万科分析报告

陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

【小组成员】：

09B511307 陈一丹（组长、资料整理 ）

09B511311 詹纯( 查找资料、文档编排整理 ) 09B511312 路光茜( 查找资料、整理 ) 09B511318 伍思杭( 参与讨论、检查 )

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陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

目录

一、公司治理结构分析 .................................................................... 1 1.公司简介........................................................................................ 1 2、高管分析 .................................................................................... 2 3、董事会构成 Board of Directors .............................................. 3 4.结论 .............................................................................................. 12 二、资本结构分析 .......................................................................... 12 1、资本概况 .................................................................................. 12 2.资本结构分析 ............................................................................. 13 3.总结： .......................................................................................... 15 三.股利政策分析.............................................................................. 16 1.股利政策对经营业绩的影响 ................................................... 16 2. 股利政策的定义与经营业绩评价方法 ................................ 16 3.公司在制定股利政策时应该注意 ........................................... 17 4.影响分析...................................................................................... 18 5.结论 .............................................................................................. 18 三、附注 ........................................................................................... 19

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一、公司治理结构分析 1.公司简介

【公司概况】：

公司名称：万科企业股份有限公司 英文全称：CHINA VANKE CO.LTD. 证券简称：万 科 Ａ 证券代码：000002

当前行业：房地产开发与经营业

【公司背景】：

万科企业股份有限公司

( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (198 8) 1509 号文批准，于1988 年11 月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。 1991 年1 月29 日，该公司发行之A 股在深圳证券交易所上市。1992年正式确定大众住宅开发为核心业务目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。 1993 年5 月28 日，该公司发行之B 股在深圳证券交易所上市。 1993 年12 月28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公司 ” 。 该公司经营范围为: 兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

【主要股东】：

截至日期 公告日期 股东说明 2009-06-30 2009-08-04 博时新兴成长股票型证券投资基金、博时价值增长证券投资基金、博时主题行业股票证券投资基金、博时第三产业成长股票证券投资基金同为博时基金管理有限公司管理的基金。除此之外，上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 834131 股东总数 平均持股数 13178股(按总股本计算)

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编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

持股数量持股比 (股) 例(%) 华润股份有限公司 1619094766 14.73 刘元生 133791208 1.22 博时新兴成长股票型证券投94999800 0.86 资基金 TOYO SECURITIES ASIA 91805741 0.83 LIMITED-A/C CLIENT. 融通深证100指数证券投资91581674 0.83 基金 博时价值增长证券投资基金 91000000 0.83 博时主题行业股票证券投资90000000 0.82 基金 博时第三产业成长股票证券85000000 0.77 投资基金 HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST 76161115 0.69 STATE CHINA GROWTH FD 建信优化配置混合型证券投75979918 0.69 资基金 股东名称 股本性质 A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 2、高管分析

【高管介绍】： 姓 名 谭华杰 徐洪舸 王文金 肖莉 郁亮 王文金 肖莉 职 务 董事会秘书 执行副总裁 执行副总裁 执行副总裁 总裁 财务负责人 董事会秘书 任职日期 2009-03-06 2005-07-28 2007-10-26 2007-10-26 2001-02-15 2002-03-12 1997-05-30 离职日期 2012-03 2009-12 2009-12 2009-12 2009-12 2009-12 2009-12 总经理或CEO和董事会之间的冲突是公司治理所面临的最严峻的问题之一。Hermallin 和Weisbach认为，董事会的独立性取决于CEO和董事会之间的一种谈判博弈：CEO倾向于有一个独立性差的董事会，而董事会则倾向于保持自己的独立性。

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姓名 王石 年龄（岁） 58（1951年出生） 在公司服务年限（年） 25（1984年至今） 任CEO年限（年） 1996年起 任CEO薪酬（元） 0 持股数（股） 6817201 王石既是总经理，又是董事会主席，持股数量6817201股（CEO拥有较高的公司股

份或股票期权激励，在一定程度上可以使CEO与股东的利益一致，充分调动其积极性，促进上市公司经营业绩的提高）。两职合一，管理层对董事会的控制力度较大。

3、董事会构成 Board of Directors

董事会的独立性是衡量董事会质量的一个重要标准。在美国《商业周刊》1996年底推出的历史上首次董事会质量排名调查中，一个重要的评分指标就是董事会的独立性，其中对董事独立程序的评判标准如下：内部董事不超过两人；完全由外部董事负责账目审计、人选提名及报酬委员会等。如果某个董事会达到这一系列标准，就表明董事具有较高的独立性。显然，要求董事具有较高独立性的最终目的，是为防止董事以权谋私或者CEO在董事会中一统天下这类事件的发生。因此，作为现代公司治理结构核心的董事会，其独立性是衡量管理层是否受到有效监管的重要方面。

内部董事指兼任公司高管人员的董事。由于所有权与经营权的分离，引致代理问题。经理人员与出资者潜在利益的不一致性，产生内部人控制。即独立于股东或投资者（外部人）的经理人员掌握了企业实际控制权，在公司战略决策中充分体现自身利益，甚至内部各方面联手谋取各自的利益，从而架空所有者的控制和监督，使所有者的权益受到侵害。

