弹。未来房地产调控政策的变化特别是资金环境的变化，也会对市场产生明显的影响。

2、2014年政策展望

展望未来，2014年房地产调控政策还保持连续性和稳定性。调控的方向仍然没有改变，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求，同时要双向调控，不仅仅调控需求端，还要调控供给端，不仅仅是抑制，同时还要满足自住性需求。未来房地产行业从过去的趋势性机会转向结构性机会，市场将会出现新的变化，主要体现在以下三个方面：

（1）房地产行业增长速度会下降。尽管2013年创下十年来的第三个销售增长的高年，但这一增长速度很难持续，房地产行业的增速将伴随经济增速的放缓而下降。

（2）以单纯住宅为主的阶段已经过去，未来除住宅之外非住宅市场、细化细分市场，将会兴起。2013年第三产业在国民经济中所占的比重第一次超过第二产业，这是龙济的最新变化格局，对房地产也有一定影响，未来除了住宅开发之外，其它产业地产也值得关注和研究。

（3）以新房交易为绝对主体的市场即将过去，新房需求有可能下降，未来二手房市场越来越庞大。未来行业企业的整合竞争将会加剧市场的竞争度，重点企业的市场占有率和集中度不断的上升。

演讲嘉宾：莫天全 中国指数研究院院长/搜房控股董事长

1、房地产市场回顾与展望

销售：2013年全国销售回升，规模创造历史新高。2013年，全国商品房销售面积和金额同比分别增长17.3%和26.3%，为13.1亿平方米、8.1万亿元。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长17.5%、26.6%，为11.6亿平方米和6.8万亿元。

百城均价：根据中国房地产指数系统百城价格指数，2013年百城新建住宅均价同比上涨11.5%，整体涨幅明显高于上年，但去年11月以来价格环比涨幅明显收窄。今年2月，百城新建住宅均价自2012年6月止跌后连续21个月上涨，环比上涨0.54%，绝对水平上涨至10960元/平方米。同比来看，百城住宅均价上涨10.79%，连续15个月上涨，涨幅较上月收窄0.31个百分点，为连续第2个月缩小。

不同城市：2013年，不同城市价格走势出现分化。2013年，百城均价同比上涨11.5%。其中，一线城市上涨23.4%，远超平均水平，二三线城市均上涨6.6%左右。2011-2013年，百城均价累计上涨16.3%。其中，一线城市涨幅突出，平均累计上涨32.1%，二线和三四线分别上涨11.8%和14.6%。

土地供应：2013年，全国300个城市共推出各类用地17.9亿平方米，同比增长7.6%；土地出让金总额为3.2万亿元，较上年（2.1万亿元）大幅增长54.2%。成交量增速好于推出量，出让金大幅增长。

企业：71家房企销售业绩突破百亿，企业分化发展迈入新格局。其中，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园6家房企销售额超过千亿。

2、展望2014：四大方面改革利好房地产市场

现在中国房地产市场跟政策离不开的，在深化改革的大背景下，新一届政府有四个方面的举措跟房地产是息息相关的，一是户籍制度改革，很多的城市人口大大的增加，促进需求增加；二是土地制度改革，集体土地入市，土地供应量提高，对于量的提升还有价格的下降均有帮助；三是财税制度改革，物业税讨论了很多年，中国物业税的推广至少是五到十年的事，不会很短时间里面实行，五到十年之内，物业税对房地产的影响会逐步的稀释掉。最后是金融改革，互联网对金融的冲击越来越开放，对房地产行业资金密集型的产业也是利好的，我们看整个深化改革，户籍制度、土地改革、金融改革对我们都是有利的，财税制度改革当中的物业税，对我们是有压力的，但是长期来看，五到十年的消化不至于产生太大的影响。

3、跨界发展：搜房跨界得到市场认同

其中均是新房，不包括二手房。

搜房网店是二手房的市场，我们在每个社区建立搜房网店，可以花十分之一路边店的钱，不仅仅找房源还可以找客源，带来金融服务还有其他城郊的服务，我们卖了1万个网店，这些网店是搜房拥有，但是运营不是搜房，是我们的合作伙伴，是我们的经纪公司。搜房网店可以说改变了以往二手房和租房的运营模式。

