本科毕业设计-浅论我国物业管理法律制度的完善

中文摘要

我国物业管理制度起步较晚，无论是在法理研究还是在法律制度上都不尽完善。良好的物业管理必须建立在完善的法律基础之上，加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律制度是依法管理物业管理行业的迫切需要。因此，有必要就物业管理制度进行法律制度上的思考，以探索出一系列适合我国国情、民情的物业管理制度完善对策。本文对我国物业管理制度现状进行了相关的分析和对国外物业管理制度经验的借鉴，更好地完善我国物业管理制度。

关键字：物业管理；权益；缺陷；法律措施

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Abstract

Late start of the property management system, both in legal research or in the legal system are not perfect. Good property management must be based on sound legal basis, accelerate the property management legislation, establish and perfect the legal system of property management is managing the property management industry, according to the urgent needs. Therefore, it is necessary to the legal system of property management systems thinking to explore a series of suits China's national conditions and responsive property management system for Improvement. In this paper, the current situation of China's property management system analysis and related property management system of foreign experience for reference, to better improve our property management system.

Key words：Property Management; Interests; Defect; Legal measures

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浅论我国物业管理法律制度的完善

浅论我国物业管理法律制度的完善

随着我国城市化水平的飞速发展和人们生活质量的不断提高，物业服务成为了人们的一种要求。它作为一种新兴行业，通过物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。为了更好地维护广大劳动者的基本权利和切身利益，必须作出更好的对策和完善措施。

一、完善我国物业管理法律制度的意义

（一）有利于切实保护公民合法私有财产

随着经济发展和人民群众生活普遍改善，迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产。物业管理也渐渐成为人们生活的一部分，通过物业管理发现了其中的诸多问题。目前物业管理我国还没有一部完整的法律，虽然在《物权法》上也规定了关于物业管理上的共同管理，维护业主们的权益。但是在单个业主对现状的不满，是不能予以支持。在业主委员会应与物业服务企业订立书面物业服务合同中，《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。①

总而言之，人要生存发展，人们合法的私有财产，应当予以适当的保护，这是社会稳定发展的前提。要更好地维护公民的合法私有财产，就业主委员会行使权力有法可依。

（二）有利于配合城镇住房制度改革

住房制度改革主要是改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。完善物业管理制度，它作为城镇住房制度的重要组成部分，能更有利地进行城镇住房制度的改革。

对于原有老房屋存在着定期养护修缮的问题，原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，更专业化和简单化。对于人们面对各个方面的管理承包公司维护住房的各种问题，你只

①蔡娟．《物业管理条例》如何保护业主和物业的合法权益[N].法制日报,2007-09-17.

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浅论我国物业管理法律制度的完善

需要面对一个物业管理公司就解决各方面的问题，由物业管理公司专业地处理各种复杂的问题。这种统一的专业化物业管理制度，在城镇住房制度改革方面有着重要意义。然而物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。具体到对发展商来说，良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象，增强社会大众和投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租用者来说，好的物业管理可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值，即能确保物尽其用。如果没有良好的物业管理会加速物业的老化，造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费，阻滞房地产业的发展，抑制相关的消费增长，阻碍国民经济的良性协调发展，导致直接或间接的经济损失。

（三）有利于增加劳动就业和繁荣第三产业

众所周知，社会经济的发展离不开人们劳动和现代产业发展。现在物业管理是时代的需要，物业管理主要分为管理和服务：管理是主要是针对产权和产业设备等方面；而服务则是对于用户的要求满足，登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。对于第三产业的发展和劳动就业方面都有很大的帮助，在专业化的系统管理中，能够合理的分配工作落实到各个方面，而服务业作为第三产业的一个重要的组成部分，对于第三产业更好地发展有一定推动作用。在另一方面就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到积极的推动作用。

二、我国物业管理制度的现状与缺陷

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浅论我国物业管理法律制度的完善

（一）我国物业管理的现状

我国的物业管理的迅速发展主要是市场经济的变化和房产市场的发展。在原有的传统的福利型的物业管理的渐渐向专业化/市场化的管理模式变更。每次变革过程都要经过无数次改良而付出相应的代价。我国在现阶段，社会上的对于物业管理的认识是不足以适应该行业的发展。业主习惯行政型和福利型的管理模式，对于高标准消费难以配合。还有部分的物业管理企业依附房产开发商，大大阻碍了公司发展，也使企业和业主的服务难以落实，更不用说企业的市场化和专业化。还有重要的一点是物业管理公司缺乏资质评定和我国市场经济与物业管理机制的不完善，业主无法了解到物业管理公司的状况和业绩。在市场竞争机制中，物业管理行业没有合适的定位，无法让业主理解其公司的基本情况，还有对物业管理价格的规范，没有一套可行的方式，不便于业主根据自身情况选取适当的物业管理企业。对于管理企业的各种行为，应当要有相应的业主进行约束和监督，这就要求业主有较强的自治的能力相结合。现在物业管理企业的专业化与业主的能力相对缺乏，产生纠纷导致管理企业的不规范。在政府层面上，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存；物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。①还有在企业层面：

第一，企业竞争意识的不足，物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，还有的更依赖于房地产开发商。一方面由开发商支付的管理基金以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。②

第二，资质的不明确。物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远，一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般

①华永胜．我国物业管理法律问题研究[D]．安徽：安徽大学，2007． ②张冰洋．前期物业管理法律问题研究[D]．郑州：郑州大学，2007．

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