构成是决定董事会监控职能发挥的重要因素,由于经理层具有信息优势,如果经理层在董事会中占主导地位容易出现内部人控制现象，并进而导致股东财富的损失。因此，内部董事比例可以用于衡量股东对经理层的制衡。内部董事比例越高，则管理层对董事会的控制力度越大。

1、 【董事会的成员】：

姓名 王石 宋林 王印 蒋伟 肖莉 郁亮 李家晖

性别 男 男 男 男 女 男 男 职位 董事长 副董事长 董事 董事 董事 董事 独立董事 任职起始日期 2005-04-29 2005-04-29 2005-04-29 2005-04-29 2005-04-29 2001-02-16 2005-04-29 3

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徐林倩丽 女 独立董事 2005-04-29 齐大庆 男 独立董事 2008-04-23 李小加 男 独立董事 2008-04-23 谭华杰 男 董秘 2009-03-06 2.【关联方】：

┌──────────────┬───────┬─────┬───┬──┐ ｜ 关联方名称 ｜ 关联关系 ｜所占权益( ｜比例( ｜是否｜ ｜ ｜ ｜ 万元) ｜ ％) ｜控制｜ ├──────────────┼───────┼─────┼───┼──┤ ｜大连万科魅力之城开发有限公司｜ 合营公司 ｜ - ｜ 5.00 ｜ 否 ｜ ｜东莞市万科置地有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜50.00 ｜ 否 ｜ ｜沈阳万科胜保企业管理咨询有限｜ 合营公司 ｜ - ｜20.00 ｜ 否 ｜ ｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜杭州南都宋城置业有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜50.00 ｜ 否 ｜ ｜东莞市新通实业投资有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜38.60 ｜ 否 ｜ ｜上海加来房地产开发有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜沈阳万科永达房地产开发有限公｜ 合营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜一航万科有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜40.00 ｜ 否 ｜ ｜华润股份有限公司 ｜ 控股股东 ｜161909.48 ｜14.73 ｜ 是 ｜ ｜深圳市万科南城房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ 900.00 ｜90.00 ｜ 是 ｜ ｜广州市万科穗东房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜珠海市万茂房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ 13290.70 ｜55.00 ｜ 是 ｜ ｜福州市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 2000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜成都万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 8000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜上海朗达实业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜上海万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 80000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜镇江润都置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜浙江万科南都房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 15000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜厦门市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 5000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜长沙南都物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 50.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜沈阳万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜宁波万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 300.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜天津万泰时尚置业有限责任公司｜ 控股子公司 ｜ 19200.00 ｜96.00 ｜ 是 ｜ ｜厦门富春东方房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜沈阳万科浑南房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜天津万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 39000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜武汉万科天诚房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 5326.53 ｜55.00 ｜ 是 ｜ ｜上海万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜青岛万科企业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 5000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜深圳恒大物业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 9637.50 ｜100.00｜ 是 ｜

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｜浙江南都置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 30000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜北京万信投资发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 3000.00 ｜100.00｜ 是 ｜

｜东莞市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 2000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜成都万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 500.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜大连万科城置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 18145.74 ｜55.00 ｜ 是 ｜ ｜长春万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 5000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜无锡万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 300.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜杭州万坤置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 17850.00 ｜51.00 ｜ 是 ｜ ｜沈阳万科置业开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 750.00 ｜75.00 ｜ 是 ｜ ｜天津万滨房地产开发有限公司 ｜ ｜长春万润房地产开发有限公司 ｜ ｜广州市万科物业服务有限公司 ｜ ｜深圳富春东方(集团)有限公司 ｜ ｜陕西华联置业发展有限公司 ｜ ｜南京万科物业管理有限公司 ｜ ｜成都万科锦江置业有限公司 ｜ ｜杭州余杭新都工程开发有限公司｜ ｜上海恒大房产股份有限公司 ｜ ｜成都万科光华置业有限公司 ｜ ｜深圳市富春东方大酒楼有限公司｜ ｜苏州南都建屋有限公司 ｜ ｜无锡鼎安房地产有限公司 ｜ ｜广东上城建设有限公司 ｜ ｜沈阳万科浑南金域房地产开发有｜ ｜限公司 ｜ ｜万科地产(香港)有限公司 ｜ ｜上海万科宝山置业有限公司 ｜ ｜广州市鹏万房地产有限公司 ｜ ｜沈阳万科城市花园开发有限公司｜ ｜上海中林置业发展有限公司 ｜ ｜大连万科房地产开发有限公司 ｜ ｜万科中粮(苏州)置业有限公司 ｜ ｜富阳泉水湾置业有限公司 ｜ ｜天津万科新里程房地产有限公司｜ ｜西安万科城南置业有限公司 ｜ ｜深圳市富春东方房地产开发有限｜ ｜公司 ｜ ｜西安市万科物业服务有限公司 ｜ ｜镇江润中置业有限公司 ｜ ｜上海郡科投资管理有限公司 ｜ ｜大连万科置业有限公司 ｜ ｜深圳万科置业有限公司 ｜ ｜鞍山万科物业服务有限公司 ｜ ｜杭州林庐房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司｜ 14000.00 ｜ 1000.00 ｜ 500.00 ｜ 10866.57 ｜ 13988.57 ｜ 450.00 ｜ 1000.00 ｜ 2000.00 ｜ 14104.71 ｜ 57408.03 ｜ 100.00 ｜ 21000.00 ｜ 1000.00 ｜ 2000.00 ｜102252.03 ｜ ｜ 1461.18 ｜ 5000.00 ｜ 10000.00 ｜ 1200.00 ｜ 2000.00 ｜ 3200.00 ｜ 11730.00 ｜ 6834.59 ｜ 12650.00 ｜ 1000.00 ｜ 15800.00 ｜ ｜ 50.00 ｜ 1000.00 ｜ 35000.00 ｜ 3000.00 ｜ 8000.00 ｜ 300.00 ｜ 17000.00 100.00｜100.00｜100.00｜90.00 ｜51.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜99.80 ｜100.00｜100.00｜70.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜ ｜100.00｜100.00｜50.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜51.00 ｜100.00｜55.00 ｜100.00｜100.00｜ ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜

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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

｜深圳万科华昱花园房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ 5754.62 ｜60.00 ｜ 是 ｜ ｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜佛山市万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 2000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜广州市万科都华房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜厦门市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 300.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜佛山市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 300.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜上海联图投资管理咨询有限公司｜ 控股子公司 ｜ 100.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜武汉万科天润房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 43407.80 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜海南富春东方房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ 2000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜司 ｜ ｜深圳万科物业服务有限公司 ｜ ｜江西万科青山湖房地产发展有限｜ ｜公司 ｜ ｜鞍山万科房地产开发有限公司 ｜ ｜杭州南都佑圣房地产开发有限公｜ ｜司 ｜ ｜上海晶元置业有限公司 ｜ ｜佛山市南海区万科金域华庭房地｜ ｜产有限公司 ｜ ｜上海万科中实房地产有限公司 ｜ ｜苏州汇华投资置业有限公司 ｜ ｜万轩置业（深圳）有限公司 ｜ ｜深圳市道霖投资发展有限公司 ｜ ｜杭州钱江湾花园有限公司 ｜ ｜北京万科物业服务有限公司 ｜ ｜深圳市万科东海岸实业有限公司｜ ｜北京万科企业有限公司 ｜ ｜惠州市万科置业有限公司 ｜ ｜珠海市珠宾置业发展有限公司 ｜ ｜上海天亿置业发展有限公司 ｜ ｜深圳市万装装饰设计工程有限公｜ ｜司 ｜ ｜深圳市易理房地产开发有限公司｜ ｜沈阳万科金域曦郡房地产开发有｜ ｜限公司 ｜ ｜江西万科益达物业服务有限公司｜ ｜苏州万科置业有限公司 ｜ ｜深圳万科兴业房地产开发有限公｜ ｜司 ｜ ｜西安万科企业有限公司 ｜ ｜杭州万科置业有限公司 ｜ ｜中山市万科房地产有限公司 ｜ ｜天津万筑投资有限公司 ｜ ｜武汉市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司｜ ｜ 1000.00 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 2963.44 ｜ 600.00 ｜ ｜ 1714.90 ｜ 18451.23 ｜ ｜ 1000.00 ｜ 21405.00 ｜ 8272.05 ｜ 2000.00 ｜ 2700.00 ｜ 2200.00 ｜ 1000.00 ｜100000.00 ｜ 1000.00 ｜ 10900.00 ｜ 4500.00 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 3057.60 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 90.00 ｜ 18490.33 ｜ 6241.32 ｜ ｜ 2000.00 ｜ 32000.00 ｜ 9879.65 ｜ 2000.00 ｜ 15000.00 ｜100.00｜50.00 ｜ ｜100.00｜60.00 ｜ ｜55.00 ｜55.00 ｜ ｜50.00 ｜51.00 ｜100.00｜100.00｜90.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜90.00 ｜100.00｜ ｜78.40 ｜100.00｜ ｜90.00 ｜55.00 ｜100.00｜ ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜

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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

｜沈阳正达永丰房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ 800.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜上海锦桦房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 10000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜大连万科锦绣花城开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ 7000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜南京恒越置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜上海万科宝南置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜东莞松山居置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜上海柏轩装修工程有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 500.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜沈阳万科四季花城房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜限公司 ｜ ｜杭州银都置业有限公司 ｜ ｜成都万科成华置业有限公司 ｜ ｜长沙四海置业有限公司 ｜ ｜上海美兰华府置业有限公司 ｜ ｜东莞市新世纪明上居商住开发有｜ ｜限公司 ｜ ｜惠州市万科房地产有限公司 ｜ ｜广州市富生装饰工程有限公司 ｜ ｜成都万科置业有限公司 ｜ ｜富阳万科房地产开发有限公司 ｜ ｜耀晶有限公司 ｜ ｜珠海市万科房地产有限公司 ｜ ｜上海万科徐汇置业有限公司 ｜ ｜青岛豪仁置业有限公司 ｜ ｜南京金域蓝湾置业有限公司 ｜ ｜昆山嘉华投资有限公司 ｜ ｜天津万科新锐房地产有限公司 ｜ ｜深圳市万科九州房地产开发有限｜ ｜公司 ｜ ｜镇江润南置业有限公司 ｜ ｜东莞万科建筑技术研究有限公司｜ ｜Euston Capital Limited ｜ ｜沈阳万科房地产开发有限公司 ｜ ｜镇江润桥置业有限公司 ｜ ｜鹏利国际置业(广州)有限公司 ｜ ｜北京万科四季花城房地产开发有｜ ｜限公司 ｜ ｜重庆渝开发珊瑚置业有限公司 ｜ ｜大连万科物业服务有限公司 ｜ ｜上海罗联置业有限公司 ｜ ｜天津万科物业服务有限公司 ｜ ｜深圳市东方尊峪房地产开发有限｜ ｜公司 ｜ ｜上海锦川房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司｜ ｜ 2000.00 ｜ 55447.91 ｜ 640.00 ｜ 70000.00 ｜ 51.00 ｜ ｜ 1000.00 ｜ 1000.00 ｜ 6002.79 ｜ 30000.00 ｜ 0.10 ｜ 1000.00 ｜ 1500.00 ｜ 7762.19 ｜ 9000.00 ｜ 4250.00 ｜ 12000.00 ｜ 900.00 ｜ ｜ 5000.00 ｜ 2000.00 ｜ 0.09 ｜ 10000.00 ｜ 1000.00 ｜ 9110.63 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 5100.00 ｜ 386.00 ｜ 47000.00 ｜ 1000.00 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 10000.00 ｜100.00｜100.00｜80.00 ｜100.00｜51.00 ｜ ｜100.00｜100.00｜60.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜55.00 ｜100.00｜85.00 ｜100.00｜90.00 ｜ ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜ ｜51.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜ ｜100.00｜｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜

