2011年成都秋季房交会总结

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四川中原市场研究中心/2011/10/10

2011年成都秋季房交会总结报告请各部门内部传阅

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2011年秋季房交会总结

一. 秋交会概况

展会概况

2011年10月2日-10月6日，以“住成都，好安逸”为主题的第38届成都市房地产交易会于在成都世纪城新国际会展中心举行。本次房交会共有129家开发商233个项目参展。参展项目涵盖商品住宅、写字楼、商业用房、保障房以及二手住宅等多种物业类型。

本次展会共设6个展馆，展场面积超过7万平米，规模较之春季房交会有所扩大。其中，1号馆为郊县馆，同时包含部分代理公司及品牌中介展区，2号馆为商业馆，3、4号馆是品牌馆、5号馆地铁馆、6号馆家装建材馆。此外，在3、4号馆连接处设置保障房项目集中展示区及公积金咨询服务中心。

秋交会背景

本届房交会是在政府宏观调控依旧严厉，信贷持续紧缩，以及市场持续低迷的情况下举行的。市场的政策、金融及市场环境都较为严峻。 政策方面：政策严厉，短期难以松动

自限购政策实施以来，投资及改善性需求进一步被遏制，2011年7月开始，二三线城市也逐步纳入限购范围。在政府抑制房价过快上涨调控目标之下，市场在较长时间内仍将处于政策高压之下，调控力度短期内难以放松。

金融方面：信贷紧缩，购房成本上升

受到通货膨胀的影响，政府实施紧缩的货币政策，存款准备金率的多次上调导致信贷资金前所未有的紧张。无论首套房还是二套房均面临首付提高、利率上浮的境遇，二手房则基本停贷。信贷紧缩造成的购房门槛及成本上升，在较大程度上抑制了购房者的置业积极性。 市场方面：成交量下挫，市场持续低迷

宏观政策持续作用下，成交量大幅下挫，市场处于低位徘徊期。购房者出于对房价下降的预期，保持观望态度，购房意愿下降。由于蓄客不足，不少项目也被迫推迟开盘。受到销售低迷的影响，土地市

场供地紧缩，住宅用地屡现流拍。

二．参展情况分析

房企积极参展，主城区郊县持平

本次房交会共有129家开发商，233个项目参加本次房交会（原定项目241个，实际参展233个）。参展项目比上届房交会增加9个。房企积极参展，展会规模较之此前房交会有所扩大。其中，主城区项目113个，郊县项目120个，二者数量基本持平。

图1：主城区及郊区县项目数量（2009年秋交会-2011年秋交会）

展示性项目增加

参展的在售项目154个，展示性项目达79个，展示性项目呈现一定比例的增加。受到整体市场环境低迷的影响，开发商也保持观望态度，由于前期蓄客量不够，推盘较为谨慎。多个原计划上半年开盘的项目推迟到房交会之后开盘，展示性项目比重明显增多。银泰泰悦湾、保利康桥、绿地锦天府、雄飞中心等均为展示性项目。

图2：展示性项目及在售项目数量（2009年秋交会-2011年秋交会）

物业类型丰富，涵盖面广

本次房交会以住宅为主，153个在售项目中，包含高层住宅的项目97个，占据市场绝对主导地位。由于郊县项目较多，包含别墅、多层等低密度产品的项目也分别达到26及23个。除了住宅项目，本次参展项目也包含部分写字楼、商务公寓、商业用房等商业地产项目。其中，在售的写字楼项目8个，商务公寓13个，商业用房15个。随着近年商业地产开发量的大幅上升，市场关注度不断上升，商业地产项目参展数量也明显增加。

图3：项目建筑形态及物业类型情况（2011年秋交会）

主城区城南、城西项目集中

主城区参展项目主要集中在城南及城西，城南参展项目为36个，城西达27个，城西参展项目数量出现较大上升，城西金沙片区及光华大道沿线楼盘较为集中，市场竞争也较为激烈。相比之下，城中及城北项目依旧较少，并且未来1-2年内后续供应乏力。 图4：主城区各方位分布（2009年秋交会-2011年秋交会）

双流、郫县领跑郊县

随着轨道交通建设的逐步完善，郊区项目关注度升高。大成都范围内120个项目参展主要集中在双流、温江、郫县、新都、龙泉等近郊区。其中双流及郫县参展项目为34个及21个，受到地铁带来的外溢效应的影响，两地房地产开放进程加快，在郊县中占据重要地位。 图5：郊县项目分布（2009年秋交会-2011年秋交会）

清水房依旧为主流，精装比例有所上升

根据154个在售项目统计，清水房占据82%的比重，依旧是市场主流，但精装房比例达到12%，多为精装商务小户。此外，约有6%的项目为混合型，例如北城天街、蓝光SOFA等项目同时提供清水房及精装房供购房者选择，也有项目针对不同的产品采取不同的装修策略，销售较为灵活。总体上精装房比例有所上升。

