2008年杭州三墩房地产市场调研报告-66页 - 图文

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杭州三墩房地产市场调研报告

一道策划机构 2007-11-20

目录

前言 杭州三墩概况 一 地理位置 二 三大区域

三 三墩主要楼盘大体区分

第一部分 杭州三墩房地产发展环境 第一节、杭州居民收入及消费现状 第二节、杭州三墩经济生活状况 第三节、杭州三墩城市规划

第二部分 三墩房地产市场概况 第一节、2007年三墩房地产市场分析 一、三墩房地产市场综述

二、三墩房地产市场的影响因素分析 第二节、三墩-房地产价格概况 一、三墩三大区域房地产价格情况 二、三墩房地产价格变化情况

第三节、市场供应及竞争楼盘研究

一、 三墩房地产市场现阶段整体供应量分析 二、三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析

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第三部分 三墩土地市场现状 一、2007年三墩土地市场分析

二、2007年三墩土地市场发展现状和未来

第四部分 三墩住宅市场的消费特点

第一节、2007年杭州居民住宅消费状况调查分析 一、购房需求分析

二、购房决策影响因素分析 第二节、三墩住宅市场消费层定位 一、人群走向 二、三墩购房者分析 第三节、三墩住宅市场结构

第五部分 杭州房地产营销渠道

第一节、房地产市场销售渠道的结构特点 一、直接销售渠道 二、间接销售渠道

第二节、2007杭州楼盘广告盘点 第三节、2007年杭州房地产营销概况

第六部分 三墩房地产发展趋势 第一节、 2008年杭州房地产发展趋势 第二节、杭州住宅发展趋势

第七部分 房地产政策分析 第一节、中国房地产新政策

第二节、新政策对杭州房地产的影响 第三节、杭州政策法规介绍

第八部分 已经在三墩开发项目的房地产企业大概介绍

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前言 杭州三墩概况 一 地理位置

三墩镇是杭城西北的中心城镇。西与北连余杭区良渚镇、仓前镇，东与南分别与拱墅区祥符镇、本区蒋村乡相接。全镇总面积37.93平方公里，近1700公顷耕地，属河海沉积平原。

三墩镇东临104国道，绕城公路贯穿中部。镇主干道杭三路同市区文华路、文苑路连接，北与祥三路连接。镇内有连接京杭大运河的余杭塘河，可通100吨级船只。

三墩又名杉墩、珊墩、古称兰里，自古以来有鱼米之乡、瓜果之地之称，因境内有文星墩、灯彩墩、水月墩三个较大的水上土墩而得名三墩。

三墩是个水乡古镇，三墩之水源于天目山脉，传说唐贞观年间（公元627年）尉迟恭率部驻三墩疏浚苕溪支流，兴修水利，以杉木为浮桥相互联接，始称杉墩。

二 三大区域

三墩大致可分三个区块：紫金港区块，五里塘河区块，古墩、厚仁路区块。 紫金港区块 ：该区块地处已开放的西溪湿地保护区的东侧，北面为余杭塘河。 五里塘河区块：该区块内水系丰富，水网密布。

古墩、厚仁路区块 ：该区块内河流交错，每个项目在规划上均结合所临河流或建设一些亲水平台。

三 三墩主要楼盘大体区分

紫金港区块 ：耀江·文鼎苑、广宇·西城年华和华立[2005]11号地块。

五里塘河区块：天阳·美林湾、南北·兰韵天城、大型经济适用房“都市水乡”和[2005]3号地块、[2005]25号地块。

古墩、厚仁路区块 ：主要有坤和·亲亲家园、铭雅苑、三墩·颐景园、名都西雅城和佳苑·29号地块、白马尊邸、中海地块。

第一部分 杭州三墩房地产发展环境 第一节、杭州居民收入及消费现状

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据杭州市城调队对市区600户城镇居民家庭的抽样调查显示，2007年1-9月份市区居民人均家庭总收入18816元，人均可支配收入16760元，分别比去年同期增长14.8%和14.4%，剔除物价因素实际增长11.8%和11.4%。从市区居民收入增长构成看，财产性收入增幅居首，单位发放的工资及补贴收入对居民家庭总收入增长的贡献最大。

在长三角16个城市中，杭州市民前三季度的消费水平已仅次于上海，位列第二，位次比去年同期前移一位。

据长三角16城市信息交流资料显示，1-9月杭州市居民人均消费性支出为11219元，同比增长5.7%。消费支出水平在16个城市中居第二位，比上年同期前移一位，与消费水平居首位的上海(12971元)相差1752元，比宁波(10378元)高出841元。

据杭州市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，在杭州市区居民11219元的人均消费性支出中，旅游消费支出人均585元，同比增长达31.9%，占消费性支出的比重为5.2%，比去年同期提高1个百分点。从外出旅游的人次看，1-9月份市区居民平均每百人外出旅游达188次，比去年同期增长1.4倍。[1]

第二节、杭州三墩经济生活状况 住在三墩：两年内放量100万平方米

在杭州，选择一个居住的地方并不难，选择一个满意的居住地却显得有些迟缓。随着杭州这几年城市建设的大力推进，杭城居住各区块也各自显露千秋。根据杭州市政府新一轮“东动、西进、南兴、北秀”的城市规划，三墩新城将成为此次规划中一颗璀璨的明珠。 从上世纪90年代中期开始，三墩镇陆续新建了新世纪花园、金厦公寓、信鸿花园、润达花园等小区。目前三墩板块正在建设与销售的楼盘有亲亲家园、广宇·西城年华、新南北·兰韵天成、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑、三墩颐景园等一大批高品质的商品房社区。据统计，在两年内，三墩的商品房放量将在100万平方米左右。其中由坤和建设开发的亲亲家园一期已于今年6、7月实现2000户业主的交付，为三墩的品质居住汇聚了人气。在未来几年，随着这些名盘项目的开发和建设，三墩板块将逐渐融为主城区的又一成熟区域，成为杭州楼市的兴旺地区。

行在三墩：市区到三墩20分钟

住在三墩，交通问题成为很多居民考虑的头等大事。记者驱车从市区出发，沿莫干山路一直往北，到达浙大紫金港校区时，时间刚好用去了22分钟。以前“郊区”的概念，在如今通达的交通面前，已经渐渐被人淡忘了。三墩集镇建设指挥部的负责人介绍说，为了建立三

