2007年10月份的深圳房地产楼市分析报告 - 图文

纵观07年的中国房地产市场，绝对可以用惊心动魄一词来形容。

据国家统计局数据显示，今年以来，包括近几年来，全国住房价格一直在呈上升的态势，可以说，今年以来友逐渐有所加快。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。其中新建住宅价格上涨7.2%，一季度上涨6%，二季度上涨6.4%。三季度上涨9%。二手住宅价格上涨6.6%，一季度上涨5.2%，二季度上涨6.9%，三季度上涨7.6%。 面对一片飘红的市场，作为中国楼市嘴早市场化的深圳市一次又一次地被抛到风口浪尖，是硬性需求的增加孩是投资的过热导致了现今房价的踞高不下？当居者有其屋的梦想被疯涨的房价无情击碎时，坐不着的不光是广大的市民，国家的宏观调控也明显紧密起来。 以国庆长假为界点，节前359号文，将第二套房的首付比例提至四成，同时其利率不得底于基准利率的1.1倍，并严格控制商业银行的房地产开发贷款。节后39号令，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才可以获得，不得进行按比例分期付款。两项政策虽非横空出世，但如此大刀阔斧的调控力度已足以显示政府调控房价的决心。 面对政府的决心，深圳的市场反应还是十分明显的，359号文下达后紧接着迎来了十一黄金长假，对于金九银十的楼市来说本该是以个收获火爆的假日，然而在推出的2600套新房中，7天深圳全市仅成交82套，平均一天11.7套，用门可罗雀来形容楼市的冷清一点也不为过。然而事情还未结束，紧接着的39号令及物业税的呼之欲出，更给十月的深圳增添了几许不确定因素。

截止到10月31号，深圳市十月份共新开楼盘12家 ，以下是这些楼盘的详细信息。

1 中海西岸华府

项目概况:中海?西岸华府项目位于深圳市宝安区松岗街道办西北部，占地

超过3000套优质、舒适、高档、安全的住房单位。 投资商:中海地产

14万平米，建

筑面积36万平米，商业面积近2万平米，是松岗当地规模最大的商住小区，将为松岗提供

开发商: 中海宝松物业发展（深圳）有限公司

物业管理公司:深圳市中海物业管理有限公司

物业类别: 商住楼 高尚住宅 建筑类别: 高层 小高层

容积率:2.50 绿化率: 40%

价格: 均价:9200元/平方米 按揭购买97折*98折，一次性付清97折*96折 物业管理费: 2.90元/平方米·月

项目地址:深圳市宝安区松岗沙江西路与朗碧路交汇处

开盘时间:2007.10.1

预售许可证: 深房许字（2007）宝安030号

户型:二房 三房 四房 复式80-160㎡

小区及周边配套: 小区内部配套:2万平米商业、计划引入银行、超市、餐饮，双游泳池、双幼儿园（12班）、

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双社区文化室、社区体育场、社康中心、居委会、社区服务站、警务室

中小学:松岗中学、松岗中英文实验学校、陶源中英文实验学校、松岗中心小学、松岗二中、崇文学校、沙溪小学、东升学校、谭头小学、化雨中英文学校、燕山小学 幼儿园:塘下涌幼儿园

综合商场:天虹商场、星港城、百佳超市、佳华商场、爱佳购物广场、吉好多购物广场、理家购物广场、润丰农贸

邮局:松岗邮电所

银行:中国银行、建设银行、中国工商银行、农业银行 医院:松岗人民医院、上海复亚医院

其他:松乔酒店、宝利来大酒店、金凤梨大酒店、连雾酒店、松岗派出所、松岗人民法院、松岗文化艺术中心、松岗汽车站

现售情况;截止到10.31 各栋楼房除一层外,其余基本售磬.

