商业项目策划方案

保险公司改建项目策划方案

随着石家庄三年大变样、三年上水平的整体发展方向以及石家庄市政府建设西南新火车站经济圈的战略发展目标，我河北浩业房地产开发有限公司，紧跟城市发展脚步在新火车站商圈（新石南路与广平街交口西北角现保险公司）地块计划开发一处以商业、购物、居住为一体的商业综合体项目。经过数月的详细市场调研拟定出前期开发方案如下：

一、项目概况

我公司计划开发项目南邻新石南路、北邻西三教住宅区、东邻广平街、西至红旗大街；项目地块方正、四面邻路，交通便利、周边配套齐全拥有绝佳的地理优势，并且处在新火车站商圈内未来发展潜力巨大。

项目占地约15亩，计划开发面积4.3万平方米（地上面积3.2万平方米、地下面积1.1万平方米）包括一栋18层的智能5A写字楼、一栋3商业裙楼和一栋22层的高档住宅楼。项目定位高端商业综合体，建成后将吸引国内知名企业和一批社会精英入住本产品打造西南区域高品质楼盘。

二、区域发展趋势

1、地理位臵优势

桥西区是石家庄市的发祥地，位于市区西南部，辖12个街道办事处，面积52．9平方公里，人口44.5万，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。 桥西区是河北省委、省人大、省政府、省政协所在地，省直部分厅局，特别是经济综合管理部门和行业管理机构驻在辖区，经济信息资源丰富；河北省建设银行、工商银行、投资银行、农业银行、保险公司等多家省级金融机构及河北省科学院、社科院、五十四研究所等30多家部、省、市属科研单位和河北师范大学、科技大学、经贸大学等20多所大中专院校落在区内，可资凭借优势明显，为加快经济发展提供了有利条件。

2、陆路交通便捷

桥西区交通便利，商贸繁荣。石家庄新火车站、长途汽车站并肩坐落辖区，京广、石太、石德铁路干线交汇于此，10多条公路干线辐射京、津、鲁、豫和河北各地，是北方重要的客货中转中心。

3、经济繁荣，未来发展潜力巨大

1、火车站商圈对区域发展的影响及作用：火车站是全市最繁华的商业聚集地，各类商业服务设施完备。 火车站，对于省会石家庄来说，其意义和分量不同于其他任何一个城市。石家庄被称为“火车拉来的城市”，因铁路而兴，因铁路而繁盛。这座城市注定与繁忙而绵长的铁路密不可分，不仅它的历史是这样，它的未来也应该是这样。

石家庄新火车站将在2012年投入使用，工程也将在2013年全部完成。“交通对区域发展的影响很大，交通提升，区域发展也会跟着带来巨大的变化。石家庄新客站区域目标定位是国内一流、国际先进的现代交通枢纽

及服务业综合发展区。“除了建筑面积相当于目前火车站的四倍外，新客站的运营、协调和运输能力都相比现在的火车站也都大大提高，是旧火车站的4倍。” 巨大的客流量，对任何一个区域来说都是一个价值增长点。 可以预见的是，随着新客站的启用，周边的城市面貌将会发生翻天覆地的变化。” 以新客站为支点，将会撬动整个省城西南部的开发，带动人流、物流、信息流、资金流向片区高度汇聚，加上片区扼守青银高速入城口的优势区位，这里将会成为现代服务业高度发达的城际商旅新城区，对城南乃至整个石家庄的城市功能都将产生重大影响。 由此可见2012年6月新客站的建成，西南区的未来前景，顿时成为大众焦点。

结合我公司即将开发的项目通过对周边情况的深入调研发现，整个区域都在利用新客站建设的机会，发展基础设施项目，包括完善城市主干道路网建设、新客站配套基础设施建设、片区的商业服务业配套等等，都在火热进行。从今年开始，省会城南片区将成为石家庄市一个新的开发热点区域。

2、工业优势明显，形成了医药、机械、化工、建材四大支柱行业。 农业结构进一步优化，以特色花卉种植基地为代表的现代农业是我区经济增长的新亮点。 稳定的政治和社会环境，为经济社会全面协调可持续发展提供了有力支撑。

三、项目前景分析 以上可见项目占据了天时、地利、人和的绝佳优势。首先，项目的出现满足了市场开发的需要，在区域经济形式发展的初期赢得市场先机，避开了竞争对手的冲击，其独有性必将赢得广大投资主的青睐；其次，项目位臵东临火车站、中华大街（石家庄市第二条迎宾路）西至高校区地数西南经济、文化发展的中心这种不可复制的位臵优势也将成为投资业主的首

选之地；第三，项目独有的品质也将成为区域内的亮点。项目从整体规划到户型设计都融入了目前市场最流行的元素，布局合理、视野开阔、外立面采用中西结合的设计理念将玻璃幕墙与高档石材完美结合在体现出简约、大气的同时又不失精致、典雅的特点；最后，项目的开发将推动周边区域的发展，起到承上启下的作用，在受到投资者追捧的同时将会带来丰厚的利益。

四、项目定位

一、定位依据

1、市场需求：本项目周边缺乏高档写字楼及购物、娱乐场所；

2、消费需求：项目周边有成熟的住宅社区、人口集中且区域发展潜力巨大有较高的消费水平。

3、项目需求：本项目所处地理位臵适合，本定位适合项目发展，符合经营运作的需要。

二、定位原则 本项目拥有一定的优势条件，但同时我们也看到周边的激烈竞争以及国家政策的影响所以怎样把威胁变成优势，怎样对项目进行准确的定位，怎样形成独有的自身优势才是本项目成功的重点。

1、产品功能定位：打造以商业办公、休闲购物、高档住宅为一体的商业综合体

2、项目产品定位：本方案产品包括5A智能写字楼（18层）、大型商业裙楼（3层）及高品质住宅楼（22层）。

3、项目档次定位：5A智能写字楼是指：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；大型商业裙楼采用地上三层设计以大型卖场或精品专卖店为主；高档住宅

楼采用现代简约的设计风格、搭配三室、两室的户型设计打造大开间、小进深、南北通透的居住环境。

4、物业服务定位：聘请市场上具有品牌的物业公司管理或公司自行管理，这样可以通过优质的物业管理提高产品档次，树立投资商及经营商对项目品质的信心。

5、项目经营定位：

1、5A写字楼以国内知名企业或发展迅速的中小型企业为主利用知名企业入住进一步提高产品竞争力体现项目价值。（例如，国内知名的金融保险企业和目前国内发展迅速的物流企业。）

2、大型商业裙楼联合省会知名的卖场或者成熟的精品专卖店。例如，北国超市、华润万家超市、北国电器、苏宁电器以及新世界、新天地等知名品牌。

3、高档住宅楼面向社会中对住房品质和居住环境要求较高的精英人群以出色的户型设计和良好的布局利用赢得业主的认可。

五、结语 通过我公司对市场情况的分析以及对开发产品的科学定位，阐明了本项目的可行性和价值点，本项目如能顺利确立定能成为区域内经济发展的亮点。

河北浩业房地产开发有限公司

2011年12月8日

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/epti.html