房地产开发讲义08春(简)

房地产开发讲义08春(简)

讲义

对应教材：

丁烈云.房地产开发.中国建筑工业出版社.2006年第二版

2008年春

房地产开发讲义08春(简)

第一章 绪论

1.1 房地产的概念

1.1.1 概念演变

一般概念：房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。

现概念：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境）的综合体。 1.1.2 房地产的特点

房地不可分割性、使用的社会性、消费与投资双重性、土地资源的稀缺性、差异性 生产使用周期的长期性、保值增值性、社会经济位置的可变性、市场区域性 不可移动性（地理位置的固定性）

1.2 房地产业

1.2.1 概念

房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。

其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。 房地产业可细分为： (1) 土地开发和再开发； (2) 房屋开发；

(3) 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；

(4) 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； (5) 房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等；

(6) 物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；

(7) 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 具体说，房地产业的活动领域包括： 1.2.2 房地产业的特征

(1) 基础性 (2) 支柱性 (3) 高度综合性和高度关联性 (4) 周期性 (5) 高投资、高收益、高风险性 (6) 对金融业的依赖性

1.3 中国房地产业发展历程

年度房地产开发完成投资增长率变化图

改革前各阶段 (80年代以前) 酝酿起步阶段（1980～1991年） 泡沫阶段（1992～1993年） 调整与恢复阶段 （1993～1997年） 持续繁荣期（1998～2003年） 超常规发展期（2004年～）

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第一章专题 房地产新政分析

1.1 近年我国房地产市场实态

1.1.1百姓讲坛

《万恶的房价》 1.1.2 房价与房价收入比

1.2 房地产泡沫概述

1.2.1 房地产泡沫的概念

房地产泡沫是除证券市场泡沫以外的一种重要的经济泡沫形式，是房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧地上涨。 1.2.2 房地产泡沫的成因

★ 一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面： 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 投机需求的膨胀是诱因。

金融机构的过度放贷是促成因素。 ★ 产生房地产泡沫的具体原因

地价飞涨 信息不对称

社会资金盲目投向房地产 非理性预期和过度炒作 房地产投资的过度增长 银行信贷的非理性扩张 结构性矛盾 政策因素 1.2.3 房地产泡沫问题的解决办法

解决房地产泡沫问题可以从供给和(或)需求方面着手，往往通过行政力量的深度参与，通过挤压法、吸收法、转化法和综合法等方法解决。

1.3 各界对房地产发展形势研判的差异

正方（代表人物）：学者

——走入迷途的中国房价 卖掉上海可换大半个美国 反方（代表人物）：房地产商、政府部门、部分学者 中间观点（代表人物）：部分学者 ——中国房地产整体无泡沫

1.4 房地产“新政”与困惑

1.4.1旧国八条

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》： 一、高度重视稳定住房价格工作 二、切实负起稳定住房价格的责任 三、大力调整和改善住房供应结构 四、严格控制被动性住房需求 五、正确引导居民合理消费预期 六、全面监测房地产市场运行

七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查

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1.4.2 新国八条

2005年5月9日，七部委联合施行房地产新政，即《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》 一、强化规划调控，改善住房供应结构 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

2005年5月27日 ，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》

1.4.3 国六条

2006年5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。 会议指出，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施： (一) 切实调整住房供应结构

(二) 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

(三) 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长 (四) 进一步整顿和规范房地产市场秩序

(五) 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

2006年5月29日，九部门分布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ——国六条细则

——国十五条

7.13建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》

1.4.4 房改新政

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见－2007.8.13 中央房改十年艰难回归－2007.8.24

央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知－2007.9.29

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第二章 房地产开发基本程序

房地产开发过程

提出开发设想 开发设想的具体化 开发投资的可行性研究 申请项目选址并获取土地使用权 工程项目的规划及建筑设计 征地及拆迁安置 项目融资 工程招标及施工 市场营销及策划 物业管理