2 尊寓（汇泰大厦）

项目概况: 『尊寓』地处深港两座城市中轴，傲居城市核心、罗湖口岸首排阵地；毗邻

罗湖地铁总站、深圳火车总站、罗湖汽车站、公交总站；坐拥罗湖及文锦渡双口岸便利，扼守深港门户，尊享罗湖成熟的商务生态圈，该项目占地面积6544平方米,总建筑面积51648平方米.是国际商家、深港两地商务精英首选物业。 投资商:深圳市国野股份有限公司 开发商:深圳市汇泰实业有限公司

物业管理公司:深圳市国野物业发展有限公司 物业类别;公寓 建筑类别;高层 装修状况: 精装修 容积率:6.40 绿化率: 25.21%

价格: 均价:19000元/平方米 按揭98折，一次性付款96折

物业管理费: 3.90元/平方米·月

项目地址: 深圳市罗湖区罗湖口岸沿河路双城世纪旁

开盘时间: 2007-10-01 户型: 一房 二房33-58㎡

小区及周边配套: 豪华酒店式大堂，一楼商场，二层架空层泛会所及绿化 中小学:罗湖小学、罗湖中学

综合商场:罗湖商业城、沃尔玛、佳宁娜广场、三岛购物中心、钻石广场、友谊城百货、金光华商业广场、友谊百货等

邮局:庐山邮局、建设路邮局

银行:招商银行、发展银行、建行、中行、工行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行

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医院:罗湖医院

其他:国贸中心会员俱乐部，爱德美国际健美中心 现售情况;截止到10.31将近13％

3水岸新都三期

项目概况：水岸新都位于龙岗新城路与坪西路交汇处，总占地面积约21万平方米，建筑面积为30万平方米，共分5期开发，一、二期已经完美售磬，一期已于2006年10月入伙，二期2007年10月入伙在即。

水岸新都3期南岸因位于一期之南、月亮湖之畔而得名，3期继承30万西班牙水岸小镇精髓，以纯熟西班牙风情即将亮相，产品包括：218－250㎡的别墅， 80－142㎡的2房－4房

开发商：佳兆业科技(深圳)有限公司 物业类别：普通住宅 建筑类别：多层 小高层 高层 容积率: 2.40 绿化率: 30%

价格：均价:8500元/平方米 物业管理费：暂无

项目地址：龙岗区新城路北与坪西路西交汇处 开盘时间：07.10.2（第一批高层） 户型：二房 三房 四房 复式80-160㎡

小区及周边配套：餐饮：新全盛酒楼 、山海渔村、满江红湘菜楼、新宝城海鲜坊、潮汕砂锅粥火锅城 家居：富安居家居装饰城、百富城家居装饰城、百安居、新盖佳装修材料城、顺德家具城、家乐园装修材料超市

百货：世贸百货、新一佳、双龙天虹、新城天虹、亚洲风情MALL、吉之岛 酒店：皇冠假日酒店、东港酒店、富龙商务宾馆、九州宾馆、富龙山酒店 丽港酒店

电器电子：国美电器 顺电 龙岗电子世界专业市场：德众五金城、集银皮革市场、九州文具批发市场、 TOYO

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汽茂城

休闲：美佳丽足浴城、魔幻城游乐世界 教育：新梓学校、新生小学

项目配套：拥有2400平方米的幼儿园， 27000平方米的超大商业；华润万佳，中国电信、现以及拥有7000多平方米的超大西班牙皇室会所,主要项目有室内篮球场，羽毛球场、壁球室、乒乓球室、网球室、豪华麻将室和桌球室。

项目总规划图

现售情况：34%左右

4佳兆业可园七期

项目概况：可园七期主力户型有两房、三房、四房以及创新两房复式单位，七期紧

邻求水山公园，高层单位可望无敌山景。

可园共分七期开发，前六期已售罄，总占地面积约20万平方米，总建筑面积约60万平方米，是矗立于布吉核心商圈的少数大盘之一，紧邻国家著名的油画产业基地大芬村。周边配套设施成熟，学校、超市、银行举步可达。小区内有华润万家超市，社区幼儿园，可园学校为九年一贯制学校，并已于2007.9.3正式开学。 开发商：佳兆业地产（深圳）有限公司 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层 容积率: 3.65 绿化率: 30%

