2012年房地产市场调研报告

2012年房地产市场调研报告

阿克苏市房地产市场调研报告 1 2012 年阿克苏市房地产市场调研报告 目录 一、前言 二、阿克苏市人口、经济发展状况 1、 人口概况 2、 经济发展概况 3、 居民生活水平 4、 城市规划 三、阿克苏市房地产消费市场特征 1、 2012 年阿克苏购房者人口结构特征 2、 阿克苏市房地产市场消费需求总体状况 3、 阿克苏市主城区域住宅需求特征 4、 阿克苏市消费群体特征与购房行为 四、 阿克苏市房地产市场形势及发展趋势 1、 阿克苏市房地产市场形势 2、 阿克苏市房地产发展趋 五、区域个案分析 六、结束语 阿克苏市房地产市场调研报告 2 一、前言 随着国家对房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，2012 年的楼市注定不是很平稳，自进入7 月份以来，通过各大银行对房地产行业贷款业务的利率的下浮调整，可以看出国家对房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策正逐步放松，其它的配套政策也将逐步完善。由于今年阿克苏社会经济不景气，各大房企将对市场营销战略进行调整，明升暗降，大打折扣，加大优惠幅度，促进销售，竞争异常激烈。对于新建楼盘来说更是压力重重，要想在上市后取得理想的佳绩，必须对整个市场做出系统鲜明的市场调查尤为重要。 二、阿克苏市房地产市场环境概况 1、人口状况 阿克苏地区总人口240

万。 根据第六次人口普查数据显示，阿克苏是常住人口 53.6 万，年平均增长率为 2.95%。 从年龄构成看，0—14 岁人口占20.9%，15—64 岁人口占73.5%，65 岁及以上人口占 5.6%。从民族构成看，汉族人口 27.78 万人、占 51.9%，各少数民族人口 25.78 万人、占49.1%。 受教育程度人口：同 2000 年第五次全国人口普查相比，每 10 万人中具有大学程度（大专以上）的由6753 人上升为10430 人；文盲率为2.2%，比第五次人口普查下降7 个百分点。 2、 经济发展概况 市地方生产总值实现97.89 亿元，接近百亿元大关，同比增长21.13%。经济总量比2010 年增加19.98 亿元，增速比上年提高9.4 个百分点。第一产业完成14.78 亿元，增长8.67%，第二产业27.67 亿元，增长28.13%，第三产业55.43 亿元，增长 20.29%。三次产业对我市生产总值增长的贡献率分别为 7.60%、48.5%、 44.24%。 全市 GDP 总量占全地区的 26.97%，对地区的贡献率达 28.08%，增幅低于地 阿克苏市房地产市场调研报告 3 区0.1 个百分点。贡献率排名第一，GDP 总量在八县一市中排名第二，增幅排名第四。 工业经济较快增长 2011 年全市完成工业总产值70.23 亿元，实现工业销售产值60.03 亿元，产销率为 91.9%；实现工业增加值 17.91 亿元，同比增长 37.4%。全口径工业增加值占地区的 19.07%，对地区贡献率为 26.77%，增幅高于地区 2.4 个百分点。重点行业呈现较快增长态势，电力热力的生产和供应业、非金属矿物制品业是全市工业经济增长的主要支撑，合计实现增加值 9.37 亿元，占全口径增加值 52%。43 家规模以上工业企业初步形成了以植物油加工、饲料加工、