搜房移动，移动流量在过去一年多当中增长了10~15倍，现在拿着搜房的APP或者Web网站也好，你到任何一个地方都能告诉你，你身边的这些房子到底价格是多少，租金是多少？非常方便。

搜房金融，金融服务已经测试了一年多的时间，不管是新房的消费贷还是二手房的房贷通，希望能给房地产市场，能给我们的购房者和消费者带来金融的便利。我们跟银行的结合或者说搜房自己的资金能够支持市场的发展。在搜房推出搜房金融那一天，搜房股价涨了20%，这是资本市场对我们跨界经营的认同，也是一个期待。

搜房的国际业务没有离开国际化，三年之前已经收购了华尔街72号，准备在美国开始建立或者开始启动搜房的业务。到目前为止已在美国、英国、日本等8个国家建立了搜房网，由我们自己直接管理。同时还在美国旧金山成立了办公室。搜房国际业务推出了物业挂牌、拍卖、金融等等方面的交易服务。

跨界经营能够给我们带来一定想象空间和增长点，不管是开发企业，经济中介企业还是房地产服务企业，这些方面如果能把互联网跨界经营的思想，包括自己本身房地产跨界的思想融会贯通，将不仅确保今天的发展，而且对未来的发展带来更多的空间，不断的引导我们的企业不断增长。

四、2014中国房地产市场预判与应变

演讲嘉宾：柴强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长

1、当前的房地产市场形势

（1）房价总体处于高位。经过过去多年大幅度快速的上涨，目前的房价与居民的收入和房地产的收益相比，相对水平较高，同时与国外和港台地区相比，房价绝对水平也在高位。

（2）住房在总量上短缺情况不明显。根据统计数据，2012年底城镇人均住房建筑面积为32.9平方米，目前为33平方米，按户均人口超过3个人计算，平均每户大约有一套超过100平方米的房子。

（3）房地产市场主要靠政策和信心在支撑。目前市场参与者的行为主要表现为群体性，政策和信心起较大的作用，而市场自身的力量相对较弱。

京等城市2013年税收收入数据反映，房地产税收占总量的比重由18-19%增长到2013年的25%。长期以来，房地产被充当经济增长的工具，主要服务于或者服从于经济增长，且短期内难以难以找到替代的东西。

（5）房地产市场越来越分化。一线城市和二线核心城市，受梯级城镇化影响，有有大量的外来人口涌入，造成土地供应短缺，房价压力仍然较大。但是在三四线城市，因为人口流出流入不平衡，导致土地供应量和开发量过大，房价面临下跌风险。

2、2014年市场预期

2014年房地产市场，房价和成交量普遍出现大起或者大落的可能性基本上很小。

受经济增长放缓、信贷逐步趋紧影响，房价快速上涨可能性不大。市场主要表现更可能为一二线城市房价涨幅趋缓，三四线城市中多数城市将出现房价下降。

而房价也不会出现大幅下滑。2014年的经济形势普遍认为是更加复杂的一年，实际经济增长的速度预计比去年还要低，因而稳增长将成为经济发展的主要任务。从效果上看，稳增长见效最快的还主要是房地产。同时在货币长期贬值的预期下，房地产仍将成为投资的一大偏好，这也成为房价大幅下滑的阻力。并且从目前的种种迹象来表明，政府也做好了房价一定程度下跌的应对措施。

五、市场整体趋势不会变

演讲嘉宾：任志强 华远地产董事长

最近市场传得比较多的就是降价了，银行逃跑了，房地产今年进入拐点了。还有一些人认为今年出现了很多分支，有人说要进金融，有人说要进银行，有人说要进互联网等等。每个人有每个人不同的理解，我个人理解，房地产整体趋势是不会变化的。

第一，城市化发展的战略不变。在政府工作报告中明确提出还要解决近三个亿人的问题。发达国家城镇化发展的历史规律表明，从30%到70%的高度增长过程，是从农村进入城市，小城镇进入大城镇，逐步向郊区形成城镇化。我们正走在半路上，是不是可能倒回的。

第二，从收入层面来看，收入达到一定水平一定进入城镇化的发展过程，这个历史规律也是不可改变的。我们已经是第二大经济体，第一大货物贸易国，经济发展必然推动城镇化、房地产市场发展。