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墩地区内部畅通、便捷的内部交通网络，使三墩尽快与主城融为一体，早在2002年，三墩启动了10亿元级的道路大会战工程（包括市政建设），力争用两年时间使三墩地区的路网达到市区水平。如今古墩路延伸段、振华路已经完成建设并通过验收，环镇北路、苏嘉路也顺利竣工通车。

三墩交通的另一个卖点便是地铁。2005年6月6日，对于杭城而言，是难得的好日子。地铁一号线和二号线的审批通过，让杭州市民“搭乘飞驰的地铁上下班”的遥远梦想成为了指日可待的现实。从良渚到萧山的二号线的建设，使三墩与主城的联系将更加紧密。 三墩地区的公交线路如今也越来越便捷。杭州市公交集团有限公司副总卢俊介绍说，目前，三墩有公交首末站一座，有303路、301路、817路3条始发公交线路，另有7分钟一趟中巴直通武林门，从三墩到武林门的公交时间仅仅为30分钟。根据三墩地区的规划方案，需要再建公交中心站和首末站各一座，增加公交线路8－10条，轻轨车场一座。轻轨十字线规划南北线设立三墩终点站，届时三墩到市中心的交通时间将在20分钟以内。同时，三墩目前最大的居住社区亲亲家园也已经开通了社区巴士，为出入三墩的业主提供便捷的交通服务。

学在三墩：从幼儿园到大学的求学轨迹

住在三墩的孩子是幸运的，那是因为他生活在一个具有浓厚文化学术氛围、散发着浓浓油墨香的区域。这个区域有着极为丰富的教育资源：绿城育华亲亲幼儿园、学军小学分校、杭师院附属三墩高级中学、浙江大学紫金港校区这四大品牌给三墩的孩子设计了一个近乎完美的求学轨迹。

据了解，杭州绿城育华亲亲幼儿园是经教育行政部门批准，位于亲亲家园小区内，全额投资800万元精心建造的一所高质量、高标准、高起点的现代化幼儿园，总占地3800平方米，可容纳9个班，270名左右幼儿。 游在三敦：游西溪，观苗木

如果要用一种色彩来描述三墩，那一定是绿色的。三墩南临古运河与西溪湿地，拥有得天独厚的自然景观，同时，规划中的千亩花卉苗木观光休闲园也正在有条不紊地建设之中。 2005年，随着西溪国家森林公园一期的开园，将三墩与西溪自然保护区拉得更近。可以说，西溪就是三墩的天然后花园。而位于三墩的西北部大片农村，农业产业结构的调整不断加快，花木园场正在蓬勃兴起。据了解，目前，三墩的山桥片区，已经规划并建设一座总占地1100亩的三墩花卉苗木观光休闲园，以1.8公里的绿色长廊为园区主轴线，两边分布树林、湿地、鱼塘、田园以及农家村落等，规划设计主要以观光、休闲为重点。

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创业在三墩：商业、高新产业蕴涵无限商机

三墩大环境的“升级换代”，带来的是更为巨大的人流与物流的汇聚，这为三墩商业新的冲刺、新的飞跃注入了前所未有的活力，众多国内外知名商业机构、商业品牌纷纷进驻。以华东陶瓷品市场、新时代装饰城、台湾农业高科技园、肯德基国际连锁餐饮公司、浙江元通丰田专卖，乃至世界零售业的巨头沃尔玛为代表数十家国内外知名品牌均选址在三墩及其周边地区落户。与闲林、滨江、下沙等其他近郊板块相比，三墩的配套更完善，商业氛围更浓。 作为三墩的又一个新兴产业，高新产业已经在此“生根发芽”，由此也创造了不少就业岗位。据了解，规划范围近2平方公里、投资达50亿元的西湖科技经济园，已经成为三墩的一大象征。[2]

第三节、杭州三墩城市规划 简介

区位：三墩规划管理单元位于杭州市西湖区，东至古墩路环镇东路，南至留祥路，西至紫金港路，北依宣杭铁路。用地范围内古墩路、环镇北路、厚仁路、董家路、这些城市道路已经竣工(金渡北路在建)，区位条件及道路交通条件十分优越。作为杭州市西北部重要城镇的三墩镇，其镇区位于本次规划单元范围内，镇区深厚的历史资源及相应的配套设施为本单元的发展提供了有力的支撑。

现状概况：本单元地处杭州市西北边缘地带,具有城市边缘区的特征，既有南部已有的三墩镇老镇区,镇区内各类用地互相交错，又有北部近几年正在建设的新开发居住用地，也有对外交通用地，用地类型极为复杂。

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区域位置图(点击图片可浏览大图片)

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土地使用现状图(点击图片可浏览大图片)

规划结构

规划布局结合本单元用地的特点，将其结构归纳为“一心两轴三核六组团”。 “一心：以三河公园为绿心的区级公园绿地。

“两轴”：沿镇中路及厚仁路两侧形成的两条公建轴，镇中路两侧公建轴为东西向的商贸服务轴，厚仁路两侧公建轴为南北向的商贸服务轴，这两条商业轴共同构成服务三墩单元的两条商贸服务轴。

“三核”：沿镇中路形成的三处公建核心，东西两侧为商贸服务核心，中部为行政服务核心(三墩镇政府)。

“六组团”：用地布局形成为六个组团，分别为：三处体现宜居新城的居住示范组团，一处体现宜居新城的农居安置示范组团，一处体现新水乡特色的五里塘河特色居住组团，一处南部的教育文化组团。

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规划结构图(点击图片可浏览大图片)

道路交通

三墩单元的道路网可归纳为“六横三纵”的结构形式。

“六横”由北到南为通济北路、金渡北路、董家路、环镇北路、镇中路、振华路六条道路。

金渡北路与环镇北路规划为城市主干道，是连接东西区域的主要通道，通济北路、董家路、镇中路规划为城市次干道，振华路规划为城市支路，这四条道路是本单元连接三墩西及祥符单元的通道，通过东西向这六条道路的设置，使单元东西向交通可以便捷的与东西区域形成整体，提升本单元的生活品质。

“三纵”由西到东为公平路、厚仁路及通济路三条道路。

厚仁路为城市次干道，公平路与通济路为城市支路，这三条道路构成了三墩单元南北向的交通联系通道，与东西向的五条道路一起构成三墩单元的道路网骨架系统，承担着单元内部及对外的交通联系。

道路交通图(点击图片可浏览大图片)

