西安市东郊市场商业、住宅调查报告 - 图文

西安之于世界 韩森寨之于西安

西安，古称长安；曾用名：大兴城，京兆，奉元，西京。是十三朝古都和丝绸之路的起点，与开罗、雅典和罗马并称为世界四大古都。作为中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响最大的城市，其开创的周、秦、汉、唐等时期，是中国历史上最为强大的时期。唐朝时的长安，是世界首个人口超百万的城市，也是世界上最繁华的城市之一。

西安是中华人民共和国陕西省的省会，中国15个副省级城市之一，９大区域西安简介中心之一，世界著名的历史文化名城。西安是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，中国重要的航天工业中心、机械制造中心和纺织工业中心。西安拥有较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一，中国的大地原点和国家授时中心就在西安。

汉武帝在中国历史上是一个颇有影响的帝王，他是西汉在位时间最长的一个皇帝，西汉王朝在他即位期间也最为兴盛。遗憾的是，晚年时候，汉武帝的雄才大略在痴迷成仙的梦幻中渐被消磨殆尽，整日混迹于方士中间，苦苦寻觅仙踪神迹。汉武帝征和二年(公元前91年)，在“巫蛊之祸” 8个月之后，武帝专门建造了一座“思子台”，并对皇室中受害的所有死者起冢追葬。“史皇孙”(刘进乃刘据与史良悌所生，故称)便被安葬在长安奉明园，即今韩森寨所在地，此冢也被称为“皇孙冢”。公元前74年刘进之子刘询(汉宣帝)当了皇帝，追谥其父刘进为悼皇帝，其母为悼皇后，皇孙冢也按帝王制度予以改建。

皇孙冢自古以来，就是西安近郊最大的墓冢。由于时间久远，加之西安当地语音的流变，皇孙冢不知从何时起变为韩森冢。又因明代这块地方常常驻军屯田，安营扎寨，“冢”字也渐被“寨”之取代，称做“韩森寨”，迄今一直沿习此称，再未变更。

历史上韩森寨曾是控制长安的战略要地。太平天国的北方军～捻军围攻西安时，曾在韩森寨一带扎营布兵，在西安灞桥十里坡重创清军，大获全胜，西安城当地“文报不通，粮路断绝”，一度被困。 1926 年的西安围城之战，北洋军阀刘镇华的指挥部就设在韩森寨。 韩森寨史有来历，兵家所重，现在已成为西安市重要的工业区。

关于韩森寨，也有另外一种说法，认为这里是秦始皇之父秦庄襄王的陵墓所在地。

长安史志，西安地图上一般都这样记载或标识。韩森寨中段以北，有一周长在67米左右，高22米许的土丘，人们都视其为庄襄王冢。冢前竖有一碑石，上刻“秦庄襄王墓”，为省级重点文物 保护单位。

西安某报还以“秦始皇之父地下难眠”的大幅标题刊载记者的前沿报道：墓冢顶部被踩平，标

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志碑被推倒，墓区成了早市。秦始皇陵雄伟宏大，他老爸却凄惨到这个境地!呼吁文物保护不能抓大放小、重大轻小。由此可以看出，韩森冢的确被当做是秦庄襄王的陵墓了。有碑为证，有文为记，老百姓不能不相信。历史上的庄襄王名子楚，在赵国首都邯郸与吕不韦结为朋友，后得吕氏鼎力谋划和帮助，终于继承了王位。吕不韦颇有心计，遂把自己最宠爱的美姬送给了子楚，嬴政由此诞生，他就是历史上大名鼎鼎的秦始皇。清代诗人康乃心有诗云：“邯郸鼓瑟应如旧，嬴得佳儿毕六王。”传说中，包括史料中，有嬴政是吕不韦的儿子之说，实难说清。不管怎么说，嬴子楚在历史上口碑较好，“施德厚骨肉 而布惠于民”，老百姓对其评价比较高。据说，秦朝灭亡后，项羽在秦城焚烧宫殿，大肆发掘秦先王陵墓，无所不作。当地老百姓为保护庄襄王墓不被挖掘，谎称这里埋葬的是一个名叫韩森的名臣，从而使这座墓冢幸免于祸，一直保存了下来。

究竟是皇孙冢还是秦庄襄王冢，众说纷纭，各执一是。据1987年考古发掘，秦庄襄王墓在骊山东陵，而此墓非彼但不能就说即此，有关最新研究推测韩森冢极有可能是一座秦代的高台建筑遗址，是否准确，有待今后进一步证明。韩森寨，在现今的西安市民眼中，仅仅是个地名而已。

现如今，古老的韩森冢上依旧树木成荫，但它的周边已经被现代建筑包围。古塔仍在，但塔下已是一所中学的操场。沧海桑田万事变，眼看今朝勿忘本。

目 录

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一、区域内商业现状

二、区域内住宅现状

三、消费者调查

四、区域未来前景

五、西安商圈格局

六、西安商业网点发展规划

七、全国商业动态

八、国内成功商业案例

九、可引进商业形态及品牌

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一、 区域内商业现状

幸福路商圈北起华清东路，南至西影路，以幸福路为中心，几乎串连起整个城东区域。城东区是传统的军工区、重工业区，这个区域的开发较早，不论是配套还是景观上都明显不足。其中区域内的商业设施以及商业配套明显不足。稍具规模的韩森寨装饰家居城、韩森路摩托城、北海方摩托车城也属专业类市场，且规划落后，经营环境和条件较差。没有大的商铺、商场，商业以小便利店以及一般的菜市场、汽车修理美容店等为主，多是个人出资，独立经营的小店铺，以满足区域内的居民基本生活需求。甚至可以说幸福路商圈就几乎没有商业配套，就更不要提“商圈”之称了。居民的其他商业需求则只能依赖其他区域的商业配套来满足。胡家庙商圈、西北轻工市场、义乌商城、康复路批发市场、东二环商圈等都在过去相当长的时间里或多或少为这里的居民提供了相当多的便利。

虽然这些商业配套都可以辐射到幸福路，尽管交通也较为便利，但是“远水解不了近渴”， 区域内居住者越来越多，消费需求也随之越来越多，需求也越来越细分。对区域的居住者来说，随着生活水平的提高，对居住舒适度的要求也就提高，需要出现一个完整的商圈来满足生活需求。同时幸福路在城东区与多条东西向道路相交，有数十条公交线路经过此区域，具有方便快捷的交通和便利的设施，对经营者来说是十分重要的，这为商圈的发展提供了最基本的交通配套。

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韩森寨装饰家居城

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韩森路摩托城

北海方摩托车城

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二、

区域内住宅现状

由于历史、自然、人文等因素，使得城东一直以来都是西安居住人口密度较高的区域之一。早期区内重工、纺织企业的集中布局也带动了城东金融、交通、商贸、教育及市政配套设施等的快速发展。城东作为西安地产的后起之秀，房产的发展基本上可以分为三个区域，一是长乐路沿线，二是浐灞板块，三是东二环以内的旧城。

经过了几年的发展，特别是品牌地产商的强势进入，为城东的房地产开发输入新的血液。但是综观看来韩森路居住圈的房地产开发却较为缓慢，近年来，圈内的房产皆为军工企业的家属院以及相关的配套。

《西安市区县商圈发展规划》中已经明确指出要打造幸福路商圈。而韩森寨就位于幸福路商圈之中。而城东要打造的幸福路林带，也会完善韩森寨的景观。届时将会改变居住圈内景观的不足。而随着城东区加快城中村改进的进程，区域内的房地产也将会有所发展。

区域内目前已入住的商品房仅有蔚蓝风景、长信世纪花园、嘉汇公寓。新的进驻项目不多，除华鑫学府城外体量均不大，且开发水平一般，以下是该区域商品房项目销售情况：

占地 项目 地址 面积 面积 建筑 建筑形态 区间 户数 城改项目，1号楼安置回幸福路和韩森路聚福园 东北角 14000 130000 层，3梯12户 共4栋33层独栋点式高72—124 1400 4200 交房 土地证，承诺三年内办理房产证 1号楼31层点式3梯10均价幸福花园 幸福中路中段 12006 60000 户、2号31层板点高层2梯4户 62—134 500 4500 地基暂停 家公司账务纠纷工程暂停 城改项目，因安同天正二均价外立面完成一半，年底迁，2—4号楼销售，仅有户型 总 售价 工程进度 其它 7

韩森路与幸福中东城夕鹫 路十字东北角 幸福中路与韩森福邸铭门 路交汇 期3栋公寓 东二环韩森路北新东尚 幸福路东 韩森路东段（韩5栋高层，层数26层-31金茂紫庭 森寨什子东300米路北） 建工路与公园南雅苑东方 路十字东北角 华鑫学府幸福南路109号 城 390862 1050000 123栋高层 80—180 10000 5800 年开售 16000 140000 寓，3、4号楼为34层 一期1、2号楼32层公70—110 1112 5600 均价仅余大户型，三期2011小学、幼儿园 房 一期忆交房。二期5栋均价楼体一半，2011年底交 13340 90000 层 50—140 1050 5500 交房 均价楼体一半，2012年5月五证齐全 40830 231181 梯7户，3梯9户 8栋33层点式高层，361—169 4690 5800 2012年2月交房 均价年4月交房，二期4栋水源热泵中央空调 40020 200000 期3栋，（12.15.32）391—146 1500 5700 房 楼体一半，一期4栋201114666 30000 梯10户 一期3栋32层板式，二均价建10层，2012年4月交商业、幼儿园 33层独栋点式高层，367—123 320 4600 2012年5月30交房 一期年底交房，二期已开盘后办理按揭手续。 均价正在打桩，年底开盘，仅有土地证，可交首付，

三、

新城区常住人口64.32万人（2007年统计人口）

消费者调查

人口结构：受老工厂和城中村影响，整体受教育水平普遍稍低于城南和高新。

家庭户数构成：以二——三人个小家庭为主，个别家庭二代4——5人同处。城中村出租屋多以个人或者夫妻为主。

收入水平：以工厂上班、经营小商铺为主、相对较低于其它片区。 购买行为：主要为生活类物品为主。 交通出行方式：公交或出租居多。

在对于购房者当前心理调查中39%的消费者表示今年会有买房的打算，33%表示还在观望中，49% 的消费者买房的直接原因是自住，不想再租房了。改善和投资型各占有12%，有需求的购房者也更趋向于年轻化，25—30岁占38.11%，对于房型的要求也多是二室和三室，44%的消费者会选择88—100平米的区间，一半以上消费者反映对房屋质量问题不满意。

区域内消费者对于居住现状，购物环境多数不满意，对市场供应水平环节的房价、中意楼盘数量评价现状满意指数不高，围绕建筑质量、延期交房、乱收费等投诉问题较为严重，对房价持观望态度。首次置业型购房者需求指数最高。其次为改善性居住需求。政策对于幸福路林带的改造实施、城中村的改造在大幅度提升区域环境和居住水平的同时，也将大幅提升消费者和投资者信心。但自2005年规划消息公布后，对外一直未有实质性发展建设，导致多数消费者对未来前景信心不足。

区域内商业市场均经营专业产品，且规划及配套不够完善，经营户对目前经营环境不太满意，希

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望有良好的经营环境能满足不同消费者的需要，增加营业收入，但经营成本费用不宜太高。

四、

区域未来前景

从道路环境来看，周边拥有咸宁路、幸福路、万寿路等多条城市主干道，拥有及便利的道路出行环境。在这里集中了8、13、38、300、313、714、717、919、924、教育专线等多路公交车，基本上可以满足其居住出行。良好的道路环境以及多种的公交线路，即可满足有车家庭、可也满足坐公交车一族的出行需要。教育方面更汇集西安交通大学、西安理工大学、第四军医大学、西安工业大学、西安工程大学、83中、西安工业大学附中附小、理工大附中附小、交大附中附小、韩森寨小学、西安工业大学附中附小，以及黄河、华山、东方、秦川、西光、昆仑等附中附小多家学校。第四医院、北方医院、华山中心医院、职工医院、秦川医院等多家医院，就医条件良好。 各类金融储蓄机构配配全面，就餐方便， 即将建设的幸福林带、长乐公园、浐霸生态区等也将大大提升区域生态环境。

城东区域整体规划良好，随着东二环区域以及浐灞区域的经济以及房产的快速发展，处于新旧两城之间的幸福路区域也将被带动起来，而昔日区域内的种种不足将会成为最先被改造的方面，《西安市区县商圈发展规划》中就已经明确指出要打造幸福路商圈。定位发展明确，幸福路商圈主要是为满足区域内居民的生活需求，提高居民生活质量而形成的一个新的商圈。随着区域内发展，人居必将会增多，居民的需求是商圈发展的最大动力。韩森寨、胡家庙、杨家湾等老的居住圈已经为区域囤积了不少的人气，而新建的福邸铭门、东尚、华鑫学府城等商品房项目为区域吸引了更多的关注。多个居住圈以及诸多商品房楼盘的入住新旧累积使得区域内的人居氛围日趋完善。

住宅市场的潜力吸引着置业者，同时由于西安市对于城东的规划以及未来城市的建设，城东的 房地产发展空间巨大。届时置业城东的购房者必将更多，对商业配套的需求将会更为强烈。城东幸福路商圈随着发展，旧貌换新颜已是大势所趋，将会成为城东的一块“幸福地”。虽然商圈仍有不足，但现阶段商圈正在发展当中，发展即意味着有空间发挥。

