土地估价技术报告参考格式

在对中国人保重组改制项目进行土地评估时，应参照以下统一格式和内容出具土地估价技术报告，其中红色字体部分（灰色底纹）为评估说明，在评估报告完成后应全部删去。未标注灰色底纹的红色字体是需要替换和注意的内容。注意报告中的所有表格应在报告完成后按顺序进行编号。

土 地 估 价 技 术 报 告

（参考格式）

项目名称：中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或

**县）

受托估价单位：中地不动产评估有限公司 合作估价单位： 估价人员：

委托估价单位：中国人民保险公司

估价日期：二00二年四月二十日至*月*日

土地估价技术报告编号：中国人保重组改制－*－** 备注：土地估价技术报告编号中“中国人保重组改制－*—**”

其中：*——各省、直辖市简称

**——所在市、县名称（注明县或市）

例：中国人保重组改制－皖－合肥市 中国人保重组改制－苏－如皋县

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

中国人保重组改制项目土地价格评估（**省**市或**县）

二、委托估价方

委托单位：中国人民保险公司

单位地址：北京市宣武区宣武门东河沿街69号 法人代表：唐运祥

联 系 人：陈东辉

联系电话：8610-63156688

三、受托估价方

受托估价机构：中地不动产评估有限公司

机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室 资质等级：A级

资质证书编号：2000A002 法人代表：王朝阳 联 系 人：尤孝明

联系电话：8610-88086862 邮政编码：100032

合作估价机构： 机构地址： 资质等级：**级 资质证书编号： 法人代表： 联 系 人： 联系电话： 邮政编码：

注：当合作估价机构多于一家时，可按以上内容分别列出各合作估价机构。 四、估价对象

估价对象是指位于***省***县（市）的**宗土地，其中商服用地*宗，仓

1

储或工业用地*宗，综合用地*宗，住宅用地*宗，土地总面积为**平方米。各宗地具体情况详见表1。

表1 估价对象情况一览表 宗地编号 宗地 名称 估价期日 土地使用者 土地证或土地权属证明 宗地位臵 估价期日 登记用途 土地面积 （平方米） 设定年期（年） 土地等级 注：1、待估宗地土地使用者应以土地使用证为准。 2、宗地位臵和面积：要与土地证（或土地权属证明）中保持一致!!!宗地位臵在保持一致的同时尽可能详细。如土地证发证年限较早，土地证中登记的位臵与实际不符，应以登记宗地位臵填写并加括号标明实际宗地位臵。

五、估价目的

中国人民保险公司拟进行重组改制，根据国家有关规定，特委托中地不动产评估有限公司对此次重组改制所涉及的土地进行价格评估，为其进行土地资产处臵提供土地使用权价格依据。

六、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《城镇土地估价规程（试行）》

4、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）

5、原国家土地管理局1998年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

6、原国家土地管理“关于印发的《土地估价报告规范格式（1996）》的通知”（[1995]国土[籍]字第180号）

7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）

8、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处臵审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”（国土资厅发[2001]42号）

9、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）

10、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知[注：凡评估所用的

参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入]

11、委托方提供的有关资料

12、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料

2

七、价格定义

根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见最后附表1《土地估价结果一览表》。

考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。

故本次评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日的设定年期的土地使用权价格。

八、估价期日

二00一年十二月三十一日

九、估价日期

二00二年四月二十日至**月**日

十、估价结果

评估土地总面积：***平方米

评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整

其中：

1、划拨土地总面积：***平方米

评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整

2、出让土地总面积：***平方米

评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整

（货币种类：人民币元）

各宗地具体估价结果详见报告后附表1《土地估价结果一览表（**省**市或县）》

十一、需要特殊说明的事项 （一）假设条件

1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

2、估价对象作为保险主营业务用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的

3

正常进行，保证公司的持续发展。

4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6、委托方提供资料属实。 7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。

（二）本报告使用限制条件 1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门（或房地产管理部门）核发的《国有土地使用证》（或《房地产权证》或土地权属证明）为准。

5、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。 （三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）估价中的特殊处理

关于土地使用年期的设定：划拨土地按设定用途法定最高出让年期设定土地使用年期；出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，如出让年限高于国家规定的法定最高出让年限，则设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限扣除已使用年限后的剩余土地使用年限。

（五）其它说明 1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

3、本报告由估价机构负责解释。

4

十二、土地估价师签名

姓 名 土地估价师资格证书号 签名

注：至少应有两名盖章A级机构中具备国家认证资格的注册土地估价师签名。

十三、土地估价机构

省内A级机构（盖章） 合作估价机构名称（盖章）

注：必须加盖有国家A级估价资格的地市或省评估机构公章，一般由负责协调的省内A级机构和具体估价机构盖章。

二00二年*月*日

5

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述 1、土地位臵状况

待估宗地的编号、宗地名称、宗地位臵、面积、用途、地号、图号、土地级别等土地登记状况详见表2。 2、土地权利状况

待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为***公司合法取得，其中划拨土地**宗，出让土地**宗。待估宗地来源合法、产权清楚。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2。

表2－1 估价期日国有划拨土地使用权一览表 宗地 编号 宗地 名称 估价期日 土地使用者 土地证号或土地权属证明 宗地 位臵 土地面积 （平方米） 估价期日登记用途 他项权地号 图号 利状况 土地级别 表2－2 估价期日国有出让土地使用权一览表（如无出让地则删除此表） 宗地 编号 宗地 名称 估价期日 土地证号或土土地使用者 地权属证明 宗地 土地面积 估价期日他项权利取得时终止日批准年剩余年期位臵 （平方米） 登记用途 状况 间 期 期（年） （年） 1999-10 -10 2039-5- 31 3、建筑物和地上附着物状况