图6：精装房项目情况（2011年秋交会）

主城区高性价比项目抢占市场

主城区参展在售住宅项目中价格段10000元以下项目占比34%，较上届房交会有所减少。价格段6000-8000元及8000-10000元项目占比均为31%。目前市场以首次置业刚性需求为主，对于性价比较高、价格优势较为明显的项目更倾向于参加房交会。 图7：主城区项目价格情况（2009年秋交会-2011年秋交会）

郊区中低价位项目增加

郊县情况与主城区相类似，10000元以上项目在本届房交会中占比也明显减少，此类项目均为包含别墅产品的项目，价格普遍较高。在售项目价格主要集中在5000-6000元之间。郊县项目凭借较低的价格、较好的居住环境吸引购房者。

图8：郊县项目价格情况（2001年春交会-2011年秋交会）

优惠力度有所加大

房交会优惠方式较多，如推出特价房、直接的价格减免，交诚意金抵购房款、团购优惠、送物管费等。整体来看，优惠幅度有所加大。按揭优惠幅度集中在2%-4%，一次性付款优惠幅度集中在4%-8%之间，相比上届房交会多1-3个点优惠，力度有所加大。 表1：部分项目优惠情况（2011年春交会-2011年秋交会）

信贷政策严厉，首套房利率基本上浮

由于银行资金紧张，信贷持续紧缩对市场影响不断加大。根据中原对129个在售项目的调查显示，首套房贷款利率保持为基准利率的项目仅35个，占比27%，上浮5%-10%的项目最多，为86个，约占67%比重。首套房的利率上浮已经发展成为市场的普遍现象。 图9：首套房贷款利率情况（2011年秋交会）

品牌开发商阵容强大

本次展会吸引了万科、保利、龙湖、华润、绿地、蓝光、置信等一大批品牌房企的参展，阵容较为强大，但是也有部分开发商如中海、九龙仓等缺席本次房交会。7大品牌开发商展出36个项目，约占总参展项目的15%，市场集中度较高。

表2：部分品牌开发商参展及优惠情况（2011年秋交会）

保障房项目大力推进

主城区东洪广厦、荆竹苑、胜天人居、清溪雅筑4个保障房项目集中展示，包含廉租房、限价房，经济适用房在内约11060套房源。此外，清江美庐在内的十余个项目的保障房数量达21055套。根据计划，成都市2011年建设各类保障性住房建设目标为5.2万套，其中廉租住房8000套、经适房5000套、限价房5000套、公租房34000套。据报道截至房交会前，开工建设各类保障性住房52210套，已超额完成任务。

表3：成都市部分保障房项目情况

三．房交会成交情况分析

根据业内数据，10.2-10.6日主城区认购1224套，郊县认购约1270套。主城区认购数量与每周1000余套的成交量相比，大致相当。

图10：秋交会成交情况及对比（2011年秋交会）

由于2011年以来政府不公布房交会成交数据，但是与2009年及2010年秋交会4000-5000套的成交数据对比，本届房交会1200多套的成交量与正常成交数据相去甚远。 表4：历届房交会主城区成交情况对比

从单个项目来看，性价比较高的项目成交情况较好。由于较多项目集中在房交会节点开盘，成交量较为可观。

表5：部分项目成交情况（2011年秋交会）

四．总结及市场预判

总结：房交会冷清收场

房企积极参展，中低价项目抢占市场

本次秋季房交会共有129家开发商233个项目参展，开发商借助房交会宣传促销的积极性依旧较高，展会规模较上届房交会进一步扩大。无论是主城区项目还是郊县项目，万元以下中低价位项目占比提升，契合目前刚性需求为主的市场需求特征。

优惠幅度有所加大

多个项目价格价格保持坚挺，并没有明显下调，但优惠的力度有所加大。开发商为了抓住房交会时机快速回流资金，在价格方面优惠幅度有所加大，以此达到以价换量的目的。

人气不足，成交平淡

本次房交会人气不足，不少展位显得较为冷清。在限购、限贷持续作用，银行信贷紧张造成购房成本普遍上升，加上购房者预期房价下跌等因素影响，仍有较大部分购房者保持观望态度，成交量也难以出现较大突破，整体表现平淡。

预判：市场短期难以回暖

较多项目集中在房交会前后集中推盘，受到供应增加以及优惠促销力度加大的影响，未来数月内成交量也将受到明显拉动，供需将出现较大程度回升。但是这并不是真正的市场回暖，在外部环境保持不变的情况下，购房者将与开发商将展开深度博弈，市场整体低迷的情况短期内仍然难以改变。

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