价格：均价:11000元/平方米，按揭98折，一次性付款9折，超过135平方米大户型85折。 物业管理费: 2.35元/平方米·月

项目地址：龙岗区布吉布沙路大芬油画村对面 开盘时间：2007-10-01

户型：二房 三房 四房 复式80-200㎡ 小区及周边配套： 幼儿园:社区幼儿园 综合商场:沃尔玛、天虹

现售情况；不太详但19号楼比18号楼的销量好一些

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19号楼D座奇数层 19号楼C座奇数层 19号楼B座奇数层 19号楼A座奇数层 18号楼D座奇数层 户型图。 5

中信红树湾

项目概况：占地面积:80732.83平方米总建筑面积:153392.93平方米，总户数:733 开发商: 深圳中信红树湾房地产有限公司

物业管理公司:深圳市百利行物业发展有限公司 物业类别；高尚住宅 建筑类别: 高层 容积率: 暂无资料 绿化率: 暂无资料

价格：起价:9000元/平方米 最高价:35000元/平方米 均价:40000元/平方米 按揭98折，一次性付款96折

物业管理费：3.80元/平方米·月

项目地址：南山区沙河东路与白石路交汇东面南

开盘时间：2007-10-19 户型：四房200㎡

中信红树湾四期外景图

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现售情况：国土局无一套正式备案。 6

万科金域东郡一期

项目概况：

本项目目前规模建筑面积约31万平方米。其中一期建筑面积约78000平方米，共设有4栋7座高层住宅，户型为约63平米至109平米的四种，分别为约63平米的一房、约69平米的两房、约88平米的三房、约106-109平米的三房。规划上采用点式高层与板式高层结合的半围合布局，加上每栋住宅的首层都设置了面积不等的架空层，使整个小区空间通透灵动。并能够提供适应深圳炎热气候的活动场所。另外在规划上利用地块地形特点，设置较大的地下和半地下停车场，留下更多的空间来营造景观。

小区主出入口设于西南角，结合商业形成弧形入口广场。次出入口设于东西两侧，方便高层住宅车辆、商业车辆及人流的进出与管理。小区内设有各种娱乐、休闲的设施，如文化活动中心、游泳池等，令小区生活更显尊贵。

富有现代感的立面，在材料上以面砖为主，加以一定量的质感涂料，色彩以稳重大方的白色、灰色为主。充分展现了项目整体典雅的气质。

户型设计上，力求户型经济实用，通风采光良好，并在每户入户处设置了入户花园，增加每户的空间层次及实用性。

位于小区外围有约2000平方米商业面积，30余个商铺，每个商铺面积约60平方米左右；主要为社会配套商业，如小型的超市，便利店、干冼店等日常生活配套。 开发商：深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 物业管理公司:深圳市万科物业管理有限公司 物业类别: 高尚住宅 建筑类别: 高层 容积率:3

绿化率：暂无资料

价格：均价:7500元/平方米

项目地址：龙岗区六联酒店北行约400米处左转，在施工中的大工业区中心公园西侧

开盘时间：2007-10-20

户型：二房 三房63-105㎡

小区及周边配套：中小学:坪山中心小学 飞东小学 立新小学 龙背小学 新屋村小学 坪山二小 坪环学校 六联学校 阳光学校 龙山学校 东门学校 坪山中学 坪山高级中学 幼儿园:较多（坪山机关幼儿园等）

综合商场:三和购物商场（离项目约2000米）、万福佳、民乐福、泰华商场等 国惠康百货（离项目约1000米）

邮局:深圳邮政局坪山支局

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银行:中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等 医院:坪山人民医院

其他:大工业区体育中心（在建中）、大工业区中心公园（在建中）、聚龙高尔夫练习场等 现售情况；开盘当日即告售罄。

C户型位置图 D-2:2室2厅1卫1D-1:2室2厅1卫1A-1:3室2厅2卫1厨D户型位置图 厨64.16㎡ 厨63.69㎡ 88.79㎡ 7 半山御景

项目概况：

半山御景地处深圳中心区一级幅射区域，紧临华强北和中心区，是深圳市津联泰投资有限公司在开发金色假日等知名项目后，倾注全力打造的大庭院、低密度、高品质的高尚城市山居物业，总建筑面积近36733.4平方米，共326套单位。