五、

西安商圈格局

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊。高新商圈，以高新路十字为中心，辐射到科技路西口、光华路片区。具体可按城东、城南、城西、

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城北、城中、高新片区来划分。 1） 城东

1康复路商圈—西安市场经济的发动机：康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉○

及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。迎合了众多消费群体的消费心理；与西安市区内交通极为拥堵的现象相比较，交通便利的因素也成为吸引了越来越多的零售消费群体的优势点；而零售消费需求的增长，也同样的吸引了更多品牌商家的目光。由此，在这样市场良性运作的情况下，康复路商圈的零售交易量大幅度提升，很多商家也瞄准了商圈内零售商业契机改变以往的经营模式，以批发兼零售作为新的经营模式。复路居住圈辐射范围内商品房项目较少，另外还有许多单位的家属楼、房改房小区和一些其他住房，大环境在城东片区是会相对成熟的。周边的商业氛围相较于城东其他区域来看是比较浓厚的，不过这个区域周边相对于兴庆宫居住圈、浐灞居住圈等区域肯定在环境、景观等方面是不足的。但就租赁市场来说：康复路商圈繁荣的商氛围带来大量外地从业人员，这部分人群收入相对较高。同时区域内目前许多城中村伴随城东城市发展的需要面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移。

2西安服饰商圈之一长缨路商圈：是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专○

业市场一步一步发展起来的。目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。 3“黄土堆积的高地商圈”—白鹿原民俗商圈：白鹿原，原写作白鹿塬，位于西安的东边，蓝田县○

的西边。之所以称之为“塬” 是西北地方对黄土堆积高地的俗称。近年随着浐灞地区的开发与发展，配套设施的不断完善，这一地区已经逐渐发展成为一个以民俗旅游为主的商圈。以白鹿原为核心辐射形成的一个以民俗旅游、农家乐、休闲娱乐为主体的西安近郊旅游度假地，发展民俗旅游观光区。目前白鹿原民俗商圈内无大型工厂，完全是农耕区域。按照现代生态平衡要求，山、水、田、林路综合治理，农、林、牧、副、渔文化旅游全面发展。这样特殊的地理位置和自然环境造就了西安近郊的旅游度假地，在这个商圈内，商业形态主要是以服务于旅游者的农家乐、度假村为主：诸如白鹿塬上龙

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湾村的万亩樱桃园，最早的时候只是一个樱桃园，现在成为一个以农家乐、樱桃采摘及销售、休闲娱乐、商务为一体的综合性旅游度假村；还有白鹿塬温泉度假村，这里商业形态仍然是服务于旅游者和学习培训者及在此开会的参会者等，设有娱乐设施，还有餐厅、会议室、标准间，还有各项商业服务。 4重现繁荣于现世的大唐东市：大唐东市的改造范围主要以乐居场为主，其中改造范围为：东起经○

九路，西至化工六院、华陆公司；南起建东街，北至陕西省计量测试研究所、国税局。该项目结合乐居场城中村改造，城市规划的经九路道路拓宽、古遗址恢复维护。建设一个既有大唐雍容繁华气息，又独具碑林文化韵味的环境优雅的新型商贸、旅游、休闲、服务中心综合区域。原本的乐居场基本在房地产市场发展方面处于停滞，相关地产经营也仅以民房出租和商铺转手为主。但随着城中村改造的实施推进，良好的地段位置，丰厚的历史底蕴以及宏伟的改造规划无疑让大唐东市在重现之前已备受瞩目，而区域房地产的发展也将会依托其商业广阔的升值前景而迅速发展，先前房地产行业发展的空白也会在东市启幕时再展宏图。

5借物流而兴的新筑商圈：货量是物流产业发展的最主要因素，只有相当的量才能有规模效应。目○

前西安外贸业务量的特点是增速很高但基数较小，同时在进出口方面，目前西安地区的货物出口量大于进口量，一方面货物品质不高，低值货占有相当比重；另一方面集装箱运输中存在空箱流转的不合理现象，进出口严重顺差带来的直接问题就是空箱的回程运输，资源浪费较为严重。而目前西安地区的国际货运企业总数在百家以内，市场趋于饱和，企业拥有小、支、全的特点，大多为东部港口城市的船公司和国际货运公司的分公司或办事处。但由于运量有限，资源未能充分利用，但此也表明了西安拥有良好的物流发展潜力。同时，新筑的集装箱货运站是铁道部规划的全国16个集装箱中心站之一，近期落定的西安作为全国六大铁路枢纽之一也为未来港务区提供良好的运输条件支撑。加之港务区规划有门类齐全的各类配套园区，到时，出众的物流优势将吸引各关联企业的相继入驻，区域也将形成一条完善的产业链，带动经济飞速发展。未来区域经济的高速增长势必将有效的带动配套行业的快速发展，房地产行业自然受益匪浅。在目前市区土地资源日渐紧缺的形势下，如何开辟新的开发区域是各房企未来能否良好发展的基础。多数土地储备充裕的区域均存在经济发展落后，配套匮乏，升值缓慢等的现状，使得投资价值不是很大。而新筑商圈自以西部第一无水港的姿态面世以来，以显而易见的未来升值潜力吸引了来自各方房企的目光。虽目前周边尚处于起步阶段，但良好的发展前景已经显露无疑。从前些年的无人问津，到近几年的地产渐热，可见新筑商圈的开发价值已逐步显现出来，随着西航花园、骞柳小区相继落成入住以及水城中心花园小区等社区即将建设，让新筑商圈内的人居氛围迅速提升。而区域住宅价格也是逐年增长。

6古今结合—八仙宫文化旅游商圈：道教胜地八仙庵，位于西安市东关长乐坊内，为西安最大的道○

教庙宇，也是中国西北地区著名的道教建筑。现存主建筑均为清代所建，因庵中供奉八仙的塑像为主，

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故名“八仙庵”。清末慈禧赐名“敕建万寿八仙宫”，“八仙宫”之名由此而来。西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以八仙宫为核心辐射形成的一个以文化、古玩、旅游为主体西安古玩交易中心，发展宗教旅游观光区。碑林区政府在规划中就把八仙宫定位成宗教文化旅游景点，逐步将八仙宫联入以碑林博物馆为中心东西呼应、南北贯通的宗教文化旅游中心区。虽然以八仙宫所兴起的古玩、旅游产品等为主的商业有了一定的规模，但是还不足以带动起整个区域的房地产市场发展。八仙宫一带，主要以小商贩经营和地摊形式为主，而在此区域经商的人士大多为外来人口为主，他们或由于经济的压力、或由于地域情结的影响，或由于经营的流动性的影响，较多的人选择租房而居，无形中激发了市场购买力的活跃。当黄金地段难有立锥之地时，开发商的目光即投了向浐灞区，随着市政规划的步伐，浐灞区的开发也步步跟进。以至于该区域新楼盘寥寥无几，这里老社区较多，地产开发难度较大，所以在八仙庵居住圈内的项目都是小项目，没有新建的大社区。

7新兴商圈—浐灞生态区商圈：西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为○

主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住区以及城市休闲旅游度假区。浐灞生态区商圈就是依附于浐灞生态区的的规划而兴起的一个新兴商圈，为区域内的常住生活人口以及大量旅客、金融商务人士提供商业服务。浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，带动了价格的一路上升，而且

区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升。虽然住宅市场一直处于“火热”状态，但是新兴区域存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题，区域入住率不高，人气不足同样是制约商业地产开发热情的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区内没有纯粹的商铺物业。仅有的零星商铺为住宅项目内部的商业配套设施，或者是住宅项目所附带的商铺。商铺物业在浐灞生态区暂时呈现空白状态。按照浐灞区的发展规划，综合现代商贸是主要指产业之一。从住宅市场上可以看出，浐灞生态区目前人口逐年而增。而建设中的住宅项目，建成后也会有部分的社区商业用房推向销售市场。按照区域这种发展态势，商业配套不足的现状也将于未来两年得以明显改善。 8沙坡商圈告别老旧，终将破茧成蝶：沙坡位于西安市城东兴庆南路，交通大学以东、理○

工大学以北，是西安形成较早，发展较为繁华的城中村之一。城中村改造的正式启动，为区域商圈兴起奠定基础，改造后的沙坡区域将会以针对区域特有的学生消费群体为定位，以零售、餐饮、娱乐等商业业态为主要构成。由于有旺盛的区域消费能力作为支撑，这将使得未来沙坡商圈的商业投资价值变得十分明显。新形成的商圈也会在蜕变之后飞速成长，坚实的

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商业基础、强大的消费支撑让沙坡商圈仅需期待破茧成蝶的那一天。

9城东老牌商圈—胡家庙商圈：从大商业环境上看，以康复路、轻工市场、义乌商城为中○

心的核心商圈辐射影响，令这里商贾云集，贸易往来络绎不绝，区域经济包括房地产开发深受其益。同时，这里也是西安商贸活动最为频繁的区域，强大的人气、商气、财气让这里成为了众多商家争先抢夺的一块宝地。繁荣的商业氛围也让区域的投资以及收益价值持续增长，前景看佳。商圈拥有华润万家超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机构遍布周边。其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。虽然胡家庙区域房地产开发较全市其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、相对完善的生活配套以及便捷的交通路网让其房地产项目的销售价格也是逐年攀高。胡家庙商圈也将继续迈着其坚实的步伐在城东商圈中扮演着越来越重的角色。

10东部商贸物流中心—纺织城商圈：随着国家产业结构调整和市场竞争的加剧，纺织城地○

区企业逐渐陷入困境，以至造成该地区经济发展整体落后，与城市快速发展进程已十分不协调，纺织城改造势在必行。纺织城区域改造将首先完成企业破产改制，积极引进印染、服装等行业，延伸产业链，形成技术领先、规模不减的新纺织产业群。同时实施旧城改造。通过对纺织城地区企业和城中村的搬迁改造、内外交通路网的优化升级，打破封闭现状，依据产业布局及各类用地整合情况，规划形成“一核、两带、三轴、六大功能片区”的空间格局。建设生态地产将成为纺织城区域地产市场发展的目标，区域依托浐灞生态品牌，在规划居住区发展生态型房地产业。对纺织城地区大中型企业实行综合治理，实行就地改造和搬迁相结合，以搬迁为主。整合半坡博物馆、汉霸陵、隋灞桥等旅游资源对企业搬迁和棚户区、老楼群改造后的土地进行综合整治和开发培育文化创意和旅游产业，使之建设成为西安最宜人居的地区之一。目前已有东方世纪城、东江锦苑、现代花城、大华锦绣等项目逐渐支撑起纺织城区域地产市场跨步发展，同时伴随区域改造扩张发展，浐河区域水岸东方、荣德棕榈湾等大打水景生态牌的各地产项目已将为纺织城区域地产发展的主力军。做好生活区的改造、配套基础设施的优化升级、社会公共服务功能的提升。着力打造商贸物流中心，积极引进一批国际、国内知名的商贸物流企业，在东三环沿线形成西安东部商贸物流中心。不过商圈的形成并非短期之功，也并非是一个商业地产项目所能带动的，而是和城市规划的走向以及周边区域大型居住区的形成密切相关，规划的力量和市场需求的力量也成为形成商圈中最为重要的因素。纺织城新区将通过区域基础建设改造提升，发展信息服务、文化创意、物流贸易等相关功能，构成新的纺织产业链条，打造西安东部的商贸物流中心。

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11稳健迈向繁华之列的东二环商圈：东二环北接辛家庙，南邻建工路，其间贯穿咸宁路、○

互助路、长乐路、长缨路及华清路等交通要道，历经数年发展现已成为城东不可或缺的商业重地。东二环沿线也聚集着西安工业大学、西安工程科技大学以及西安理工大学等3所高校，数万教职工所带来的强大消费能力也让周边沿线形成了以餐饮、娱乐业为主要经营业态的商业发展特点。同时，东二环沿线周边区域分布着如信号厂居住圈、仁厚庄居住圈、伞塔路居住圈、胡家庙居住圈等数个成熟居住圈，作为日常生活必不可少的商业配套也在旺盛的购买需求刺激下快速发展，贯穿二环。产业升级，推动商圈日趋成熟虽然。东二环商圈发展已有一段时间，但仍然无法满足消费者迅速增长的消费水平，更新换代成为了东二环商圈走向成熟的必经之路。目前东二环已形成了以立丰国际公寓为代表的精装小户型项目，主打城市快节奏便利生活；以东尚、就掌灯为代表，依托临近城市公园，倡导绿色、高尚生活的中高档规模型社区；以紫昕花庭、新兴骏景园等项目为代表的中等阶层置业热点项目等地产开发集中区域，为区域提供了适合各年龄段、各收入段置业人群购房需要的各档项目，供应结构较为完善。相信在不久的将来东二环商圈会迈着稳健的步伐跻身全市繁华商圈之列。 12城东“幸福地”—幸福路商圈：西安的城东区是传统的军工区，幸福路商圈是以幸福南○