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绿化景观系统

三墩单元的绿化系统可归纳为“一心三片五点，河网绿脉贯通”的结构形式。 “一心”指三河公园形成的区级公园绿地；

“三片”指由三墩北公园、芦荡公园及兰里公园三个公园形成的居住区级公园绿地； “六点”指由六个小区绿地形成的六块小区级的绿化用地；

“河网绿脉贯通”三墩单元内将河道两侧规划为居民休闲服务的滨河绿化带，本单元内的河网结合绿化将各个公园绿地一起串联起来，共同构成三墩单元的绿化网络，突出三墩单元江南水乡的地域特色，提升单元的居住生活品质，达到居住与环境的和谐共生。

绿地景观图(点击图片可浏览大图片)

公共配套设施

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单元规划重点分析与居民生活密切的设施，包括教育、社区管理、农贸市场、环卫设施、文化体育、医疗设施等。采用两种分析方法：

一是采用单元人口分析法，通过百户指标确定整个单元区块所需各项设施用地规模大小；

二是通过合理的半径来分析配套设施分布的合理性问题。 通过上述的分析有效合理地规划公共配套设施。

公共配套设施图(点击图片可浏览大图片)

用地规划

三墩规划管理单元中所包含的用地，涵盖了历史与现实发展的双重意义，因此本单元的发展与更新是两条基本脉络。发展中注重和谐环境的塑造；更新中基于原有社会、物质框架

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基础上对原有的结构形态进行整合，保持和完善其中的科学、合理的成分，引进新的机制和功能，逐渐用新质替换出那些不和谐的内容，使更新后的整体可以支撑新生活的需求。 规划用地的布局注重与规划单元周边地区用地的协调，包括城市的用地功能布局、道路交通、景观绿化以及城市风貌、历史保护等各个方面，以其单元与周边单元共同形成和谐统一的整体。

土地利用规划图(点击图片可浏览大图片)

交通规划

根据《杭州三墩地区控制性详细规划》，新的公交总站规划确实到位。新公交总站位于 同仁家园附近，是占地100多亩的大型公交集散中心。

地铁：2004年初，作为杭州市城市规划重头戏的地铁规划在经历了两年的酝酿后最终出炉，三墩恰恰处在地铁2号线“西起瓶窑及经良渚、三墩到古墩路，连接文二路，在向南走保俶路至庆春路，沿庆春路一直往东经钱江新城奉化江路过江向南至蜀山车辆段”的规划结

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点内，随着地铁的规划与运营，三墩与主城的联系将更加紧密。据三墩集镇建设指挥部副总指挥施国荣透露，地铁线路在三墩范围内可能在南北走向设置两个结点，而横贯浙大新校区的站点如无意外会取消。

无轨电车：无轨电车容量大、能耗低、污染小、速度快，但架空线结构复杂，影响城市景观。在轨道交通建成前，它仍是公共交通干线运输的主力，并将向居住较为密集的城市外围区域发展。杭州电车线路发展方向和范围，主要为城市西部的蒋村商住区；北部的三墩、勾庄、拱宸桥、半山、石桥、草荡；东部的三里亭、九堡；西部的留下、小和山。可以预见，未来的三墩因为大批居民的入住，公交线路会更发达。据透露，规划中的公交线路将在现有基础上再增加10条，具体设置仍在确定中，到2008年基本实现公交现代化。

形成比较完善的公共交通网络，高峰乘车不拥挤，平峰乘车不费时；市区全部线路、风景区线路和郊区主要线路的车辆实行空调化，车辆档次明显提高，乘车环境洁美舒适；所有公交线路全部应用卫星定位调度系统，调度灵敏，管理有序。

道路建设：2003年初三墩就启动了投资达10亿元的道路建设，即“2117道路工程”，拟开工建设道路20条。“2”是指已经完成建设的古墩路延伸段(古墩路—亲亲家园)和已开工建设的振华路。“11”是指今年计划开工建设的11条道路，包括董家路(亲亲家园—吉鸿路)、厚仁路北段、古墩路(环镇东路段)改造、金渡北路等。“7”是指2004年计划建设的7条道路，包括厚仁路南段、镇中路、通济路、公平路等。

如今古墩路延伸段(古墩路—亲亲家园)、振华路已经完成建设，苏嘉路、祥符南路也已接近完工，董家路(亲亲家园—吉鸿路)、厚仁路北段、古墩路(环镇东路段)改造、厚仁路南段、镇中路、通济路、公平路等将在今年年底完成。

在三墩外围，连接古墩路与莫干山路的申花路已完成建设，作为城市道路改造的留祥路工程已经于去年年底完工，上塘高架已经建成，石祥立交完成后三墩到市中心的行程将缩短到15~20分钟左右。德胜快速路高架（德胜—文一路）已经完成规划，计划于今年开工建设，2005年年底建成通车。莫干路作为城市快速景观大道的规划已经出台，改造工程即将启动。可以说，三墩的车辆交通目前已经基本成熟，看得到的是两年后，以高架为体系，三墩将进出自如。

三墩集镇改造：入住人口40万

从去年开始，三墩集镇改造开始逐渐起步，目前整体规划浮出水面。根据《杭州市三墩地区控制性详细规划》，三墩旧城改造范围：东至三墩镇界，南至虾龙吁河、浙江大学紫金港校区、余杭塘河，西至绕城公路绿化带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路，规划总用地为

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1086.22万平方米。

目前，三墩镇有常住人口5.2万，而规划承载总人口规模为20万—40万人。

同时，按照规划，三墩新城将属于杭州城西的核心区块，三墩集镇将建设成一个为地区居民以及浙江大学新校区提供商业服务功能的城市副中心，成为具商贸娱乐、文体旅游、工业仓储等多种产业服务功能的新型城区。 投资3亿美金：五里塘河旧区改造

昨天，香港金汇投资集团与西湖区三墩镇合作开发五里塘河旧区改造项目，总投资额为3亿美元，项目占地面积约为700亩，其中200亩为公园绿化用地，其余为综合商业开发用地。 规划中的“五里塘河水乡商业文化街”，沿岸将被规划成一个由传统水乡建筑街区组成的步行休闲游憩带，建筑将体现精品街、餐饮、酒吧、茶室等商业娱乐功能。 沃尔玛购物广场：落户余杭塘河

位居世界500强榜首的沃尔玛公司将在古墩路余杭塘河北地块开发沃尔玛购物广场，该项目总投资2.5-3亿元人民币，由深国投与沃尔玛公司合作，建成一座五层综合商业大楼，面积5.5万平方米。

