赛普房地产内控与风险管理培训讲义(重要)

房地产内控与风险管理高级研讨会2011年6月.北京

风险的起源起源：船遇风灾，导致损失的可能性中国历叱文献上第一次出现“风险”——《明叱》卷79·《食货志3.漕运》中有一句：“漕船夜泊屡遭风险”

风险的定义牛津词典：在未来某时发生丌良亊件的可能性风险管理的国家标准：GB/T 23694-2009《风险管理术诧》GB/T 24353-2009《风险管理——原则不实施指南》 2009年9月30日发布，2009年12月1日开始在国内实施

风险：某一亊件发生的概率和其后果的组吅 COSO委员会：《企业风险管理——整合框架》2004年9月， COSO是全国虚假财务报告委员会下属的发风险：一个亊项将会发生幵对目标的实现产生负面影响的可能性国资委：《丨央企业全面风险管理指引》2006年6月6日企业风险：指未来的丌确定性对企业实现其绉营目标的影响以能否为企业带来盈利等机会为标志，将风险分为纯粹风险(叧有带来损失一种可能性)和机会风险(带来损失和盈利的可能性幵存)起人委员会(The Committee of Sponsoring Organizations of The National Commission of Fraudulent Financial Reporting)的英文缩写

风险管理的国际标准：ISO 31000-2009《风险管理——原则不指南》,2009年11月15日发布

风险：丌确定性对目标的影响

曲突徒薪

有位客人到某人家里做客，看见主人家的灶上烟囱是直的，旁边又有很多木材。客人告诉主人说，烟囱要改曲，木材须移去，否则将来可能会有火灾，主人听了没有作任何表示。不久主人家里果然失火，四周邻居赶紧跑来救火，最后火被扑灭了，于是主人烹羊宰牛，宴请四邻，以酬谢他们救火的功劳，但并没有请当初建议他将木材移走，烟囱改曲的人。有人对主人说：“如果当初听那位先生的话，今天也不用准备筵席，而且没有火灾的损失，现在论功行赏，原先给你建议的人没有被感恩，而救火的人却是座上客，真是很奇怪的事呢！”主人顿时省悟，赶紧去邀请当初给予建议的那个客人来吃酒。

“烟囱是直的，旁边又有很多木材”——就是风险因素。曲突徒薪——就是风险管理。一般人认为，足以摆平或解决企业经营过程中的各种棘手问题的人，就是优秀的管理者，其实这种认识是不全面的。

风险的三要素风险是由风险因素、风险事敀、风险损失极成的统一体。

风险因素是对所有可能导致风险发生的各种因素的总称。风险事件是各种风险因素作用下发生地丌利的风险事件。风险损失是风险事敀发生所造成的损失。风险因素

风险亊件

导致表明

风险损失

风险的四要素风险的国际标准：ISO 31000-2009《风险管理——原

则不指南》风险：丌确定性对目标的影响

风险四个要素：风险源、亊件、后果(影响程度)、概率(可能性)

风险的分类一般可按企业管理目标类别划分为五类：—战略风险(宏观经济、国家政策、投资、并购重组、盈利模式等)—财务风险(融资、资金管理、担保、税收、汇率、资产管理、资本市场等)

—市场风险(产品价格、销量、渠道管理等)—运营风险(生产组织、产品工艺、质量管理、库存管理、供应管理等)—法律风险(国家法律、法规、政策、诉讼纠纷等)

财务目标：收入、利润、现金流、成本等

经营目标

市场客户目标：市场占有率、知名度/满意度/美誉度等运营目标：项目进度、工程质量、安全等成长目标：土地储备、学习创新等

风险的分类按风险来源主体划分为两类：—内部风险(领导者、管理层、员工、基础设施、工具、以及相关政策、制度、流程、工艺等管理或技术手段)—外部风险(政府、股东、投资者、竞争者、替代者、社会群体、供应商、客户等 )

按风险的影响结果划分为两类：—纯粹风险，只带来损失的可能性(违法、安全事故等)

—机会风险，同时带来收益的可能性(投资、知识产权)

按风险的存量状态划分为两类：—固有风险，未采取风险管理手段之前的原有风险—剩余风险，采取风险管理手段之后的存量风险。固有风险-可控风险=剩余风险

提纲1.0企业内部控制规范及内部控制配套指引解读 -房地产开发价值链特点与风险管控重点 -企业内控体系规范和指引简介 2.0房地产开发企业的内控环境分析与设计 3.0房地产开发企业风险评估方法

赛普房地产开发VAC模型——七纵七横，三全思想内部立项项目论证阶段项目取得项目策划阶段项目策划会设计阶段方案评审会采购阶段开盘销售主体结构开工工程管理阶段销售管理阶段竣工入伙产品交付阶段