路、幸福中路、幸福北路为轴线而辐射周边的一个区域商圈。幸福路商圈主要以吸引幸福路辐射的区域内的消费者为主，和居民的生活最为密切。商圈北起华清东路，南至西影路，以幸福路为中心，几乎串连起整个城东区域。在东二环与东三环之间独树一帜。其中尤以城东的旧城——东二环以内的区域发展的最红火，而城东的新城——新兴的浐灞区域，近年来随着城市的规划以及房产的开发也在逐渐完善当中。虽然幸福路商圈在城东的新旧城之间，但是与新旧两城相比，不论是配套还是景观上都明显不足。其中区域内的商业设施以及商业配套明显不足。旧时幸福路区域商业配套零零散散，没有大的商铺、商场，商业以小便利店以及一般的菜市场等为主，多是个人出资，独立经营的小店铺，以满足区域内的居民基本生活需求。甚至可以说幸福路商圈就几乎没有商业配套，就更不要提“商圈”之称了。居民的其他商业需求则只能依赖其他区域的商业配套来满足。随着区域内居住者越来越多，消费需求也随之越来越多，需求也越来越细分。对区域的居住者来说，随着生活水平的提高，对居住舒适度的要求也就提高，需要出现一个完整的商圈来满足生活需求。幸福路商圈 “自力更生”就在所难免，不再依赖其他区域的辐射，自主满足区域内的消费需求，为居民提供便利，成为幸福路商圈发展的源动力。同时幸福路在城东区与多条东西向道路相交，有数十条公交线路经过此区域，具有方便快捷的交通和便利的设施，对经营者来说是十分重要的，这为商圈的发展提供了最基本的交通配套。

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2） 城南

13小寨商圈欲与钟楼比肩：南二环以南，电视塔以北，太白路以东，经七路以西的区域被○

称为小寨商圈的辐射范围，其坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。小寨商圈范围内大专院校、各类居住小区众多，人口高度密集，市场需求旺盛，无可厚非的成为城南第一商圈。小寨东路商业分布相对分散，主要有金鹰国际购物中心小寨国贸店。小寨西路路段较长，主要的商场有销售业绩令开元百盛等大商场艳羡的军人服务社一社，小寨西路和小寨东路近来由于受西安地铁3号线修造的影响，生意不是很好。但在2010年地铁通车以后，这区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！长安南路：这一路段是该商圈中距离最长的一段路程，商业分布从超市、百货，购物中心和服饰批零市场应有尽有，在建项目也很多，八里村的城中村改造工程将催生期一批有质量的城市综合体。著名商业主要有雁塔文化新天地MALL，嘉汇汉唐书城，长延安堡综合市场，陕师大商业步行街，华东服饰广场长延堡店和阳阳国际购物广场等。长安路是沟通西安市南北交通的大动脉，沿线商业非常发达。近来由于地铁2号线的修造和八里村等城中村改造工程的影响，商业营业额收入减少很多，但是该区域的销售业绩还是远非土门和龙首可比！和小寨东西路一样，在2010年地铁通车以后，该区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！长安北路：这一路段相对较短，业态分布却一点不比上述三条街少！由于距钟楼不足10分钟车程，这一区域的大学分布有较为密集，从而催生了西安市最为时尚的自由商场——小寨百汇，百汇周边飞炫广场和海港城及周边的大多品牌店，生意都是好的不得了，连好又多超市也打起了时尚牌！百盛百货自然不会放过这一块好地方，必胜客、肯德基、德客士、百富、汉城等餐饮特色店也大大满足了时尚青年的口腹之欲。小寨十字原来的西安商业大厦改造工程已经开始，未来这里也将是一个现代化的时尚MALL！不过，和百盛一步之遥的开米广场、和海港城邻居的旺座广场在几番改变经营形式和业态规划仍不能改变惨淡经营的现状。小寨商圈未来的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。小寨作为商业发展区域的功能定位已经确定。土地资源的稀缺和雁塔区域经济的发展也从内部推动着小寨地区开发存量土地和挖掘潜力。与钟楼商圈比肩，小寨胸有成竹。

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14大学商圈—边家村商圈：家村商圈作为一个临近钟楼商圈的大学商圈，主要是高校周边○

形成的一个商业业态，定位的是一个区域性的城区性，而不是一个城市的商业中心，所以级别规模会相对小一些。大型商业百货市场数量主要有太白商厦、太白路天天商业街、太白路批发市场、人人乐崇尚百货、边家村蔬菜副食综合市场等，其中多数属于建设年代较早，内部装修陈旧已逐渐与年轻时尚购物出现脱节，除“崇尚购物”外无类似小寨商圈“飞炫广场”、“好又多地下商场”等以年轻时尚购物为主体布局的购物广场。边家村商圈拥有优越的地理位置和庞大的消费群体，高等院校消费行为和购物成本为商圈内的投资者提供了巨大的商机和风险。总的来说，边家村商圈拥有优越的地理位置、特殊的消费群体等优势，虽然现阶段业态分布比较凌乱且土地市场开发还未走入正规，但周边的城中村改造、工业搬迁等都已开始且初见成效，对于边家村商圈的区位优势，改造后这些影响圈内商业发展的不利因素都会在城市改造的大流中扼杀，这个蕴藏着巨大的市场潜力的大学商圈将会给投资者带来更多的商机。

15日渐兴起的西万路商圈：西万路位于城南，南接太白南路、丈八东路、绕城高速，西接○

210国道、与郭杜商圈紧紧相连，是去往户县、汉中等地区的重要通道，可谓是西安的“南大门”。西万路商圈是以西万路为轴线，高新、郭杜及高新二次创业区三区交汇形成的辐射周边的一个区域商圈。目前，活跃在西万路的房地产项目众多，其中和记黄埔、绿地集团、紫薇地产、等知名地产商已经在这里强势进入，而且已发展壮大。西万路楼盘布局可谓是“两头热，中间冷”，两头热指：西万路北端即西万路与太白南路交汇处，这里项目有天正幸福里、绿地世纪城、粤汉国际等项目，该区域的特点是距离太白南路商圈和电子城商圈较近，可享受这两个商圈的商业和生活配套设施，但目前该区域内居住环境有待提升；西万路南端即西万路与郭杜210过道交汇处，这里项目有早期建设的紫薇田园都市，和现在正在建设的盛世长安、雅居乐花园等项目，该区域的特点是主要以大型项目为主，配套主要依靠社区内部配套来满足居住人群的基本需要，周边还有一些大型家居市场。中间冷是指：西万路中间由于早期大型商贸物流业较多，而且加油站较多，目前楼盘在这里开发建设的不多，因此，形成了西万路独具特色的楼盘布局。随着高新二次创业和长安区的不断发展，西万路商圈内的项目会越来越多，人气也会聚集，商圈内的商业也会不断完善。

16建材家居零售王国——太白商圈：太白路什字被称为太白路商圈，这个商圈是以太白路○

建材市场为中心发展起来的，主要经营业态为建材装饰材料业，有着十多年建材销售历史，曾经是城南地区家装建材采购的首选之地。但南二环的交通改造，部分阻碍了该市场的发展。使太白商圈的处境处于一个较为尴尬的境地。求新求变求突破就已经成为太白路商圈惟一的

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出路，何家村改造为太白路商圈重塑形象提供了一个很好的契机。以“品位家居，品质消费”进行市场定位，满足消费者各种生活需要，开创西安建材家居商业地产的新纪元！为南郊及高新区附近以及全市的居民提供一处放心消费的家居市场而兴起的。

17东南金三角——西影路商圈：西影路商圈是以西影路为轴线，城东、城南、曲江三区交○

汇形成的辐射周边的一个区域商圈。地理位置上佳。交通便利，出行方便。小寨东路、雁塔北路、曲江大道、雁翔路、西延路、经九路、青龙路等多条道路与西影路相交，四通八达。 而青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边，为居住者提供了休息休闲的场所，也使得区域内的环境更为清新自然。整个区域不但有良好的生态环境，同时又有深厚的人文底蕴。浓郁的文化的氛围背后是强大的潜在的购买力。在城市，有学校的地方就有市场，学生是最大的消费群体。而西影路周边的多家科研机构连带家属院也是消费的潜在动力。

18盛唐之景再现——大雁塔旅游商圈：大雁塔商圈是指依托大雁塔——大慈恩寺历史风貌○

区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块。为一个旅游商圈就不能不说其自身的旅游配套。大雁塔作为一个名扬中外的旅游胜地，不必赘言。游人如织，大雁塔与慈恩寺浓厚的盛唐气息不仅迷住了国内的游人，对国外的游客有有着一定的吸引力。 大雁塔北广场作为亚洲最大的喷泉广场和最大的水景广场，是陕西省的”文化景点”和“形象景点”，同时也是市民们最为喜爱的休闲场所，已成西安的“城市名片”。 广场还拥有亚洲规模最大的广场雕塑群，从形式到内容都暗示着唐代文化的审美精神，“大唐盛世”和“丝绸之路”浮雕则再现了唐代的繁荣与活力。大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等项目整体设计以凸显大雁塔慈恩寺及大唐文化精神为主，并注重人性化设计，不仅仅作为商业项目呈现给游人，其中蕴含的盛唐元素也足以使这些商业地产成为新的旅游景区。

19因地产而兴的丈八东路商圈：在城南的新商业圈中丈八东路的发展引起众人的关注。丈○

八东路位于城南，南靠电子正街、东仪路、朱雀大街、长安路，西接太白南路、西万公路，东靠雁展路，呈直线状，交通网络四通八达，是连接高新板块和曲江板块的重要交通枢纽。 初期，由于丈八路的商业发展没有任何基础，最早之前也只是为满足区域少量的居住人群生活配套而形成的零星铺面，但随着城南房地产发展的外扩，以及区域人气的逐步聚，带动了丈八路各项基础设施的建设，整个丈八东路环境发生了很大的改变，政府也积极投入，鼓励并促进商圈内各类欠缺型商业项目的规划建设，虽然丈八路商圈商业发展起点较差，但是整

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个城南浓厚的教育配套和丈八东路本身独特的的地理位置，分别与三个重要商圈相交汇，资源得以共享，所以居住在此的人可以享受到比其他区域更多的配套，加上初期开发较低的房价，吸引了不少人在此购房置业。随着各个新开发的楼盘项目在丈八东路延伸发展，商业也由此伴随着发展，由此也形成了在楼盘相对集中的区域，商业业态已较为齐全且渐成规模，而在楼盘相对稀少甚至还没有开发起来的空置土地上，商业则比较稀少的特点，同时目前区域主要以满足区域居民的生活日常所需的商业业态为主，而随着区域房地产的进一步开发，必将带动区域商连片成规模发展。由于丈八东路没有任何的商业基础，所以大部分的开发商在项目规划中都考虑到了这点，有部分沿街的底商，也有社区内的商业街，由于消费群体比较固定，且小区规模都比较大，虽然还没有达到成熟商圈的价格，但是其上涨空间和投资价值都是非常大，这些都是目前成熟商圈都无法比拟的。

20新旧更替——“李家村商圈”：李家村商圈东临雁塔路，南接友谊路，北向两站路到和○

平门，四通八达、极为便利，地理位置可以说得天独厚。西安万达广场是大连万达集团在西安的1号作品，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。新李家村是以万达广场为中心而辐射出的整个区域，成为区域新的创富中心。房地产界的一句名言：“房地产除了地段还是地段。”这句话同样适用于商圈。好的地段可以使一个商圈绝处逢生、也可以使一个繁华的商圈更上一层楼。绝佳的地段配以完善的配套打造出李家村商圈的上好“地利”。李家村周边科研单位较多，而且与西安建筑科技大学隔路相对、并与长安大学、西安科技大学仅为一站路的距离。科研单位众多以及庞大的学生群体购买需求旺盛，形成了强大购买力。另一方面，曾经车水马龙的服装市场带动了周边商业氛围的大发展，聚集了不少的人气使得李家村声名远扬。东西南北四方可达的便利交通使得这里的人流量逐日增多，周边的休闲娱乐场所众多也吸引着很多人来娱乐，使得这里越来越繁华，而便利的购物超市华润万家、秋林公司也为这里集聚了不少的人气。而雁塔路的电子一条街也给这里带来了不少的人群。

21“成熟”之上—吉祥村商圈：吉祥村位于小寨西路与含光南路相交汇处，以该十字路为○

中心，涵盖周围住宅生活区，西接高新区，向东离小寨商业区两站路、向南为南二环写字楼商务区，交通发达实为黄金位置，使得这里也是人口居住的集中区域，人流、车流、商业都是比较大的，为城南较为成熟的商圈之一。多年来由于自身优越的地理位置，吉祥村商圈已经发展的比较成熟了，配套各方面比较齐全，但由于其自身历史原因和其他因素的影响，使得这里的商业发展也比较有局限性，例如吉祥村十字路口与相隔一站的吉祥诚信商业步行街