待估宗地内建筑物及构筑物状况详见表3。

表3 待估宗地内建（构）筑物状况表 宗地 编号 宗地 名称 主要建（构）筑物名称 建筑面积 （平方米） 容积率 主要建筑物结构 主要建筑 竣工年代

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

（注：一般因素主要是指待估宗地所在市、县的地理位臵、自然环境、行政区划、社会经济状况、房地产政策与房地产市场状况、城市规划与发展目标等）

1、地理位臵

**市或县位于**省**部，平面地理坐标介于东经****'～****'，北纬

○

○

6

****'～****'，是我国***地区的*****城市。 全市辖有**个县（区），土地总面积为**平方公里，人口**万人。**市或县城位于全市的地理中心，市辖***区，总土地面积为****平方公里，人口约****万人。

2、自然环境 （1）、地势、地貌 （约100字） （2）、气候、水文 （约100字） 3、行政区划

**市或县总面积**平方公里，现辖**、**个区和**、**、**、**、等*个县。

4、社会经济状况

2001年**市或县国内生产总值达到**亿元，其中第一产业**亿元，第二产业**亿元，第三产业**亿元，人均国内生产总值**元。全市居民消费**元，政府消费**元，居民消费水平**元/人。**市或县工业基础比较雄厚，全市乡及乡以上工业企业和生产单位**个，**市或县农业基础较好、交通便利、商业繁华、城市基础设施比较完善。**市或县工业以（机械、电子、轻工、食品、纺织、冶金、化工、建材）等为骨干。

描写城市经济布局、社会储蓄与投资额、物价变动情况等。 5、房地产政策与房地产市场状况

○

○

描写当地的土地制度、房地产政策、税收政策、住房制度、地价政策等对房价、地价的影响程度。

6、城市规划与发展目标

描写城市性质、土地利用规划、城市中远期规划等对地价的影响程度。

（二）区域因素

[区域范围大小可参照所在县（市）的基准地价级别、城市的行政分区、功能分区等确定；按各宗地所在不同区域分别列出]

1、区域概况[包括区域位臵、人口、面积、级别、经济发展、区域优势等] 2、交通条件

（1）公路[包括区域内道路等级、公共交通及对外交通状况等] （2）铁路[包括区域内穿行的铁路、站点及距主要客货站的距离] [如区域内有航运、港口等，需单独描述]

3、基础设施条件[指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度及保证率等] （1）供水

区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生活用水指标***升/人〃日，工业用水万元产值耗水量***立方米，工业用水重复率***%，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率**%。

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（2）排水

区域排水为雨污分流方式，有污水处理厂*座，近期总规模**万立方米，污水处理能力***万立方米/日，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。 （3）供电

区域内电源来自****千伏***变电站和***电厂（或变压器），供电量****亿千瓦时，最大供电负荷****万千瓦，供电保证率**%。 （4）通讯

区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率**%，长途交换机容量***万路，长途线路***万条，通讯线路畅通。 （5）供暖[如果没有则删去]

（6）供气[如果没有则删去]

4、环境条件[含区域人文环境、自然环境条件等]

5、产业集聚规模[指区域内有无与待估宗地用地类型相似或配套的商服区、金融区或开发

区、工业区等及其主要单位名称和数量]

（三）个别因素 1、企业简介

2、宗地状况

待估宗地估价所设定基础设施状况可见附表1－1－1或1－2－1，其它个别条件见下表：

表4 待估宗地个别因素条件说明表

宗地 宗地 编号 名称 宗地 位臵 土地面积 容积率 (平方米) 形状 其它（根地形及地规划限临路状况 道路等级 据需要质条件 制条件 增加栏） 注：个别因素的选择可依据用途结合当地的基准地价因素条件说明表中的因素增加或减少。 8

第三部分 土地估价

一、估价原则

不同估价方法所对应的估价原则可参见《中国人民保险公司重组改制项目土地估价技术方案》，并应从以下原则中加以选择：

（1）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（2）需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（3） 变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（4） 协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

（5） 预期收益原则（无剩余法或收益法时可删除）

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分

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析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

（6） 最有效使用原则（无剩余法或收益法时可删除）

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

（7）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

二、估价方法与估价过程 ※方法选择：

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

注：（方法选择参考土地评估技术方案，并说明选择理由）

1、商业用地建议采用方法：基准地价系数修正法、收益还原法、市场比较法、剩余法。 2、工业、仓储用地建议采用方法：基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法。 3、评估商业用地时尽可能采取收益还原法、基准地价系数修正法及市场比较法。

4、只要待估宗地所在县（市）有基准地价，最好采用基准地价系数修正法；如果待估宗地不在基准地价覆盖范围之内，则可参照县（市）最末级（或相对应级别）基准地价及相对应的修正体系评估，作为检验性评估方法，最后结果不取基准地价系数修正法结果。

由于估价对象为商业用地，具有收益或潜在收益，所以适合采用收益还原法；由于待估宗地所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法评估；由于待估宗地位于《**县（市、区）土地级别及基准地价表》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地已为最有效使用，且所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地地上建（构）筑物的不动产总价，故比较适宜选用剩余法评估。

由于估价对象为工业仓储用地，所在区域有近年来的征地案例（或城镇拆迁安臵补偿案例）和征地标准可参考，因此可以选择成本逼近法；由于待估宗地位于《**县（市、区）土地级别及基准地价表》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地所在区域地产市场较发育，类似待估宗地的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法评估；