据悉，除建设沃尔玛购物广场外，该商业大楼还将引进时代华纳影城等2家世界500强企业。西湖区还将与香港科恩投资集团有限公司合作开发建设科恩米兰国际顶级服饰品牌CBD中心，该项目集五星级酒店、办公楼、公寓为一体，总投资额3亿美元。

总结：打造杭城西北部中心城镇

三墩镇是杭城西北部的中心城镇。改造后的三墩集镇是集商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等各种产业服务功能的新型城镇。 1、集镇特色

三墩地区河网纵横，水系发达，“水”是三墩的主要特色之一，“水”与“绿”是三墩新城空间形态的重点，三墩新城应该有与其规模、职能定位相匹配的中心公园。中心公园的建设应尽可能地传承三墩古镇的历史文脉，体现古镇历史风貌，使之成为城区居民游憩休闲的好去处。新城区绿色生态系统建设等绿地为纽带，形成生态绿地体系。三墩新城区建筑风格可以现代风格为主，清新、典雅，建筑造型力求简洁大方、质朴新颖，充分体现三墩现代江南水乡特色。 2、集镇改造规划 (1)规划范围

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东至三墩镇界，南至虾龙圩河、浙江大学基础部、余杭塘河，西至绕城公路绿带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路。 (2)规划结构

三墩新城区以吉鸿路―紫金港路为界划分为东、西两大功能区块。规划区内共设置1个地区公共中心，2个居住区，2个独立住宅小区，1个工业区和1个仓储区。五里塘河风情旅游步行街由河两岸低层临水建筑，滨水步行街市、滨水绿化带、河道水体所组成，与三墩路南侧商业街区以城区公共广场相辅相成塑造出景观独特的城区中心环境。 (3)规划设计

新城区道路骨架为“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鸿路、东西走向的留祥路、环镇北路组成，在各居住片区由依托主干道的支路形成区域交通网络。它们都被统一在“三墩新城”这个大概念之中，并通过南北两个公共中心，城区中心公园、河网水系及滨河绿地构成层次丰富，富有魅力的新兴城区。

第二部分 三墩房地产市场概况 第一节、2007年三墩房地产市场分析 一、三墩房地产市场综述 呈现下面三个特点：

1.供求结构良好：从销售率情况分析区域供求结构合理，以需求为导向供应大众化套型面积，并没有出现不合理的大规模滞销面积。

2.需求以初次及改善型为主：从总价成交段分析，区域市场的最高预期段仍然在70—100万之间。由于地铁2号线规划的引导作用以及邻近高教区块，也使得刚性需求得到增长。随着杭州外来人口的增加，三墩无疑也将成为“新杭州人”的关注区块之一。另外，大户型供应体量少，价格上线等现象看出，需求市场以初次置业或改善型为主。

3.小户型为租赁市场兴旺做好铺垫：从销售情况分析，40-50㎡左右小户型也存在较大市场空间。主要由于邻近高教板块加之自身区域成熟，未来的就业人口及流动人口将急剧增加，小户型供应为将来的租赁市场做好前期铺垫。该类面积适应初次置业者资金承受能力范围内的需求，同时吸引了部分租赁投资客购买。

二、三墩房地产市场的影响因素分析

纵观三墩房地产市场的发展状况及未来展望，无不受到下列五大因素的影响。

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1 浙大紫金港校区 2 规划的大型商业配套 3规划地铁路线 4良好的生态环境

5 区域内楼盘的持续热销更加坚定了开发企业的信心。

第二节、三墩-房地产价格概况

一、三墩三大区域房地产价格情况（注：由于杭州地产市场价格浮动教快，以下信息均属

06年信息，仅供参考，最新价格信息请参考第二部分第三节三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析。）

三墩一直朝着打造杭州商业副中心的目标在努力，地铁规划的出台更是对其发展如虎添翼。一直以来三墩的房价都由亲亲家园在主导，但今年各个新盘的登场不经意间改变了这个格局。兰韵天城率先挑战三墩价格底线，一期以6200元/㎡的均价推出100多套房源，二期更是一鼓作气推出了371套。与之后开盘的同板块的天阳·美林湾、耀江·文鼎苑在几天之内基本完成销售任务相比，兰韵天城二期开盘十余日，预售预定了60来套的成绩逊色不少。而三墩颐景园12月5日开盘的小户型公寓更是以6000元/㎡的低价热销。

这些楼盘的成功或不够成功的销售，价格是一方面因素，另一方面还在于客户资源的积

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累，以及楼盘本身如户型、用材等细节的设计上，还有开发商的营销手段等等。 耀江·文鼎苑

一期一组团9月22日开盘，均价7900元/㎡；一期二组团10月3日开盘，均价8200元/㎡；一期三组团10月22日，均价8500元/㎡。共推出1041套，已售962套。 热销原因：该楼盘开盘可谓期待已久，之前市场预测均价将可能达到9000元/㎡，因此一期7900元/㎡的均价市场反应之好，让开发商直呼想不到。其中10、11号楼由于临街，销售情况不如18、19号楼。三组团景观房均价为8500元/㎡，但由于楼盘位置好，开盘当日就预定195套，其销售套数位列宏观调控后各楼盘销售之最。 天阳·美林湾

一期9月18日开盘，均价6500元/㎡；二期绿岸5号楼11月12日开盘，均价6600元/㎡。共推出292套，已售254套。

热销原因：110㎡的三房，90㎡的二房，大面宽、短进深的户型是美林湾的一大优势，六七十万的总价经济实惠，加上之前棕榈湾成功开发的良好口碑，是楼盘热销的主要原因。 三墩·颐景园

一期荷风苑8月1日排屋开盘，均价联排9400元/㎡，叠排7500元/㎡；9月26日开盘，均价6180元/㎡；11月10日开盘，均价10500元/㎡；12月5日开盘，均价6000元/㎡。共推出202套，已售168套。

热销原因：低价入市的代表，共开盘4期，每期都推出少量的房源，低价排屋热销后，二期104㎡和123㎡的主流户型很受欢迎，开盘当日预定39套，销售率高达90%。四期的均价6000元/㎡小户型公寓更是受到了市场的欢迎。

