2011年6月13日太仓万达广场前期商业市场调研及定位报告

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太仓万达广场——前期商业市场调研及定位报告

2011年 2011年 6 月1 3 日

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目

录一、城市概览(魅力展现等) 城市概览(魅力展现等) 二、区域介绍(区位优势等) 区域介绍(区位优势等)

三、城市商业(商圈概况等) 城市商业(商圈概况等) 四、项目分析(优势劣势等) 项目分析(优势劣势等)

五、项目定位(卖点提炼等) 项目定位(卖点提炼等) 六、品牌落位(业态规划等) 品牌落位(业态规划等)

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一、城市概览 1、城市卖点 3、经济数据 2、总体介绍 4、结 论

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一、城市概览德企之乡、江南水城、名人谷地、 德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓 ----中国 中国 江苏 太仓

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一、城市介绍

2.总体介绍 2.总体介绍

2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七” 2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七” 10年全国县域经济基本竞争力排名中排名 世界500强企业太仓占16席 世界500强企业太仓占16席 500强企业太仓占16 全年证券交易额503.72亿元，股票交易活跃，期末证券开户数42145户 全年证券交易额503.72亿元，股票交易活跃，期末证券开户数42145户。 503.72亿元 42145 全市下辖7个镇、3区 全市下辖7个镇、 2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人，外来人口34.08 2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人，外来人口34.08 年常住人口达81.09万人 47.01万人

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一、城市介绍太仓是吴文化的发祥地之一，总面积822.9平 太仓是吴文化的发祥地之一， 总面积822.9平 822.9 方公里，其中水域面积285.9平方公里， 285.9平方公里 方公里，其中水域面积285.9平方公里，长江面 173平方公里 位于江苏省东南部， 平方公里。 积173平方公里。位于江苏省东南部，长江口南 东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海， 岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海， 西连昆山，北接常熟。 金三角”几何中心， 西连昆山，北接常熟。 “金三角”几何中心， 历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、 历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、 江河换装的天然良港， 江河换装的天然良港，是长江下游地区最佳港 址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、 址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、 国家环保模范城市和国家生态城市称号。 国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口 城市太仓，有锦绣江南“金太仓” 城市太仓，有锦绣江南“金太仓”、上海浦东 后花园”之誉， “后花园”之誉，是江苏省经济最为发达的县 之一。太仓气候宜人、物产丰富， (市)之一。太仓气候宜人、物产丰富

,是典型 的江南鱼米之乡。 的江南鱼米之乡。

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3、经济数据3.1城市竞争力 3.1城市竞争力(城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售 城市竞争力 消费总额 )2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 10年地区生产总值730.32亿元 15.8 城市人均GDP;90134元 比上年增长12.9% 城市人均GDP;90134元，比上年增长12.9% GDP 12.9 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%,增速高于苏州1 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%,增速高于苏州1个 亿元 18% 百分点。 百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 亿元 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17% 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17% 亿元

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一、城市介绍3.2居民富裕程度 3.2居民富裕程度(人均工资水平历年增长对比、农民收入 居民富裕程度 对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比 )2010年城镇职工年平均工资40261元，比上年增长11.65% 城镇居民人均支配收入30629元，比上年增长12.1% 农民人均纯收入14662元，比上年增长13% 城乡居民人均储蓄余额47472元，比上年增长15.81% 城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30% 城镇居民人均住房面积39.5平米，农村居民人均住房面积76.3平米

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一、城市介绍4. 结 论

太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民 太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多， 相对富裕，具有一定的中高档消费基础。 相对富裕，具有一定的中高档消费基础。 二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重 二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、 大型企业较多，从业人口多， 大，大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均 工资水平， 中高档消费起引导作用。 工资水平，对 中高档消费起引导作用。 消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前 消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足， 景。

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二、区域介绍1、区域概况 2、经济结构 3、交通概况 4、结论

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二、区域概况1、区域介绍城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公 里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，21个社区居委会，6个行政村。是底蕴 深厚的文化之乡，也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之 一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相 对匮乏。