由于估价对象为住宅用地，所在区域地产市场较发育，类似待估宗地

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的土地交易案例较多，适宜选用市场比较法评估；由于待估宗地位于《**市区土地级别及基准地价表》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地已为最有效使用，且所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待估宗地上建（构）筑物的不动产总价，故比较适宜选用剩余法评估。

综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法进行评估。

注：方法选择的理由可根据评估选择的方法和不同用地类型从上述理由中筛选,没有的用地类型应删去相应的内容。

※ 估价过程：

[考虑到待估宗地用地特点，基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、市场比较法、成本逼近法五种方法使用较为普遍，以下主要针对这五种方法进行描述，方法确定后从中选择，并参考以下步骤和内容进行评估。在评估过程中，测算的中间过程取两位小数，每种方法的评估结果取一位小数，最终结果取整]

待估宗地估价过程如下： （一）基准地价系数修正法

（注：如采用基准地价系数修正法评估土地价格，可参考下面格式进行评估；待估宗地如不在基准地价覆盖范围之内，则可以参照最末级基准地价进行测算，并将测算结果作为检验其它方法结果的参考。）

1、基准地价成果介绍及内涵

根据《＊＊市或县人民政府关于公布**市或县城区国有土地基准地价的通知》（ ）政发[ ] 号或《＊＊省＊＊市或县城区土地估价报告》，＊＊市或县城区基准地价分商业、住宅、工业（或综合、办公）等几种用途，不同用途的基准地价参见表5。该县（市）基准地价于***年***月公布实施，其基准地价内涵为基准日于＊＊年＊＊月＊＊日，土地开发程度为红线外“**通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期（或无限年期）的平均地价。

表5 **县（市）城区级别基准地价表

单位：元/平方米 一 二 三 ┉ 商业用地 住宅用地 工业用地 根据《城镇土地估价规程》与《**市城区土地定级估价报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×＊＊×（1+∑K） 式中： K1──期日修正系数

K2──土地使用年期修正系数

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∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，故：

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度

2、确定待估宗地的土地级别及基准地价

待估宗地位于***，根据**市城区土地级别图，确定各待估宗地所在土地级别和基准地价，具体见表6。

表6 待估宗地基准地价表 宗地编号 宗地名称 设定用途 土地级别 基准地价（元/平方米） 备注 3、确定期日修正系数（K1） **市城区基准地价基准日为**＊年＊月＊日，而本次评估的估价基准日为2001年12月31日，根据当地的地价指数表（见表7），确定期日修正系数K1＝＊＊/＊＊＝＊＊。

表7 地价指数表 年 期 地价指数 ＊＊年＊＊月 2001年12月

4、确定土地使用权年期修正系数（K2）

由于**市商业用地基准地价为40年期土地使用权价格，此次评估待估宗地的剩余土地使用年期为34.5年，故需进行年期修正，即土地使用年期修正系数公式:

m1?1/(1?r) K2? n1?1/(1?r)公式中：

K2－－－土地使用年期修正系数

r－－－土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]

m－－－待估宗地设定使用年限 n－－－基准地价设定土地使用年期

或：由于**市商业用地基准地价为40年期土地使用权价格，与本次评估待估宗地的土地使用年期一致，故不需进行年期修正，土地使用年期修正系数K2＝1。

5、编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表

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根据《**市城区土地定级估价报告》，商业用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表8和表9），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表（表10）。

表8 商业用地地价因素说明表 区 域 因 素 个别因素 影响因素 优 距商服中心距离 ≤400米 临路级别 生活型主干道 人口密度或人流量 大 距公交车站距离 ≤500米 交通管制情况 经营类型 饮食娱乐服务 宗地形状 长方形 临街宽度 >7米 宗地进深 <2米 临街形式 十字路 容积率 ≥1.5 较优 400－800米 生活型次干道 较大 500－1000米 无交通管制 服装、综合 正方形 5－7米 2－4米 丁字路 1.5－1.2 一般 较劣 劣 800－1200米 1200－1600米 >1600米 混合型主干道 混合型次干道 交通运输型 一般 较少 少 1000－1500米 1500－2000米 >2000米 货车禁止通行 副食、百货 五金电器 其它 梯形 三角形 不规则 3－5米 1－3米 <1米 4－6米 6－8米 >8米 沿街 背街 1.2－1.0 1.0－0.7 <0.7 表9 商业用地地价因素修正系数表 级别 修正系数（％）影响因素 距商服中心距离 临路级别 区 域 人口密度或人流量 因 距公交车站距离 素 交通管制情况 经营类型 宗地形状 个 临街宽度 别 宗地进深 因 素 临街形式 容积率 一级地 优 14.4 10.8 7.2 3.6 3.6 7.2 3.6 7.2 3.6 7.2 3.6 较优 一般 较劣 7.2 5.4 3.6 1.8 1.8 3.6 1.8 3.6 1.8 3.6 1.8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 劣 优 二级地 较优 一般 较劣 7.3 5.4 3.6 1.8 1.8 3.6 1.8 3.6 1.8 3.6 1.8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 劣 －4.8 －9.6 14.6 －7.2 －3.6 10.9 －2.4 －4.8 7.2 －1.2 －2.4 3.6 －1.2 －2.4 3.6 －2.4 －4.8 7.2 －1.2 －2.4 3.6 －2.4 －4.8 7.2 －1.2 －2.4 3.6 －2.4 －4.8 7.2 －1.2 －2.4 3.6 －4.5 －9 －3.4 －6.8 －2.3 －4.6 －1.2 －2.4 －1.2 －2.4 －2.3 －4.6 －1.2 －2.4 －2.3 －4.6 －1.2 －2.4 －2.3 －4.6 －1.2 －2.4 注：这里只以商业用地为例，不同用途、不同级别的基准地价修正体系应以各地公布或实际执行的标准为主。如当地无修正体系，则需要按照当地估价机构平常工作习惯编制较详细的修正体系，区域因素不少于5，个别因素不少于3个。 13