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相比，步行街人气明显缺乏，人流量也非常少。吉祥村十字路口虽然商业氛围浓厚，但是商业圈的范围和规模并没有扩大，商铺的面积也没有太大的增加，也没有商业项目的开发，经过多年，吉祥村还是以秋林为人口购物最聚集的地方。加上大型蔬果批发市场，这里的整体环境还是比较嘈杂的，但相比较城南其他区域，这里的生活配套却是那么成熟，给人们生活带来便利。长期依赖城南的商业主要都集中在小寨，随着城市规模的扩大，距离小寨2公里的左右的吉祥村成为开发热点，最近几年西安房地产发展迅速，吉祥村商圈的繁荣也得到不少房地产开发商的亲睐，像皇家公馆、花好月圆、豪盛时代华城、颐和宫等，但是由于周边厂房以及城中村遍布，地块相对稀缺，后续的开发项目也不是很多，所以显出了目前在售项目的珍贵。

22城南“金三角”商圈―明德门商圈：明德门区域紧邻小寨商贸区，西靠高新开发区，南○

接西部大学城，自然博物馆、大明宫雁塔购物广场、电视塔等环伺周边，可谓处于城市发展的“金三角”地带。朱雀路南北即将贯通，丈八路全段贯通至西高新，广场西路直通含光路，青松路连接长安路与电子二路。随着西安城市发展的持续南扩，以社区型商业为主的商圈业态已基本形成，同时商圈价值也正随着区域入住人群的不断进入正逐步提升。目前明德门商圈社区型的商业业态分布特征极为明显，诸如零售型业态如便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等应有尽有；服务型社区商铺的商业形态如餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等使明德门区域的商业氛围愈显浓郁。伴随着随城市南扩，以及周边高新区域、小寨商圈、西部大学城区域建设推进的辐射带动，明德门商圈作为这些城市发展的“金三角”区域，无疑已成为城南乃至西安房地产市场发展的热点区域。

23日益崛起的电视塔商圈：随着西安城南小寨商圈的兴盛，长安大学城的崛起，一向冷寂○

的电视塔也日益受到商家的关注，一个新的以电视塔为中心的商圈又日渐形成。在连通曲江的开发中，电视塔周边环境的日益改善，商圈初步定位于高端和经营品牌。其中西安会展中心，自然博物馆，三森国际家居建材城，世界五百强的麦德龙超市的入驻，地铁的修建，电视塔的改造以及圈内不定期举办各种大型展览及会议已经逐渐形成气候，都为这里聚集了大量的人气。麦德龙超市，三森国际家居无疑都进一步促进电视塔商圈，西安高端商业焦点奠定一定的基础。

24曲江—西安未来的不夜城：曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，○

区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，丰

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富的旅游资源及每年近千万的接待量已经成为曲江经济全面提速的强大支撑，曲江的腾飞带动了区域价值的飞速提升，如今的曲江已经成为西安地产界绝对的热点，土地和住宅价格连连攀升，更重要的是其作为西安的高尚住宅区已经深入人心。良好的区域环境和巨大的升值潜力也吸引了众多国际级投资商的青睐，曲江的未来一片光明，而占据重要分量的商业地产也将会在曲江这片沃土上茁壮成长。

25“文艺”复兴—文艺路商圈：文艺路商圈核心区域位于文艺北路至友谊路十字，其南向○

辐射至南二环、北向辐射至文昌门、东西向沿友谊路辐射，分别与李家村商圈、南稍门商圈接壤。完善的配套设施为商圈繁荣提供了良好的支撑，加之文艺路作为早期居住密集区经过多年发展已经形成了十分浓厚的居住氛围，也为商圈发展提供了必要的购买力支持。同时，环城路、友谊路、南二环三条东西大动脉也保证了文艺路商圈拥有完善便利的交通条件。这里逐渐呈现出多元与高端并存的优势前景。文艺路不仅会被“人文”、“繁华”替代，更会演绎成一处极具开拓性、时尚性的文化商品区域。 26天时地利人和齐聚 —“西部硅谷”呼之欲出：雁塔路○

IT商圈以雁塔南路为轴线，辐射

范围1公里。雁塔路IT商圈共有3000余家电脑公司，仅电脑城就有8家之多，此外还有数以百计的专卖店，在全国IT城市级别指数中，西安与深圳、重庆、成都、武汉、沈阳、南京同属于2级城市，其中西安50％的IT销量都在电子一条街“雁塔路商圈”所创造，这里已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地，西安IT界的代名词。拥有天时地利人和的雁塔IT商圈，在商业繁荣发展的同时自然会聚集一群经营电脑生意的商家和从事IT行业的白领人士，其中也以外地人为主。他们的文化素质、经济能力和对居住的要求都远高于早期的外来人员，这一群人直接带动了圈内的住宅房地产市场发展。在商圈的带动下，鲁家村、建科大居住圈的住宅大部分为10年左右楼龄的家属区，但租赁都非常火爆，租客主要为电脑城的经商者和IT白领。西安市二环内及二环沿线工业企业搬迁和西安城中村改造计划的的逐步实施，届时雁塔路IT商圈内房地产开发用地紧缺的局面将有所改观，大批房地产开发用地涌入市场，圈内部分与IT高科技的形象很不相符破旧门面、矮小建筑，将在新的一轮改造中成为历史的遗迹。商圈将会进一步扩充整体规模与经营范围，商圈内的IT市场也将迎来更多新成员。雁塔路IT商圈辐射范围与对消费者的吸引力来说都将进一步增大。

27 电子城商圈：该商圈处于西安的城乡结合带，和土门相似，不过却比土门更加现代时尚，○

因为周边的消费群体聚集了老西安的大量军工科研单位和大专院校。目前区域内的商业主要以时尚潮流百货，生活超市，商业步行街，集贸市场和专业汽车城为主：主要有民生百货电

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子城店，军人服务社二社，人人乐超市，新一佳超市，电子城步行街，电子城集贸市场，丈八路蔬菜水果批发市场，大明宫家居建材城雁塔店和西北汽车城等，石油大学，西安美院，培华大学，欧亚学院，西京大学等13所大专院校的100多万消费群更为该区域的商业发展贡献了很大的力量。该区域新开发商品房项目较为集中，随着新项目的落成入住，电子城的发展，西安地铁的修通，经济势必会更加蓬勃的发展，我们将继续关注。 3） 城西

28悄然改变中的“西门外商圈”： 西门外商圈有西关正街、环城西路等城市主干道贯穿而○

过，交通十分方便。从西稍门十字到西门外也就一两站路，距离城内非常接近，有四十二中、西工大附小、西关小学、西工大附中、西安一中等学校；有西安市第五医院等医疗机构；配套的成熟受到了置业者的青睐，为商圈的发展积聚了更多的人气。而西门外交通的便利不言而喻，为商圈的发展提供了前提条件。综合来说西门外商圈无论是生活配套还是环境景观抑或是交通道路等优良的设施，在城西区也是数一数二的，为西门外商圈的发展奠定了基石。 29酝酿“质变”中的西稍门商圈：西稍门商圈，处于西门商圈和土门商圈之间。东一公里○

接西大街商圈，南至大唐西市、高新区。交通方面可谓十分便利，其虽目前暂不及同属城西土门商圈繁华，但其以卓越的区位优势已渐现其商业发展潜力。该区内有劳动路、桃园路等城市主干道贯穿而过，交通十分方便。横穿西稍门商圈的西关正街是城西通往城内的必经之路，交通方便。从西稍门到西门也就一两站路，距离城内非常接近。虽西稍门商圈受城西整体环境影响，周边有老工业社区影响，整体环境不如西高新，但是和城西丰禾路板块和大庆路板块比较，本片区配套成熟，又受到城内和西高新辐射影响。

30明日之星—西咸板块商圈：西咸共建区规划为五大功能区：即高新技术产业区、专业物○

流区、中央商业区、生态观光旅游区、生活居住区。同时，将整合两市优势资源，加大对电子信息技术产业、机械装备工业、国防科技工业、医药工业、能化工业、纺织工业、食品工业、建材工业等八大支柱产业的投入。发展规划西安，咸阳两市将充分利用共建区地势平坦开阔，用地集中连片，土地开发成本低廉，生产要素聚散便捷，交通便利，电力、电讯设备先进齐全的优势，集中两市资源，加大招商引资力度，加快建设步伐，使之成为西咸经济一体化的试验区、管理模式的创新区、高规格发展的样板区、最具经济活力的增长区。目前西咸共建区还未达到成熟生活区的标准，区域多数项目还处于建设当中，入住率不高，影响了商业物业的发展，目前区域纯商物业暂是空白。而作为房地产项目而言，基于目前区域商业配套不足的现状，诸多楼盘如金泰丝路花城、奥林区克花园等社区中均有商业规划设计，作为一个新区、一座新城，未来随着区域居住人气的聚集，区域商业必然一领风骚!大兴路地

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区是西咸一体化经济圈的重要组成部分，大兴路区域的改造有利于提升城西整体的区域环境和档次，增加城西地产市场对西安的影响力，特别对紧邻的西咸共建区将产生重大影响，为西咸板块的地产市场注入春风。

31土门商圈，亟待打响突围战：说到土门商圈，其便是一个依托在城西老牌居住圈而逐步○

衍生、繁荣的商圈之一。其形成范围主要以土门十字及沣镐西路为核心，向西辐射至汉城南路、红光路等；向东辐射至桃园南路与沣镐东路十字附近；南北向则以西二环为主要辐射区域，但受二环沿线开发定位及高速路的人行通达不便捷性，受该商圈辐射影响较弱。整体来看土门商圈核心辐射范围较显狭窄，影响力偏弱，主要满足周边居民日常生活的购物需要，规模和档次已经成为制约土门商圈发展的重要瓶颈。

32还“金市”于西市：集经济活动、人文历史、商业娱乐等等功能于一身的大唐西市将毋○

庸置疑的成为城西最为亮眼的商业聚集区，同时区域将以大唐西市为核心向周边辐射，全面带动区域商业繁荣，最终形成以大唐西市为核心的超广域商圈。作为大唐西市商圈核心的大唐西市项目地处劳动南路紧邻南二环，紧邻三条交通干道——劳动路、友谊路、南二环贯穿全市；享受西高新快速经济发展、成熟商圈的带动和辐射，区域商业化进程速度将大大加快。 拥有巨大未来发展潜力的大唐西市也势必带动周边地产行业的迅速崛起，一改城西地产市场不温不火的经营现状，立志成为新的投资热点区域。在区域地产未来发展方面，除了拥有出众的区位优势之外，区域的其他条件也增色不少——西北工业大学为周边地产发展提供良好的人文氛围、近在咫尺的丰庆公园也为区域提供良好的生态环境。同时，商业氛围的浓厚与否直接影响到住宅市场价格的拉升程度，未来西市商圈的形成对于周边普通住宅市场价格的影响程度已不言而喻。众多优势条件为区域未来地产开发提供优秀的发展平台，抢占先机便等于取得一半胜利，大唐西市商圈的开发争夺战已一触即发。

33西部机电产业龙头—玉祥门商圈：作为西安的传色商圈——玉祥门机电商圈，改革开发○

后玉祥门五金机电工业用品商业模式开始逐渐积聚，经过20余年的发展现已颇具规模：已形成了由玉祥门工业品批发市场、海纳汽配城、蔚蓝国际机电广场等五金机电市场群，形成了西北最强势的五金机电工业用品交易区域，玉祥门商圈已由一个机电行业集散地逐渐向西北“机电航母”转型。

34二环内规模型新商圈―大兴路商圈：大兴路地区城市综合改造项目，南起大庆路，北至○

汉长安城遗址，东起朱宏路、星火路、环城西路北段，西至西二环，是西安市二环内唯一可成片开发区域。目前大兴路商圈道路拓宽、污水渠改造、广场修建、街景整治等市政基础设施建设工作已全面启动，综合改造大开发、大建设的序幕已全面拉开。未来的大兴新区以现

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代手法融合汉唐风格，以九宫格局、棋盘式方格开通路网，营造内与外、虚与实的活动空间，实现人车分离的流动结构。按照大兴路地区城市综合改造项目分区总体规划，将打通综合改造区桃园北路、劳动北路北延伸、纬二十六街西延伸三条道路，这对于全面推动综合改造、带动区域开发、改变旧城面貌、提高城市功能至关重要。 大兴路地区在商业发展则是以汉风唐韵为文化内涵，以五金机电商贸、住宅为主导产业，打造西安宜居新区——“西安大兴汉唐商贸居住现代新区”，让西安以唐代为主文化元素的商业平添了新的色彩。

35悄然崛起的三桥汽车物流商圈：地处西安“西大门”的三桥，素有“西北第一镇”的美○

誉。西咸经济一体化、西安城市西联战略的实施，为三桥经济飞速发展提供了绝佳机遇。伴随着西安城市进程化的加速，结合西安城市规划要求三桥大力发展汽车物流贸易，逐渐形成集汽车博览、休闲、教育、娱乐于一体，成为立足西安，辐射整个西部的国内外知名品牌荟萃，集汽车贸易、物流、服务于一体的汽车物流商圈，三桥汽车物流商圈将利用西咸一体化的政策机制和三桥地区规划和土地、交通优势，实施大招商、招大商战略，引进大财团、大企业，加快汽车物流商圈的发展进程。

36展翅欲飞的六村堡空港物流商圈：西安空港物流加工基地是依托咸阳国际机场，集航空、○

铁路、公路运输为一体的货物中转、加工型综合性物流基地。基地地处六村堡工业园内，与现代农业开发区相邻，东为桃园路，北是绕城高速，南为丰产路和即将建设的三环路，距西安咸阳机场仅8公里，交通条件极为优越。建设物流基地则具有极的社会效益，不但能够促进城市乃至以城市为中心的区域经济的发展；同时也为改善城市环境、促进城市可持续发展发挥重要的作用。