城厢镇区位优势得天独厚，与上海仅有一河一路之隔，东靠太仓经济开发区，南临上 海嘉定，西接昆山。至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半个小 时车程，一小时可达浦东国际机场，距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。 境内交通便捷，航运发达，沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新 浏河穿境而过。 近年来，城厢镇--“大力推进城市化，全力发展内外资”,全镇拥有规模企业104家， 已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为轴心的西部商 贸物流带，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一 体的城市副中心。

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二、太仓介绍

2、经济结构概况

2.1 经济数据按照在地统计口径，2010年全年完成地区生产总值730.23亿元，增长15.8 %;财政总收入180亿元，增长23.4%,城镇居民人均可支配

收入30629元，增长12.1 %;城镇登记失业率控制在2.25%。社会 消费品零售总额达141元，比上年增长17% 。

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二、区域介绍

3. 交通概况高速方面：区域内公路网健全， 204国道，339省道，338省道，沿江高速，苏昆太高速。 高速方面：区域内公路网健全，有204国道，339省道，338省道，沿江高速，苏昆太高速。 国道 省道 省道 机场方面：上海虹桥机场( 35公里约半小时车程),上海浦东机场( 75公里，约一小时车程),新辟美国 机场方面：上海虹桥机场(距35公里约半小时车程),上海浦东机场(约75公里，约一小时车程),新辟美国 公里约半小时车程),上海浦东机场 公里 ), 洛杉矶杉矶等国际国内航线8 洛杉矶杉矶等国际国内航线8条，台湾航线增至每周2班，与高雄港缔结合作港。 台湾航线增至每周2 与高雄港缔结合作港。 水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一， 区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、 水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，“区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、 无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量221万标箱、货物吞吐量8058万吨，分别增长46.1%和56.1%。 无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量221万标箱、货物吞吐量8058万吨，分别增长46.1%和56.1%。 221万标箱 8058万吨 46.1% 公交方面：干支线29条 太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、 公交方面：干支线29条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要 29 客运重叠站。 客运重叠站。

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二、区域介绍4. 结 论

区域经济对商业的影响：太仓

市虽然规划7个镇，3个开发区，但最重要的还是市中心 区域经济对商业的影响 的城厢镇，以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域，与市政府和主城区紧密相连,很多 资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的 发展。高标准的产业配套先行，城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将 带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，太仓城市核心倾斜趋势明显。 区域交通对商业的影响:城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局，“三纵”自 区域交通对商业的影响 东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、 太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公 及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商 务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。 项目的机会：项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局 项目的机会 处于空白点，随着城厢镇的进一步开发建设，项目前景十分看好。

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三、城市商业1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、重要商家(商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势) 5、分析综述(概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议)

6、本市品牌销售排名(餐饮、服装、配套)

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三、城市商业1、全市主要商圈分布图(标出项目所在位置) 全市主要商圈分布图(标出项目所在位置)太仓市目前有一个市级商圈——人民路 商圈，百货店及商业街均集中于此，没 有其他规模商圈 商业规划： 以人民路、太平路、郑和路、上海路为 轴线建设“H”形的市级商业中心。 --市级商贸中心位于城区新城中心西部， 结合 其它公共设施统一布置。 --居住区级商业设施应结合居住区规划 统一。 文体规划： 文化娱乐用地：规划文化中心两处，一 处为 宋文治艺术管，位于城区西部，设置太 仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、 艺术馆、音乐厅剧院等配套设施相对匮 乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设 施设置欠缺。 体育用地：城区内目前除一所高尔夫球 场外，暂无其他综合性体育赛事单位或 项目，文体娱乐活动场所匮乏。

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三、城市商业2. 商圈分析 概况分析形成于上世纪90年代， 商业相对成熟，城市消 费者认知度高，交通四 通八达，太仓商业四大 企业位居于此。但业态 极其单一，主要是以百 货为主，室外步行街尚 未成熟。 消费类型：除高收入人群以外，太