（可参考如下示意图）

投资立项

前期工作 拆迁

房施工准备

地 产

开

发 流

程

工程管理

商品房价格报批

填报工程竣工单、办理交接手续

房屋销售 商品房记帐入库

商品房销售

开具用户通知单 项目财务成果考核

建立管理服务机构与服务制度

建立房屋档案

售后服务回访住户

及时解决住户困难

物业管理

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报工程批件、原建筑物状态表

现场勘查技术鉴定、交鉴定费

报工程批件、原建筑物状态表

现场勘查

批准拆除 报批件及初设图纸

现场勘查 审查初设提出修改意见

修改设计、重新报批

填表盖章、准予开工 同市消防支队

建面2％建地下人防室或按人防面积交800元/m2 报批件及初设图纸 协商建设商业网点或 交7％建面28元/m2 审查商业网点设计方案 批准设商业网点或交费 缴纳城市建设档案保证 押金约工程造价1％

缴纳中小学教师住宅建设集资、提取住宅建设的2％

缴纳煤气集资费（住宅1.5元/m2）

缴纳城市建设基础设施配套费（自有生活区甲类300元/m2，乙类200元/m2，一般建设区50元/m2）

缴纳节能资金 （6.4元/m2）

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市建设委员会招标办公室

报工程批件、填写招投标申请书 填报招投标登记表 编制标底

报送投标申请书

进行投标单位资格审查 组织招标、投标会议、决标 签发中标通知书

按万分之二缴纳招标管理费 与中标单位签订施工合同

审查施工合同

交工程质量监督费

报批施工图提出修改建议 重新报批、审查批准

按工程总造价的0.3 交勘查设计质量监督费 办理合同鉴证、按工程总造价的0.2 交鉴证费

市建工局经济处或区建委规划科

签订施工合同

建设工程质量监理站

勘察设计质量监督站

市工商行政管理局

市建行某支行

报工程批件 协商招标标底 审批施工合同 落实资金、材料

办理断电手续

报工程批件、申请断电 现场勘查、批准断电

拆送电表、代收缴住户所欠电费 填报《用户用电申请报告》 现场勘查、核实用电容量 购买用电权（住宅12元/m2）

发《用电施工许可证》

审查修改电气施工图、重批复 安排电气安装施工队、预交工程费

申请断水、缴纳断水人工费 办理施工用水申请表

安装施工用水表、缴纳安装费 缴纳室内水表安装费

签订外环管路施工合同、付款开工 交批件图纸、填报工程用水申请 缴纳供水配套费6元/m2 现场勘查

供水外环路设计、缴纳设计费

区供电局

办理施工及工程用电手续

开工前准备

区服务部办理断水、施工用水手续

市自来水公司

市自来水服务部办理工程用水手续

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市排水处

排水处管理科

办理排水手续

报工程批件及施工设计图纸 缴纳排水配套费6元/m2

现场勘查、确定排水路线位置 排水外环路设计、缴纳设计费 根据设计图现场定线 提出预算、经审查 交工程预付款、开工

申请砍伐树木、驻在员看现场 上报区园林局

看现场、确定所伐树木数量

直径50cm以上的树木报市园林局 批准、收费（按树种直径计价） 看现场、批准砍伐直径50cm以上的树木 再回区园林局交费

报施工执照、设计图 现场勘查摸底

签订动迁合同、交费1元/m2

报工程批件和施工平面图 现场勘查、确定占道面积

缴纳占道费（一类干道每天0.5元/m2） 批准占道

报工程批件

缴纳挖道修复费 租用路障、缴纳押金 批准挖道

根据批准图纸测绘红线 交测绘费、发红线位置图 签订地质钻探合同进行钻探 交地质钻探费 提供地质钻探资料 施工放样后验红线 地基开槽后验土质

报送工程开工报告 现场检验建筑红线 检验施工执照 发开工通知书 报送工程开工报告 审查工程预算 拨付工程预付款 报送工程开工报告 提供图纸资料

安排分段检查施工质量

区排水管理所办理排水手续 街道办事处办理伐树手续 区园林局办理伐树手续 市园林局办理伐树手续

市动迁办

园林局

办动迁手续

区市政管理所 办占道手续

区交警中队 办挖占道手续

市勘察大队

测绘红线 地质钻探

市规划土地局审批处市消防支队 市防疫站 市人防办

开工前验线

市建行某支行 审查预算

市建设工程质量监督站

请求进点监督质量

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第三章 房地产开发项目可行性研究

§1 可行性研究概述

1.1 可行性研究的概念

可行性研究是指在项目投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

1.2 房地产开发项目可行性研究的机构和人员

机构：专业咨询研究机构

参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。 1.3 可行性研究的类型

投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策 1.4 可行性研究的质量、时间、费用

（1）质量

国际上通用的质量要求：

机会研究的投资误差范围是±30％、初步可行性研究的投资误差范围是±20％、可行性研究的投资误差范围是±10％

（2）时间

时间花费与研究深度、项目规模有关。

一个中型项目的可行性研究一般需要8～9个月的时间；大型项目的研究一般在1.5～2年或更长的时间。

(3)可行性研究的费用

可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占项目投资总额的百分比大致如下：