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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

｜厦门恒邦房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 5000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜佛山市万科投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜

｜沈阳万科新墅置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 12354.78 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜东莞市松湖居置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜南京富春东方房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ 1652.93 ｜90.00 ｜ 是 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜深圳万科城房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ 10014.58 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜武汉万科青安居房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ - ｜80.00 ｜ 否 ｜ ｜珠海市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 300.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜惠州市利万房地产开发有限公司｜ ｜沈阳东部置业开发有限公司 ｜ ｜上海万科长宁置业有限公司 ｜ ｜广州市万新房地产有限公司 ｜ ｜杭州万科物业服务有限公司 ｜ ｜深圳万科新城房地产开发有限公｜ ｜司 ｜ ｜南京恒邦房地产开发有限公司 ｜ ｜永达中国投资有限公司 ｜ ｜上海万科投资管理有限公司 ｜ ｜上海祥大房地产发展有限公司 ｜ ｜成都万科国宾置业有限公司 ｜ ｜万科(重庆)房地产有限公司 ｜ ｜宁波万科房地产开发有限公司 ｜ ｜天津万居装饰工程有限公司 ｜ ｜杭州白鹭湾度假酒店有限公司 ｜ ｜北京市朝阳万科房地产开发有限｜ ｜公司 ｜ ｜杭州良渚文化村开发有限公司 ｜ ｜东莞市万科阳光房地产有限公司｜ ｜佛山市万科房地产有限公司 ｜ ｜沈阳万科金域蓝湾房地产开发有｜ ｜限公司 ｜ ｜杭州万科容大房地产有限公司 ｜ ｜深圳市万科城市风景房地产开发｜ ｜有限公司 ｜ ｜武汉市万科物业服务有限公司 ｜ ｜天津万科兴业发展有限公司 ｜ ｜江西万科益达房地产发展有限公｜ ｜司 ｜ ｜广州市万科置业有限公司 ｜ ｜厦门万科星置业有限公司 ｜ ｜天津万盛投资有限公司 ｜ ｜无锡万胜房地产开发有限公司 ｜ ｜无锡东城房地产有限公司 ｜ 控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司｜ 670.00 ｜ 800.00 ｜ 3000.00 ｜ 72343.39 ｜ 200.00 ｜ 3289.56 ｜ ｜ 1494.00 ｜ 0.94 ｜ 20409.00 ｜133725.00 ｜ 78668.40 ｜ 8000.00 ｜ 15000.00 ｜ 200.00 ｜ 1000.00 ｜ 12000.00 ｜ ｜ 3000.00 ｜ 2500.00 ｜ 8000.00 ｜ 57815.00 ｜ ｜ 1650.00 ｜ 12000.00 ｜ ｜ 1200.00 ｜ 6000.00 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 3000.00 ｜ 195.62 ｜ 8000.00 ｜ 20452.43 ｜ 19336.34 67.00 ｜80.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜ ｜90.00 ｜100.00｜100.00｜75.00 ｜75.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜60.00 ｜ ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜ ｜55.00 ｜100.00｜ ｜100.00｜100.00｜50.00 ｜ ｜100.00｜55.00 ｜100.00｜55.00 ｜55.00 ｜是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜

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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

｜深圳万科第五园房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ 20000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜北京华雨鸿咨询有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 10.00 ｜100.00｜ 是 ｜