37汉城路医药物流商圈：城路医药物流商圈的核心就位于丝绸之路的源头，随着西咸一体○

化进一步实施，地铁一号线规划的确定、西安唐皇城复兴计划的实施等，汉城路医药物流商圈迎来了发展机遇，虽然从目前来看，汉城路医药物流商圈内房地产行业还没有像明德门商圈、高新路商圈、土门商圈内那样大力发展，但商圈内房地产已初显锋芒，目前项目购买者最大的一个特点就是以商圈内从事医药物流业的内部人群所消化掉。 4） 城北 37因○

CBD而荣的经开区商圈：在西安城市发展战略规划的大蓝图中，西安北城经开区正在

以强劲的号召力和牵引力，带动外围企业的进驻和自身产业的发展，开发区成立以来，各项经济指标连续多年一直保持着每年40%以上的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中始终名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。目前经开区多个沿街商业项目或正热销、或已筹备开业，经开区的商业经营也从早期的门可罗雀到今日的人声鼎

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沸，CBD良好的区域环境加上商业旗舰的入驻带动，使得经开区商圈在众多利好因素的促进影响下向城市一线商圈大跨步迈进中。

39展翅待飞的大明宫板块：西安北城正以更强烈、更稳健、更快捷的步伐，续写着西安新○

城市中心发展的又一次辉煌。近几年城北的房地产发展比较迅速，虽比不得城南，但城北近年来的房价上扬速度的确不可忽略。西安人会将投资置业目标转向城北，是因为西安人看到了城北未来广阔的发展前景；同时，还因为城北与城南相较房价稍低，在这种价低质不低的情况下，选择城北自然有了充足的理由。“南有曲江，北有大明宫”，随着区域总体规划的进一步细化，一些有实力的外埠地产企业纷纷抢滩登陆大明宫遗址公园区域。西安市欲将把大明宫板块打造成一个不同于现在的新区：集文化，生态，旅游，行政，商业，办公等“多元化”元素。这样的“多元”规划特点比起西安其他地区有着得天独厚的优势，未来大明宫板块的房地产将凭借这样的优势吸引更多的人来此置业和投资。文化的底蕴，人气的聚集，环境的优越，商业的兴隆将反过来拉动大明宫板块房产的迅速崛起。

40红庙坡商圈—旧貌新颜：“道北”，在西安是妇孺皆知的一个区域称谓，长年来脏、乱、○

差成为道北的代名词，近年来西安市加大北城建设力度，道北城市生活配套设施由环城北路及未央路为中心向周边辐射开来，道北整体环境陆续有所改观。其中具有鲜明道北特点的北稍门商圈、丰禾路商圈、龙首村商圈、红庙坡商圈更是将道北近几年的飞速发展体现的淋漓尽致。但其中红庙坡商圈相对其他三个商圈发展速度较慢，至今仍然较多的保留了昔日道北商圈经营业态，自星火路8车道改造完毕成为西安贯通南北大通道后，红庙坡商圈开始西移，伴随大兴路改造、红庙坡 “汉唐文化主题广场”的建设的陆续完成，红庙坡商圈辐射范围将以星火路与红庙坡路十字为核心周边辐射1公里。

41西部最大的果品集散地—草滩果品物流商圈：草滩果品物流商圈，依托华圣果业和西安○

农业综合开发区等物流中心为核心，西邻西安铜川高速公路，靠近铁路北客站，交通优势非常明显。该中心的建立将成为西部地区水果农副产品存储、加工、分拣、包装和转运的基地。 42资本强力重构西安铁路北客站商圈：随着城市改造进程深入，火车站交通枢纽地位也日○

益突出，人流、物流、资金流、信息流的高度汇聚与发散，带来了周边商圈的复兴车站商圈无论在哪个城市都是“第一商圈”。所谓“第一商圈”，是指现金流量最大、人气最旺的区域，西安火车站商圈则更是如此。火车北站建成后这里日均数万人次的旅游形成了独具特色旅游总部经济带。凭借经开区的发展规划及日后商业前景，火车北站商圈将以周边区域发达的交通运输、物资流通等资源优势，以东部发达的商业为据点。在这里形成一个辐射全城的大商圈，成为众商家争食“站前经济”地带。结合其他大中型城市火车站商圈周边房地产的

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发展路径，立足与西安火车站北站的自身概况，西安火车站北站商圈建成后将成为西安地产发展新的增长极，由特色产业，聚集旅游、酒店、民族特色商品交易于一体的“新特色经济圈”有望形成。在商圈形成的过程中，商圈内房价必将按照房地产的发展规律产生高幅的曾站。同时，一旦“站前经济”形成，其周边区域的项目也将得到高效的回报。一个专业的房地产开发商，应该有能力去预见城市发展的方向和未来，把握未来城市居民的消费需求，并提供与之相适应的产品。

43崛起中的泾河工业园区商圈：在世界制造业向中国转移、东部制造业向西部转移这一历○

史机遇下，西安泾河工业园商圈应运而生，成为了打造西北现代装备制造业基地的主战场。近年来，随着西安市“四区两基地”发展战略的启动落实和新北城开发建设步伐的加快，泾渭工业园商圈的发展也日益迅猛。

44百废渐兴的自强路商圈：随着近年来市政府的北迁、地铁○

2号线的开建，城北成为了全

城瞩目的焦点。区位优势是投资前景的保障，而作为城北最接近于城内顶级商圈、又是2号线途经重要站点的自强路商圈，其优势自然不言而喻。近两年沿线地产开发也有所起色，中菲香槟城、枫韵沁园等新案相继落户于自强路区域，地产开发迎来了新的春天。除新开发各案底商之外，商业发展也由北关十字向东西两侧辐射开来，自强路商圈逐步在区域环境改善、投资潜力渐显中蜕变。随着年初小北门立交主体车道南北放行，标志着途经小北门的机动车辆，可经立交桥向四面八方分流，而其正与自强西路连接，在分流交通的同时也为自强西路带来了新的商机，沿途餐饮、购物等业态相继有新店推出，沿街面貌焕然一新。同时，作为城北东西向次干道的自强路也得以拓宽，自然对于沿线房地产行业的兴起可谓是迎来了新的契机。

45三大优势成就西部最大建材商圈：以“北二环—太华路”为轴线，周边辐射○

1公里范围

的西安大明宫建材商圈则聚集了西安建材市场的最旺人气。商圈随着近几年的发展，已经形成了强势的居住辅助服务链条，密集型的家具、建材分布网络，使大明宫建材商圈形成了以家具、建材、家装销售为服务主体的家居建材辅助产品的流通中心。新的大明宫建材商圈在政府扶持大量资金投入改造的前提下：圈内将借助本身具备的地理优势成为一个配套一流、住宅一流、建材市场一流的大型建材品牌商业圈。

46西安商圈新贵—张家堡商圈：以张家堡为中心，以未央路为发展轴，辐射一公里半径，○

构成了张家堡商圈的发展范围。作为城北二环以北的区域的商业聚集区，受曾有的“道北”、“草滩”等历史原因加上西安早期产业规划，在很长时期成为张家堡商圈发展的桎梏，无序的摊点经营模式、集中于中低档次的商业业态，使得曾经的张家堡商圈商业发展每况愈下。

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伴随着规划利好的逐步落实，曾有的摊点式商业正渐渐成为历史，而以街铺为主的新兴商业物业建设已渐成气候，规模型商业项目如文景商业街、赛高国际街区等的建设招商，沃尔玛、世纪金花的即将挺进，正引领张家堡商圈商业品质的提升进程，并推动商圈辐射力的逐步走强。

47龙首村商圈“龙首”抬头在即：龙首村商圈区域基础设施薄弱，自然环境和景观设施劣○

势较为明显，区域居民以老企业职工、安置人群、棚户区及城中村人群为主，总体收入水平和消费能力相对有限，消费力低下，相对于西安其它商圈而言，这些因素长期制约着龙首村商圈的发展，商业运营极为滞后。虽然店铺数量较多，但多为独立门面，且分布散乱，总体经营无序，档次偏低，诸如休闲娱乐、精品店类高档商业业态缺乏。总体来看区域环境及消费水平的限制，造成了长期以来龙首村商圈商业服务功能单一，档次偏低，商圈辐射力偏弱的现状。鉴于与城内钟楼繁华商圈的辐射竞争，龙首村商圈积极推进差异化、特色化商业业态，伴随着商圈商业改造启动，龙首村商圈商业价值正稳步提升。借区域发展规划之力，沉寂多年的龙首村商圈区域价值正逐步彰显，商业与地产发展的互补推动，低垂多年的 “龙首”已抬头在即，“龙首”的未来值得期待! 5） 高新

48高新第一商圈的崛起：有西安“上只角”之称的西安高新区，自1991年创立以来经过多○

年的发展让一个过去连日常生活需求都很难满足的“菜地”变成一个不仅拥有了中西部环境最优美的绿色园区，成为西安人生活、居住的首选地区，便捷的交通、日渐成熟的配套以及新锐的新区文化，作为西安乃至陕西经济发展最为活跃、对外商务交往最为频繁、人居环境最为优越的区域。该商圈是西安最年轻的准成熟商圈，周边以中高档商场，生活超市，数码卖场和高档酒店写字间等业态为主，是未来西安市最具发展潜力的商圈，区域内基础设施和物业配套西安市目前最好，所以有理由看好该区域的商业发展前景。世纪金花高新店和金鹰国际购物中心高新店相邻坐落在西高新CBD的大动脉科技路的最核心位置上，银行聚集区形成了该区域无可比拟的金融中心，高档楼盘有200多个，强大的稳定消费群和西安大多高科技企业的金领白领群构成了该区域的消费主力军。高新区是跨国公司投资西安，进军西部的重要据点，是西安最具国际化氛围的区域。穿越高新区腹地的高新路和科技路，更是高新区的精英荟萃之地。

49“香榭里舍大街式”都市商圈—唐延路商圈：陕西的发展看西安，西安的发展看高新，○

高新的发展看未来的唐延路。高新区多年发展逐渐成为西安高尚社区抢滩的热点。随着高新区二次创业的全面实施，唐延路作为西安乃至西北最大的城市景观大道，唐延路是高新区一

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期和二期的连接带，被市民亲切的称为西安的绿肥和天然的氧吧，为西安汇集了大量的科技企业，越来越受到西安市乃至全国商家的关注。按照政府的发展规划，未来唐延路将以科技为动力，以资源为依托，以市场为导向，以资本为纽带，以招商为途径，以体制机制创新为突破，以数字化、信息化高科技创意产业为特色，依托软件园和高新技术平台，走一条国际化、大整合、开放性、跨越式的具有自己特色的文化创意产业发展路子，成为高新区文化产业发展的继发优势。

50科技路西口商圈：以枫韵蓝湾华润万家、麦当劳商业带动该片区住宅和商业的快速发展，○

目前周边外院对面鱼化寨城中村尚未改建，未来城中村的加快改造建设，夏日景色、美立方、蓝湖树、鸿基新天地、玫瑰公馆、复地等商品房住宅项目的陆续建成入住将进一步加快该片区的发展。 6） 城内

51西安钻石级地段—钟楼商圈：1400年前，大唐东、西市尽显盛唐的商业繁荣，以绵延10余公里，○

七十二作坊的格局已奠定了而今日商业发展的地脉。400年前，钟楼移于现今地界，其在城墙内的中心位置，使其商业发展格局逐渐形成，成为当时的商业中心、生活中心。100年前，以发展成熟的骡马市、炭市街、城隍庙、东西木头市、竹笆市、案板街已初显现代专业商业布局的倪端。61年前，中国共产党领导的西安人民政府落址于此，其大规模的现代商业建设拉开了序幕。2000多年持续的“皇城建设”成就了今天西安乃至西北五省钻石级的钟楼商圈。钟楼商圈作为西安市政治、文化、经济的聚集地，也是西安市最大最具影响力历史最悠久的商圈，研究钟楼商圈的发展对于整个西安的城市经济发展都有相当重要的意义。

A. 东大街：从钟楼到东门的一段距离上分布着众多的百货商场和专业店。百货商场有开元百货，方汇百货，唐城百货，兴正元百货，购物谷，伊时达百货，华侨商厦，友谊商厦，王府精品街，百盛百货，庙街广场等。专业店涵盖了餐饮类的碳市街和塞纳河法国风情餐饮，仙踪林，星巴克，麦当劳，肯德基，德克士和百富烤霸等诸多商家；家电数码类的迅捷通讯，蜂星电讯，华中手机卖场等商家；专业的服饰类专卖店汇集了百丽体育，圣道体育，劲浪体育和利郎，劲霸，美邦，森马，以纯，KAPPA，匡威及一些知名女装品牌；零散的配套类设施分布其中，极大的满足了西安人的购物需求。东大街上经营最好的百货当属开元和百盛。开元地处西安市独一无二的黄金地段，在西安人的心目中具有无可比拟的地位。方汇百货现在已经变异，盈利方向转为收租，自营百货区域定位杂乱，只是因为位置好勉强糊口。唐城百货被国美租走物业后，只留下5，6两层作为自营的中低档类服饰大卖场，由于楼层过高，营销不利等原因，生意冷清，现已名存实亡。伊时达百货在经历倒闭、更名、重新开业后等待新一轮市场的考验；众多的专业店船小好调头，经营情况基本稳定。总之，东大街是西安市最繁华

