2008年浙江省房地产业发展报告（全文）

2008年浙江省房地产业发展报告(全文)

http://hz.house.sina.com.cn 2009年02月27日21:09 新浪房产

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受美国次贷危机的影响和国家宏观调控政策累积效应的作用，2008年浙江省房地产市场出现了明显调整的走势，房地产市场供应保持惯性增长，需求却明显下降，市场供求关系已经从“卖方市场”转向“买方市场”，市场交易呈现“量跌价稳”的发展格局。同时，住房供应结构逐步优化，中小户型商品住宅供需两旺。进入2009年，浙江省房地产业正在呈现“市场进入调整期、行业进入整合期”的总体发展态势。 一、浙江省房地产市场的基本态势

1、房地产投资开发增幅放缓，特别是下半年回落明显

近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，2002-2007年，浙江省房地产完成投资开发额增幅年均增幅超过20%。2008年，浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年同期增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分比。其中，住宅开发完成投资1419.7亿元，同比增长8.5%，增幅与上年相比下降5.8个百分点。表明2008年浙江省房地产开发投资继续保持增长势头，但受到国际经济形式严峻和国内房地产市场回落的影响 ，增幅有所放缓。2008年上半年房地产开发完成投资853.1亿元，比上年同期增长18%，而下半年房地产开发完成投资1146.2亿元，同比增长仅为4.3%，下半年浙江省房地产开发投资回落明显。 2、商品房开发规模前高后低，住房供应结构进一步调整

商品房的开发规模呈现出前高后低的走势。2008年上半年，浙江省房屋新开工面积为2517.7万平方米、16140.1万平方米和1406.4万平方米，同比分别增长24.9、9.1和36.5个百分点。这表明上半年浙江省房地产开发规模受上年的影响，仍然保持惯性增长。然而，随着美国金融海啸的爆发，下半年浙江省房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2577.1万平方米、2954.9万平方米和2726.3万平方米，同比分别下降了19.8、19.6和6.8个百分点。整体来看，2008年房地产供应形势发生逆转，如表1所示。

图为2008年浙江省房屋新开工、施工和竣工面积同比增幅比较

住房供应结构得到进一步调整。随着房地产调控政策的进一步贯彻落实，浙江省中小型商品房建设速度明显加快。2008年，浙江省90平方米以下住宅完成投资373.7亿元，与上年同比增长57.6%；该类投资占住宅完成投资的比重由2007年的12.5%上升到2008年的26.3%，表明未来中小户型商品住宅的供应总量将会继续增加。从90平方米以下住宅新开工面积、施工面积和竣工面积来看，该三项指标分别为990.0万平方米、2799.6万平方米和364.9万平方米，同比分别增长19.6、50.9和42.6个百分比。此外，10月浙江省15届房博会数据显示，可售房源达1.6万套，其中普通商品住房房源占75%，90平方米一下房源占到42%。“90/70政策”效应已经得到充分体现，这些都表明浙江省中小户型商品住宅供应明显加快，住房供应结构调整较为明显。

3、商品房销售面积降幅逐月扩大，中小户型商品房住宅销售比重提高

近年来，浙江省商品房销售面积持续增加，2004至2006年分别保持了8.8%、10.1%和7.6%的增幅，2007年增幅更是达到26.6%。2008年年初，受到银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房政策的实施等多因素的影响，房地产市场观望气氛浓厚，消费信心明显不足，商品房销售出现了负增长的局面。上半年，浙江省商品房销售面积为1431.9万平方米，销售额为872.0亿元，同比分别下降19.8%和12.4%。随着美国次贷危机进一步加剧，下半年浙江省商品房销售面积为1448.5万平方米，销售额为944.3亿元，同比分别下降46.4和41.3个百分点，降幅逐月扩大。

图为2008年浙江省商品房销售面积逐月累计同比增幅

中小户型商品住宅销售依然旺盛。2008年，尽管浙江省商品房销售有所回调，但90平方米以下商品住宅的销售面积为579.5万平方米，销售额为356.6亿元，同比增幅分别为45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅销售面积占全部商品住宅销售比重由2007年的9.0%上升为2008年的24.2%。这充分表明，在市场销售不畅的形势下，中小户型普通商品房更受欢迎。 4、商品房价格增幅明显下降，仍然维持较高水平。

2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格以年均23.5%的速度快速上涨。2008年，浙江省商品房均价为6306元/平方米，同比增长8.7%。其中，住宅均价为6190元/平方米，比上年增长9.8%。就年度而言，虽然浙江省商品房销量明显下降，但销售价格同比没有出现负增长，总体仍然维持叫高水平。浙江省与全国房地产市场运行的总体情况较为相似，国家统计局公布的数据显示，1-11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。此外，1-11月北京房价上涨4.2%、深圳下降18%、广州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上涨1.1%、温州上涨8.4%、金华上涨7.5%，相比而言浙江省城市房价波动幅度较小。