第三，人口向城市集中。城镇增加3亿人之后，人均面积和家庭面积就相对减少了，住房需求依然存在。过去668个城市中，千万级以上的没有，500万级以上的很少，100万的很多。近十年来看，

第四，人口年龄结构变化。中国已经进入世界人口增长最慢的十个国家之一，人口结构正在发生变化，20-49岁是我们的青年时期，而35-64岁则是实际消费能力是最强的群体。老龄化的到来，在一定程度上会增加住房市场的需求。加之我国整体偏低的房屋成套率，未来住房改善需求仍然存在的。

从这四个理由看，中国的市场，不管今年还是短期之内的三五年，中期之内十年左右，平稳上行的大趋势都不会发生太大变化。短期之内会不会有变化，有，人口结构之间的变化，城市之间的变化是一定会出现的。

六、双向调控下的房企的秉持与创新

演讲嘉宾：刘晓光 首创集团董事长

一、2014年市场形势

1、总体的趋势应该是平稳和略有上升，从去年的拿地情况来看，仍被看好。

2、刚性自住性的需求仍然较大，但部分城市的限价和限购抑制了这种需求。

3、房地产资金偏紧，资金的紧缩会减少供给，有些地方的市场还会出现供应偏紧的状态。

4、城市分化明显，一线城市楼市还是稳步上升，二三线城市有升有降，三四线城市保持稳定。

5、人民币的价格贬值，可能还会持续存在，因而造成了地产上升最主要的因素还是存在。

二、双向调控下楼市预期和房企应对

地产界应该顺应双向调控的形势，有自己的战略和策略坚持，进行创新，在2014年进一步的发展壮大。

1、保障与市场相结合，双轨制调控代替了一刀切。双向调控，是今年的楼市调控的重大方向，一方面高房价的增长区域可能要坚持宏观调控行政手段，维持市场稳定和良性发展。另一个方向，加强对保障房、自住房、商品房的供应，满足大众的住房需求。

双向调控注重分类指导，探索发展共有产权和强化市场监管。所谓的差异化和分类指导，是指在当前阶段，继续强调保障房的工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过双轨制来解决城市城镇化的后顾之忧。因此双向调控包括长期和短期的双向调控，涵盖了多层的意思，比如，在长期方面坚持房产税，坚持不动产的登记，农村土地入市长效机制稳固的推进和落地，并在短期内仍然坚持限购和限价，没有放松，坚持保障与市场相结合的调控方向。

而对开发商而言，在在市场政策的指导下，也要有积极的应对策略，一方面适应了调控的形势，一方面承担了社会责任。在坚持产品特色的前提下，同时要适应市场形势的变化，加快对刚性需求以及快

2、后黄金时代房地产企业的转型与创新。每一轮房地产调控的到来都会引发出房地产企业转型出路的思考。当前房地产市场已经告别了快速开发的黄金时代，但机遇仍在存在。这些机遇包括新城镇化以后的跨界资源整合和配套完善、新型城镇化本身带来的房地产发展、新型城镇化所需的嫁接其他产业的价值。

对于开发商而言，模式创新一直是我们战略重点，从业务模式、产品模式等等，下一步来讲竞争的优势可能都要体现在这些方面，这是我们要在宏观调控的变化过程中不断转换我们的模式，赢得我们的竞争优势。

3、关于互联网时代跟房企之间的趋势问题。投资方向、已往模型管理投资出现的问题以及互联网新经济对我们现在的传统产业的影响已经成为我们关注的问题。除去房地产自身的模式创新之外，我们不可忽视的是互联网对我们的影响。在销售平台、在数据库的利用、在各种服务的延伸上，采用新经济、新思维或者有新的网络经济的思维，是有价值的，互联网对房地产的影响也会不可避免。

对于开发商而言，应该主动去拥抱新经济，拥抱互联网。在做好传统行业和产品的前提下，可以跟互联网、新经济结合，降低商业成本。同时也要看到随着大数据的时代到来，拥有大数据，可以精准的定位客户，更好地在数据的蕴含中进行价值判断和洞察。大量的数据对客户的运行行为的信息有着很大的重要性，强有力的数据基础，会给房地产企业带来数据的研究和竞争，并使房企对新经济的把握和对传统行业的判断更加精细。

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