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生意最好的零售街区。

B.西大街：从钟楼到西门的一段距离上也分不了众多的商场，专业店由于区域商业氛围不浓厚的因素，开设较少，多位银行和印刷，标旗类门店。商场有金花百货钟楼店，银泰中环广场，民生百货钟楼店，百盛西大街店，同方服饰城，唐人街商业广场，米兰诺百货，状元阁，天宝国际，正阳名家家居广场，荣民商业大厦，朱雀商业街等。商业配套基本完善，由于西大街历史上以回民文化生活区和标牌印刷类产业为主，西安市政府主导的商业规划与之偏离，不能使其正常快速的发展，西大街的人气不旺盛，商业有待培养。商场中最好还属和开元隔钟楼相望的金花百货钟楼店和百盛西大街店，其他的中环广场继中港城百货被民生集团收购以后，母店也在2008年被银泰集团收购，现已更名银泰广场。米兰诺百货几乎等于是给ITAT开的，除了负一层ITAT看不上没要以外，其他的好位置全让ITAT占据， ITAT的生意也不好。唐人街商业广场作为西安市最早的MALL已经成为MALL发展史上的一个硬伤！正阳名家广场引进了西安市第一家美克美家家居卖场；同方服饰城，天宝国际和状元阁等项目均是现成物业招不来商，没办法开业。

C.南大街：南大街是西安城内距离最短的大街，商业已经发展到南门外，主要以商场为主，专业店分布不多，主要有婚纱摄影和银行证券类金融设施。商场主要有金花南大街店（2008年收购海大春天百货而来），小太平洋商厦，天资名品店，豪华XTD名品店，时尚天天丽人广场，珠江银泰广场和长安国际巴黎春天百货（2007年收购美美百货而来）等。天资和豪华的生意依旧最好，店面虽小，高端人群已经养成习惯，故客流量高峰期可达180人/分，销售额已经无从计算。南大街是西安市最早改造的城内大街（1978年）， 担负了西安市金融业发展的重任，改造完成伊始就成为西安接待中外政要的必经之地。随着西安城市进程的加快，南大街在未来的发展中还将担负起更重要的角色，重新崛起指日可待！

D.北大街：北大街是钟楼商圈唯一一条未完全包含的大街。从钟楼到莲湖路的距离是北大街商业最繁华的地段，莲湖路到北门的距离因为历史上多位居民区，商业并不发达。这一路段商业定位在银行金融街和数码电器街，近年来由于知名连锁百货巨头区域拓展的需要，北大街上的楼盘也已经被新世界，大洋，所瓜分掉！西安零售业钟楼商圈从前最冷清的大街从2009年起，将会迎来一场革命性的变化！ 北大街上主要有国美，苏宁，迪信通和深圳迅捷通讯等数码卖场，北大街商场，西安秋林公司和家乐福超市（原宏府大厦位置，07年撤出，现在已经被大洋百货抢占）是北大街上最著名的商场，近来钟楼核心金花广场北侧地段宏府地产改造完毕，新世界百货已经签约。王府井百货在西安寻找物业已经将近10年，目前有消息说是物业已经定在北大街和五路口的核心位置。北大街的改造后于南大街，先于西大街（2006年改造完正式开街）。是西安市著名的金融数码大街，每年产生的利税也是相当可观，钱柜和东亚银行等著名企业在区域内发展良好。

总的概括来说，钟楼商圈是西安市的第一大商圈，地域跨越了莲湖，碑林和新城3个城区，是西安零

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售商业税收的第一大来源，有理由相信钟楼商圈随着西部大开发和西安城市化进程的加快，必将会成为带动西北、影响全国的著名商圈！

52明天会更好--大差市商圈：大差市商圈周边商铺较多；医院、学校、金融机构较多，商业业态种类○

齐全，从服饰、百货、酒店、餐饮、娱乐到零售业，涉及人们生活需要的方方面面，百盛商城等多家大型商业林立，商业氛围良好。由于距离火车站较近，商圈宾馆酒店数量较多，形成一定规模。由于靠近火车站、省汽车站，大差市商圈成为了西安通向外省市的必经之路，是对外认知西安的名牌，解放路的成熟，东大街的繁荣，令各商家普遍看好此区域的商业价值与发展潜力，这里成了人们投资的聚集地，首先建立的西安市知名商场民生百货，带动区域快速的商业发展，使其成为西安地区知名的商业中心之一，在全省范围都广为人知，但随着西安整体商业的发展，钟鼓楼商圈、小寨商圈、土门商圈的发展，大差市商圈日益凸现出破旧、落后的面貌。商圈内地产业发展较为落后，目前整个大差市处于改造计划中，相信改造后的大差市商圈将迎来更新更快的发展。大差市改造的实施，将一改区域陈旧的面貌，结合商圈地段价值，未来商圈内房地产开发必然将以商业物业为主，辅之以公寓等高品质居住业态，作为写字楼物业也有一定的市场需求价值，我们有理由相信，改造后的大差市商圈无论商业价值或房地产开发价值，均如凤凰涅槃般得以羽化飞升！

53古韵书香—书院门：在现代商业急速发展的今天，城内处处被五光十色的霓虹包围，古韵长安的○

影子在如今的城内已经鲜见，但书院门商业街的规划与保留让其成为了不可多得的古玩字画商业集中地。书院门商业街位于西安市南门内东侧，是按明清建筑风格复原的仿古文化一条街。这条长约200米的街道青石墁铺，两侧店堂林立集中了碑帖拓片、名人字画、印章印谱、文房四宝等一百多家店铺，在二三层雕栏楼阁上，挂着一色的黑底金字牌匾，书写着文萃阁、醉书轩、聚看斋、皓月宫等各式店名，再现了昔日的辉煌。这是一条让西安人自豪的文物书法之路。大批书画名家会聚西安，每年都要在这里举办各种展览陈列数十次。

54期待繁荣重现的解放路商圈：作为传统商业街区的解放路，曾一度以西安旅游商贸的“名片”之○

一而热闹非凡，但伴随着城内商业重心逐步转移、区域整体硬件配套设施不佳等因素，使得解放路整体商业状况每况愈下，发展大不如前。但作为传统商业区，解放路居住圈在生活、金融、医疗等配套设施上较为齐备。随着改造序幕的拉起，解放路也将以新的姿态展重续辉煌。政府部门结合解放路的发展现状、发展环境、发展定位和发展优势，提出进一步繁荣振兴解放路经济带的思路：一是在功能定位上应突出“中央商业街区” 理念，以“民俗、民生、民乐”为主题，集商贸购物、餐饮休闲、旅游观光、现代商务功能为一体，彰显古城特色、地域特色、民俗文化特色和商业专业特色。二是制定科学性、前瞻性和可操作性强的总体发展规划，以规划引领解放路的开发建设，坚持分步实施，点、线、面结合，以特色商圈带动沿街及纵深街区的整体开发。三是坚持定单式开发建设原则，引导商业

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地产投资，树立品牌观念，聚集人气，提升商气，增强综合竞争力。四是在发展环境上坚持建管结合，把强化管理作为促进振兴的重要手段，优化经营环境，提高服务水平，努力营造文明诚信的市场环境 55融合历史与现代商业的顺城巷商圈：西安的明城墙一直以来都是西安标志性的建筑之一，承载着○

古城众多厚重的历史。自从有了城墙，也就有了顺城巷。顺城巷以现有的古建、老街、深巷的改造为依托，以完善城市基础设施建设为基础，引入现代体验式商业理念，对传统产业进行了包装和升级。顺城巷各区域鲜明的特色定位也使得房地产行业的发展有的放矢，旅游、商业地产成为未来顺城巷发展的中流砥柱。就目前的状况来看，沿线规划以小面积类物业经营为主。大体量商业项目则多集中在其与城内其他重要交通干道交汇处开发，商业氛围的培育尚需时日。

总体来说城东商圈以康复路、长缨路、胡家庙老牌专业服装、轻工类批发市场为主，大唐东市、八仙宫古迹文化为亮点改建商圈，新筑、纺织城以物流产业发展为规划的商圈，浐灞生态以建设生态人居为发展方向，沙坡、幸福路以城改为规划目标。

城南以小寨时尚购物商圈辐射吉祥村，大雁塔、曲江旅游带动地产发展，太白路、雁塔路专业市场，李家村、文艺路老市场改造，西万路、丈八路、电子城住宅带动区域发展。

城西大唐西市城西最为亮眼的商业聚集区，西门、西稍门小规划商圈，玉祥门、汉城路专业市场发展、大兴路改建区，六村堡、三桥汽车物流商圈、规划中西咸板块。

城北因政府北迁加快了北城经开区、张家堡的发展，大明宫板块以旅游的的名义带动地产发展，太华路专业市场经营，北客站、泾河工业园区加快建设发展步伐。

高新区高新路、科技路、唐延路的发展已有目共睹，目前以都市之门为首迅速向锦业路、丈八路扩张。

城内以钟楼商圈为首向东、西、南、北四条街有条不紊的发展，4条街也各具特色，书院门、粉巷经营特色商业，大差市、解放路商圈也在加改建速度，期待繁荣重现

西安商业格局已经从以前的单一商圈逐渐演化为多商圈并存的局面，小寨，西高新等商圈的兴起已成必然，未来的城市商业中心更是将会在北经开区，西高新区，曲江新区和电子城地区来形成，在随着城市化进程的快速发展，政府加大、加快城中村、老城区改建的决心和力度，新的城市格局已初见规模，西安的商业已经开始向多商圈多维化的立体经济全面发展。

发展即是一个适者生存、优胜劣汰的过程，之前几年时间，西安也有一些亏损严重的商业项目，真正亏害西安商业的是那些操盘手自以为第一的意识！他们认为做了十几年或者几十年的商业，去过欧美和沿海城市观摩过人家先进的商业门店，拿回来西安直接做就可以了，他们就会理所当然的成为西安商业的引导者。对一个商业项目的成功运营，除了专业经验外，对市场和消费者的正确判断，对未来发展的准确估计，对自身产品的正确定位尤为重要。那么，让我们再来看看商业发展中失败的案例：

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案例一：东关商业街区亲亲宝贝城，亲亲宝贝城于2005年下半年开业，于2006年初倒闭。以经营儿童服饰、教育产品，游乐设施为主题，定位中高档儿童类专业性商场。首先要肯定的是操盘手的想法很好，要和上海的向阳993相比较；但是他的选址工作是极其失败的：不光要看物业的租金，占地面积，规划设计方案，更重要的恰恰是最初级阶段的市调工作，操盘手没有能够读懂东关商业街区的性质，不知道它和钟楼商圈的关系，盲目乐观的扩大了盘子的影响力，只想到了最好，而没有去为最坏的情况作准备，所以坏的情况一出现，操盘手的班子就不知所措了，结果就是失败。前边分析了该商圈的情况，可能出现的赚钱物业最应该是生活超市和大中型特色餐饮娱乐店，而亲亲宝贝城的停车位完全可以满足这些要求，但是操盘手看到了儿童市场的稀缺，却没有认真去读商圈的属性，造成了选址上的失误，从而贻害了一个原本可以很不错的项目。

案例二：南大街时裳天天丽人广场，丽人广场的前身是中汇商城，在2002年开元停业装修，西大街百盛没有开业的时候，一度一柜难求！这是经营者的荣誉和功劳，后来经营者遇到车祸丧命，继任者却将中汇变成了丽人广场。重新定位，重新招商，主打品牌商品，定位女性主题的专业卖场，想法不错，可又一次选错了地方。钟楼商圈是西安市的最核心商圈，经营高端产品尚且没有位置，丽人广场却搬来了华东市场，以杭州武汉深圳广州的3，4线品牌充斥其中，招商很快，很符合这些品牌的塑造形象要求，租金也很低廉，开业时一片大好景象！在开业仅仅2个月的时候，2007年的元旦，因为营销不作为造成了销售不好，操盘班子的实力受到全面的质疑，营运工作受到抵制，商户纷纷撤货，空柜开始增多，终于导致了春节后的关门事件。这也是个操盘团队不专业贻害本应成活项目的例子。 案例三：西大街中港城，中港城属于中商企联控股集团旗下企业，先于西安中环广场开业。中港城原是台湾亿禾百货的位置，亿禾因为西大街商圈的欠成熟而销售业绩不佳，急的频频换帅，导致内部人员流动频繁，最终和没有起色的西大街一起沉睡了。处于减少竞争对手，有利于招商和抢占地盘的原因，中商企联在拿下中环广场后，又签下了中港城15年的经营权。由于中环广场受到开元，金花，百盛和民生的集体抵制和打压，招商十分困难，不得已从北京天津等地花大的代价请回了一些品牌坐镇，可是仍然不能开业，这是又拿下了中港城，随便糊弄了一把，从西安的康复路商圈找些品牌填充了进去，但是卖场布局混乱，营销几乎不作为，商品又缺乏竞争力，终于在开业半年的时候因大批商户强行撤场而倒闭。民生百货接手后，全面调整布局，改善了这些不利因素，随着西大街商业氛围的渐浓，生意渐渐好了起来。而这边中环广场的操盘手们也又一次扛不住了，于2008年初开始和银泰集团接触，今天挂上了银泰的牌子。这也是个操盘团队不专业贻害本应成功项目的又一个例子。 案例四：西大街唐人街商业广场，唐人街商业广场建筑面积16万平米，是西安市的第一个SHOPPING MALL，可惜，他的出现太早了！毕竟那是MALL在大陆刚刚兴起的时候，西安作为西北地区的城市还不具备做MALL的条件；先期操盘他的团队太不专业了，竟然只从沿海和香港的成功MALL中照搬经验，甚至业态比例，楼层高度都不换！唐人街已经成为西安MALL发展史上的一个硬伤，随着