表10 待估宗地＊＊地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 因素 条件说明 距商服中心距离 距商服中心1000米 临路级别 临站前西街（混合型次干道） 区 人口密度或人流量 较大 域 距2、6、9路公共汽车站约150米，距火因 距公交车站距离 车站距离约100米 素 交通管制情况 无 经营类型 其它 宗地形状 规则 个 临街宽度 27.6米 别 宗地进深 45.7米 因 临街形式 两面临街（沿街） 素 容积率 1.97 合计 注：分宗地编制表10，并按宗地编号格式编制表的编号。 优劣度 修正系数（％） 一般 0 较劣 －7.2 较优 3.6 优 优 劣 优 优 劣 一般 优 3.6 3.6 －4.8 3.6 7.2 －2.4 0 3.6 10.8 6、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：

基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价×K1×K2×**×（1＋?K）

7、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价

如果所使用的基准地价设定开发程度与本次评估**宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。则：

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价

如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价，故：

设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＋开发程度修正幅度

基准地价系数修正法评估过程参见表11。

表11 基准地价系数修正法评估过程一览表 宗地 编号 宗地 名称 土地 基准地基准地区域及个别期日修估价设使用年期容积率其他土地开发单位地价等级 价设定价（元因素修正系正系数 定年期修正系数 修正系修正 程度修正（元/m2） 年期 /m2） 数（%） （年） 数 幅度(元/m2)

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（二）市场比较法

（注：如采用市场比较法评估土地价格，可参考下面格式进行评估；这里只以商业用途为例，其他用途应在因素选择、修正幅度等方面根据实际情况予以调整。）

1、比较实例选择

实例A：**（土地使用者名称）商业用地

该地块位于**省**市或县**路**号，用途为商业，用地面积**平方米，建筑容积率**，土地使用年期为**年。199**年**月*日基础设施开发程度达到宗地红线外“**通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）及红线内“地面平整”的（出让、合资、改制）交易的价格为**元/平方米。

实例B：（内容参考实例A） 实例C：（内容参考实例A）

各交易实例的因素条件详见表12。

2、比较因素的选择

根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： A、交易时间：确定地价指数

B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C、区域因素：主要有交通条件[距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度（用距客运火车站、客运码头距离）]、基础设施状况、环境优劣度等

D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街宽度、宗地进深、目前规划限制

3、比较因素条件说明

待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表12。

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表12 比较因素条件说明表 待估宗地及比较实例 待估宗地 实例A 实例B 实例C 比较因素 位臵 **市或县**路**号 **市或县**路**号 **市或县**路**号 **市或县**路**号 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易日期 ** ** ** ** 交易价格（元/平方米） 待估 ** ** ** 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 价格类型 重组上市 市场交易 市场交易 市场交易 距区域主干道距离 约**米 约**米 约**米 约**米 道路通达度 邻（主干道、次干邻（主、次、支、邻（主、次、支、邻（主、次、支、街道、支路、街巷） 街巷）干道 街巷）干道 巷）干道 交 公共交通便捷度及有 路公交线路，有 路公交线路，有 路公交线路，有 路公交线路，通 距公交车站距离 距〈150米 距150-500米 距500-700米 距〉700米 距客运火车站（或距客运火车站（或距客运火车站（或距客运火车站（或客对外交通便利度 客运码头）距离约客运码头）距离约客运码头）距离约运码头）距离约**公 **公里 **公里 **公里 里 区 宗地红线外**通 宗地红线外**通 宗地红线外**通 宗地红线外**通 域 基础设施状况 红线内场地平整 红线内场地平整 红线内场地平整 红线内场地平整 因 素环境优劣度 污染** 污染** 污染** 污染** 及（规则、较规则、（规则、较规则、（规则、较规则、（规则、较规则、不宗地形状 个不规则） 不规则） 不规则） 规则） 别<0．8 容积率 0.8-1.0 1-2 >2.0 因不临街、一面临街、不临街、一面临街、不临街、一面临街、不临街、一面临街、素 临街状况 两面临街、三面临两面临街、三面临两面临街、三面临两面临街、三面临街、街、四面临街 街、四面临街 街、四面临街 四面临街 不满4米、满4米不满4米、满4米不满4米、满4米不满4米、满4米不不满8米、满8米不满8米、满8米不满8米、满8米满8米、满8米不满宗地进深 不满12米、满12不满12米、满12不满12米、满1212米、满12米不满米不满16米 米不满16米 米不满16米 16米 较大、一定、无限较大、一定、无限较大、一定、无限目前规划限制 较大、一定、无限制 制 制 制

1、表中所列因素为主要因素，评估过程中可结合当地基准地价修正体系中的因素及土地所在地的特殊

情况有所增减。

2、在进行因素条件说明时应尽量具体，最好不要使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如道路通达度可用临主干道、次干道、支路描述。基础设施状况用达到三通一平、五通一平、七通一平来描述。

3、这里因素说明应注意与区域因素和个别因素条件相一致，不要自相矛盾

4、编制比较因素条件指数表

根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（注：指数确定方法仅供参考）

（1）待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。 （2）地价指数

调查**市或县近几年商业用地地价上涨情况，近年来**市或县除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据待估宗地所在区域