二、三墩房地产价格变化情况

2006年三墩板块楼盘价格从5200元／㎡，至11000元／㎡，由于地段差别也导致各楼盘的售价差距较大。文鼎苑以比其他同区域更好的地段，总体均价达到9300元／㎡，于06年底推出的7＃楼精装修小户型，更是以11000元／㎡的均价热卖。与亲亲家园相近的几个楼盘，价格在6000-7000元／㎡之间。

西城年华在2006年，趁着同区直接竞争楼盘文鼎苑老房源将售尽、二期未推出的空档期，多次推出新房源，且将开盘均价从8500元/㎡降至8200元/㎡，从而成功“翻身”热卖，多次成为杭州市的月度销售冠亚军。

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第三节、市场供应及竞争楼盘研究

一、 三墩房地产市场现阶段整体供应量分析 一、区域供应情况

2006年，三墩共有亲亲家园、西城年华、三墩?颐景园、兰韵天城、天阳?美林湾、耀江?文鼎苑、剑桥公社、斯坦福（平方）等8个在售楼盘，推出房源面积在30万㎡左右。加上05年的存留房源，整年的住宅总供应在35万㎡以上。其中不包括经济适用房及农居房。而在办公方面，仍未有商品房写字楼房源供应。

2007年，三墩的新推出房源有五个楼盘：亲亲家园4期、耀江?文鼎苑2期、剑桥公社第2批房源、旅游?橡树湾、滨江?万家花城，共有房源量5700套左右。西城年华还将推出最后一批300多套的房源，总体量7万多㎡的华元芳满庭,房源量预计近800套，加上2006年剩余的1467套，预计全部的房源供应量在8000套左右，供应充足，楼盘间的竞争也将更加激烈。

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二、三墩2007年开盘的楼盘价格及销售情况分析 三墩楼盘市调：（古墩、厚仁路区块） 1坤和·亲亲家园·幸福里 开发商：坤和建设集团有限公司 建筑设计单位:

浙江大学建筑设计研究院

中建国际（深圳）设计顾问有限公司 上海现代设计集团 景观设计单位：

泛亚易道园艺景观设计公司、澳大利亚普利斯规划设计公司 定价策略：

06年9月份均价是6800元，高于附近的三墩颐景园和兰韵天城 2007-7-19 7200元/平方米 2007-8-3 7800元/平方米 2007-8-6 7900元/平方米 楼盘基本资料：

物业地址：亲亲家园四期幸福里，南接董家路、西靠古墩路，隶属拱墅区，距市中心约10公里。

总建筑面积约14万M2，围合大庭院式布局，由多层、小高层、高层公寓组成，总户数约1000户，是以80-110M2为主力户型的精致舒适服务型公寓。

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定位推广：

幸福里以业主的居住幸福为目标，精细化设计每一寸空间。为满足二人世界、三口之家需求设计了注重紧凑、实用精致的多种户型。 八大卖点：

●亲情大庭院：通过中央坡地生态庭院、邻里院落、林荫环道，形成错落围合的邻里亲情空间

●精装修门厅：部分精装修门厅、地下挑空门厅，营造精致、温馨的“第二客厅” ●阳光架空层：景观架空层，部分挑空至5.1米，引入光照、绿化，营造和谐邻里交流空间

●精细化空间：研究细分客户居住习惯，考虑合理空间尺度，缔造精确到毫米的生活空间

●完善大配套：共享亲亲家园近30000M2社区商业配套，全面满足居者休闲、娱乐、购物等日常生活所需

●优质大教育：引进绿城育华教育集团、毗邻浙江大学，让孩子高一个平台起跳 ●畅意大交通：城市公交、上塘路高架、古墩路景观大道，携手社区巴士、电瓶车，满足全方位的出行需求

●私家大公园：退古墩路30米设计为游步绿化带，形成幸福里独有的郊野公园，享受宁静、健康和惬意邻里交流 获奖状况：全国人居经典大奖

中国名盘50强

杭州最具生活指数大盘 中国十大商业地产社区商业奖 2006詹天佑大奖优秀住宅小区金奖 中国亲情住宅示范小区等

交通状况：公交303、333、845、67、k900 周边商铺详情：

主力面积：50-120平方米的中小型商铺20余间，另有一期现房商铺少量 交付时间：三期 2007年7月 调研日期：2007-10-30

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2三墩颐景园

项目基本介绍：坐落于水乡古镇三墩镇，东至通济路，南靠董家路，古至厚仁路，地处以浙江大学紫金港校区为中心的大学城板块，近邻西溪风景旅游园区。总占地面积102亩、规划容积率1.8，主要由小高层公寓、排屋组成。园区以颇现代的、轻巧自如的、色彩明快的欧式建筑风格为总体风格，将精致的民族建筑小品融入古典园林环境中。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人。

三墩颐景园由三个地块组成。整个地块的建筑群体形成南低北高的走势。总体设计上使得每一地块相对独立又有机的结合成一个整体。每个地块内的道路水系，建筑形成独立的小园区，而整体上由小区出入口和水系将其结合为一个整体。其中E30地块西北角底层为商业网点，上面是单身公寓。地块东、南为叠排和联排别墅。在地块西、北设立两出入口。 开发商:杭州三盛房地产开发有限公司 物业管理公司:颐景园物业管理公司

建筑设计单位:建筑设计:上海唯景建筑设计事务所 景观设计:苏州园林设计院 整合推广:上海圣泰中锐机构 楼盘基本信息：

物业地址：西湖区三墩（东至通济路，南至董家路，西至厚仁路） 建筑类别：排屋、小高层 容积率：1.30 绿化率：33.10% 装修状况：毛坯 占地面积:67986平方米 总建筑面积:122375平方米 开工时间:2005-4-27 竣工时间:2007-12-1 总户数:956

停车位:汽车位：727个；自行车位：2150个

售楼处地址：文二西路489号颐景园综合楼

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售楼处电话：0571-88988665,88972722 开盘日期：2005-05- 01

价格策略：均价:8200元/平方米。

大部分已经售罄，剩下最小的158方单价在8200元/平方米 2007年5月份均价为6500元/平方米，在四个月时间时间上升近2000

元/平方米。开盘时价格6058元/平方米.