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民生和百盛，以及银泰的带动，希望它能从失败中走出来吧！

案例五：东大街伊时达百货，伊时达从出生伊始就像个畸形儿，名字克隆伊势丹，建筑结构照抄恒隆广场，虽然处于东大街端履门的首席位置，可是一帮运作超市的兄弟根本不知道时尚百货为何物，10000平的卖场究竟应该怎样去吸引客流？只想着花钱请来ONLY、VERO MODA、ELIAN、马克花菲、耐克，阿迪就万事OK了！是那么回事吗？下沉式结构确实很个性，可惜操盘手没有弄清楚东大街人流的额外需求，结果就又产生了一个操盘团队不专业贻害本应成功项目例子。

案例六：西高新水晶岛购物广场，是在不成熟商圈的偏远位置上的一个未开业大盘，商业10万平，定位规划暂不清楚。不过本着西安商业趋势向前发展的观点，客观的来讲，大环境具备以后，团队能力是可以有所作为的。

案例七：开米时尚广场，从建成就闲置许久，正式对外营业是以服装商城亮相，但开业后一直是惨淡经营，对旁边的百盛、飞炫以及对面的海港城完全不够成威胁，商户撤柜后，经改造现为讯捷手机卖场，但通讯市场已被隔壁蜂星抢占先机，讯捷也未能改变开米的命运。

六、

1）规划原则

合理配置资源，整体协调发展；分清层次结构，完善功能配套；突出文化特色，营造商业景观；优化经营环境，注重以人为本；适度超前原则 2）规划范围、规模及期限

规划范围：按照“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城六心”的城市未来布局模式，本规划覆盖西安未来中心城市及多个城市副中心地域范围。“九宫格局”即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十”字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个城市副中心。 本规划期限为2004年—2020年，分为三个阶段： ■ 近期2004年——2010年，初现规模 ■ 中期2011年——2015年，加快发展 ■ 远期2016年——2020年，完善配套 3）规划内容及重点

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西安商业网点未来发展规划

规划内容：

第一部分为西安市商业体系总体布局规划。

第二部分为西安市各商业业态布局规划，商业业态分为零售业、批发市场、商业街、物流业等四种类型。 规划重点：

从西安西部商贸中心和城市总体规划出发，确定西安商业网点规划的重点主要为：市区商业网点规划、外围区域商业网点规划。内含西安市总体商业布局规划和零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区布局规划等部分。市区商业网点规划 以西安三级商业服务网络规划为核心，由中心商业区、二环商业带、社区商业组成。外围区域商业网点规划 按照城市骨架逐步拉大的发展方向，由三环商业带、卫星城商业圈、城镇商业组成。 4）规划目标

结合西安区位优势和中心城市地位，从建设适宜创业发展和生活居住的绿色生态城市的思路出发，突出“在历史文化古城，享受现代商业文明”的特色，不断提升西安现代商贸流通业的整体水平，培育和完善结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业网点流通体系。以实施西部大开发为契机，按照物流资源的优化组合和生产要素合理配置的发展要求，坚持“政策引导、打破垄断、整合资源、扩大开放、规范运作”的发展原则，完善商贸体系，进一步增强西安商贸流通业的辐射力和竞争力。立足于西安都市圈，影响黄河中上游区域，使西安成为交汇东西、带动西部、辐射全国、联通中亚、接轨国际的西部商贸中心。到2020年，把西安基本建成布局科学、业态优化、结构合理、功能完善、竞争有序的西部商贸中心。具体包括以下六个方面：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；以现代流通组织形式为主的物流配送、连锁经营、专业市场、仓储商场、配送中心、批发企业等多种经营形态并存的西部现代物流中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部和全国乃至西亚市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。

5）商业设施用地及营业面积推测

预计2010年西安市商业营业总面积应控制在770——1150万平方米之间；2015年商业营业总面积应控制在800——1200万平方米之间； 2020年西安市商业营业总面积应控制在830——1250万平方米之间，其中：主城区人口规模为600万人，商业营业面积宜控制在600——800万平方米之间，所需商业用地约4000亩—4800亩；市区其余区域人口规模172.86万人，商业营业总面积宜控制在130—

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—200万平方米之间，所需商业用地约1000亩—1500亩。 6）商业网点功能结构

中心商业区：按照突出特色、提高品质的原则，在中心商业区内以调整、改造、提高为主，优化结构、聚集品牌、提高质量，走内涵式发展道路。加快发展以南北大街为轴，解放路与洒金桥大街相对，东西五路、莲湖路与东西大街相对“中”字型中心商业区。重点是优化调整网点布局结构，开发商业功能区，将传统特色和现代气息相结合。在以钟楼为中心，北到莲湖路，西到南北广济街，东到端履门、柏树林，南到南城墙的“田”字型中心商业区内建成拥有多个大型百货商场，多家时尚专卖店，多条专业商业街在内的，融购物、休闲、娱乐、旅游为一体的中心步行商业街区。该商业街建设要按照高起点、高标准的要求，整合现有资源优势，实施整体连片开发，大力开展招商引资，调整网点布局，优化业态结构，提升网点品位，改善道路环境，减轻交通压力，塑造高尚街区形象，完善餐饮、金融等配套服务设施，使之成为中国西部商业的一颗明珠，形成集高尚购物、休闲娱乐、观光旅游为特色的未来西部核心商业区域。

二环商业带：按照配置合理、保障供给的原则，重点开发建设二环商业带，以区域商业中心为节点，带动整个区域商业网点合理布局，满足消费需求。围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。开始建设西安第一个城郊购物中心（SHOPPING MALL），加快新建物流园区和物流配送中心的建设速度。

三环商业带：按照做大做强、增强辐射的原则，加快发展三环商业带，横向联合、沟通城乡、强化功能，建设大市场，搞活大流通。做好三环商业带和其他区域商业中心的建设。围绕三环线，重点作好泾渭区、新筑、长安等地商业网点的建设，在城乡结合部、交通干道附近合理布置城郊购物中心、仓储式会员店和一些农业生产资料、工业品生产资料批发市场等商贸服务设施。进一步充实和完善临潼、阎良、高陵、户县等卫星城商业网点的开发和建设。

社区商业网：按照规范整合、便民利民的原则，改造充实社区商业网点，逐步形成多层次、点面结合的合理布局。在全市人口聚集密集区、住宅新区、开发区、中心城镇等区域建立一批方便群众消费的便利店、超市、折扣店、食杂店等商业网点，建设发展三级商业服务网。重点建设群众日常生活必需品的供应设施，以完善市区社区商业和城镇商业商贸服务功能，使其具备网点合理、行业齐全、服务配套、便民利民的特点。 7） 大型零售业态规划要点

百货店：百货店一般应布置在中心商业区、区域级商业中心以及历史形成的商业集聚地，目标顾客以当地居民和流动顾客为主。一般要有30-50万以上人口的大商圈支持，商圈空间范围较大，包括周边地区人口。因此应根据全市人口规模确定大型百货店的数量，再根据商业功能区的情况，将百货店分布在各主要商业功能区内。结合上述情况，西安百货店的数量宜控制在35个以内。主要分布在50万

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人口以上的区域内和一级商业区内。百货店规划充分体现对现有百货商店以改造为主，适当新建百货店的原则。重点提升开元、民生、世纪金花、百盛等现有百货店的经营能力，使其成为西安百货店的旗舰店；积极引导军区服务社、秋林公司、太白商厦、中汇百货等商店调整营销策略，实现差异化营销，赢得区域市场竞争优势，形成中心商业区和区域型商业中心的聚集效应；在2011——2015年间，积极筹备在西安市的东西南北四个方向的重点区域商业中心地区各建2个市级购物中心。在2016——2020年的远期规划中，分别在外围卫星城即阎良、临潼、高陵、户县商业中心建设若干中档百货店。

仓储式会员店：仓储式会员店需要大商圈的支撑，根据人口密度、交通条件以及周边地区商业环境，西安的仓储式会员店数量宜控制在10个左右，按每50万人或半径5公里商圈配置一个，同时避免与大型超市商圈的范围相互交叉影响，选址应在城乡结合部的交通要道旁。由于仓储式会员店布局一般在交通便利之处，因此这10个仓储式会员店适宜布局在三环商业带地区。每个会员店营业面积为10000平方米左右，店堂设施简朴、实用，采取仓储式陈列，开展自选式销售。目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买为主。

大型专业店：大型专业店的主要特点是商品结构体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品品类的90%以上，经营的商品品牌具有自己的特色。医药、音像、通讯、书籍、家电、文化、服务、家居、钟表、眼镜、食品、五金、装潢、交电、化工等是专业店的重点行业。目标顾客以有目的选择某类商品的顾客为主。但并不强调是当地人口。大型专业店的布局较为灵活，商圈人口需要在10-20万人以上，根据西安总人口数量和其他业态等对大型专业店的替代等因素，大型专业店近期规划宜控制在60个左右，其中，家电类专业店宜发展20个以内，医药类专业店宜发展30个以内，通讯产品类专业店宜发展18个以内，图书类专业店宜发展20个以内。其定点一般应布置在区域商业中心，城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径2公里左右。

大型超市：大型超市选址应在城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近。其商店营业面积应在6000平方米以上，经营服务辐射半径2公里左右，大型超市要求10万人以上的商圈，商圈范围以当地居民为主。结合西安市的分区人口变化情况和不同业态的替代效应，近期规划大型超市总量控制在40个以内，中远期规划控制在60个左右，以二环商业带为重点发展区，主要分布在大型居民住宅区附近和交通要道处。综合零售商业网点布局要素、西安市人口分布结构特点以及交通、停车等情况，在近期规划中，在二环商业带上，安排新建15—20家的大型超市，大型超市之间的距离应控制在2公里左右，避免门对门开店和隔墙开店。其具体位置为：张家堡地区1家，北关正街1家，南二环东段沙坡地区1家，纺织城地区1家，曲江新区1家，吉祥村地区1家，雁塔路地区1家，高新区唐延路北口1家，长缨路地区1家，文艺南路地区1家，三桥地区1家，大兴路西区1家，太华

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路地区1家，咸宁路地区1家，韦曲地区1—2家，郭杜地区1—2家。

购物中心：城郊购物中心通常建筑面积在10万平方米以上，需要较大的商圈支撑，商圈内人数通常在100万人以上，一般易设置在城郊结合部的交通枢纽交汇点；目标顾客以商圈内居民和远程流动顾客为主。西安城郊购物中心可以布局在三环以外，人口密度较低、交通条件较好（特别是主干道汇集处和快速轨道交通通达处）、土地较为宽阔的地方，并按服务半径每30公里配置一个。结合各种因素，2015年前，西安的城郊购物中心宜控制在3个为宜。2011—2015年，可在西安—咸阳间(三桥镇以西，世纪大道边)再建设一个城郊购物中心。鉴于购物中心（SHOPPING MALL）经营模式在我国尚处于探索阶段，对购物中心的建设和选址规划，要根据我市经济发展规模、城市总体规划等因素不断充实完善。

重点改造和培育的商业街：东大街综合商业街、西大街旅游商贸商业街、书院门文房四宝书画专业街、解放路商业街、德福巷休闲商业街、东南二环餐饮商贸专业街、太华路建材专业街、长乐路服装专业街。

规划中新建的商业街还有：莲湖路汽车销售一条街、汉城北路医药制品一条街、兴善寺路酒吧茶艺休闲一条街、迎宾路汽车专卖一条街、雁塔东西苑、莲湖历史风貌步行街

七、

全国商业动态

市场篇

1）万达集团欲购经济型酒店 图谋资产扩容

已经敲响上市鼓点的大连万达集团，一边频频向机构投资者抛出“绣球”，一边在加紧攻城布局。旗下资产已包括商业、高级酒店及百货的万达，正积极谋求进入经济型酒店。一个总计有28家经济型酒店在内的“资产包”已引起万达的强烈兴趣，这一资产包中的28家经济型酒店，大多为二、三星级，分布于浙江、四川、甘肃、广东、山东等全国约10多个省市，并以卓安酒店作为连锁经营品牌。 目前万达集团旗下已有6家五星级酒店，今年还要有2家高档酒店开业，至2010年再度扩张8家。 2）万科加码“商业地产” 行业将迎大量资金