｜上海红郡物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 500.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜青岛万科银盛泰房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ 8000.00 ｜80.00 ｜ 是 ｜ ｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜成都万科华东置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 6991.20 ｜90.00 ｜ 是 ｜ ｜北京中粮万科假日风景房地产开｜ 控股子公司 ｜ 41500.00 ｜50.00 ｜ 是 ｜ ｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜宁波金盛置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1500.00 ｜75.00 ｜ 是 ｜ ｜江苏苏南万科房地产有限公司 ｜ ｜青岛万科房地产有限公司 ｜ ｜杭州长源旅游发展有限公司 ｜ ｜长沙市万科房地产开发有限公司｜ ｜广州市万科房地产有限公司 ｜ ｜天津市新锋时代投资有限公司 ｜ ｜万科置业（香港）有限公司 ｜ ｜深圳市浪骑游艇会有限公司 ｜ ｜南京运杰房地产开发有限公司 ｜ ｜东莞市万科物业服务有限公司 ｜ ｜天津万科新湖置业有限公司 ｜ ｜佛山市顺德区万科置业有限公司｜ ｜深圳市万科房地产有限公司 ｜ ｜合肥万科置业有限公司 ｜ ｜Ample Gain Capital Ltd ｜ ｜无锡万科房地产有限公司 ｜ ｜武汉万威咨询有限公司 ｜ ｜上海地杰置业有限公司 ｜ ｜深圳市东方欣悦实业有限公司 ｜ ｜上海万科浦东置业有限公司 ｜ ｜天津滨海时尚置业有限公司 ｜ ｜天津兴海房地产开发有限公司 ｜ ｜北京万科置业有限公司 ｜ ｜深圳市万科东海岸房地产开发有｜ ｜限公司 ｜ ｜长春万科物业服务有限公司 ｜ ｜深圳市万科恒丰房地产开发有限｜ ｜公司 ｜ ｜天津尚美园林绿化工程有限公司｜ ｜深圳市万科溪之谷房地产有限公｜ ｜司 ｜ ｜上海万科翔南置业有限公司 ｜ ｜无锡新万房地产有限公司 ｜ ｜广州市万科星房地产有限公司 ｜ ｜武汉国浩置业有限公司 ｜ 控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司控股子公司｜ 3000.00 ｜ 2000.00 ｜ 9000.00 ｜ 2000.00 ｜ 5000.00 ｜ 800.00 ｜ 6952.60 ｜ 5710.00 ｜ 1000.00 ｜ 500.00 ｜ 1700.00 ｜ 1000.00 ｜ 60000.00 ｜ 2000.00 ｜ 0.09 ｜ 18000.00 ｜ 150.09 ｜ 1000.00 ｜ 1000.00 ｜ 16000.00 ｜ 16000.00 ｜ 825.00 ｜ 12932.61 ｜ 1000.00 ｜ ｜ 300.00 ｜ 2852.94 ｜ ｜ 500.00 ｜ 600.00 ｜ ｜ 1000.00 ｜ 8820.00 ｜ 7393.87 ｜ 1000.00 100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜80.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜100.00｜60.00 ｜55.00 ｜50.00 ｜100.00｜100.00｜100.00｜55.00 ｜100.00｜100.00｜ ｜100.00｜55.00 ｜ ｜100.00｜60.00 ｜ ｜100.00｜70.00 ｜50.00 ｜55.00 ｜是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜ 是 ｜

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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 陈一丹（07）、詹纯（11）、路光茜（12）、伍思杭（18）

｜成都万科倍富置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 900.00 ｜90.00 ｜ 是 ｜ ｜青岛万科大山房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ 5400.00 ｜60.00 ｜ 是 ｜

｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜上海万科蓝山小城置业有限公司｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜东莞市新万房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ 510.00 ｜51.00 ｜ 是 ｜ ｜天津万福投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜深圳市万科财务顾问有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1500.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜北京海开万科房地产开发有限责｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜上海万科宝北置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜长沙宏程房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 1600.00 ｜80.00 ｜ 是 ｜ ｜天津中天万方投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 2000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜南京万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 15000.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜上海嘉明绿化工程有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 200.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜长沙市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ 500.00 ｜100.00｜ 是 ｜ ｜武汉高尔夫城市花园房地产开发｜ 联营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜合肥一航万科地产有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜50.00 ｜ 否 ｜ ｜北京金隅万科房地产开发有限公｜ 联营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜东莞万科置业有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜20.00 ｜ 否 ｜ ｜北京万科咨询有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜20.00 ｜ 否 ｜ ｜苏州一航万科长风置业有限公司｜ 联营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜上海南都白马房地产开发有限公｜ 联营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜长沙东方城房地产开发有限公司｜ 联营公司 ｜ - ｜20.00 ｜ 否 ｜ ｜上海万盛房地产有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜50.00 ｜ 否 ｜ ｜北海万达房地产开发有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜40.00 ｜ 否 ｜ ｜成都一航万科滨江房地产开发有｜ 联营公司 ｜ - ｜49.00 ｜ 否 ｜ ｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜上海中房滨江房产有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜25.00 ｜ 否 ｜ ｜沈阳万科御城房地产开发有限公｜ 联营公司 ｜ - ｜20.00 ｜ 否 ｜ ｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ └──────────────┴───────┴─────┴───┴──┘

由上表可见，万科集团具有庞大的关联交易体系，且相当一部分关联企业占有并控制万科的股份，董事会构成是决定董事会监控职能发挥的重要因素,由于经理层具有信息优势,如果经理层在董事会中占主导地位容易出现内部人控制现象，并进而导致股东财富的损失。因此，内部董事比例可以用于衡量股东对经理层的制衡。内部董事比例越高，则管理层对董事会的控制力度越大。

3.【控股股东】

截止至2009年9月30日，从万科集团公布的持股情况看，包括华润股份有限公司、刘元生（个人）、中国人寿保险股份有限公司在内的十大流通股股东中，华润股份有限公司持股数目最高，持有135509.48万股，占流通股总数的14.43%。华润股份有限公司是从