三墩颐景园曲水苑3#楼、8#楼于8月12日下午14点半在杭州国大雷迪森广场酒店公开，均价6078元/平米，主力户型102-134平方米，共出售84套。开盘前三天下订客户享受97折，一次性付款可享受96折，说明会当日签约客户可另获一个点的额外折扣，为了答谢老业主，老业主凭借房产证可享受团购折扣，同时，今天的活动现场还准备了盛大的抽奖活动，凡当场下定客户均可抽取奖品。 各阶段预售许可证：

杭售许字(2005)第0052号,杭售许字(2005)第0071号,杭售字(2005)第0104号,杭售许字(2005)第0099号,杭售许字(2006)第0030号,杭售许字(2006)第0072号,杭售许字(2006)第0108号,杭售许字(2006)第0129号,杭售许字(2006)第0121号,杭售许字(2006)第0138号 配套状况：

中小学:三墩中心小学、蒋村中心小学、杭州西溪实验学校、三墩中学,幼儿园:有9班幼儿园,综合商场:银泰、沃尔玛、世纪联华祥符购物中心、华润万家大卖场,邮局:三墩邮政局,银行:四大国有银行及商业银行,医院:浙大医学中心、第九医院

建筑装修技术：

结构:框架结构 外墙:暖色调红色面砖 内墙:混和沙浆粉光 大堂:大理石或玻化砖 电梯:型号待定 门窗:彩色铝合金门窗 供电:10KV高压电网 供水:城市自来水 供气:天然气 调研时间：2007-11-1

3 名都西雅城 基本介绍：

名都.西雅城位于杭州市西湖区三墩镇北境内，距市中心约12公里，项目基地东侧为通济北

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路（规划道路）与规划中的三墩公交总站相邻，南侧隔金渡北路（规划建设的城市主干道）与亲亲家园相望，西南面是厚仁路与规划建设的慧仁家园相接，北侧紧靠通济北路，总用地面积为154亩，总建筑面积是17.5万平方米（不包括地下部分）。名都.西雅城项目是杭州市大城西教育（浙大紫金港校区）、旅游（西溪湿地风景区）、科技（西湖科技经济园）和三墩副商业中心重要的居住生活配套项目之一。 开发商:浙江名都房地产开发有限公司 建筑设计单位:深圳建筑设计研究院; 景观设计：美国MG2设计公司 整合推广：杭州六合广告公司 楼盘基本信息：

物业地址：西湖区杭州三墩镇古墩路延伸段西侧 物业类别：公寓

建筑类别：小高层，高层，排屋，单身公寓 楼层状况：高层17层，小高层11层 装修状况：毛坯 占地面积:102667平方米 总建筑面积:175000平方米 容积率：1.70 绿化率：42.10% 开发周期:三期共三年 总户数:1000 停车位:1000多个

售楼处地址：杭州市文三路口20号建工大厦2楼 售楼处电话：0571-88395711,88395755

交通状况：①303/K303、②K900、③899、④K211(夜间线)路到振华路口站下，⑤860路到振华路东口站下，⑥845路到古墩路北延伸段亲亲家园和铭雅苑站下。 配套状况：中小学:三墩群联幼儿园、三墩中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、三墩高级中学、杭州公益中学

综合商场:金利百货商场，华联超市，联华万家福超市，解百超市，三墩小商品市场，三墩第一农贸市场，三墩第二农贸市场

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银行:工商银行，农业银行，建设银行

医院:杭州第九医院，杭州西湖区中西医结合医院，杭州拱墅区中西医结合医院 其他:文化娱乐设施：有三墩人民文化宫，三墩影院，三墩新华书店，兰里公园 调研时间：2007-11-1

4佳苑·29号地块 开发商：佳苑房产 建筑面积：78358平方米 竞标时间：04年6月15日 中标价格：3.6亿元 地址：西湖区三墩镇北

5 白马尊邸

基本介绍：白马府邸——位于三墩成熟板块，北依金家渡河，西临厚仁路商业街，南临颐景园，东部与亲亲家园隔河相望，与众多品牌项目共同构筑大城西高档人文居住区。项目北侧与东侧临河，构成独特双水岸人居。建筑采用简约、大气的现代建筑风格，精心规划具有“大面宽、短进深”特点的户型结构，并针对主流消费需求，严格控制户型面积。优美园林景观营造社区幽雅环境，成就优胜人文居所。

白马府邸——总建筑面积13万余㎡，由稀缺花园排屋、景观小高层及高层组成。其中排屋主力户型面积约220-250㎡，公寓主力户型面积约80-120㎡，项目采用简约典雅的建筑风格，结合周边日渐完善的交通生活配套，共同营造大城西第一居所。 开发商：杭州白马房地产开发有限公司 投资商：香港汇骏控股有限公司 开发周期:两年 开工时间:2006-11-30 楼盘基本信息：

占地面积:73770平方米 总建筑面积:130000平方米

三墩楼盘市调：（紫金港区块 ）

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1 耀江·文鼎苑 二期基本介绍：

如今的文鼎苑，一期准现房完美呈现，二期的文鼎苑，秉承了一期在规划、建筑、景观等诸方面的精华，继续演绎主城区鼎级大盘的精彩品质：

区位：更近新浙大，文化氛围更为浓厚，让浙大校园人文之美成为每日风景

社区规划：延续了一期点、板式小高层、高层的均好性规划与全明户型的设计，通风、采光面面俱到，力求每幢建筑皆能均好享受浙大风景与全区风情

水景：更为广阔，纵贯全区的1500余米鼎级水系至此豁然开朗。中心水系沿线建筑底层架空，通透空间更能分享灵动水景生活

社区配套：更为贴近，东有大型社区商业、南有一流幼儿园，北邻学军小学紫金港校区，社区内还设游泳池、健身房等丰富配套，便捷生活唾手可得 开发商:杭州耀江文鼎苑开发有限公司 建筑设计单位:上海同方 宣传主题：主城区鼎极大盘

主城大盘、文化大盘，生态大盘，品质大盘 楼盘基本信息：

物业地址：西湖区三墩，东起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路。 占地面积:333333平方米 总建筑面积:700000平方米 总户数:3000

建筑类别：小高层，高层 装修状况：毛坯

物业管理费：1.10元/平方米·月 杭售许字2007第0044号 容积率：2.50 绿化率：38%

开盘时间：2005-09-22

价格策略：近日均价:13998元/平方米

2007年4月28日二期第一批开盘,均价9300元/平方米

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耀江文鼎苑二期第二批房源28号88方主力户型，26号楼98、135方主力户型，于2007年8月25日开盘，均价11598元/平方米 售楼处地址：古墩路565号 售楼电话：0571-88363833,85120666