谷物磨制为主导产业的三个经济板块，实现增加值15.47 亿元，增长55.8%，占全口径工业增加值的 86.4%，极大地带动了全市工业经济的发展。 3、 居民生活水平 “十一五”期间，地区城乡居民生活水平和质量明显提高，不但人均收入增幅显著，生产生活条件和环境也得到明显改善。 据了解，目前，地区城镇居民人均可支配收入达到１３２５５元，农民人均纯收入达到５３３３元，“十一五”期间，年均增长率分别达到１３．８％和１１．５％，是改革开放三十年以来收入增幅最快的阶段。同时，五年间，地区加大抗震安居工程、廉租房、经济适用房、国有企业解危解困房、城乡重要建筑物建设力度，城乡居民人均住房面积达到了２５平方米，居住条件得到显著改善。 为保障城乡居民收入持续增加，地区实施了积极的就业政策，对符合条件的城乡各族劳动者给予社保、岗位等补贴，大力开发公益性岗位，多渠道创造就业岗位，尽力吸纳零就业家庭、未就业大学毕业生群体和农村富余劳动力，累计新增城镇就业人员１５万人，累计转移农村富余劳动力１６万人。 为加快城乡统筹步伐，不断缩小城乡差异，切实提高城乡居民生活保障水平，五年间，地区下大力气完善社会保障制度，不断健全社会保险、城乡居民最低生活保障制度。２０１０年全地区参加城镇职工基本养老保险８．２６万人、基本医疗保险１６．６１万人、失业保险８．８２万人、工伤保险７．９万人、生育保险９．８７万人。城市低保发放６９．９８万人次，农村低保发放１３２．２２万人次，累计发放低保金２．１亿元。新型农牧区合作医疗参合人数达到１３３．９万人，参合率达到９８．６％。与此同

时，全面开展新型农村养老保险试点工作，城镇居民基本医疗保险实现了“一老一小”９６％的覆盖面，城乡困难群众基本实现应保尽保。 阿克苏市房地产市场调研报告 4 4、 城市规划 （一）城市发展方向 主要向西，其次为东北，局部向南、向东，即东优、南扩、北联、重点向西。 （二）总体布局结构 规划形成“三核五轴、一环五区”，其中三核指旧城中心、城西中心和新城中心；五轴指五条城市发展轴，分别依托东西向的虹桥路-东西大街-迎宾路、水韵路-文化路和南北向的西中环、杭州大道、解放路形成；一环指一个城市快速交通环；五区指城东、城中、城西新区、城西新城四个功能片区和一个外围城北组团。 （三）空间景观结构 规划形成“一心一湖二河、八群多轴、四入城口”，其中一心即三城围合沿阿克苏河营造大型生态绿心；一湖指即西湖；二河指沿多浪河、阿克苏河二条主要河道的滨水景观带；八群指八个公建景观群落，由公共设施布局结构中的三个功能各有侧重的综合公共中心和五个特色公建区构成；多轴指多条城市人文景观轴，主要依托城市主干路构成；四入城口指库车、温宿、阿拉尔、乌什四个方向主要入城口 （四）居住用地 (1)保障性住房 廉租房套型面积宜控制在60 平方米以内，近、远期提供4000、7000 套左右；经济适用房套型面积宜控制在70 平方米以内，近、远期年提供1500、3000 套左右；公共租赁房套型面积宜控制在 80 平方米以内，近、远期年提供 500、1500 套左右；危旧房改造，通过加大政府投入进行加固和基本居住条件改造，力争近、远期完成10000、25000 套左右；人才房套型面积可多样化，近、远期年提供500、 1000 套

左右。 (2)用地布局 阿克苏市房地产市场调研报告 5 以二类居住用地为主，兼有少量一类居住用地，逐步改造三类居住用地（R3），并按4 个片区、1 个独立组团、23 个社区及若干街坊配套公共服务设施和组织居民生活，配备小学43 所、初中27 所、高中（含职高）27 所。 （六）公共设施用地 规划形成“三核二带、五特一区”，其中三核指三个功能、时序有所分工的综合公共中心，分别为旧城中心、城西中心、新城中心，其中城西中心是近中期引导城市向西发展的重要引擎，由市民中心、文化会展、商业商务、体育健身四个特色版块构成，新城中心是远期城市跨越式发展高端功能的提升区，由时尚商街、现代商务、大型文体中心、科教研发、高档旅游设施五个特色版块构成；二带指沿多浪河和阿克苏河形成二条公建发展带；五特指五个特色公建区，分别为乌喀公路以东的区域市场集群区、火车站北侧的站前商务商贸区、沿阿克苏河的景观总部区、城东北（阿温新区）的坡地文化休闲区及远景机场商务商贸区；一区指西湖外围的旅游度假区。 三、阿克苏市房地产消费市场特征 1、 2012 年阿克苏购房者人口结构特征 根据市场调查，购房者呈现下列人口结构特征： （1） 消费者年龄构成：50 岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为 86.2%。30 岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到 48%，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41—50 岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女、父母买房。 （2） 消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越

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