杭州写字楼市场深度调研报告-21页

杭州写字楼市场简析

一、 杭州市场整体情况 1、 杭州写字楼市场发展阶段

2、 写字楼土地出让量分析

表1：2005-2008写字楼地块出让列表

5004003002001000

2005

2006

总出让面积

2007可建面积

20086000

500040003000200010000

分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大

近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。

表2：2008年商业办公用地出让列表

3、 写字楼供应分析

分析：08－09年全市将有200万㎡集中供应，写字楼市场供小于求

08年至09年2月主城区市场写字楼（销售）总供给约56万㎡，其中约60%供给为江干区，截止09年2月份市场存量约33万㎡。

根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万㎡的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。

目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。

4、 整体销售情况

销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。

价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。 5、 客户群描述

杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 6、 小结

杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写

字楼销售较为平淡。

截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09共有200万㎡供

应量，写字楼市场供小于求。

江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。

二、 杭州写字楼板块概述 1、 板块综述

目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；

随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。 2、 各板块初步分析

从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：

第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。

第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。 第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。

第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现； 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向

更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。

三、 钱江新城、滨江板块分析

1、 钱江新城板块——新规划行政金融商务中心，甲级写字楼为主 核心驱动力

区域的高端定位——杭州市新的CBD区域。

杭州市政府“沿江开发，跨江发展 ”战略的提出促使钱江时代的到来。 在政府的大力投资下，道路系统、配套开始逐步完善。 租金/售价

租金：1.4-2.8元/㎡/天，多集中于2.2-2.8元/ ㎡/天； 售价：1.8-2.4万元/㎡； 物业管理费：3-4元/㎡/月 租售状况

平均出租率在75%左右；

销售平稳；多机构投资者，整层购买量大； 区域现状

地理位置：位于杭州市区南，钱塘江北岸，占地面积约15平方公里； 现状：道理系统已完善，大剧院，市民中心主体已经落成，尚未形成商务氛围，住宅市场发展良好；

规划：中央商务区占地面积3.29平方公里, 可建建筑面积约为650万㎡，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游游憩区。 未来发展趋势

由功能完善转向功能强化阶段

钱江新城将进一步强化商务、金融和现代化服务的功能，加强产业集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求，形成高级商务中心。 客户特征

认可区域高端定位及美好前景所处区域的高端定位—杭州新CBD区域

喜欢良好的自然环境和优美的江景带来的品质生活 看好区域未来规划前景，及升值潜力；

主要以多次置业者为主，换房提高居住舒适度； 知富阶层，眼光长远，有前瞻性；

新政前投资比例较高约在35%左右，目前约为15%，以长期投资为主

表3：钱江新城板块在售项目盘点

表4：钱江新城板块租赁项目盘点

表5：钱江新城板块将售项目扫描

㎡；将售项目9个，总体量达118万㎡。

板块总结

钱江新城写字楼位于主城区内，多以企业总部、综合办公为主，基本上都为超高层甲级写字楼，物业品质及周边大环境及公共配套大体相同，区域同质化竞争明显。

钱江新城板块内金融、办公用地已显现出的项目，未来3年内的供应量较大，约为200万㎡，今后的竞争将会非常激烈。

该板块共规划建设43栋高档办公楼，预计建筑面积在300万㎡ 左右（含政府办公用楼 ）

2、 滨江板块

核心驱动力：规划前景+产业支撑＋资源优势 设区后杭州市政府的大力投入，政策支持；

强大的产业支撑——杭州高新区的入驻及滨江高教园区的建立 景观得天独厚，北向钱塘江江，拥有得天独厚江景资源 租金/售价

租金：0.8-1.8元/㎡/天

售价：0.7-1万元/㎡ ；均价在0.7万/㎡ ； 物业管理费：2-4元/㎡/月 租售状况

销售个案较少，片区以出租为主

优惠政策招租的楼宇出租率在95%左右；其他市场化楼宇出租率50%。 区域现状

定位：江南副城重要组成部分。将建设成为一个以高新科研产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的现代城区；

产业结构：高新技术是滨江区的支柱产业，集中了诺基亚，摩托罗拉，华为3COM，UT斯达康，东信等为代表的高新技术企业 未来发展趋势

知名企业聚集效应加大，上下游服务企业增多； 商务氛围和商业配套将逐渐成熟

滨江的功能由单一走向多样化，开始承担大杭州的城市功能 随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现。 滨江区总部基地板块将会向最高级转化。 客户特征