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事地产，生化，零售，电力等行业的股份有限公祠，从任何一个行业看，华润都占有相当大的市场份额。

在我国上市公司的股权结构中，基本上都存在控股股东。在这种股权模式下，控股

股东或“关键人”利用自己拥有的控股地位或控制权，推荐自己的代表出任董事，在董事会里形成多数，结果是上市公司董事会的独立性受到严重影响。

大股东派出的董事，可能是现任或离任的股东单位高级管理人员或董事会成员。他们一方面可以为公司提供战略资源关系，是公司经理和大股东沟通的有益桥梁，能够确保公司在业务发展、重大决策方面与大股东取得一致意见。第二，有利于抑制“内部人控制”，形成对内部董事的权力制衡。第三，大股东派出的董事往往熟知公司的核心业务，在董事会决策中常常能够提出真知灼见，从而有利于提高公司绩效。然而大股东派出的董事过多也带来许多弊端。比如大股东操纵董事会，再比如上市公司与母公司的关联交易。有些上市公司在人员、资产和财务上没有同控股公司严格分开，从而使上市公司为个别大股东利益服务，损害中小股东利益。例如大股东擅自挪用上市公司资金，利用非正当关联交易侵占上市公司利润等，使公司绩效徘徊不前。

因此，该比例应是一个适度比例，过高或过低均不适宜。具体何为适度，需要通过横向比较，如与同行业或同市场的平均值进行比较。

从相关数据看，除了华润股份有限公司持有万科总流通股的14.43%以外，刘元生（个人）、中国人寿保险股份有限公司分别持有1.42%和2.06%，其他包括中国工商银行（基金）、交通银行（基金）、内藤证券株式会社等7个大股东均持有0.74%到0.96%不等的股份，

因此万科集团的大股东持股数量处于一个相对均衡的比例，不会对公司董事会和公司经营起到威胁。

4、【独立董事】

独立董事是指无关联关系的外部董事，即不在上市公司担任董事之外的其他职务，并与公司、内部人及大股东间不存在可能妨碍其独立做出客观判断的利害关系（尤其是直接或者间接的财产利益关系）的董事。在公司决策过程中，来自控股股东的董事不可避免地为其代表的大股东利益着想，而内部董事也不可避免地为其管理阶层的利益着想，由此就会发生中小股东利益无人代表，不受保护的现象。

该公司董事会成员有12名，独立董事4名，占33.33%，比例相对来说较高，这样一方面可监督公司管理人员，防止“内部人控制”，另一方面可制约大股东，维护公司整体利益，特别是中小股东的合法权益。

5.【董事会成员的持股数】 姓名 郁亮 宋林 王印 蒋伟 肖莉 莫军 陈志裕

职务 董事 董事会副主席 董事 董事 董事 董事 董事 持股数（股） 4106245 0 0 0 1446849 1548950 0 11

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王石 董事会主席 6817201 如果董事持有公司一定数量的股份，有利于他们将公司利益和个人利益挂钩，进一

步发挥个人主观能动性。在利润分配上，他们会像考虑自己的问题一样，关心广大股东的利益。由上图可以看出，占40%的董事持有公司股份，因此，他们会更积极地站在股东的立场，维护股东利益。

4.结论

在高管方面，万科的CEO和董事长两职合一，因此可以看出管理层对董事会的控制力度较大。

在董事方面，万科具有庞大的关联交易体系，且相当一部分关联企业占有并控制万科的股份，且经理层在董事会中占主导地位，因此容易出现内部人控制现象，管理层对董事会的控制力度较大。而独立董事比例也相对较高，在一定程度上可以监督公司管理人员，防止“内部人控制”，另一方面可制约大股东，维护公司整体利益，特别是中小股东的合法权益。

二、资本结构分析 1、资本概况

资本结构是指企业各种资金的来源构成及具比例关系。广义的资本结构是指企业全部资金的来源构成及其比例关系，不仅包括主权资本、长期债务资金，还包括短期债务资金。狭义的资本结构仅指主权资本及长期债务资金的来源构成及其比例关系，不包括短期债务资金。最佳的资本结构，是指企业在一定时期内，使加权平均资金成本最低、企业价值最大时的资本结构。其判断的标准有：(1)有利于最大限度地增加所有者财富，能使企业价值最大化。(2)企业加权平均资金成本最低。(3)资产保持适当的流动，并使资本结构富有弹性。其中加权平均资金成本最低是其主要标准。能满足以下条件之一的企业，有可能按目标资本结构对企业现有资本结构进行调整：(1)现有资本结构弹性较好时；(2)有增加投资或减少投资时；(3)企业盈利较多时；(4)债务重新调整时。资本结构调整的方法有：(1)存量调整。即在不改变现有

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资产规模的基础上，根据目标资本结构要求，对现有资本结构进行必要的调整。(2)

增量调整。即通过追加筹资量，从增加总资产的方式来调整资本结构。(3)减量调整。即通过减少资产总额的方式来调整资本结构。

【股本结构】：

注 册 资 本 (万)：1099521.02 上市初总股本(万)：4133

最新流通股本 (万) ：1070705 上市初流通股本(万)：1736

最新流通A股(万) ：939209.491 最新流通B股(万) ：131495.5468

2.资本结构分析

【利润构成与盈利能力】:

2009.9.30 2008年 净利润 （万元） 2007年 2006年 295759.22 403317.00 484423.55 229788.38 利润总额 501707.92 632228.56 （万元） 销售毛利率 30.21 39.00 764160.57 339651.82 41.99 36.15 净资产收益率 8.46 12.65 16.55 14.48

上图可以看出，万科集团自2006年至2007年间，净利润及利润总额数额都大幅度增长，这是由于2006年正是房地产行业飞速发展的阶段，因此万科集团在此期间盈利较多。但2008年中的金融海啸无疑给万科集团乃至整个房地产业带来巨大冲击，使其盈利能力节节下滑。

审慎的财务处理是万科年报的一大特色。和2007年相比，万科2008年的营业收入有所上升，但净利润出现下降，主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。而公司08年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此如果不考虑存货跌价

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准备的影响，公司08年的净利润实际比07年略有增长。

2007年土地市场情绪颇为亢奋，地价涨幅远远超过房价涨幅，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常情况，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的几乎任何一块土地都是高价地。2007年底市场开始进入调整期，之后随着房价的大幅回调，一些项目开始面临亏损的风险。

相对来说，万科对市场的过热有所警惕，在2007年中期报告和三季度报告中两次提出预警。因而其以高价获得的项目数量，占公司全部项目的比例较为有限。但基于谨慎的财务策略，万科从08年三季度起，在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。

【资产与负债】：

资产负债比率 负债权益比率 股东权益比率 流动比率 速动比率 2009.9.30 67.29 48.62 26.98 1.97 0.59 2008年 67.44 48.27 26.75 1.76 0.43 2007年 66.11 51.26 29.25 1.96 0.59 2006年 65.04 53.76 29.91 2.19 0.64 1.资产负债比率：资产负债率是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。计算公式： 资产负债率＝(负债总额÷资产总额)×100%

该指标数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。

2.股东权益比率是股东权益与资产总额的比率。其计算公式如下： 股东权益比率＝(股东权益总额÷资产总额)×100%

该项指标反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。

由上图可见，万科集团无论是资产负债比率，负债权益比率还是股东权益比率

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自06年至今都无较大变化，可以看出万科集团偿债能力较好，对债权人有保障。

另外，其速动比率一直较低，均小于1，从数据显示该公司的短期偿债能力较低，这是因为房地产业中存货占流动资产的比率相对较高，土地储备较多，属正常水平，不能说明其偿债能力的欠缺。

【经营发展能力分析】：

存货周转率 应收账款周转率 总资产周转率 主营收入增长率 主营利润增长率 2009.9.30 0.24 46.19 0.24 31.06 33.64 2008年 0.33 45.86 0.37 15.38 -16.8 2007年 0.41 57.79 0.47 99.05 123.3 2006年 0.46 45.47 0.50 69.04 67.26

房地产销售的特殊性，通常是按揭付款方式完成购买，所以应收账款占的比重大，时间跨度长都是合理的，万科这几年的应收账款周转率保持在45%~47%（07年除外），这在同行业中有相当的优势。

从上面图表可见，受金融海啸影响，万科收到重创，其经营能力迅速下降，利润减少，但值得一提的是，万科集团的恢复能力相当强，仅一年时间就快速复苏。

其中，该公司的存货周转率偏低，周转较慢，存货中待开发土地和在建工程占很大比重，从其投资力度和土地储备上看，万科在今后的相当长时间内都将持续高速发展。

3.总结：

●万科资产负债率高是尤其特定原因的：

总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平。

从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但还远远不至于偿还不起债务利息.只有当企业的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才成为问题。

从表外因素来看,万科有非常好的信用和声誉,而且作为房地产业的龙头老大,一直注重商品质量(精品楼盘),深受广大群众的信赖.其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题。

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●虽然万科状况良好，高负债率是他的优势，但也是他的问题 1，负债率持续上升，流动负债比重大 2，融资渠道单一，过度依赖银行信贷 以上两点均存在较大的财务风险

●对此希望万科高管稍微调整资本结构

1，适当控制负债比率，增加长期负债比率，加强抵御风险能力 2.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证) 3.筹集境外资金.

4.增加主要地区空股子公司的资本金，建立融资平台

三.股利政策分析

1.股利政策对经营业绩的影响

股利政策是企业对股利分配所采取的策略 ,是企业财务管理的重要内容。对于股份公司而言 ,发放较高的股利 ,有助于提高企业股票的市场交易价格。然而 ,较高的股利同时意味着公司只能保留较少的资金用于再投资 ,这显然又会限制公司的发展 ,反而会压低股票市场价格。因此 ,公司在制定股利政策时 ,应兼顾公司的发展需要和股东对本期收益的要求 ,才能实现其股票价值最大化的目标。可见，股利政策对公司将来的经营业绩会产生影响的。我们认为，上市公司制定其股利政策，应该考虑了公司当前的经营状况与未来的发展前景而作出的。因此，股利政策应当对上市公司后续经营业绩产生较大的影响。

2. 股利政策的定义与经营业绩评价方法

股利政策指公司对其收益进行分配或留存以用于在投资的策略，是企业融资决策不可分割的一部分。它规定企业实现的税后利润多少用于支付股利，多少留存于企业进行在投资。

公司的经营业绩一般可由营业利润率、主营业务利润率、净资产收益率和每股收益等一系列指标来体现，本文从净资产收益率、主营业务利润率和每股收益三个指标；另外，由于现金股利受公司地可支配自由现金地影响，因此，还选择了每股经营现金净流量指标。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年，公司销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。