仓城区 居民多以本土消费为主，消费群体相对理 性。私家车较多，交通便利，商圈较为成 熟，没有区域限制，客流密集度高。

主要商圈名称人民路商圈 1、华联商厦 2、新世界百货 3、南洋广场 3 4、华旭广场

居民生活水平及消费能力太仓城区范围内，人口数量近18万，人均 月收入1300-3400元，月消费能力：700元1600元左右。工薪阶层居多。

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三、城市商业3. 主要竞争对手分布图

太仓万达广场

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三、城市商业4.1 重要商家分析简介：太仓华联商厦有限公司 创比于1994年9月 ，营业面积 15000平方米，经营品牌：天梭、 梅花、百里、tata、Fiod、 lapapayo、欧珀莱、凌志、艾 格、Eland、阿玛施、沙驰、斯 卡图及一线运动等品牌已悉数 进驻，是全国县级城市中营业 额较高的百货店之一。

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三、城市商业4.2 重要商家品牌落位

华 联 商 厦 品 牌 情 况楼层 B1F 品 牌 名 称 优质良品、家丽物美、北京同仁堂、THERMOS、五芳斋、飞利浦、 优质良品、家丽物美、北京同仁堂、THERMOS、五芳斋、飞利浦、九阳豆浆机 周大福、亚一进店、潮宏基、 NUOVA、梵迪、梵思汀、SONG体验店 欧珀莱、欧莱雅、 体验店、 周大福、亚一进店、潮宏基、 NUOVA、梵迪、梵思汀、SONG体验店、欧珀莱、欧莱雅、 DHC、薇姿、露得清、玉兰油、佰草集、天梭、西铁城、依波路、梅花、百丽、TATA、 DHC、薇姿、露得清、玉兰油、佰草集、天梭、西铁城、依波路、梅花、百丽、TATA、天 美惠、星期六、康莉、哈森、骆驼、SKAP、 Puppies、 pagayo、FIDO、 美惠、星期六、康莉、哈森、骆驼、SKAP、Hush Puppies、La pagayo、FIDO、 BOSSSUNWEN Eland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、 Eland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、 黛安芬、安莉芳、 黛安芬、安莉芳、曼妮芬 维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、 维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、 爱谱诗、鄂尔多斯、 爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王 G&S、JACKJONES、LEE、路易诗兰、雅戈尔、沙驰、斯卡图、DEON、迪迪博尔、梦特娇、 G&S、JACKJONES、LEE、路易诗兰、雅戈尔、沙驰、斯卡图、DEON、迪迪博尔、梦特娇、 金利来、七匹狼、波司登、马克华菲、九牧王、比华丽保罗、普拉歌世、开开、 金利来、七匹狼、波司登、马克华菲、九牧王、比华丽保罗、普拉歌世、开开、杉杉 NIKE、耐克360、阿迪达斯、新百伦、耐克童装、阿迪童装、李宁、米奇童装、依恋童装、 NIKE、耐克360、阿迪达斯

、新百伦、耐克童装、阿迪童装、李宁、米奇童装、依恋童装、 360 巴布豆、ABC童鞋 斯乃纳童鞋、丽婴房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、 童鞋、 巴布豆、ABC童鞋、斯乃纳童鞋、丽婴房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、罗 莱、水星家纺

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三、城市商业4.3 重要商家优劣势分析——华联商厦 重要商家优劣势分析——华联商厦 ——1.项目位于太仓核心商圈，拥有国际品牌及时尚流行服饰，消费群稳定。 2.客层定位明确，动线规划合理，品牌组合优越。荣获诚信经营示范企 业称号。 3.交通便利，客流量大，具有较强影响力。 4.占有太仓60%以上的持卡消费份额。

优 势

劣 势

1.业态相对单一，商厦经营体量较小(9500平方米),影响了诸多品 牌的顺利入驻。 2.开业时间较长，商场硬件老化，设备设施及品牌结构有待提升。 3.由于物业自身受限，限制了餐饮、娱乐业态的入驻，降低了商厦 的吸客能力，影响起自身发展。 4.2010年销售额为突破2个亿，自10年起以向高端品牌延伸为战略目标， 对百货业暂时以守为主。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/f744.html