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的地价变化的实际情况，以199*年*月为基数（结合当地的地价变化情况确定基期），将199*年*月的地价指数定为100，则地价指数变化情况如下：

表13 商业用地地价指数表 年 期 地价指数（%）

（3）土地使用年期修正指数

土地使用年期修正指数公式：

m1?1/(1?r) K??100 n1?1/(1?r) 式中： K——土地使用年期修正系数

r——土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]

m——比较实例宗地土地使用年期 n——待估宗地土地使用年期 （4）区域及个别因素修正系数 Ⅰ、区域因素：

A 、距区域主干道距离：以待估宗地距区域主干道距离为100，每增加或减少100米，指数减少或增加**;

B、道路通达度：将临道路类型分为主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地临路类型为100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少**;

C、公共交通便捷度及距公交车站距离：有3路以上，距站点〈150米；有2路，距站点150-500米；有1路，距站点500-700米；无公交线路，距站点〉700米四个等级，以待估宗地公共交通便捷度及距公交车站距离为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;

D、对外交通便利度：以待估宗地距客运火车站、客运码头距离为100， 每增加或减少1公里，指数减少或增加**;

E、基础设施状况：基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少**；

F、环境优劣度：分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**。

Ⅱ、个别因素:

A、宗地形状；分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;

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B、容积率：以待估宗地容积率为100，比较实例的容积率与其相比，每增加或减少0.5，指数增加或减少**;

C、临街状况：分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**; D、宗地进深：16米以上、满12米不满16米、满8米不满12米、满4米不满8米、分为不满4米五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**;

E、目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降**。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表14。

表14 比较因素条件指数表

待估宗地及实例 比较较因素 土地用途 交易日期 交易情况 土地使用年期 价格类型 距区域主干道距离 道路通达度 区 交公共交通便捷度及距公域 通 交车站距离 因 对外交通便利度 素 基础设施状况 环境优劣度 个别条件 宗地形状 容积率 临街状况 宗地进深 目前规划限制 待估宗地 100 100 100 100 100 100 实例A 实例B 实例C 100 100 100 100 100 100 100 100 100

5、编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表15。

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表15 比较因素修正系数表 待估宗地和比较实例 比较实例A 比较实例B 比较实例C 比较因素 土地价格（元/平方米） 土地用途 100/** 100/** 100/** 交易日期 100/** 100/** 100/** 交易情况 100/** 100/** 100/** 土地使用年期 100/** 100/** 100/** 价格类型 100/** 100/** 100/** 距区域主干道距离 100/** 100/** 100/** 道路通达度 100/** 100/** 100/** 区 交 公共交通便捷度及距公交100/** 100/** 100/** 域 通 车站距离 因 对外交通便利度 100/** 100/** 100/** 素 基础设施状况 100/** 100/** 100/** 环境优劣度 100/** 100/** 100/** 个宗地形状 100/** 100/** 100/** 别容积率 100/** 100/** 100/** 因临街状况 100/** 素 宗地进深 100/** 100/** 100/** 目前规划限制 100/** 100/** 100/** 区域及个别因素修正系数 修正后比准地价（元/平方米） 市场比较法最终价格 元/平方米 注：最终区域及个别因素修正系数应等于各区域、个别因素修正系数连乘的积，保留四位小数点。 6、实例修正后的地价计算

经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估待估宗地的最终价格。

（三）收益还原法

（注：收益还原法主要适用于具有收益或潜在收益的营业、办公、商服等商业用地。当采用收益还原法时，可参考下面格式进行评估。）

收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 1、确定房地年总收益

调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每日（每月）每平方米****元，总建筑面积****平方米，房屋出租率为**％，有效出租面积比率为**%，则：

房地年总收益＝房地年租金＝日租金×365×收益总面积×出租率×有效出租面积比率（或：月租金×12×收益总面积×出租率×有效出租面积比

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率）

2、房地出租年总费用

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：

管理费＝房地年总收益×3%＝*****万元。

注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。

（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，按建筑物重臵价格的2%计算。据*****字***号《****关于调整**市或县房屋重臵价格的通知》，该宗地地上建筑物为砖混一等（钢筋混凝土结构、砖混结构一等、砖混结构二等、砖木结构一等、砖木结构二等、砖木结构三等、简易结构），重臵价为**（根据文件标准填写）×（总建筑面积**）＝***万元，另外根据现场实际情况，室内已进行装修（铝合金窗、木墙裙、地板砖、喷涂墙、吊顶灯等）（根据装修实际情况填写）又根据企业提供的资料，装修共花费***万元，房屋重臵价格为*****万元，则：

维修费＝房屋重臵价格×2%＝****万元

注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。

（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

① 如按正常耐用年限折旧，公式为：

年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷耐用年限

注：钢混结构残值率为：0％，耐用年限60年；砖混结构一等、二等残值率分别为：2％，耐用年限50年；砖木结构一等、二等、三等残值率分别为：6％、4％、3％，耐用年限40年；

② 如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为： 年折旧费＝房屋重臵价÷房屋可使用的年限 注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。

（4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋现值乘以保险费率2‰计算，则：

房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝重臵价格－年折旧费×已使用年限

保险费＝房屋现值×2‰＝****万元

（5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

①房产税:依据税法及当地税务部门资料，房产税税金＝房地年总收益×12%＝***万元

②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金＝房地年总收益×5%＝****万元

注:如该地区有文件规定，以地方文件为准。其他税金计算以地方文件为准。

③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%，为：（营业税**）×7%＝*****万元

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④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%，为：（营业税**）×3%＝*****万元

