房地产投资项目经济评价

【考情分析】

最近三年本章考试题型、分值分布 年 份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计 2008年 5题5分 1题2分 4题8分 10题15分 2007年 5题5分 1题2分 3题6分 9题13分 2006年 6题6分 2题4分 4题8分 12题18分

【本章的特点】 ■是投资的基础 ■考题所占分值大

■理论性非常强，技术含量高 ■难度大 ■计算题多

【本章学习方法】

■必须听懂讲解，而且要多次反复听课

■必须把典型例题与历年真题搞懂，并独立再做正确 ■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用 ■建议最早开始复习，便于留出时间理解、体会与练习 ■必须保证这部分的学习时间

【主要内容】

第一节 房地产投资概述*

第二节 资金的时间价值及等值计算 第三节 房地产投资项目的现金流量* 第四节 房地产投资项目的财务报表*

第五节 房地产投资项目经济评价指标和方法

【09年大纲的修订】

■增加了第一节、第三节和第四节的内容 ■难度加大

第一节 房地产投资概述*

1. 投资的概念和类别 1.1 投资的概念

■是投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金，以经营某项事业的行为

■本质是以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费

1.2 投资的类别 ■类别

☆直接投资（拥有所有权） ☆间接投资（投资于有价证券）

■直接投资与间接投资的区别

☆直接投资是资金所有者和资金使用者合一，是资产所有权和经营权统一 ☆间接投资所有权和使用权分离，投资者对资产及经营无直接控制权 ■直接投资与间接投资的联系

☆间接投资可以为直接投资筹措到所需资金

☆直接投资可以通过企业生产能力的变化影响投资者对企业的预期，从而影响间接投资

2. 房地产投资的含义和形式 2.1 概念

■是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。

2.2 形式

■房地产直接投资

☆房地产开发投资（原料生产过程） ▼出售型房地产开发投资 ▼出租型房地产开发投资 ▼自营型房地产开发投资

☆房地产置业投资（获得成品过程） ▼购买型房地产投资 ▼租赁型房地产投资 ■房地产间接投资 ☆房地产企业股票 ☆房地产债券

☆房地产投资信托基金 ☆住房抵押贷款支持证券

【例题·单选题】【典型例题】能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币－产品－货币的投资过程，且实现地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是（ ）。

A.出售型房地产开发投资 B.租赁型房地产置业投资 C.经营型房地产开发投资 D.购买型房地产置业投资

[答疑编号911050101：针对该题提问] 【答案】A

【解析】要点一：增加供给，意味着是开发投资而非置业投资；要点二，货币－产品－货币的过程是出售型而非租赁或经营型。

3. 房地产投资的特点（八性） ■投资品种的多样性 ■投资变现的复杂性 ■投资价值的附加性 ■投资区域的差异性

■投资收益的个别性 ■投资过程的综合性 ■投资预期的风险性 ■投资决策的专业性 4. 房地产投资的构成 4.1 主体构成 ■国家 ■企业 ■个人

4.2 资金构成 ■企业自有资金 ■预售收入 ■信贷融资 ■债券融资 ■利用外资 ■财政资金

第二节 资金的时间价值及等值计算

【主要内容】

1.资金的时间价值的含义和产生原因 2.现金流量和现金流量图 3.利息和利率

4.资金等效值及其计算

【内容详解】

1. 资金的时间价值的含义和产生原因 1.1 资金时间价值的含义

■不同时间发生的等额资金在价值上的差异，就是资金的时间价值 ■盈利、利息是资金时间价值的体现

■资金的时间价值是使用动态分析法对项目进行可行性分析与比选的依据和出发点

1.2 资金具有时间价值的原因

■投资收益－货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能 ■通货膨胀－等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能

■时间风险－得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素

2. 现金流量和现金流量图 2.1 现金流量

■现金流出（负现金流量）：某一时点上流出该系统的资金 ■现金流入（正现金流量）：某一时点上流入该系统的资金

■净现金流量：＝现金流入量－现金流出量

2.2 现金流量图 ■现金流量图的画法

☆一条向右的带箭头的线代表时间轴 ☆上面的点代表时间点，起点为0

☆向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出 ☆箭头的长短与资金量值成正比 ■现金流量的三要素 ☆大小（现金数额）

☆方向（现金流入或流出） ☆作用点（发生的时间点）

2.3 现金流量图画法中的特别规定－期末惯例法

☆现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其它年数1、2、3?n都表示是这一年的年末。

☆只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。

☆如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末，为了简化计算，通常将其视为发生在计算期的期末

☆本期的期末为下期的期初，前一期的期末就意味着今期的期初，除了第一个计息期外，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。

☆两个刻度之间的时间长度称为计息周期

3. 利息和利率

3.1 利息和利率的概念

■利息作为衡量资金时间价值的绝对尺度，利率是相对尺度 ☆资金借出者角度－利息是将货币让渡出去的货币补偿 ☆资金借入者角度－利息是资金使用成本

☆现实角度看－利息是资金在不同时间上的增值额

☆从房地产投资项目经济评价角度看－利息是衡量资金随时间变化的尺度

■利率的公式

☆

3.2 单利

■利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息

■分期投资按单利计算的投资总额（如每期还款额相等）

【例题·计算题】【典型例题】某房地产开发项目的总投资为30000万元，其中50%向银行申请抵押贷款，贷款年利率为7%，合同规定全部本息5年还清，利息不再计息，求5年后的还款总额。 [答疑编号911050102：针对该题提问] 【解答】

3.3 复利

■复利指每期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息。 公式

本年利息 P×i 年末本利和 P+P.i=P（1+i） P（1+i）+ P（1+i）×i= P第二年 P（1+i） P（1+i）×i （1+i）2 P（1+i）2+ P（1+i）2×i= 22第三年 P（1+i） P（1+i）×i P（1+i）3 ?? P（1+i）n-1＋P（1+i）n-1×in-1n-1第N年 P（1+i） P（1+i）×i ＝P（1+i）n ■复利的种类 ☆间断复利－按期计算复利的方法（实际中采用） ☆连续复利－按瞬时计算复利的方法

【例题·计算题】【典型例题】将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？ [答疑编号911050103：针对该题提问]

【解答】 【重点】

■本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。

3.4 周期利率、名义利率和实际利率 ■周期利率

☆是指计息周期实际计算利息时采用的利率。周期利率=年利率/n ■名义利率

☆指一年内多次计息时的年利率

☆名义利率是周期利率与计算期数的乘积 r=i.n ■实际利率

☆单利计息时，名义利率等于周期利率，复利时有较大差别

年 数 年初本金 第一年 P

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