机会研究 0.2％～1.0％ 初步可行性研究 0.25％～1.5％ 可行性研究

大型项目 0.2％～1.0％ 小型项目 1.0％～3.0％

以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达项目投资总额的5％。

1.5 房地产项目可行性研究的程序

(1) 讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。 (2) 市场实地调查、收集情报和资料。 (3) 市场预测分析。 (4) 技术研究。 (5) 经济研究。

(6) 方案设计与选择。 (7) 制定实施计划。

(8) 编制可行性研究报告。

(9) 对可行性报告进行评价与决策

§2 房地产可行性研究的内容

2.1 项目概况

2.2 可行性分析概况说明

2.3 开发项目用地的现状调查及动迁安置 2.4 市场分析和建设规模的确定 2.5 规划设计方案选择

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2.6 资源供给

2.7 环境影响和环境保护

2.8 项目开发组织机构、管理费用的研究 2.9 开发建设计划 2.10 项目财务分析

2.11 项目经济分析及综合效果分析评价 2.12 关于引进技术和进口设备的说明 2.13 结论及建议

2.14 可行性研究报告的各类附件

§3 房地产市场调查与分析

3.1 房地产市场分析的步骤

房地产市场分析依所服务的对象不同，所需收集的信息的范围和内容也有所差别。一般说来，房地产市场调查需遵循以下步骤：

(1) 确定调查目的。即该调查是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务。 (2) 确立调查目标。主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。

(3) 选择调查方法。主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。

(4) 估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格。

(5) 数据收集、数据处理和数据分析。 (6) 市场调查的结论与建议。

3.2 房地产市场调查的内容

3.2.1 点——单个楼盘 产品分析 价格组合 广告策略 销售执行

3.2.2 线和面——区域市场 区域分析 区域产品 需求特征

3.2.3 体——宏观环境

政治社会 经济因素 行政法规 国际状况

点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。

3.3 房地产市场调查报告 （一）报告题目

（二）报告目录和摘要 （三）报告的正文 （四）附录文件

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3.4 房地产市场调查

3.4.1 调查准备

3.4.1.1 确定调查目的及内容

※ 知道调查什么比知道如何调查更重要！

发散分析

企业需要解决的问题

调查内容

如：销售量下降

自诊

初步调查

市场分析（寻求分到更大的“馅饼”）

若不考虑自身诊断，调研结构体系可如下表：

需要调研的子项目

需要调研的子子项目

需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施

容积率、绿化率 户型 设计特色

进度（开、竣工、开盘时间） 开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商 得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避

销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费 性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构

原居住地及面积 家庭收入 家庭支出

家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好

针对功能相近物业的调查

针对竞争物业的调查

针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查

样本基本资料

针对消费者的调查

购买力水平 购买力投向

购买偏好

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购买决策 配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述

政治环境调查

社会环境调查

针对整体市场 的调查

经济环境调查

房地产行业总量调查

（不同时间、不同地区、不同物业类

型、不同开发商）

决策参与

影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序） 政局

国际（地区间）关系 政策法规

（地域）历史文化 现代生活方式

人口增长、总量及其结构 社会治安

经济发展水平 经济发展结构 投资额 开工面积 竣工面积 销售面积 空置率 行业税费率 行业平均利润率

3.4.1.2 确定调查计划

包括三部分：

(1) 市场调查总体方案

关于调查的性质与目标、被调查项目、被调查对象、资料收集方式、调查时间、调查数据统计分析方法、总费用及付款方式、可预见的有利与不利条件等地说明。 (2) 市场调查技术方案

