圣地亚哥-一期价格策略方案

谨 呈：发建房产集地团限有司公

圣地哥亚一价格策略期版声明： 本文权仅供户客部内用使版权归世联地产顾，(问中)有国公司限有所，未世经地联顾产问中国()有公司书面许限可，得擅自向其不它任何 构机个和传阅、引人用、复制发和布告中的部分报全或部容。内023-912-

前

言价格是我们的不目标 达成是目的标段手， 价格始终跟值相关 价着是眼于体整、的动的态！本告报是严格密的保

2。

格价策略报告重点解的问题决

价格策报略告的主要成 ：果对 场趋势市竞、格争局、开 商需发、求 户客求需产品价、值的判 结断 论格调差表价拟 价格表和 价调整格奏图节策层面略 1 如何.合市场符未的趋来势 2?. 如何满建发足房对项产目的期望？

3 .何在竞如中取争优得势？术战面 1层 价格体系如何.体现值价布分 ？. 2何安排价格提升如节的？奏3 如.与营销方案何整？合

报告是严本格保的密。3

报告的主要研究内容一市场.未来的势趋.项二面临目竞的格争局竞及策略争三 .户需求及敏感客

四.点发房产建项目的期望对限制及条件五产.价品的值差化分析 六.价格策略、异价表形格成营销策略与的合联整动本告是严报格密保的。4

一.市

场的来未势趋观宏济经数据房 产市地基场面研判 新政时期本的市变化

本报场告是严保格密的。

51.

门厦观经济宏据数 门厦自市200年开0始全,G市P总 量D保1持0以上 的%平增幅,经济均 速快发,展以拉可 动房地产的业 速发展高,观上客给010013.9 0 %7957 1.1.4%2 60 501.9 400055 83 6.4.381 2.00 %0100%.8 0.%06 00.%4 00% .200. %0200 02001 002 22003 200420 0 5.000%厦市近年门市全DG及P幅

12增00全GDP(亿市元)

全GD市P增幅17.81 1%.61%2 61% 16 8%3.82 1102.595

02.00 %810.0 1%60.% 10.40%

8000

地产发房提展了大供量空。间002

门厦观经济宏发展头良好, 支势房地撑产业健的发康展本报告是严格保密。的

料资源：来厦统计年门 鉴6

. 1门宏观厦济经数据 厦门人市均DP保持高G速增长，几年近增来长速 度均超10%过，但是 增开始趋速平于稳; 2 00年人5G均D达P到厦门市年历均G人PD发状况展000504 500 40000 0500033 0000250 0020000 5010010 00 500000 2 000 021 002202 00 2003 400256. 00 %.69% 10.300%8.00% 30 24.99 12.863 %28641.35 24824.9 12188% 3.009.522 人GDP均元)(人均 GD增幅P 515.6%40 39222 1..520%1 .04%0 3.461 %12.0% 05475.77818 .00%16.0 0

%54577.87(折元合 5496.1美)元人， GD均P长速增为度1 3.4%6 据根人G均DP与房地产发关展模系型断，房判地 产场处于市平稳发展 段阶。发展 阶段均G人DP 需特求征发展特 征人G均P与D房地产发关展系启阶段 8动0~03000生 存需 求

超速展发 单纯量型数本告报严格保密的是。

快速发阶展 段003~40000 存生改善、需求有兼 速快发展 以数为量主，数与质量并量重平发展阶稳段400 08~00 0改需善求主 为平发展，稳以质为 量，主数量与质并量重