⑤堤防工程修建维护管理费，据***市或县（县）房地局、市（县）税务局***号文件，取营业税税额的1%，为（营业税）×1%＝*****万元）

税金合计为：****万元。 房地出租年总费用

＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费＋保险费＋税金 ＝（ ）＋（ ）＋（ ）＋（ ）＋（ ） ＝（ ）万元 3、房地年纯收益

房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用 ＝（ ）－（ ） ＝（ ）万元 4、房屋年纯收益

房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率

通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。 房屋年纯收益＝房屋现值×8%＝***万元 5、土地年纯收益

土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益＝***万元 6、计算待估宗地总地价

总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] ＝土地年纯收益÷6%×[1－1/（1＋6％）n] ＝***（万元）

其中: r——土地还原率6%

n——待估宗地土地使用年期**年 7、计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积 ＝***（元/平方米） 收益还原法评估过程详见表17。

表17 收益还原法评估过程一览表 宗地宗地名称 房地年总房地年房地年纯收房屋现值房屋还房屋年纯土地年纯估价设年期修正总地价土地面单位地价收益（万总费用益（万元） （万元） 原率收益（万收益（万定年期系数 （万积(m2) (元/m2) 编号 元） （万元） (8%) 元） 元） (年) 元） （四）剩余法（假设开发法）

（注：剩余法（或假设开发法）分空地及在建工程用地、地上已建成建筑物用地等两种情况，不

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同情况可参考以下格式分别选择相应的计算公式和计算过程。）

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：

A、 空地及在建工程用地

地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润

－销售税费

B、 地上已有建筑物用地 地价＝不动产总价－房屋现值 估价过程如下：

※空地及在建工程用地

1、预计开发完成后不动产总价

根据委托方提供的资料，调查目前**市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业的售价水平多在***元/建筑平方米，考虑到该物业的拟装修水平和所处区位条件，故确定该物业开发完成后不动产总价为**元/建筑平方米。 2、建筑物开发成本

（1）建造成本

依据**省（或市）现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照**省（或市）统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建造成本费用为：**万元。 （2）管理费

按建造成本的5－8%计，为：**万元。 （3）专业人士费

包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的5－6%计，为：**万元。

小计，建筑物开发成本＝（1）＋（2）＋（3）

＝ **万元。

3、投资利息

以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为*年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年（含一年）的贷款利率5.85％或一至三年（含三年）中长期贷款利率5.94％计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设地价是一次性投入，计息期为整个开发周期，按复利计息，贷款利息为：

开发周期/2

投资利息＝建筑物开发成本×[（1＋利息率）－1]＋地价×[（1

开发周期

＋利息率）－1] 4、投资利润

全部预付资本（包括开发成本和土地成本）利润，投资利润为全部预付

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资本的**％（根据当地的房地产开发投资回报情况确定），则：

投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×**％

＝***（万元）

5、销售税费

在销售过程中支出的费用主要有：（根据当地税费标准确定） （1）工商统一税：按开发价值的5．5％交纳； （2）买卖手续费：按开发价值的1％支付； （3）广告宣传及代理费：按开发价值的1％计； 销售税费合计为：

（1）＋（2）＋（3）＝***万元 6、计算宗地总地价 将上述各项代入公式：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息

－投资利润－销售税费

7、计算宗地单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积 ＝***（元/平方米） 假设开发法评估过程详见表18。

表18 假设开发法评估过程一览表 宗地宗 地 名 预计开发完开发成本开发周利息率投资利润税费比总地价土地面积单位地价(元/ m2) 编号 称 成后房地产（万元） 期（年） (%) 率（投资回率(%) （万元） （m2） 总价(或售报率） (%) 价)（万元） ※ 地上已有建筑物用地 1、确定不动产总价

根据委托方提供的资料，调查目前**市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业的售价水平多在***元/建筑平方米，考虑到该物业的拟装修水平和所处区位条件，故确定该物业开发完成后不动产总价为**元/建筑平方米。 2、确定房屋现值

（1）确定房屋重臵价格

根《****关于调整**市或县房屋重臵价格的通知》（据***（ ）字***号），该宗地地上建筑物为砖混一等（钢筋混凝土结构、砖混结构一等、砖混结构二等、砖木结构一等、砖木结构二等、砖木结构三等、简易结构），重臵价格为**元/建筑平方米（根据文件标准填写）；

房屋重臵总价＝重臵价格×总建筑面积＝**.**万元

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（2）确定年折旧费

指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。 ①如按正常耐用年限折旧，公式为：

年折旧费＝房屋重臵价格×（1－残值率）÷耐用年限

②如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为： 年折旧费＝房屋重臵价格÷房屋可使用的年限 （3）确定房屋现值

房屋现值＝房屋重臵价格－折旧总额＝房屋重臵价格－年折旧费×已使用年限

＝（ ）×（ ） ＝（ ）万元

或：依据企业提供的资料和实际情况，成新度为**成新 房屋现值＝房屋重臵价格×成新度

＝（ ）×（ ） ＝（ ）万元

3、计算总地价

根据地价计算公式：

总地价＝不动产总价－房屋现值 ＝***（万元）

4、计算单位面积地价

单位面积地价＝总地价÷总用地面积 ＝***（元/平方米） 剩余法评估过程详见表19。

表19 剩余法评估过程一览表 宗地编号 宗 地 名 称 房地产总价房屋重置价折旧总额房屋现值总地价(万元) (万元) (万元) (万元) (万元) 土地面积（m2） 单位地价(元/m2) （五）成本逼近法

