规划优化设计要点

《规划专业优化设计要点》

1. 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位

和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。

2. 在项目的前期策划、初步设计阶段做好项目估算、造价控制工

作，避免无效益或低效益开发所造成的各种不必要的浪费。具体来说即控制设计图纸，力求细致、到位、详尽，将现场施工过程中的修改、返工等控制在总造价的3％以内等。 3. 如何提升土地价值：加强对产品定位研究，选择好的业态，控

制合理的经济技术指标，合理规划布局，进行多方案（综合考虑产品品质和预期收益值）比选，不同的方案往往带来的收益天差地别，尽量做到以少投入获取大收益。通过最优的方案提高收益，降低成本。

4. 如何降低楼面土地价：尽量提高土地的容积率，降低土地成本。

但一味提高容积率势必降低产品品质，在容积率和产品品质必须找到一个平衡点。

5. 建筑布置规整，尤其是日照要求比较高的地区，尽量避免由于

建筑形态凹凸，建筑朝向角度等造成的楼间距的浪费。

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6. 集中绿地与私有庭院的比例：每一个小区（组团）打造一个最

大亮点，营造一个中央景观区域；围绕景观区域布置楼宇，共享中央景观区域，同时降低或减少单栋楼宇周边的景观，达到控制成本的目的。

7. 户型面积、户型结构与土地利用：充分调查市场，选择合适的

畅销户型，控制合理的户型配比；提高土地利用率，减少销售压力，加速资金回笼，提高资金运营效率，从而提高收益。 8. 开发周期筹划：选择合适的开发周期，控制好开发时序，统筹

兼顾，把钱用在刀刃上，使资金发挥最大的效能。

9. 建筑规划设计时，应考虑结构设计规范中，建筑高度对抗震等

级取值和风荷载取值的影响，避免建筑高度略大于80m（60m）的建筑。如果设计建筑高度略大于80m（60m），应调整为80m（60）。依据《建筑抗震设计规范》，框架-剪力墙结构，建筑高度大于60米比建筑高度不大于60米的建筑，抗震等级要高一级；剪力墙结构，建筑高度大于80米比建筑高度不大于80米的建筑，抗震等级要高一级。建筑高度按60米或者80米控制就能够有效地降低成本。

10. 变电所、消防控制室、小区监控中心、各种水泵房、消防水池、

部分物业管理用房等在不违反当地规定条件下，宜规划设置在地下室，不占用容积率指标，合理选择位置，尽可能减少管线路径，减少不必要浪费。

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11. 燃气调压站（包括地方政府规定必须设置在地上的变电所），

离住宅楼间距不小于15米，不得设置在住宅的正前方，周围用景观遮挡；也可以将燃气调压站（变电所）设计为建筑小品。

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