包括抽样方法、样本规模的确定、各调查阶段的质量控制、调查结果的检验等。 (3) 市场调查经费预算方案

3.4.1.3 确定调查对象

Ⅰ 样本抽样方式

首先是样本总体的界定，如：“泉州市房地产在建项目” ，“泉州市在建住宅小区” ，“泉州市市民” 。

其次当样本总体非常大时，采用一定的方式进行样本抽样，常见的抽样方式有： (1) 简单随机抽样

(2) 分层抽样（分类抽样、类型抽样）

先将总体按一定标志分层，然后在各层中采用简单随机抽样或系统抽样方式抽取样本的一种抽样方式。提高了样本的代表性及抽样效率。

当群间差异大，群内差异小时可采用。 (3) 整群抽样

将总体按一定标准划分成群或集体，以群或集体为单位按随机的原则从整体中抽取若干群或集体，作为总体的样本，并对被抽中各群中的每一个单位都进行实际调查。优：节约调查成本。当群间差异小，群内差异大时可采用。 (4) 等距抽样 (5) 便利抽样

按最方便的方法进行抽样，如街头拦截法、空间抽样（方位选择法）是典型。 优：操作难度小，降低成本，进度易控制，访问成功率高。 缺：样本选择随意，误差较大。

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适于非正式研究,预实验等。当差异不大（均匀分布）时也可获得具有代表性的结果。常与随机抽样联合运用。

(6) 判断抽样(立意抽样、目的抽样、典型调查) (7) 配额抽样(定额抽样、计划抽样) (8) 滚雪球式抽样 Ⅱ 样本容量

样本容量须满足总体标准差(σ)、极限误差(Δ)、置信度(t)等的要求，同时还受调查费用、调查样本有效率的限制。 n =

2 t2

2

一般商业调查样本容量200～300即可。

3.4.1.4 设计调查问卷

市场调查问卷的基本特征：概括为“四易”。即易回答、易记录、易整理统计和易辨别回答真伪,具体表现为如下几个方面。

Ⅰ 问卷的格式 ① 问卷的标题

② 说明信（身份与目的明确，声明尊重隐私，保持中立，简洁朴实，讲究严肃。 ③ 填表指导（填写方法，注意事项，问卷回收时间、方法，随机数表等）

④ 被调查者背景资料（性别、年龄、职业、职位、收入、婚姻状况、爱好等） ⑤ 调查内容 ⑥ 编码

⑦ 调查过程记录（访问员姓名、编号，被调查者联系方式，调查地点，调查开始和结束时间，被调查者合作情况，理解情况和对下次调查的参与态度） Ⅱ 问卷设计流程

(1) 决定问卷类型及调查方式 (2) 决定问卷内容

(3) 决定每个问题的形式 (4) 决定每个问题的措辞 (5) 确定问题顺序

(6) 确定问卷的制作形式 (7) 试访问

3.4.2 正式调查 主要调查方式：

3.4.2.1 访谈调查法

Ⅰ 个别访谈调查 Ⅱ 座谈会

Ⅲ 电话访问调查 Ⅳ 留置问卷调查 Ⅴ 邮寄调查

3.4.2.2 专家调查法

Ⅰ 深度访谈会 Ⅱ 信函讨论

3.4.2.3 观察调查法 3.4.2.4 实验调查法

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3.4.2.5 文献调查法

3.4.3 调查分析

3.4.3.1 调查资料整理

调查工作全部结束之后，无疑会搜集到大量的资料。这些资料如果未经加工整理和分析，是不能用以说明任何问题的，因此，有必要对全部资料进行系统的加工整理，以便为下一步的资料分析工作做好准备。 市场调查资料的整理，一般包括下列工作程序：编辑、汇总、分类和制表。 （1）编辑