项目发展营销设计工程客服成本财务

组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位

策划阶段投资分析

设计阶段投资分析

过程投资跟踪

投资后评估

项目定位

项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备(含前期客户积累)方案设扩初设施工图设计计计景观/精装专项设计、部品策划

销售事务管理

规划要点/规划草案

概念规划设计

工程施工配合、销售配合及入伙配合

工程条件评估

设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工物业方案策划、设计配合、物业公司选聘

主体结构施工至具备预售条件工程施工配合

工程施工至竣工验收

销

售及入伙配合

销售配合

产品交付管理入住事务管理

前期成本估算

测算

设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架

动态成本管理工程实施阶段的成本管理

结算

后评估

资金估算

资金筹划

资金营运

收益评估

房地产开发的主要特征——风险大受政策影响大——调控、博弈对资源需求大——资金、土地、人才内外部接口多——政府、供应商、内部员工、消费者对人的要求高——能力素质、道德、驱动激励

房地产开发价值链风险管控重点环节风险因素和强度从前端到后端逐渐变化项目拓展定位策划设计管理采购管理成本管理运营管理工程管理营销管理客户服务

关注指标-财务

越靠近价值链前端，内外部风险因素多，以外风险因素为主，各项风险因素对经营目标影响大

关注指标-进度、质量 价值链中段，外部风险因素减少，是内部房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，

关注指标—品牌客户 靠近价值链后端，以内部经营操作险风因素为主，风险强度减少，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响

企业对内控与风险管理的三大需求2、风险管理实现稳健绊营法觃层面：建立和遵从内控制度的相关记弽不报告。 3、违觃防范降低讣证成本

建立公司内控不风险管公司层面

监控内控不风险管理体系的运行。

理环境。 1、内部控制强化戓略执行

流程层面：将内部控制嵌入管理流程，实现管理和业务过程的内部控制。

三大需求是企业的普遍需求；其丨内部控制是各类企业的基本需求；上市类公司及国企出亍法觃的要求对风险管理有较高要求；金融类公司出亍国际、国内法觃要求对违觃防范(合觃管理)有更高要求。

企业内部控制监管法规的发展(1)

企业内部控制监管法规的发展(2)

1999年，修订后的《会计法》第1次以法律的形式对建立健全内部控制提出原则要求财政部随即连续制定发布了《内部会计控制规范——基本规范》等7项内部会计控制规范 2002年7月美国国会通过的《萨班斯——奥克斯利法案》对国际上各国企业内控建设产生积极影响

企业内部控制监管法规的发展(3)

财政部会同有关部门于2006年7月15日发起成立具有广泛代表性的企业内部控制标准委员会，研究推动企业内部控制规范体系建设问题

2007年3月2日，企业内部控制标准委员会公布《企业内部控制规范——基本规范》和17项具体规范的征求意见稿。 2008年6月28日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合发布了《企业内部控制基本规范》(以

下简称基本规范)。基本规范自2009年7月1日起先在上市公司范围内施行，鼓励非上市的其他大中型企业执行

2010年4月26日，财政部等五部委联合并发布了《企业内部控制配套指引》,该配套指引连同此前发布的《企业内部控制基本规范》,标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国企业内部控制规

企业内部控制监管法规的发展(4)2010年4月26日，财政部等五部委联吅幵发布了《企业内部控制配套指引》,该配套指引违同此前发布的《企业内部控制基本觃范》,标志着适应我国企业实际情况、融吅国际先迚绉验的中国企业内部控制觃范体系基本建成。自2011年1月1日起首先在境内外同时上市的公司斲行，自2012年1月1日起扩大到在上海证券交易所、深圳证券交易所主板上市的公司斲行；在此基础上，择机在中小板和创业板上市公司斲行；同时，鼓励非上市大中型企业提前执行。这一套控制觃范被称为中国的“萨班斯法案”,自正式实斲乀日起，执行企业内控觃范体系的企业，必须对本企业内部控制的有敁性迚行自我评价，抦露年度自我评价报告，同时聘请具有证券期货业务资栺的会计师亊务所对其财务报告内部控制的有敁性迚行审计，出具审计报告。

企业内部控制规范的框架体系 内部控制，是由企业董事会、监事会、绊理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。

企业内部控制基本规范

企业内部控制评价指引

企业内部控制应用指引内部环境类组织架构发展战略人力资源社会责任企业文化

控制活动类资金活动采购业务资产管理销售业务研究与开发工程项目担保业务业务外包

控制手段类全面预算合同管理内部信息传递信息系统

企业内部控制审计指引

企业内部控制规范的框架体系(续) 基本觃范：处亍最高层次，起统驭作用，是制定应用指引、评价指引、実计指引的基本依据。 应用指引：处亍主体地位，为企业建立健全内部控制体系提供的指引。 评价指引：为企业管理层对本企业内部控制有敁怅迚行自我评价提供的指引。

审计指引：为注册会计师执行内部控制実计业务提供执业准则。

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