就各月而言，浙江省商品房和商品住宅均价增幅逐月放缓。特别是9月份开始，商品房和商品住宅均价出现明显下跌，如图2所示

图为2008年浙江省商品房和商品住宅均价

5、土地购置总量减少，开发商追逐土地热情下降

2008年浙江省房地产业购置土地面积为1656.2平方米，较上年减少了约150万平方米，增幅由2007年的同比增长31.5%变为2008年的同比减少9.5%；购置土地的总金额达到458亿元，增幅由2007年的同比增长63.8%变为2008年的同比下降7.6%。房地产开发企业由2007年的疯狂拍地转变为2008年的谨慎小心，追逐土地的热情大为下降。平均来看，2008年浙江省每平方米土地价格为2765元，与上年相比总体保持平稳。部分城市土地“流拍”现象增多，土地出让金收入大幅减少。有些城市采取相应措施积极调整，一方面减少土地新增量，一方面采用“勾地”形式，避免无人问津的尴尬局面。

图为2007~2008年浙江省土地出让情况

6、企业资金来源渠道狭窄规模小幅下降，开发商销售回笼资金压力增大

资金问题已经成为房地产开发企业的发展平静。自2008年以来，浙江省房地产企业资金来源较为紧张，至上半年资金来源规模同比增长8.3%，但增幅同比有所下降。自10月开始资金来源规模同比下跌，并且降幅逐步拉大。1-12月，房地产开发投资本年资金来源为2868.2亿元，比上年同期下降7.1%。其中国内贷款、利用外资自筹资金同比分别增长4.6%、3.8%和13.9%，房地产开发企业对于这三项资金来源的依赖度有所增加。但收到银根趋紧和销售不畅等影响，这三者增幅较上半年分别下降了2.4%、26.7%和6.1%。

另一方面，购房者购房款、自筹资金和银行贷款依次是浙江省房地产开发企业的主要资金来源，三者的资金规模分别占开发总资金的45.7%(其中，定金及预付款占29.9%，个人按揭贷款占15.8%)、25.2%和21.1%，如图3所示。这表明，除了自筹资金外，目前浙江省房地产开发企业对购房者购房款和银行贷款的依赖度仍然很高。总体而言，房地产开发企业的资金来源渠道依然较窄。值得注意的事，由于销售不畅，开发企业通过销售回笼资金的压力日益增大。

图为2008年浙江省房地产开发企业的融资渠道分布情况

二、浙江省房地产业存在的突出问题 1、商品房价格继续高位运行

2008年以来，浙江省商品房价格同比涨幅有所回落，但总体仍处于高位运行。从房价绝对水平来看，经过10多年持续上涨，浙江省房价水平已处于全国前列。据统计，2008年浙江省商品房均价为6306元/平方米，与上年同比增长8.7%。其房价仅次于北京的12212元/平方

米和上海的8348元/平方米(根据国家统计局1-11月数据计算而得)，位列第三。从房价相对水平来看，浙江省城镇居民房价收入比2007年为7.31，2008年是7.26(按照全省统计数据，3口之家购买一套80平方米的住宅计算)，考虑到杭州、宁波、温州等城市房价明显高于全省平均水平，加之城市居民收入差距较大，中低收入家庭的购房支付能力明显不足。

房地产市场供求是决定房价走势的关键因素。商品住宅竣工销售比从2007年的1：1.32，调整到2008年上半年的1：1.19，再到2008年下半年的1：0.58，在一定程度上表明浙江省房地产市场逐渐呈现供大于求的局面。房价的起落关系到国民经济的平稳健康发展，与千家万户的利益息息相关。如何更好地发挥价格杠杆的调节作用，确保房地产市场平稳健康发展，是必须面对的一个难点问题。 2、商品房成交量严重萎缩

市场成交量是反应市场健康状况的重要尺度，成交量的持续萎缩给浙江省房地产行业形成了沉重压力。统计数据显示，2008浙江省空置1-3年(含1年)的住宅面积增加24.8%。空置3年以上(含3年)增加171.8%，空置率有所上升。除房价外，影响成交量的因素主要是市场购买信心严重不足，投资投机需求基本消失，市场观望气氛浓厚。