（2）汇总和分类 （3）制表

3.4.3.2 统计分析

Ⅰ 描述性分析——指标分析 ① 总量指标 ② 相对指标 ③ 均值指标 ④ 离散指标

Ⅱ 解析性分析 (1) 相关分析

① 相关系数计算

N XY X Y

r

N X2 (X)2 N Y2 (Y)2

② 判断相关性

0≤ r ＜0.3 基本无相关 0.3≤ r ＜0.5 弱相关 0.5≤ r ＜0.8 中度相关 0.8≤ r ＜1 强相关 r＝1 函数关系 (2) 回归分析

回归方程：y=a+bx

其中a和b满足： b NXY XY

NX2 (X)2a Y bX

3.5 房地产市场预测

3.5.1 特尔菲法

(1) 概念

特尔菲法也称专家调查法或专家意见法，是以匿名方法，轮番征询专家意见，最终得出预测结果的一种集体经验判断法。

(2) 特尔菲法的预测程序 A 准备阶段

① 明确预测目的和主题 ② 准备背景资料 ③ 选择专家 B 轮番征询阶段

征询——反馈，再征询——再反馈，一般三～五轮。 C 结果最终处理阶段

① 中位数法 ② 算术平均统计处理法 ③ 主观概率统计处理法

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(3) 特尔菲法的特点

特尔菲法的特点有：匿名性、反馈性和集中性（趋同性）。 3.5.2 意见推断预测法（专家会议法）

意见推断预测法是指通过调查研究，收集、处理、分析各方人士意见，运用集体智慧和经验对预测对象发展趋势进行推断预测的方法。

预测者召集熟悉业务、经验丰富、具有较强分析判断能力的各类人员，以座谈讨论的方式，对预测对象相互交换意见，提出预测方案的定性预测方法。如对某种商品未来市场发展趋势、产销变化及价格趋势、产品所处的生命周期阶段，新产品的市场前途、产品市场占有率变动趋势等的预测。

3.5.3 平均增减量法

如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，则可采用平均增减量法。

Vi=P0+d×i

d

(P1 P0) (P2 P1) (Pn Pn 1)Pn P0

nn

其中：

Vi 第i期预测值 i 所对应的时期序数 P0 基期数据值 d 逐期增减量的平均数 Pn 第n期数据值

3.5.4 平均发展速度法

如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的比率大致接近，则可采用平均增减量法。

Vi=P0×ti

t

3.5.5 移动平均法

如果某种数据的历史值是按一定周期（或短期）上下波动的，且各期上下波动的幅度大致接近，则可采用移动平均法。

移动平均法是对原有数据按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时平均数，形成一个新的派生的平均时间序列，借以消除数据短期波动的影响，显现出数据变动的基本发展趋势。

这就是说，移动平均法，是将数据点的顺序逐步推移．逐段平均，将逐段平均后所得的时间序列，分析其长期趋势，预测其未来发展。

移动平均计算时，可根据时间序列数及波动周期需要，来确定平均周期。而新的时间序列又可能呈水平式和斜坡式。

3.5.6 回归分析法

如果某种数据的历史值是按时间呈线性相关的，即时间是自变量，数据值是因变量，则可采用回归分析法。 回归方程： Y = a+bX 其中： NY bNXY

2

PPP1P2

n nn P0P1Pn 1P0

X

2

XY NX (X)

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为简化计算，可取X数列为 ，-2，-1，0，1，2， （X数列项数为奇数） ，-2，-1，1，2， （X数列项数为偶数） 则， X 0，a ,b 的值为： Y

a

NXY

b

2

X

§4 房地产开发项目财务评价

（见教材）

第四章 我国城镇土地使用制度

§1 各国土地所有制形式

我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团 ，来介绍它们的土地所有制概况 ： 1.1 以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许 买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；

1.2 由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。

1.3 建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；

§2 我国土地所有制形式

在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即城镇土地国有和农村土地集体所有。 2.1 国有土地所有权

国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

属于国家所有的土地有：

(1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。

(3) 国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。

(5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。

(6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

2.2 农村集体土地所有权

集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体——村委会所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。