缓发减展阶 8000段以 上改需求善为 缓慢主发 展合综发型展

料资来：厦源门计统年鉴世联研、 究7

2 厦.门房产地市基场面研判 本0062年一季

第平方米 万005 40 030 020 100 0

0厦门商品市住累计供宅情况销

计统析分：厦 全门市的品住宅 商的年计供累应 为2量4.284万平 米，方累计销售年量 2为9.18万8 平方米，供比为销

.20 1100 0..8 006. 00.040. 02 .00

040年月-0450 45月年05 04-年6月-05 4年70-05 04年8月-月50 4年90-月0 04510月- 年4年101月 -04年1月-2 50年1-05 月502月-0年60 年3月-506 5年04月0-6年3 月 4年 月年月5年 月6 年7月 年月8 05年月 0951年月 00年511 年1月月2年 月1年2 月年月3累供计量应

累计售量销供销

比万平方米10 201080 6 04020

厦0市门区分品商宅住累供计与销应情况1.60 1售40 ..10 2.0010. 08 0.06 040.0. 02 0.0 思0区 明里区湖 预售量05(4月-年6年03月 集美区 海沧区) 销售量05(年月-064年3) 月销比供 同区

1:安102;.

岛内仍是供、销热点，岛外项目 消略化压显力

厦门。房产地市供不场应现象求逐渐过为渡供平衡本报告需严是格保密。

2. 的厦门房产地市基场面研本判006年23厦月市门品房购房商群分类统计人

表 厦门场市开的 性：作为整个 福放省建的经中 心，位济和置环境 优越，内其省 它城的市客购房 需户求是门厦产地 重支柱要约， 占58%比例商品 房买人购套数 面积 ( 平 方米万 )金额(万 )元 套数其中居:住房 面用 (积平万方米) 金额( 万 )元

厦本地门福省建 厦内门 外以福 建省外境 外外 地计小

19331501333 1 501 345

21.810.5083 21 ..13 17.15

71362.54407136.4 979103.51 873.98 8938913.4

467778 29 806 1127949..08 9307.0. 681 .31

50483.734543926.3 61782.4 6244.90977 6860.62060年3月门厦市品居商用住购房面积量人群分房比例类 门厦地福建省本 内04 厦%以门外5 8%

福建省内 建福省外福省建外1 4%厦门本地42%

境外境外 %4报告本严格保是密。的

料来源：厦资统计年门鉴 9

3.新 时期政市场的变化

政新6后月交成量沧海区06上年半年海沧2006区年-61月需供系统关计指 标品商房售销积 商面房品准预售面积批 单位万 方米平万平 方 米6年10~6月 13.2 53.307去年 期同 1.26 99.5 9比同%1 84.4 3512.54

明显下降

房地产需供同期大幅增长，同出时现过于供求象现

20061月——年002年7月厦门6商品房售均销价成、交量计统本报是告格严保密的。数据来源:厦市门房局土公布市数据场10

场未来市势研趋结论究1.岛 市场短期内内继将续持供维应不局面，求 格继价续高走岛外置业逐渐，成为趋。 2. 未势2来~年3外岛场供市量应步逐大，项加 目争竞烈，激价升幅格趋将缓同质化产，品的 润空利逐步间减。 3.少 现在阶段，门厦地房产体营整销水一平般，存在 着通过销手段突营价格的机会。破报告是严格本密保的。

1

1

二 项.目临面竞争的格及局争策略竞本告是严格保密的报。

211.

市 场竞争局区域内无格类同直接争项竞，目在存分流户的可比客性目 (竞争项析分：产品类型、量、数售速度、销格价客户构成)、

公寓类

龙池：:云龙岸、海华宝坤升花园 海：沧来海岸未、未来橙、泉舜堡海上滨、城蓝湾岛 半联排别类：(墅户有可能会客比较别项目)

墅沧海未来：海岸东、高方尔夫 集：鹭岛美北湾、百海别墅 桥岛：巴内厘香(墅TH)本告报严是格保的。

密1

龙3池块项目最高板均2价40/㎡,6总用 地面积162145.