从目前情况看，形成市场观望气氛的原因主要有四个。一是经济观望。2007年以来，中国经济经历了从过热到过冷的快速转换，美国金融危机百年一遇，使外贸依存度较高的浙江经济受到巨大冲击。金融危机是否见底，宏观经济何时回升，目前还没有明确信号；而是政策观望。2008年是房地产政策出台最为频繁的一年。针对房地产市场的低迷，中央和许多地方政府纷纷出台了“救市”措施，力度越来越大。但许多购房者还在等待，是否还会有更强有力的利好政策出台；三是市场价格观望。各种媒体出现的楼市“拐点论”，使得购房者大多预期未来房价仍会继续下跌。但房价还有多大的下降空间，却是众说纷纭，迷雾重重，购房者无法准确判断，导致消费者持币观望的态度较为明显；四是开发商行为观望。面对趋紧的房地产形势，不同企业采取了不同的应对策略，有的企业的打折促销，有的企业提升品质，也有企业调低开盘价格等。那么，打折促销力度是否进一步加大，这进一步强化了购房者等待观望的心理。

恢复市场信心，增加市场成交量，这是浙江省房地产业重新步入健康发展轨道必须解决的难题之一。

3、房地产企业资金普遍短缺

银根收紧和市场销售清淡，使得浙江省部分房地产开发企业遭遇资金瓶颈。至2008年10月，浙江省房地产资金供给增幅甚至出现了负增长。从浙江省房地产资金来源的变化情况来看，银行贷款增幅由上年同比增长22.6%锐减为2008年同比增长0.4%；定金及预付款、个人按揭贷款增幅由上年同比增长37.6%和66%，锐减为2008年同比下降21.1%和19.9%。浙江省房地产开发企业常规的资金来源受到限制。相反，非银行贷款增幅由上年同比下降20.2%上升为2008年同比增长191.8%。可见，由于资金的短缺，浙江省房地产开发开始转向明见等非银行贷款来缓解资金压力。部分房地产企业趋紧，也是由于企业自身经营不善、市场景气

时盲目扩张所致。与资金流入的捉襟见肘相比，资金支出依然巨大，2008年浙江省房地产开发投资增幅仍达到9.8%。少数企业因资金链断裂，出现了楼盘“烂尾”、法人“失踪”，以及民间筹资款或者银行贷款到期无法偿还等问题。随着市场持续调整，2007年高价拿地的部分项目开发难度增大，企业经营风险日益凸显。 4、中小户型商品住宅大量推出

浙江省房地产市场供应结构得到明显改善，中小户型商品住宅供应总量大幅增加。2008年，90平方米以下商品住宅竣工面积占全部住宅的比重从2007年7.53%提高到2008年的11.35%。同时，销售面积由2007年的8.99%提高到2008年的24.15%，呈现供需两旺的局面。未来90平方米以下商品住宅将成市场主流之一，调整市场结构，增加中低价位住宅供应初见成效。

尽管如此，中小户型商品住宅大量推向市场也存在一些问题。一方面，政府在2006年推出90/70政策后，2009年将会迎来中小户型商品住宅上市的高峰；另一方面，为了刺激需求，中央政府将投入9000亿用于保障性住房建设，可能会加剧商品房市场的竞争，特别是小户型住宅市场的竞争。因而，2009年应当警惕中小套型商品住房可能出现的过量供应问题。 三、浙江省房地产业走势的基本判断 1、市场进入调整期

目前，浙江省房地产市场正处于调整期。这种理性调整，是为了消化前两年价格过快上涨所形成的局部泡沫，使其回归到与经济基本面及居民住房支付能力相协调的水平，这对于浙江省房地产市场今后的稳定健康发展大有裨益。从周期走势分析，市场进一步调整的深度有限，长度可能延长。

第一，房地产市场继续向下调整的深度有限。由于全球性的经济减速和房地产市场本身周期规律的作用，房地产市场信心一时还难以恢复，商品房销售、房地产投资、新开工面积和土地购置面积有可能继续下行一段时间。但由于中央和地方政府近期出台了大批关于促进经济增长、稳定房地产市场的政策措施，这些政策的累积效应将逐步显现，2009年浙江省房地产市场继续向下的空间有限，估计成交量逐步回升，但部分房价过高的城市房价仍将继续回落。

第二，房地产市场2010年将进入复苏阶段。房地产先行指标显示，2008年浙江省土地开发投资额、购置土地面积及商品住宅新开工面积分别同比下降-25.7%、-9.5%和-7.6%，表明未来1-2年浙江省房地产市场供应量将有所减少。同时，随着美国金融海啸的全球影响逐渐消退，中国宏观经济形势预计在2010年明显好转，快速城镇化带来的购房需求等多种需求将逐步得到释放，购房者市场预期将发生转变，浙江省房地产市场可能在2010年进入复苏阶段，重新出现供需两旺的繁荣局面。 2、政策进入扶持期