行业：IT科技研发、通信、金融、银行、电器、电子等；

客户：高新技术、电子、电器等民营企业，以及部分金融 银行等； 政府招租主动聚集，出租率比较高，纯商业招租效果一般。

表6：滨江板块在建项目盘点

表7：滨江板块待建项目盘点

小结：预计08、09年竣工并投入使用的办公面积：23.45万㎡；其中总部基地自用约：11.27万㎡；对外招租约： 12.18万㎡。

未开发的项目预计在2010年左右集中面市；总开发量：99.19万㎡。其中:总部自用办公物业约：32.78万㎡招租/售：66.4万。

板块总结

滨江总部基地板块在未来有较大的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。

从土地出让位置研究：三、四桥之间将成为开发建设的热点，新的区域中心将在此产生。

从土地性质研究：江南大道以北将成为办公、商业配套用地的集中区域，住宅将从原先的沿江开发逐步转向新城腹地。

从土地出让量研究：08-10年将集中供应120万㎡的办公物业

四、 江北四桥附近写字楼市场盘点

表8：江北四桥写字楼项目盘点

分析：非主流写字楼板块，写字楼价格偏低，销售速度缓慢

由于江北不属于主流写字楼板块，因此写字楼项目价格相对偏低，且销售速度缓慢。如太和广场最新一期房源于2008年8月开盘，至今仅销售约1万平米，即月均销售1800平米左右；钱江国际商务2008年1月开盘，至今仅销售1.2万平米，即月均销售约700平米。

成本分析：在保证20％毛利率情况下，如按1.5万/平米销售价格反算，成本宜控制在5800元/平米以下为宜；如按1.8万/平米销售价格反算，成本宜控制在7200元/平米以下为宜。根据2008年钱江新城土地出让价格分析，写字楼地价较住宅地价更为理性。

五、 其它板块分析 1、 黄龙板块 核心驱动力：

行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套 租金/售价

租金：集中于3-4.5元/ ㎡/天；售价：1.4-3万元/㎡ 物业管理费：8-12元/㎡/月（含水电） 租售状况

受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85%以上；

投资客较活跃，以机构投资者居多； 区域现状

黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部； 短时期内没有取代其顶级商务区地位的板块出现。 写字楼整体出租比例较高；

政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼

黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；配套较为成熟。 未来发展趋势

高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住； 高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门； 成为企业对外昭示实力的窗口；

随着杭州市经济的快速增长，外来投资将会加大，而黄龙写字楼供应量的将会越来越稀少，交通的拥堵，部分需求无法得到满足，将会向同级别或更高级别的商务区外溢。 客户特征

行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、

保险、文化传播等；

客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主

选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度。

表9：黄龙板块典型楼盘扫描

2、 文教板块 核心驱动力：

大专院校等科研机构逐渐迁出文教区； 文三路定位为“电子市场一条街”； 区域内可供开发的土地有限 租金/售价

租金： 2-2.8元/㎡/天，多集中于2.2-2.5元/ ㎡/天； 售价：1-1.4万元/㎡ ； 物业管理费：3-4元/㎡/月 租售状况

大部分出租率在80%以上；

大多在01-03年投入使用，物业交易不活跃； 区域现状

功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；

研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；

小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户； 办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点 未来发展趋势

区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；

金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；

可出让地块减少，未来写字楼供应量减少; 客户特征

行业：以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；

客户：杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；

以中小企业为主，大部分处于创业及发展初期，对价格比较敏感。

表10：文教板块典型楼盘扫描

小结：约合18万㎡，均投入使用；该板块中高档写字楼总供应量约为25万㎡。

3、 武林板块 核心驱动力：

市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失； 黄龙商圈、钱江新城的兴起； 商业氛围的增加带来了巨大商机 租金/售价

租金：集中于3-3.5元/ ㎡/天； 售价：1.2-1.8万元/㎡ ； 物业管理费：6-8元/㎡/月 租售状况

平均出租率在80%以上； 在售楼盘较少，投资者较多 区域现状

杭州市传统CBD ，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流； 目前是杭州政治、经济、文化中心；

中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户 未来发展趋势

黄龙板块的兴起分流了部分高端客户； 钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业； 写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。 客户特征

行业：以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主， 客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主； 性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一

表11：武林板块典型楼盘扫描

供应量约为60万㎡

4、 庆春板块 核心驱动力：

杭州的华尔街，金融功能效应； 杭州第一大道庆春路的通达性； 具有的国际商务氛围 租金/售价

租金：2.8-3.5元/㎡/天

售价：1-1.6万元/㎡ ；均价在1.3万/㎡ ； 物业管理费：5-7元/㎡/月 租售状况

出租率在85%左右；

销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小 区域现状

杭州金融中心，资金流聚集之地； 传统商业圈之一，商务氛围浓厚；

金融保险证券机构汇聚地；中小型贸易公司、大型实业通信类公司混杂 未来发展趋势

区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；

金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；

可出让地块减少，未来写字楼供应量减少;

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