交通状况：地铁二号线（规划）、快速公交二号线（规划）、多条公交路线直达（K900、303、89等）

配套状况：小区内部配套:会馆

中小学:浙江大学紫金港校区、学军小学分校 幼儿园:一流社区幼儿

综合商场:沃尔玛(在建)、银泰（规划）、富强商业广场、新时代装饰市场 医院:浙大医疗中心（规划）

2 广宇·西城年华

基本介绍：广宇.西城年华由浙江省房地产企业八强之一的广宇集团鼎力打造，“广宇”被认定为浙江省著名商标、知名商号，项目位于丰潭路与申花路交汇处，西接九年一贯制的保叔塔实验学校分校，浙大紫金港校区前约800米，南邻政苑小区和规划中的省厅局机关办公区，东与60万平方米生态控制区仅一路之隔。周边规划有银泰购物广场、沃尔玛超市及医疗、体育相关服务中心。申花路、丰潭路、天目山路、莫干山路构成完善的交通网，广宇.西城年华将成为三墩的第一个标志性门户楼盘。 开发商:广宇集团股份有限公司 建筑设计：澳大利亚柏涛 景观设计：EDAW香港公司

营销主题语：优品、优居、优生活 九年一贯制名校住区 楼盘基本信息：

楼盘地址：西湖区丰潭路与申花路交汇处 占地面积:800000平方米 总建筑面积:260000平方米 开工时间:2004-10-1 竣工时间:2007-12-31

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总户数:1499

停车位:约850个，车位15万/个 停车位售价:15万元/位 建筑类别：高层 装修状况：毛坯 容积率：2.60 绿化率：30%

楼层状况：25层为主

预售许可证：杭售许字(2005)第0032号,杭售许字(2006)第0080号,杭售许字(2006)第0098号,杭售许字(2006)第0116号,杭售许字(2006)第0140号 售楼处地址：西湖区申花路(丰潭路与古墩路之间) 售楼电话：0571-88952078,88951578 开盘时间：2007-9-1 入住时间：2007-12-31 价格策略：

近日均价：15000元/平方米

2007年8月24日，广宇西城年华在售均价是10000元/平方米，现在在售的面积是200多方的。2007年9月1日，10#楼开盘，均价12000元/平方米。 交通状况：公交37路可直达。

配套状况：小区内部配套:西城商街、业主服务中心、网球场、架空层等 中小学:九年一贯制保叔塔实验学校分校、幼儿园 幼儿园:规划中的银泰百货、富强商业广场等 建筑技术： 结构:剪力墙 外墙:高档外墙涂料 电梯:日立品牌电梯

门窗:断桥隔热、中空玻璃、内开内倒窗 调研时间：2007-11-1

3 华立[2005]11号地块

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地址：西湖区，东至规划丰潭路，南至规划长江路，西至规划南泉路，北至三墩镇工业总公司

出让面积：34465 容积率：2.2

中标价格：38088.9999万元

三墩楼盘市调：（五里塘河区块） 1 天阳·美林湾

基本介绍：天阳.美林湾位于三墩祥符板块核心地段，临近浙大紫金港校区。总建筑面积约15.5万㎡，由16幢高层、小高层与1座下沉式休闲健身中心组成，分为南北两区。南区分为林境、云筑两个组团，林境苑由四幢板式小高层及少量高层组成，其中林境1-3号楼全部为精品板式小高层, 主力户型仍为80－110m2左右精致舒适的二房、三房单位；而仅有的三幢点式高层则组成了云筑苑。南区秉承延续北区的优秀设计理念，同样设有一条穿越区块的中央水景轴和一处以草甸、大数等为核心元素的开阔中庭景观。 开发商:杭州祥瑞置业有限公司 投资商:浙江天阳置业有限公司 天阳.美林湾所获奖项：

2005年8月 亚洲最佳人居标准认证 2005年10月 全国人居经典综合大奖 2005年12月 杭州十佳人气楼盘 2006年3月 高性价比典范楼盘

2006年4月 杭州十大最具价值实价楼盘 2006年6月 未来10年最具升值潜力20强 2006年7月 杭州首届“好户型”奖 楼盘基本资料：

物业地址：西湖区古墩路与留祥路交叉口东北侧 物业类别：16幢小高层、高层 楼层状况：11-18层 装修状况：菜单式 物业管理费：1元/平方米

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容积率：2 绿化率：32%

占地面积:62000平方米 总建筑面积:155000平方米 开发周期:3年左右 开工时间:2005-6-1 总户数:约1100户 停车位:近600余个

预售许可证：杭售许字(2005)第0067号,杭售许字(2005)第0097号,杭售许字(2006)第0021号,杭售许字(2006)第0037号,杭售许字(2006)第0085号 售楼处地址：黄龙路6号（黄龙体育中心对面） 售楼电话：0571-87995880,87995890 开盘时间：2005-09-18 价格策略： 时间

2007-07-23 7000元/平方米 6400元/平方米 元/平方米 2007-04-16 7000元/平方米 6400元/平方米 元/平方米 一房一价 2007-04-10 7350元/平方米 元/平方米 2006-12-31 7000元/平方米 元/平方米 2006-11-28 7000元/平方米 元/平方米 2006-10-28 元/平方米 元/平方米 云筑 13楼的价格 90或者109平方米 元/平方米 元/平方米 均价 最低价 价格描述 6380元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 2006-10-09 6950元/平方米 元/平方米 2006-09-04 6950元/平方米 元/平方米 2006-07-10 6900元/平方米 元/平方米 2006-05-15 6850元/平方米 元/平方米 2006-02-08 6600元/平方米 元/平方米 2006-01-24 6600元/平方米 元/平方米

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2005-11-28 6600元/平方米 元/平方米 元/平方米 2005-09-19 6500元/平方米 5888元/平方米 元/平方米 交通状况：333、403到水映苑，303、845、K900到振华路路口

周边配套：小区内部配套:下沉式休闲健身中心,中小学:有,幼儿园:有,综合商场:世纪联华、沃尔玛等,邮局:有,银行:有,医院:有,其他:18公顷生态公园、浙大紫金港校区等。 建筑技术：外墙:保温 电梯:小高层一梯三户，高层二梯三户 门窗:双层中空玻璃 调研时间：2007-11-13