半山御景背依规划中的银湖郊野公园，远眺繁华的城市景观，视野开阔，笔架山公园近在咫尺，景观资源非常丰富，真正实现了城市山居生活；近1.6万m2的现代原创立体庭院式园林为业主提供健康、休闲的生活；周边生活氛围成熟，教育配套完善，超市、净菜市场、九年制义务教育公立学校、幼儿园、艺术馆、老年活动中心等生活配套一应俱全，规划中的地铁四号线中康站举步可达；户型以70平米左右的两房及100平米左右的三房，户户南北通透，赠送大面积露台，大大提高居住舒适度及生活品质，成就阔绰生活空间；以星级酒店的品质打造的入户大堂，充分体现了发展商为业主打造高尚的城市山居享受的建设理想。

开发商：深圳市津联泰投资有限公司

物业管理公司:深圳市花样年物业管理有限公司 物业类别: 普通住宅 建筑类别: 高层，小高层 容积率:2.50 绿化率: 暂无资料

价格：均价:21500元/平方米 起价:18000元/平方米 最高价:25000元/平方米 目前98折优惠

项目地址：福田区皇岗路西侧翰岭院旁

开盘时间：2007-10-20

户型：一房 二房 三房31-127㎡

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小区及周边配套：小区内部配套:游泳池、泛会所 中小学:翰岭学校、梅华小学、梅丽小学、梅林中学 幼儿园:翰岭院幼儿园、汇龙幼儿园、振业梅苑幼儿苑 综合商场:天虹商场、佳华超市、民润超市、华润社区店 邮局:移动沟通100营业厅

银行:中国银行、招商银行、建设银行 医院:梅林医院、康复医院

其他:雅昌艺术中心、福田党校、青年学院 现售情况：15%左右

8 中海大山地（10月27日将推出空中别墅和空中院墅单位，分别为大山地的7栋、39栋和

27栋）

项目概况：中海大山地位于深圳横岗梧桐路与环城北路交汇处，振业城的北面，占地18万

平米，建筑面积约22万平米，容积率是1.2，建筑覆盖率25％，绿化率41.2％，总户数1571，住宅类型为双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层住宅等。 开发商：中海地产（深圳）有限公司

物业管理公司:深圳市中海物业管理有限公司 物业类别: 别墅

建筑类别: 多层,联体别墅 容积率:1.20 绿化率: 41.20%

价格：均价:36000元/平方米 此次推出的楼盘价格最底至6000多圆。一般在7000多圆。 项目地址：龙岗区横岗街道办梧桐路北端 开盘时间：10.27

现售情况：开盘当天共推出280套销售250套 其他10月份开盘的项目还有：

宇宏公元盛世 10.14 时代星居 10.14 鑫园广场 10.20 葵花公寓 10.28

综合以上几个楼盘的销售数据，不难看出，除中海 万科等这些大型品牌地产企业取得了相对不错的销售业绩外，其他的楼盘都可谓是惨淡经营，无论是打折扣还是送精装修，所有的促销手段在观望气息渐浓

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的市场面前都徒然失效。相比前几个季度开盘即磬的火爆，许多市民惊呼，深圳楼市的冬天来了。

冬天来了，春天还会远吗？这或许才是值得深思的问题。细数时下引发深圳楼市寒潮的因素不外以下几点：

一，新政通过提高首付与增加利率加大了投资者的投资成本，且各大银行对第二套房界定的不一，引

起了消费者持币观望。

二，物业税即将出台的传言使得市民相信房价将会下跌，这使得不但投资客不敢轻易出手，真正有需求的置业者也作观望态。

三，此一轮的房价飞涨超过诸多有需求的置业者的承受范围，我想这个才是引发时下楼市低谷的真正

原因。万科金域东郡一期

中海大山地以相对理性的价格取得了不错的业绩，

就明显可以看出，真正的消费者需要的是可以承受的价格，这些与政策与传言无关。

相信当楼市的价格归于理性的时候，也是深圳楼市春暖花开的时候。

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