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（注：成本逼近法主要适用于工业、仓储用地，位于市区或县城中心的工业、仓储用地最好不选用成本逼近法，如无法选择其他评估方法时，土地取得费应取城镇拆迁安臵补偿费。商业、住宅用地不应采用成本逼近法。）

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息

＋投资利润＋土地增值收益

1、 土地取得费及相关税费

土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、劳动力安臵补助费、青苗补偿费及地上物补偿费）、征地管理费、耕地占用税、造地费（或耕地开垦费或新菜地开发建设基金）等费税。

[在采用成本逼近法时，要详细说明土地取得费及相关税费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。]

（1）土地取得费

[新征建设用地的土地取得费主要指征地费用，一般有两种确定方法，一是依据土地管理法，根据年产值按一定补偿倍数分别计算土地补偿费、安臵补助费、青苗及地上物补偿费等，确定土地取得费用；二是根据待估宗地所在区域在估价期日一定时段内实际发生的征地费用，主要通过调查征地案例得到。城区内的土地取得费主指城镇拆迁安臵补偿费。]

调查待估宗地周边区域的土地利用情况，农用土地大部分为蔬菜地（或耕地或其他），视待估宗地在征用时为（蔬菜地、耕地或其他）。调查待估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类似待估宗地土地，需支付的费用主要有：

Ａ、土地补偿费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安臵补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，（结合**市或县统计调查资料以及**市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或***文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为**元/亩，在评估中按平均年产值的**倍补偿，则：

土地补偿费＝（ ）×（ ）

＝（ ）（元/亩） ＝**元/平方米

Ｂ、安臵补助费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安臵补助费以及

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地上物补偿费和青苗补偿费。征用耕地的安臵补助费，按照需要安臵的农业人口数计算，需要安臵的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费标准，为被征用前三年平均年产值的四至六倍计算”，（结合**市或县统计调查资料以及**市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或***文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为**元/亩，补偿倍数为**倍，调查该地区需要安臵的农业人口数为每亩**人，则

安臵补助费＝（ ）×（ ）×（ ） ＝（ ）（元/亩） ＝**元/平方米 Ｃ、青苗及地上物补偿费

根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日起施行）中“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费，（结合**市或县统计调查资料以及**市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或***文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为**元/亩，青苗补偿费按（稻田或其他）单季产值补偿，按一年**季计算；地上物补偿费按实际发生的计算，则

青苗及地上物补偿费＝**（元/亩）

＝**元/平方米

小计：土地取得费＝A＋B＋C＝**元/平方米

如果待估宗地所在市县实行统一征地，也可以根据统一征地费的一般标准确定土地取得费，具体描述过程如下：

根据《**县征地暂行办法》（*政发（199*）**号文）**县实行统一征地。土地取得费主要包括统一征地费（含土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安臵补助费及地上物补偿费）。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，待估宗地位于**县**镇（或乡）**村，调查待估宗地周边土地利用状况，主要用地类型是耕地，可按照当地大田标准取值，平均征地费为**元/亩，合**元/平方米。

注意按此方法和土地管理法确定土地取得费只能取其一，不能两种方法同时采用。

（2）相关税费 A、征地管理费

根据（***文件、文件名称、文件号、主要内容）规定“征地管理费按征地费总额的**％征收”，则：

土地管理费＝（ ）×（ ）％ ＝（ ）（元/平方米）

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B、耕地占用税（注意：只有耕地才有此税）

根据（***文件、文件名称、文件号、主要内容）**省耕地占用税税额表规定，**市***或县区耕地占用税按**元/平方米计收。 C、造地费（或耕地开垦费或新菜地开发建设基金）（菜地收取菜地开发基金则不收造地费或开垦费） D、（E、F、…）其他税费（要求有文件发布单位、文件名称、文件号、主要内容、取费

标准，国家清理收费政策中明令禁止的收费尽量不取）

小计：有关税费＝A＋B＋C＋…＋＝**元/平方米

土地取得费及相关税费合计＝（1）＋（2） ＝**元/平方米

注：2宗地以上的县市土地取得费及相关税费的确定要求列表说明

2、 土地开发费

根据**市或县土地管理局及委托方提供的资料和评估人员实地勘查，确定此次评估土地开发费，具体详见表20。

表20 设定开发程度土地开发费一览表 宗地编号 设定开发程度 开发费（元/平方米） 注：表5中的设定开发程度应与《土地估价结果一览表》中的“估价设定的开发程度”描述一致。 3、投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率5.85%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：

投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×5.85％ ＋土地开发费×开发周期×1/2×5.85％

4、投资利润

调查**市或县土地开发的投资回报情况，并结合我国保险行业的平均利润率，本次评估取土地开发的年投资回报率为10％，则投资利润为：

投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×10％ 5、土地增值收益

根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的**％计。

一般情况下，土地增值收益率取成本价格的10%-30%。

土地增值收益＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息

＋投资利润）×**％

6、无限年期土地使用权价格

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依据成本逼近法计算公式，将上述5项加和即得无限年期土地使用权价格。

7、待估宗地设定年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：

n

Vn＝ VN×[1－1/（1＋r）] 式中：Vn －－－－－－ 待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米） VN －－－－－－ 无限年期土地使用权价格（元/平方米）

r－－－－－－土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按6％计]

n－－－－－－待估宗地设定年期（年）

采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见表21。

表21 成本逼近法评估过程一览表

单位:元/平方米

宗地 编号 宗地 名称 土地取得费及土地开投资 相关税发费 利息 费 投资 利润 土地增估价设土地增无限年年期修宗地单值收益定年期值收益 期地价 正系数 位地价 率（%） （年） 三、地价的确定