受美国金融危机的冲击，2008年中国宏观经济运行和宏观调控政策发生剧烈波动，从9月份开始，随着一些地方政府各类“救市”政策措施的密集出台，房地产市场政策拐点已经出现。

第一，宏观经济政策由“紧”变“松”。面对次贷危机不断加剧，中国经济周期性质正在发生变化。2008年7月份，中央已将下半年经济工作的大政方针确定为“一保一控”，年初确定的“防止经济增长向偏快转向过热”被“保持经济平稳较快发展”所取代。从央行的货币政策来看，自1月25日起的存款准备金率连续5次上调，转变到9月16日开始接连5次降息。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，将改变宏观调控对房地产业的政策态度。

第二，一些地方政府纷纷出台救市政策。随着全国房地产市场低迷，市场信心不足，成交量萎缩，部分城市房价出现较大下跌，给当地社会经济平稳健康发展增加了不确定因素。对此，2008年9-10月上海、南京、杭州等城市相继推出促进房地产市场稳定发展的政策，具体措施包括发放购房补贴、延长还款期限、减免相关税费、调高住房公积金贷款额度等，地方政府对房地产市场的扶持力度不断加大，并一直延续至今。

第三，中央出台政策支持居民购房。10月17日，国务院提出要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。根据国务院的部署，10月22日，财政部、国家税务总局、中国人民银行在有关政策指出：对于个人首次购买90平方米及以下普通住房实行税费减免；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款优惠；加大保障性住房建设规模；明确地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策等，这标志着中央政府房地产市场的政策取向从“抑制”转向“扶持”。12月20日，为了进一步扩大内需，促进房地产市场健康发展，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)文件，系统性的房地产政策拐点全面形成。 3、企业进入转型期

浙江省绝大多数房地产企业是在近10年来房地产市场持续向上、房价不断走高的大背景下发展起来的，还从未经历过经济危机的考验。这次房地产市场调整将促进企业更加全面地认识市场规律，更准确地进行战略定位，尽快转换经营模式，积累核心能力，走上可持续发展的道路。

第一，企业发展：从“机会导向”到“能力导向”。在市场持续扩张中，多数房地产企业采取了“机会导向”的发展模式，企业素质和能力提升不够，应变能力和风险控制能力不强。面对市场萎缩、房价下降和政策调控，想要持续生存和发展的企业就必须“苦练内功”，这已成为房地产企业的共识和努力方向。

第二，企业经营：从“资源整合”到“资产整合”。一般认为，房地产行业是典型的资源整合型产业，企业在取得土地和资金基础上，通过整合规划设计、建筑施工、设备安装、园林绿化、物业管理等行业资源与生产能力，最终向市场提供产品。现场看来，纯粹的“整合角色”难以自立和持续成长。房地产企业应进一步优化“资产组合”，积累和持有雄厚的资产，把“销售物业”的滚动开发和“持有物业”的持续经营结合起来，增强经营的稳健性和抗风险能

力。

第三，企业运作：从“土地运作”到“资本运作”。目前多数浙江开发商的业务活动是围绕土地展开，对产品的把控能力较强。这次美国金融危机的经验教训表明，房地产行业的“金融属性”十分明显，今后我国房地产金融穿心的空间十分巨大，房地产企业应从人才 、组织、流程、战略等方面切实重视和提升企业资本运作能力。 4、行业 进入整合期

这一轮的房地产市场周期调整，可能是一次深度调整，标志着房地产业高利润率时代的结束，进入“利润平均化”时代。这也意味着，浙江省房地产行业进入整合期。一方面，市场调整必然带来行业“洗牌”、企业重组。在需求方消费短期内难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，企业间的并购和重组等现象会逐渐增多。此外，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。另一方面，房地产行业将更加注重分工。随着此次房地产市场的调整，仅仅依靠土地和产品就能赢取市场的时代即将结束，未来的竞争将越来越体现在企业的生产效率和管理效率上，产品精细化和专业分工细化将是未来重要趋势之一。越来越多的浙江省房地产企业，将有全能型向专业型转变，他们可以在产品价格平稳甚至下降的市场中生存和发展，将为行业进步和市场成熟做出巨大贡献。

2008年，将因为一系列中大历史事件载入史册。对于浙江省房地产业而言，这一年也是风起云涌，极不平凡。经过这场暴风骤雨的洗礼，浙江省房地产业必将变得更加强大，更加成熟。我们所要做的就是坚定信心，沉着应变，发奋图强，创造辉煌。

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