2.6竞争 目分析——项华坤宝升园花

月幅为2升%-4; %平,米建总面积筑13. 万3米。平14共栋，楼10 6栋7~多、2层栋15层、栋12层8小高层商楼，住住总数宅11 8套。5

50米一房平78、11~5

房、1二1~1910三、房166 1~73房。四力户主 为型2房22卫厅2阳及 3房2台2厅卫2阳台本告是严报保格的密。

资料源来漳：州房地信息产网

池龙板块总占地万多8米，总平建竞争项分析目—云—海岸龙00624年-月7云龙海成岸均价交走图势1920 9100 81801860 18 0 1480 1280 0178 17600174 0172 01 07.995

筑 面积62平米万，分期三开发 目前区，最内大商 住项目的

二期户型。有0平米单身3

公寓、3平6一房米厅一

、457~3平米二、房08米三平房5、9~17平米楼中5楼

8201.181 75.888182.622

期04年二10已开始内月

部购认，前还目有60套1 右左售。未

206年40月20065年成交均月

价2006年月

2600年76月

实成交均价190际7元/

㎡本报告严格保是的。密资料源：漳来房州地产息信网

5

1

沧板海块未来岸海五月金黄周销竞项目争分——析来未岸海蓝湾&半岛未来海岸上半销年动态 5售40 5200 0000548 0046 0 4400 0543 48453 1 2月358 月34 929 96 142955 35月 套数6 月275 5420 225 00201 0 50015 00

量见，优量达1销9套，6 月5适后新逢政出台， 在价惯性的影响格售价下 仍保持在2500㎡/水的平，但 量销显下明滑，仅成交27套 ; 49 月4均价

2 77月蓝湾半岛五售月价销及

都量到推最峰高分别，是 6:558㎡,8/8,套月五 销后量明也显滑下仅为，80:0060 0 04000 200 0017 2月 3 月 7034 94424

蓝7半岛湾半上年销售动态526 144 655 8885 7467 5602 100 80

060 04 0 022套；6

海沧目1~项月月7平均成 量交：40~在6套之间062 月 5数套料来资：源门厦房产市地场信网息

月4 价

均6月7月

本告报是严保密的格。61

3.竞 项争目类比

新政 公后品寓项目质,类 型

”未如海来”、 “蓝湾半岸”之岛消化量正常 ，前目售率销 基本85%左达右，沧海项目名称 区 海 沧域海 沧海 沧 海 沧 数套可 售面 积套数销 售

率售 已积面销售 均价率备注比项目准价均在0005/㎡以;上

政新别墅项目销

公 后 寓类 海︵沧 ︶泉海湾舜 场广

04

18,2207

2120%6

1275056%

￥55,7

未8部分 售大作多了 "在工建 程抵"押

来海未 蓝湾岸半 岛来未海

岸164 35 9517,70 8 2806,94

127586% 84 6%2%2 %8

51703 65173085% 83%62 %2 %4￥1245正售，常除北鹭湾 外海其他，项基本过目1 2000㎡/别 墅/ 联 排 别 墅015￥,525158 2

51,689 879,303 7

164140 1285￥12049,岛鹭.北海湾集 美 沧 海 岛内￥8,45 有6部未分 售单位 抵已押只 统计联排别墅及 双拼 东方高夫尔65

2,277038

8%5

379716%1

￥311,13巴香墅厘11

32

252%￥1200,0本告是报格保严的密。资来源料厦门土房：

17网

4.竞 争局分析格小 结

新后岛外住政宅目成项交有量微所缩，别墅销变售不化。大海 沧竞争项目均月销量在40售6~0套之。

间 项目所在本区龙池域片房区低，价最均价高2640为/,为㎡本目项价拉升均来一定带影响的。 沧、海龙池开新项目盘的月增为2%幅4-。

% 龙片池项目区两产房品售速度销快较目前客，以户投资买为购，主买购住自多支付为能较力弱户客。

基于争竞价格的对策应： 针对海略地区沧项-我们要突目破度速针 龙池地区项目-我对们要破突价格本告是严报格保密的。

81

三.客户 需及求感点敏本报告严格是保密。的

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