名词解释

名词解释

建筑类专有名词

五证一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房预售许可证》，“一照”指《营业执照》。

土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。

三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。

七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。

生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。

毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。

熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。用地性质：规划用地的使用功能。

出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。

划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。

二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产权交易市场。

三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）。

基地面积：建筑红线包围的面积。 基底面积：建筑底层面积总和。

建筑面积:房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下

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室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定——跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。 套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

公摊：商品房分摊的共用建筑面积主要由两部分组成：①电梯井、楼道间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以外及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50% 。

建筑高度（建筑限高）：地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按照女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。

建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标。

容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

得房率 ：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

绿化率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

砖混结构：一般多层住宅，由砖砌筑承重，加混凝土圈梁，构造柱称砖混结构。 框架结构：由钢筋混凝土柱、梁组成的承重体系，一般用于公共建筑。

剪力墙结构：一般用于小高层及高层住宅，由混凝土墙体承受风、地震的水平荷载。 框剪结构：一般用于高层公共建筑，由框架柱，混凝墙共同组成受力体系。 筒剪结构：用于高层公建，由混凝土筒体和框架柱共同组成受力体系。 钢结构：受力构件由钢梁柱组成，现在多用于大型超市、厂房。

钢混结构：受力构件材料由钢筋混凝土组成，它包括上述框架、剪力墙、框剪、筒剪结构。

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电表容量：一般为6KW，按规范动迁房4KW，中套4－6KW，大套6－8KW，超过130m2

大套为8KW，高档房另考虑。

箱式变压器：似应为箱式变电站，是指成套变配电站、出厂时即集中式配套、不需土建另设房间，体积小，代替当前使用较多的亚型站。

变频变压供水：根据管网内水量、水压的变化调节泵出水量和供水压力（通过调节水泵电机、电源的电压和频率实现），以满足用水需要。通常用于九层及九层以下的住宅供水。

同层排水：是指卫生间内卫生器具排水管（排污横管和水支管）均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管（主排污立管），一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。简称“同层安装”，也叫同层排水。它是卫生间排水系统中的一个新颖技术，排水管道在本层内敷设，采用了一个共用的水封管配件代替诸多的P弯、S弯，整体结构合理，所以不易发生堵塞，而且容易清理、疏通，用户可以根据自己的爱好和意愿，个性化地布置卫生间洁具的位置

同层排水的安装方式：从墙体结构安装方式上分为三种不同的方式： ①降板：即采用卫生间楼板（或局部楼板）下层的方式 ②墙排（以管道隐弊安装系统为主要特征）方式 ③垫层式

比较常用的是降板方式。现有的降板通常是指卫生间的一次防水层面，低于客厅毛坯层面。用数据来区分有：350mm，450mm不等。TTC同层降板为：200mm，同比降板为350mm，450mm等方式净空高度可提高200mm~300mm，少回填200mm～300mm。回填量小、密实度有保证，省工省料，土建综合成本小，堵漏维修方便，卫生间无须吊顶，增加了整体净空高度，更重要的是减少了楼体的承载负荷。另外，从造价上来看，采用同层排水方式，工程费用会增加一点，但幅度不会很大，与整个工程费用相比，甚至可以忽略不计。从楼板结构来看，卫生间下层部分的钢筋用量与周边未下沉部分一样，并没有变化。可以这样讲，楼板下沉式的同层排水增加的费用仅是回填层的费用。

日照间距：指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。如果后排建筑底层有公共建筑的，则两者之间的日照间距需以最低层住宅窗口为计算标准。若前后两排条式建筑方位夹角达到30-45度，则日照间距可以最短至标准之0.8倍。

跃层住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、

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厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅：在概念上是一层，但层高较普通的住宅高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等, 用楼梯联系上下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的利用率。

花园洋房：源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分。

狭义的花园洋房就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的Townhouse，户型较大，居住舒适程度高。

广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House（花园住宅）或者Garden Apartment（花园公寓）更贴切些。

净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

入户花园：所谓入户花园，即在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户式花园的设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。入户花园让人们过去的“庭院情结”在空中得以延伸。开发商给一楼住户送花园已不新鲜，但往上送就难了。向往花园生活的人们，在希望楼层与花园兼顾时，入户花园将带来意外的惊喜。无论是一楼的住户，还是高楼层住户，都将享受到私家花园。

外墙与内墙保温：外保温和内保温是建筑节能技术中为提高外墙保温隔热性能被采用最多的两种方法。前者把保温系统固定在外墙的外表面，后者施工在内表面。

相对于外保温，内保温施工较方便，造价也便宜。但也有缺点，会多占用使用面积，“热桥”问题不易解决，容易引起开裂，还会影响施工速度，影响居民的二次装修，且内墙悬挂和固定物件也容易破坏内保温结构。

外保温是目前大力推广的一种建筑保温节能技术。外保温能保护主体结构，使外墙结构层处于相对稳定的常温状态，避免了结构层的冷热变化，可很大程度上消除温差裂缝，延长其使用寿命。

外保温与内保温相比，技术合理，有其明显的优越性，使用同样规格、同样尺寸和性能

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的保温材料，外保温比内保温的效果好。外保温技术不仅适用于新建的结构工程，也适用于旧楼改造，适用于范围广，技术含量高；外保温包在主体结构的外侧，能够保护主体结构，延长建筑物的寿命；有效减少了建筑结构的热桥，增加建筑的有效空间；同时消除了冷凝，提高了居住的舒适度。

业务类专有名词

销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等。

销控：有目的有计划地对销售进度进行控制，不单纯为了加快销售速度，而是使销售速度和销售利润之间达到平衡状态。

去化速度：指某类产品在单位时间内成交量（百分比），比如XX套/周或月均去化XX%都是对去化速度的量化表现。

去化顺序：指各类产品去化速度之间的比较。在拟定销售策略之初，主委及专案应当对去化顺序有所规划，若实际去化顺序与规划去化顺序出了偏差，那就代表整体销售策略出差错，需要及时调整。

主力产品（面积，户型）：当个案有3类或以上的产品段（面积，户型）时，才会产生主力产品的概念，即指这些类产品中占取比例最大的产品类型。

主力价格（单价，总价）：在讲主力价格的时候，首先要确定价格波动范围，不同的价格范围段对于主力价格的评断是有偏差的。基本概念与主力产品相似，最集中的一段单价或总价即为主力单/总价。但是千万不要认为主力面积乘以主力单价就等于主力总价了，这完全二个概念。

竞品：泛指会增加本案销售抗性，影响本案销售速度的个案，或者能对本案去化有借鉴意义的个案。可以分为同区域竞品，同质化竞品。同区域竞品即指分流本案区域客户的竞争性个案；同质化竞品，即指会分流本案非区域性客户的竞争性个案，例如地铁沿线，同一规划等等。

SWOT：强势（strength），泛指公共性卖点，比如地段；弱势（weakness)，泛指公共性弱点，比如环境；机会（opportunity），特指独特性卖点（例如轨道交通能作为周边所有个案的销售动力，则它只能归属于强势而不能归属于机会，因为对所有个案都是机会），威胁

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