§3 我国城镇国有土地有偿使用制度

3.1 我国传统的城市土地使用制度的特点

(1) 行政划拨

(2) 无偿、无限期使用 (3) 禁止土地使用权的转让

即禁止城市土地的使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他单位和个人使用。 3.2 我国传统的城市土地使用制度的弊端

(1) 国家在城市土地上的收益大量流失。

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(2) 无法保证经济合理地利用土地。

(3) 土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。 (4) 不利于对外开放政策和吸引外资。

(5) 土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。

§4 土地使用权的有偿出让

4.1 城镇国有土地使用权出让的基本概念

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称土地批租。 4.2 土地使用权出让的方式

4.3.1 协议出让土地使用权 4.3.2 招标出让土地使用权 4.3.3 拍卖出让土地使用权 4.3.3 挂牌出让土地使用权

2002 年 7 月 1 日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2007.11.1《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 4.3 土地使用权出让的要求

4.3.1 土地使用权出让的主客体范围要求 4.3.2 土地使用权出让的年限要求

土地使用权出让的最高年限按下列用途确定： 1. 居住用地70年； 2. 工业用地50年；

3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地40年； 5. 综合或者其他用地50年。 使用期满：

政府可以无偿收回土地使用权。

若使用者若需继续使用，可向政府申请续期，但需按有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，以及办理土地登记手续。

若政府因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。

4.3.3 土地使用权出让的资源利用要求

(1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用规划设计要求

主体建筑物的性质，附属建筑物的性质及平面布局；建筑密度；土地容积率；建筑物层数、高度；停车场的大小；绿化比率；建筑体型、色彩与周围环境的协调；主体建筑的装饰要求、建筑场平整标高、出人口方位等。

(3) 城市建设管理要求

主要是受让人在受让地块上进行生产、生活对应符合城市建设管理的要求。主要是对绿化、市容、环境保护和卫生、消防、安全、交通管理等作出较为详细的规定。

(4) 市政基础设施要求

规划、建设、环保、工商、税务、土地管理等都由中国地方政府负责管理，从而保证我国的行政管理权。

4.4 土地使用权的终止

(1) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用权，并办理注销登记。

(2) 在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据

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土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。

(3) 土地使用权由于土地灭失、标的物不再存在而终止。

土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准，重新签订土地所有权出让合同，支付出让金并办理登记。

§5 土地使用权的转让

5.1 转让的含义

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。 5.2 土地使用权的转让的条件

土地使用权的转让的条件

① 转让的土地使用权是合法获取的； ② 土地使用权出让金已缴清；

③ 投入土地的开发建设资金不少于总投资额的25%或已完成“七通一平”的基础设施建设； 土地使用权如属中外合资企业、中外合作企业，其转让应经董事会决议。 5.3 土地使用权的转让的年限

可使用年限=出让年限-已使用年限

§6 征地与拆迁

6.1 土地征用

6.1.1 定义

土地征用是指国家因建设需要，依法将原土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。

6.1.2 程序 (1) 申请定点

申请条件：列入年度投资计划；经批准的设计任务书；经批准的立项书。 申请主管单位：土地管理部门；城市规划部门。 材料：《申请书》、《可行性研究报告》 等 (2 ) 协调补偿安置方案 (3) 核定用地量

新《土地管理法》（1999年4月1日执行）规定按“土地用途管制”办法审核： 将土地分为农用地、建设用地、未利用地；

征用基本农田、35公顷以上基本农田以外的耕地、70公顷以上非耕地都须经国务院批准； 征用前述规定以外的土地 由省级人民政府批准。 (4) 划拨用地

(5) 核实实际用地量 6.1.3 补偿费的确定 (1) 土地补偿费

是对土地所有权的补偿，按被征耕地前三年平均年产值的6~10倍计算。 (2) 安置补助费

是对被征耕地游离出来的剩余劳动力的再安置补助，每人补助费按被征耕地前三年平均年产值的4~6倍计算。

土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征耕地前三年平均年产值的30倍。 (3) 土地投资补偿费