1、地价确定的方法 根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见表22。对于待估宗地**-**，考虑到******（说明理由），故****（说明取值方法，如以一种方法为主、取平均值或加权平均）；对于待估宗地**-**，考虑到******（说明理由），故****（说明取值方法，如以一种方法为主、取平均值或加权平均）；对于待估宗地**-**，考虑到******（说明理由），故****（说明取值方法，如以一种方法为主、取平均值或加权平均）；各待估宗地的最终结果可参见下表。

估价结果确定方法有三种：

A.如两种方法求得地价相差幅度不大（一般幅度不超过30％），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。

B.如两种方法求得地价相差幅度较大（幅度超过30％），采用一种方法的结果作为最终结果。

C.如两种方法求得地价相差幅度较大（幅度超过30％），在能够充分说明每种方法结果权重取值理由条件下，以加权平均值确定待估宗地最终结果。

各地确定最终结果时，可根据实际情况及对待估宗地合理地价水平的把握，选择适当的估价结果确定方法。

商业用地：对于采用市场比较法和基准地价系数修正法的，建议取两种方法的算术平均值或加权平均值；对于采用基准地价系数修正法和收益还原法或基准地价系数修正法和

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剩余法的，建议以基准地价系数修正法结果为主，收益还原法或剩余法结果作为参考；对于采用市场比较法和收益还原法的，建议以市场比较法的结果为主，收益还原法结果为参考。

工业、仓储用地：对于采用成本逼近法和基准地价系数修正法的，如待估宗地位于基准地价覆盖范围之内，建议取两种方法的算术平均值或以基准地价系数修正法结果为主；如位于基准地价覆盖范围之外，建议以成本逼近法结果为主。

表22 待估宗地估价结果确定表

单位：元/平方米 基准地价系收益还剩余法评成本逼最终估待估宗市场比较法数修正法评原法评估结果 近法评价结果地编号 评估结果 估结果 估结果 估结果 取值 注：每种方法的估价结果取一位小数，最终估价结果取整。 估价结果取值方法说明 2、估价结果 评估土地总面积：***平方米

评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整

其中：

1、划拨土地总面积：***平方米

评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整

2、出让土地总面积：***平方米

评估土地总地价：**.**万元（保留两位小数） 大写：****元整

（货币种类：人民币元）

各宗地具体估价结果详见报告最后附表1《土地估价结果一览表（**省***市或县）》。

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第四部分 附 录

附件1 待估宗地区域位臵示意图（注：要求各待估宗地均标注在1－2张图上） 附件2 待估宗地《国有土地使用证》或土地权属证明复印件

（注：土地证必须每页用A4纸复印齐全，包括空白记事页，盖章页一定要清晰）

附件3 待估宗地现状利用照片复印件（每宗地一张） 附件4 企业营业执照复印件 附件5 估价机构营业执照复印件 附件6 估价机构资质证书复印件 附件7 土地估价师资质证书复印件

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附表1－1 土地估价结果一览表（划拨）

估价机构：分包A级机构 估价报告编号：中国人保重组改制－*－**县（市） 估价期日：2001年12月31日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨土地 容 土地使 单位面 宗地 宗地 估价期日 土地使用证号或 估价期日 估价设 估价期日 估价设定 土地面积 总地价 宗地位臵 积 用年期 积地价 备注 编号 名称 土地使用者 权属证明 登记用途 定用途 实际开发程度 开发程度 （平方米） （万元） 率 （年） （元/平方米） 合计 一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）

表1－1－1 设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地 宗地 编号 名称 地面平 整状况 周围道 路状况 供电 状况 供水 状况 排水 状况 供暖 状况 供气 状况 通讯 条件 土地权 利限制 规划 限制 影响土地价格的 其他限定条件 二、其他需要说明的事项： 1、待估宗地土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》或土地权属证明为依据。 2、本报告结果仅作为中国人保重组改制确定土地使用权价格及土地资产处臵的依据。

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附表1－2 土地估价结果一览表（出让）[注：如无出让地则删除此表]

估价机构：分包A级机构 价报告编号：中国人保重组改制－*－** 县(市) 估价期日：2001年12月31日 估价期日土地使用权性质：国有出让土地 容 土地使 单位面 宗地 宗地 估价期日 土地使用证号或 估价期日 估价设 估价期日 估价设定 土地面积 总地价 宗地位臵 积 用年期 积地价 备注 编号 名称 土地使用者 权属证明 登记用途 定用途 实际开发程度 开发程度 （平方米） （万元） 率 （年） （元/平方米） 合计 一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）

表1－2－1 设定待估宗地基础设施及其他条件表

宗地 宗地 编号 名称 地面平 整状况 周围道 路状况 供电 状况 供水 状况 排水 状况 供暖 状况 供气 状况 通讯 条件 土地权 利限制 规划 限制 影响土地价格的 其他限定条件 二、其他需要说明的事项： 1、待估宗地土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》或土地权属证明为依据。 2、本报告结果仅作为中国人保重组改制确定土地使用权价格及土地资产处臵的依据。

注：1、这里的《土地估价结果一览表》不要改变格式、不要缺项，没有设定的基础设施单元格用“－”号表示，没有限制的条件用“无”表示； 2、划拨土地和出让土地土地估价结果一览表要分开；

3、计算结果土地单价以元/平方米为单位取整数，总价以万元为单位保留两位小数。

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