万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭提供了住宅，“万科”也成为行业第一个全国

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驰名商标。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，2006年末总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。

万科指标描述

每10股股利/元 净资产收益率/% 主营业务利润率/% 每股收益/元 每股经营现金净流量/元 2007 1.5 14.16 25.23 0.39 2008 1.5 16.25 28.72 0.36 2009 1.5 14.48 28.42 0.49 0.46 0.23 0.69 由上表可知在股利政策上，万科采取的是稳定性股利支付政策，但经营业绩上都取得不错的表现，股利政策的制定受很多因素的制约，而且这些因素之间的关系也不能完全用定量分析方法来研究，很大程度上股利政策的制定要依据具体企业的具体环境进行定性分析，以实现各种利益的均衡，由于上市房地产公司的规模、所处的地区不同，无法找到一个放之四海而皆准的股利政策，“公司永远需要股利政策，但没有永远的股利政策”，上市房地产公司必须在权衡后寻找一个平衡点。

3.公司在制定股利政策时应该注意

第一，必需与企业财务目标保持一致；第二，保持股利政策的连续性和稳定性。股利政策的经常性变化和调整会对上市房地产公司股价带来负面影响。股利政策的波动或不稳定，会给投资者带来公司经营不稳定的印象，因此，上市房地产公司应尽量避免削减股利，同样，也不随意提高股利，只有在确信未来能够维持新的股利水平时才考虑提高股利；股利政策的制定既要兼顾公司的可持续发展和投资者的回报.

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4.影响分析

公司不同的分配政策是因公司不同的发展战略而制订的。配股是因为公司需要

购买优质的项目或资产。为取得发展所需资金，公司以一定的价格及比例向原股东 配售新股。大多数上市公司配股公告留给投资者的印象是，公司预期配股所募集资金投向的投资项目或资产将会为公司及股东带来不低于原有收益率水平的回报，故配股的公司一般是对于公司未来的经营有着良好预期而具有良好的发展能力的公司。公司实施股票股利是公司用红股替代直接分派现金的一种分红方式，是成长型公司较偏好的一种分配政策。因为不引起现金的流进或流出，理论上不应对公司未来的经营造成直接的影响。从实质上说送股是公司替投资者决定了的再投资行为。同时它又使股本扩大从而为今后的按比例配股作好准备，这样使投资者对其后续的经营状况产生较好预期而增加信心，也体现公司有充分的信心用好属于股东的每一分钱，在公司以后的经营中创造出良好的效益。现金股利是公司将利润的一部分以现金分派给股东的分配方式，是许多经营业YA稳定的公司所喜欢的分配政策。因现金股利是公司的现金流出，故可能会减少公司的潜在追加投资额，造成公司未来的利润值有可能因此下降。但现金股利并不影响公司原有的经营水平。一般认为，实施现金股利的公司经营己经达到了一定的规模，在预期其扩大再投资将不会为股东带来更高的边际收益的情况下，才会采用现金股利的分配方式。因此，我们认为派息公司应是后续经营稳定但可能也不会有大的增长的公司。另外，派息对公司后续经营一般亦不会直接产生负面的影响。公司实施不分配的股利政策是由于公司并无现金流出亦无股本扩张，无疑不应造成对公司后续的经营直接的不利影响。但公司不分配，除了由于其以后的经营需要资金而留利不分配以外，还可能因为公司上年经营不佳无利可分配及公司对其以后的经营状况、发展前景预期不佳的情况下才不分配。总之，上市公司制订其股利政策，应该是综合考虑了公司当前的经营状况与末来的发展前景而作出的。因此，股利政策会对上市公司后续经营业绩产生较大的影响。

5.结论

股利政策是企业对股利分配所采取的策略 ,是企业财务管理的重要内容。对于股

份公司而言 ,发放较高的股利 ,有助于提高企业股票的市场交易价格。然而 ,较高的股利同时意味着公司只能保留较少的资金用于再投资 ,这显然又会限制公司的发展 ,反而会压低股票市场价格。因此 ,公司在制定股利政策时 ,应兼顾公司的发展需要和股东对本期收益的要求 ,才能实现其股票价值最大化的目标。

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三、附注

会计学家丁远先生在《万科真相：盈利靠通胀成长靠投资》的文章中，解剖了万科的净资产。从2001年初到2007年第三季度，万科一共增发两次，募集资金141亿元，加上可转债转股约38亿元，股本扩张累计约179亿元，占净资产增加额的77%；而同期公司盈利累积约57亿元，仅占净资产增加额的24%。也就是说，万科做大并不仅靠盈利能力，真正的秘密武器是资本运作能力。

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三、附注

会计学家丁远先生在《万科真相：盈利靠通胀成长靠投资》的文章中，解剖了万科的净资产。从2001年初到2007年第三季度，万科一共增发两次，募集资金141亿元，加上可转债转股约38亿元，股本扩张累计约179亿元，占净资产增加额的77%；而同期公司盈利累积约57亿元，仅占净资产增加额的24%。也就是说，万科做大并不仅靠盈利能力，真正的秘密武器是资本运作能力。

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