是对被征耕地的地上附着物的补偿，包括地上构筑物和青苗，按实际估价补偿。 (4) 非耕地的补偿由省级人民政府参照耕地补偿办法执行。 6.2 房屋拆迁安置

6.2.1 定义

是指在城市规划区内，国家因建设需要，在有偿的基础上，采取行政强制措施而拆迁房屋及其附属物

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的行为。目前适用法规为2001年《城市房屋拆迁管理条例》。

6.2.2 基本程序 6.2.3 拆迁补偿

在《拆迁管理条例》（2001年11月1日实施）的有关条款如下：

第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

6.2.4 拆迁安置

1．安置对象：安置的对象是被拆除房屋的使用权人，而不是其所有权人。只有在被拆除房屋的所有权与使用权的权利主体一致时，拆迁补偿和拆迁安置才为同一对象。

2. 拆迁安置的形式： 一次性安置和过渡安置 就地安置和异地安置 3. 安置原则：拆一还一

§7 城镇国有土地使用权的划拨

7.1 城镇国有土地使用权划拨的概念

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

划拨国有土地使用权是国有土地有偿、有限期使用制度的一种例外和补充。 7.2 划拨土地使用权的范围

根据《城市房地产管理法》规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的才可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(1) 国家机关用地和军事用地；

(2) 城市基础设施用地和公益事业用地；

(3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4) 法律法规规定的其他用地。

详见《二十五类土地使用权可以划拨》

第五章 房地产项目全程策划

§1 房地产项目策划的概念

1.1 策划的含义

策划就是筹划或谋划：策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断

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事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。

亦即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做。 1.2 房地产项目策划的含义

狭义：房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。

广义：房地产项目策划就是从开发商获得土地使用权、市场调查、市场定位、 销售策划、广告策划一直到物业管理的全过程策划。

从发展趋势看，越来越强调全程策划， 具体地说：

房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 1.3 房地产项目策划的特性

(1) 覆盖面广 (2) 周期长 (3) 知识含量高 (4) 项目策划决定产品的属性

1.4 房地产项目策划的程序

1.4.1 初步接洽阶段

项目资源条件整合及判断

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情 地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。 发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。 判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

1.4.2 前期策划阶段

地块内在条件整合及价值分析

适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 资源综合及定位

上述各内容汇总，初步定位或创意 依据定位针对性的市场调查

客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据 经济可行性分析

静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。 初步营销框架

推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 规划、设计方案及跟踪

草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

1.4.3 营销策划阶段

营销整体规划

推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。 经济敏感性分析

造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。 价格策略执行计划

依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。 物业准备工作计划

配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。 销售准备工作计划

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文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 项目包装执行计划

VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

广告宣传炒作计划

户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。 销售活动规划及策划

开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

装修套餐

售后装修和装修按揭服务。

1.4.4 销售实施阶段

销售培训

建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。 执行修正

根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。 置业锦囊

根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。 夸张和消费者投资的可性报告。

§2 房地产项目策划的内容

0. 项目概况

1. 项目市场策划

1.1 项目周边环境分析

项目土地性质调查

★ 地理位置 ★ 地质地貌状况 ★ 土地面积及其红线图 ★ 七通一平现状 项目用地周边环境调查

★ 地块周边的建筑物 ★ 绿化景观 ★ 自然景观 ★ 历史人文景观 ★ 环境污染状况 地块交通条件调查

★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★ 项目对外水、陆、空交通状况

★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 周边市政配套设施调查

★ 购物场所 ★ 文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★ 娱乐、餐饮、运动 ★ 生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★ 历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断

宏观经济运作状况：

① 国内生产总值

★ 第一产业数量 ★ 第二产业数量 ★ 第三产业数量 ★ 房地产所占比例及数量 ② 中国房地产开发业景气指数 ③ 国家宏观金融政策

★ 货币政策 ★ 利率 ★ 房地产按揭政策 ④ 固定资产投资总额

★ 全国及项目所在地 ★ 其中房地产开发比重 ⑤ 社会消费品零售总额 ⑥ 商品零售价格指数

★ 居民消费价格指数 ★ 商品住宅价格指数

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