北京万科收购位于CBD核心区的赢嘉中心一事虽然没有最新进展，但这已经是近来万科传出的第三个商业地产项目。此前，万科在东莞拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑；后又在陕西曲江投资80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。在住宅市场越来越多地受制于调控政策的情况下，这些举动被不少业内人士解读为“万科的转型”。事实上，除类似万科这种住宅开发转型的资金外，刚刚开闸的保险资金、涌动的境外资金都在摩拳擦掌，商业地产市场或将迎来“资

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金洪流”。不过，由于近期几笔涉及商业地产的交易，作为行业领头羊的万科，再次被赋予行业意义的解读。万科的调整是一个标志：中国房地产开发商的业务方向，开始从以住宅开发为主，逐步转向商业地产。尽管万科尚未明确表示转型，但这一系列动作意义重大。类似的动作，不只发生在万科身上。近期，保利、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企纷纷表示，将加码商业地产。其中，中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个 “全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。同时，随着黑石集团投资大连豪宅项目的曝光，越来越多的境外资本也开始浮出水面。包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲等众多国际投资公司均以不同形式进入了国内房地产业，多数为高端住宅和商业地产。 3）与零售互为支撑 苏宁集团地产版图逐步扩大

8月20日,苏宁置业集团有限公司（下称“苏宁置业”）以14.066亿元的底价,竞得上海市虹口区北苏州路190号地块。该地块总出让面积约为11096.3平方米,折合楼面地价31691元/平方米。根据出让文件,该地块的用地性质为商业办公、文化娱乐用地。拿下上海市虹口区北苏州路地块,是苏宁置业进军上海的第一步。其实已在地产行业耕耘多年,旗下地产开发业务涉及商业、住宅、工业地产等物业类型。先后注册有江苏万泰投资有限公司（下称“江苏万泰”）、苏宁银河地产和苏宁置业三家。 江苏万泰和苏宁银河地产出现时间较早。江苏万泰曾参与投资开发了银河国际大厦、苏宁银河购物广场、索菲特钟山高尔夫、索菲特银河大酒店、钟山高尔夫等物业；苏宁银河地产开发了苏宁银河?天启花园等住宅产品。苏宁置业则成立时间较晚,是目前张近东旗下地产板块的生力军,其累计开发、储备面积高达500万平方米,投资总额超过400多亿元,目前在国内运作开发的项目主要有苏宁睿城、紫金东郡等住宅项目,以及遍及南京、威海、无锡、成都、连云港等地的苏宁广场、苏宁电器广场等十余个商业综合体。这些商业综合体项目,全部规划建设成为所在区域的超高层、地标性综合体项目,总建筑面积均达10万平方米以上,而投资额度动辄都在数亿元以上。以无锡苏宁广场为例,该项目将规划建成无锡第一高标志性建筑,总投资约40亿元。 4）恒大地产拟明年下半年起进军商业地产

恒大地产董事局主席许家印8月30日在中期业绩会上证实，恒大地产计划从明年下半年起，逐渐加大对商业地产的投入，进军投资性物业市场。恒大地产是从去年起制定商业地产进军计划的，预备在住宅产业达到“足够的现金和一定的规模”，即在四个经营指标——土地储备、开工面积、销售面积、销售均价全部达到全国第一后，开始进入商业地产。截至今年6月底的中报业绩显示，恒大地产土地储备7238万平方米，在建面积2306万平方米，上半年合约销售面积333.9万平方米，合约销售均价为每平方米6282元。除销售均价指标外，其他三个指标均已达全国第一。预计明年下半年时机成熟，恒大将从发达省会城市开始，发展地标性城市综合体投资性物业。 5）奢侈品牌抱团低调入华 “综合店”概念现身

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德国商会、法国商会、意大利商会等一拨拨国际品牌企业联盟，都想提早进入中国，四下寻觅代理商。8月20日,“意尚名品”在成都武侯直销鞋城举行了首场潮流发布会,为其中国首店开业预热。Parkerson、Latitude Femme、NilaNila、Boemos等三十几个意大利品牌皮鞋纷纷登台亮相。 而越来越多的国际品牌以“组团”的形式登陆中国“空白市场”。比如，敲定于12月18日开业的广州新兴购物中心“5号停机坪”，目前也已引驻汇集众多国际奢侈品牌的综合店CASAMILANO、法国奢侈品综合店LUXOL88等。

6）宜家计划到2012年在中国开设4家新店

全球最大的家具家居用品零售商、世界500强国际连锁家居巨头宜家中国区总裁兼零售经理Gillian Drakeford近日表示，宜家计划明年在上海开设一家新店，并于2012年在北京、天津和无锡各开设一家新店。 目前宜家在中国的8座城市共拥有8家商场。天津新店早在去年底即落户开工，并将于2011年正式开业。

7）乐购：国庆节前在华门店将突破87家

继8月12日宣布在华南取得突破性进展后，来自英国的全球第三大零售商乐购日前宣布，下月将连开5家门店，其中包括上海的第19家门店。预计到今年国庆节时，乐购在中国的门店总数将突破87家。下月将有五家全新门店全新登场，分别位于上海、宁波、南通、北京以及鞍山。其中上海新店坐落于上南路的金谊广场，该店将是乐购在上海的第19家门店和第三家节能店；宁波新店则位于宁波市鄞州区，是乐购在宁波的第二家门店和首家节能店；南通新店位于南通市工农路，这是乐购首次进驻南通市；北京新店则坐落在北京大兴区黄村东大街和市场路交界处西南角的火神庙国际商业中心，这将是乐购在北京的第三家门店以及首家节能店；此外，乐购厦门罗宾森店也即将在本月下旬正式揭幕。预计到今年国庆节时，乐购在中国的门店总数将突破87家。在这些项目中，尤为值得一提的是乐购鞍山项目，它将是继青岛、秦皇岛、抚顺后在中国的第四个购地自建项目——乐都汇购物广场。这座以乐购超市为主力客户的综合购物中心，坐落于鞍山铁东区建国南路48号，将是集购物、休闲、超市、美食于一体的一站式家庭购物中心。 8）保龙仓：开始闭店升级 10月全部改造完成

在完成与家乐福“联姻”后，保龙仓旗下各门店将于9月28日起，分批正式进入闭店升级改造，门店将进行软硬件及购物环境的整体升级换代，预计各家门店将于10月中旬全部改造完成。今年7月16日，保龙仓与家乐福通过股权合作形式，组建了全新的合资公司——河北保龙仓家乐福商业有限公司，其中家乐福持股51%，保龙仓持股49%。双方宣布将在资本、管理、资源、信息、配送等多方面进行深度合作，保龙仓现有的11家门店将由新成立的合资公司进行经营管理。这次对保龙仓各店的升级改造也标志着保龙仓与家乐福的战略合作全面展开，进入实质性的行动阶段。 8） 金鹰 圈地加速

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近日，以南京金鹰新街口店为旗舰店的香港上市公司金鹰商贸集团在香港发布 2009年业绩公告表明，2009年全年实现销售总额81.9亿，较2008年同期增长高达31.1％。公告还显示，金鹰商贸2010年第一季销售额同比增长逾30％，同店销售额增长逾20％。目前，金鹰商贸已在安徽合肥、淮北、云南昆明、江苏南京、常州、宿迁、昆山、丹阳、连云港等地锁定开店地址，预计将在未来三年内至少增加50万平方米的经营面积，连锁遍及全国20座城市。未来，金鹰商贸开出的百货店单店面积将会增加，并结合餐饮、影院、娱乐等休闲设施，增加消费者购物乐趣，打造一体式百货商场。 9）乐天：到2018年在中国开20家百货店

乐天百货（Lotte Shopping Co.）总裁Lee Chul-woo 8月24日晚表示，该公司预计2010年全年营业利润将超过1万亿韩圆（约合8.4亿美元），归因于在最近的收购活动后销售额增加。Lee表示，“当前（第三）季度销售强劲，归因于暑期需求旺盛，预计第四季度受经济复苏支持销售将保持强劲。” 分析人士表示，消费需求复苏和7、8月的良好天气以及9月的韩国版感恩节假期都将有助于乐天的第三季度业绩。2010年央行再次加息以及房地产价格下跌等可能的资产通缩压力可能会打压第四季度百货公司部门的销售。 乐天百货目前共经营31家百货商店，其中29家为韩国国内连锁店、1家位于北京、1家位于莫斯科，该公司还经营186家折扣商店，其中100为海外连锁店和86家为国内连锁店。 该公司计划到2010年年底将折扣连锁店数量增加至200家，并着眼于诸如俄罗斯和印度等新兴市场，但这些国家的市场尚未对跨国企业开放。 10）唐季礼联手卜蜂莲花 合作开发华大影院

2010年8月8日，华大影院投资管理有限公司与泰国正大集团下属卜蜂莲花连锁超市于上海金茂君悦大酒店二楼贵宾厅正式举行签约仪式。双方合作的首批影院——卜蜂莲花正大生活馆（重庆龙湖店及重庆洋河店）影院进驻合约于当场正式签定，改建后的华大都市影院计划于2011年春节前亮相。该次签约也标志着双方就商业地产与电影院项目达成战略合作。作为中国影院产业的新军，华大影院是一支不可小觑的新生力量。其背后所代表的是由国际知名导演唐季礼先生领军、并由众多港、台、内地资深产业人士共同参与组成的华大影业公司。 11）李维斯拟在2015年底前在华增至1千家店

老牌牛仔服装厂商李维斯日前在上海宣布推出全球新品牌dENiZEN(单宁镇)。这是该公司137年的历史上首个在美国本土之外首发的品牌，李维斯亚太区总裁阿伦?博伊称之为李维斯在亚洲的新生。 据了解，李维斯计划在2010年底前在中国、韩国和新加坡开设50家单宁镇品牌专卖店。其中，上海的专卖店将于9月上旬开业。目前，李维斯在中国已经有数百家经销点，并计划在2015年时将零售店数量增至1000家。

12）味千计划今年底开店规模达到520家

味千（中国）行政总裁潘慰8月30日向记者透露，公司今年计划新开120家店。目前，味千在

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中国连锁门店数达460家，照此计算，公司店面数量年底将达到520家。味千将在2013-2014年之间实现千家店规模，并完成全国4个生产基地的布局。 13）棒约翰计划三年内将中国门店数翻一番

全球比萨餐饮连锁企业棒约翰国际营运副总裁麦尔斯?菲尔特（Myles Felt）8月21日接受专访时透露，计划在三年内将中国的门店数翻一番，达到300家。目前棒约翰在中国共有155家门店。麦尔斯?菲尔特在棒约翰进入中国市场七周年庆典期间表示，未来在中国新开的门店主要将会在现有开店城市中增加，如果其他城市有更好的机会也会尝试其他城市。与此同时，棒约翰还在增强研发力度，致力于推出更多新产品来迎合中国市场的需求。棒约翰于2003年进入中国，目前的155家餐厅分布在国内32个城市。麦尔斯?菲尔特指出，在全球的3400多家餐厅中，有700多家在美国以外的国际市场，而目前中国已经成为棒约翰在美国之外市场份额最大的国际市场。 14）西班牙比萨巨头与克莉丝汀成立合资公司

西班牙最大的比萨公司Telepizza（特乐比萨）8月30日宣布与克莉丝汀正式签署合资企业意向书。该合资公司架构上将采取1：1的比例，并将以独立公司的身份在中国市场以连锁店的形式布局。 Telepizza首席执行官Pablo告诉记者，这是Telepizza在亚洲的第一个合资企业。但双方均未透露合资金额，以及连锁店的业态形式。Telepizza官方资料显示，其在全球范围内门店数超过1200家，但不同于必胜客、棒约翰两家在华比萨巨头，Telepizza主要专注于外卖外送服务，其90％的销售依靠线上订购和外送系统。

15）湘鄂情上半年总收入涨两成 拟进军湖北天津市场

上市未满一年的北京湘鄂情有限公司今日公布第一份半年报。今年前6个月，湘鄂情营业总收入为4.44亿元元，比去年同期增长20.74%；归属于上市公司股东的净利润为4499.5万元，同比增长27.1%。 今年上半年，湘鄂情完成了对上海店、西藏店的收购。北京广渠门店、西单二期店也建成投入运营。湘鄂情呼和浩特店、海运仓店、西安店、郑州店、“食品加工厂（中央厨房）项目” 筹建工作也在进行中。湘鄂情还积极寻求新的拓展区域，在湖北、天津、云南等地调研，探讨与知名商业地产集团进行合作发展餐饮服务业。

16）国美电器上半年净利润为苏宁的36.6%

8月23日下午国美电器了发布2010年半年报显示，国美董事局主席陈晓称，这是国美电器2008年以来最亮丽的业绩。受益于销售收入和毛利的提高，651间门店可比较门店，上半年国美电器实现营业收入248.73亿元，同比增长21.6%；实现净利润9.62亿元，同比增长65.9%，基本每股盈利0.064元。公司称，上半年拟不派发股息。国美电器的上半年净利润增幅虽超苏宁，可是净利润只有苏宁的36.6%。此前，苏宁公布的中期业绩快报显示，上半年苏宁电器实现净利润26.27亿元，同比增长53.33%；收入达到360.55亿元，同比增长31.9%。公司关闭无效门店25间，在多个城市核心商圈和

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