第三部分 三墩土地市场现状 引言：

2007年也是个土地出让年。2007年共出让土地97宗，总出让面积约448万平方米，与去年相比出让量环比上升66.54%，其中住宅用地49块，总出让面积273万平方米，商业金融用地47块，总出让面积133万平方米，工业用地14块，总出让面积41万平方米，预计2009年供应量将比较可观。从出让土地区域来看，西湖区土地出让量最多，共出让147万平方米，其中住宅用地占74%，约109万平方米，也成为住宅用地出让量最多的区域，占住宅用地出让总量的4成。

一、2007年三墩土地市场分析

1、2003-2007年区域市场土地成交情况

三墩区块历年土地供应体量不大，2003年——2006年出让面积呈逐步下滑状。但2007年计划供应土地达到历年最高，是03、04年的一倍之多。分析认为一方面是由于旁边的高教区块、蒋村区块的区域热度共同影响需求预期提升，另一方面是自身各方面资源成熟度提升而使得供应市场看好该区域。

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2、2003-2007年规划建筑面积走势

从上图可见，2007年政府计划的招、拍、挂土地宗数最多，计划07年规划新增66㎡建筑面积，可见市场竞争与往年相比愈加激烈。

三墩在2007年至少还将有6块土地推出，且面积都比较大。另外靠近西溪湿地的西溪湿地蒋村A4、8、9地块，也即将要推出。而三墩拆迁1000余户的农居点，将有高达1000多亩的商品房用地陆续推出。以下07年三墩将推出的部分土地详细资料:

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3、楼面地价走势

注：该数据为住宅用地楼面地价。

从早期间2000年三墩楼面地价均价为717元/㎡，2003年三墩涨至2586.88元/㎡，上升了260.8%。2004年三墩地价相对稳定，年内楼面地价均价为2590.13元/㎡，同比增长1.26%。但是，2005年第一宗土地被杭州佳苑地产所得，楼面地价4067.6元/㎡，创区块内历年楼面地价最高价，同比增长57.04%。2006年，华元房产竞得的阮家桥地块，楼面地价更是高达4524元/㎡，是2000年地价的6.3倍。

楼面地价使得房价低线抬高，这也成为了区域销售价格提升的一大促进因素。其次由于早期开发楼盘体量逐渐去化，近两年取地的项目楼面价相对平稳，恶性竞争的可能性不大。 4、容积率变化

2003年—2005年供应的居住用地平均容积率在1.8左右，从2006年开始有所增长。今年计划供应土地的平均容积率相对往年有所提高，这也意味着在产品形态上可能更趋于通过小高层、高层建筑类型提升活动区域空间。

二、2007年三墩土地市场发展现状和未来

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01.三墩通过招拍挂流程出让的商业与写字楼用地稀缺，仅有深国投与亿科项目两个，商业与写字楼用地的补充主要依靠近几年推出的村级留用地项目。2006年是一个住宅土地出让的空白年，唯一的一块地为商业金融用地。2007年三墩区域的土地供应主要以住宅为主。 02. 由于目前尚有约三分之一的前几年存量土地处于待开发状态。未来1-2年市场还将受存量未开发土地的影响。

03.三墩作为一个公认的成熟新区，与周边的申花板块一起将成为近几年房地产消费市场的开发重点。消费市场对其的关注度将日益提升。

第四部分 三墩住宅市场的消费特点

第一节、2007年杭州居民住宅消费状况调查分析 一、购房需求分析

1.六成半购房者欲3年内购房

在购房时的时间上，调查结果显示，30.4%的人预计在1年内购房，35.3%的人认为自己可能在2-3年内购房。预计在3-5年内购房的比例为15.3%，5年以后购房的比例为8.3%。已经购房，不打算再次购房的人所占比例为8.5%，而目前虽没购房，但仍不打算购买的比例为2.1%(图.1)。可以看出，在最近3年内准备购房的人数占被调查者总数的65.7%，因此，对住宅的需要量在近几年应不会减少。经统计分析，购房的时间与居民收入状况、婚姻状况及年龄因素显著相关。个人或家庭收入越高，已婚且年级较大的消费者预计购房时间越短；而收入较低、未婚或年纪尚小的消费者越倾向于多年以后购房。 2.购房目的单一化，改善居住条件仍是购房主要目的

在问及被调查者购房目的时，69.3%的人购房的首要目的是改善自己居住条件。虽然该题为多项选择，但仅选此一项而没选其他选项的比例达到60.2%，这充分说明，在调查的人群中，多数人确实存在住房消费的需要。此外，有12.4%的人购房是为了给子女。选择为积累家庭财富而购房的比例为11.6%，其中有部分人购房既是为了改善居住条件又有出于积累家庭财富的考虑。而购房是为了涨价后出售这类消费者的比例为8.6%，购买后用于出租的比例为4.2%。另有6.5%的人购房为父母，3.4%的人有其他目的。从购房目的可以看出，购房纯粹为投资的比例不高。

从图.2中可以看出，此次调查消费者的购房目标基本为单项，购房目的比较单一。而与两年前相比，由于当时杭州房价还处飙升时期，消费者购房的目的带有明显的多重性，他们更希望购房既能解决住房问题又能积累家庭财富，若干年后还可能出租或出售获利。前年的调

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查结果中，虽然所选改善条件的比例很高，达到了85.5%(可以看出绝大部分居民购房是为了改善条件，解决人最基本的生理需求)，但除了这个购房目的比例较高外，其他目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的的多重性显而易见。 3.主力需求户型为三室、面积为90-130平方米之间

本次调查发现，消费者在对住宅面积的偏好上主要有以下特征(图.3)：对中等和中等以上面积需求的比例最高，而对面积较小和过大有需求人的比例较小。这一特征与2003年本中心调查结果相符。但在对不同面积区间需求的比例上存在差别：本次调查对于面积为90-110平方米、110-130平方米的需求比例分别为34.2%和29.2%，分别比2003年的调查结果高出7%和1.1%；而对建筑面积在70-90平方米、50平方米以下的住宅需求比例出现下降，本次调查对两者的需求比例分别为12.1%和0.4%，而前年的结果为16.4%和1.1%；对面积在130-150平方米之间的需求比例从前年的14.5%下降到今年的10.6%；但对于建筑面积在150平方米以上的需求比例略有上升。

在住宅的户型上看，消费者更倾向于三室结构的住房，其中选三室两厅的比例为38.9%，选三室一厅的占16.6%，两者所占比例超过了一半。对两室的需求总计为33.3%。对四室以上以及一室等户型的需求比例较低。在需求的户型上两次调查结果基本相符。其中，对卫生间需求在两个及以上的比例为51.2%。由此，消费者对住宅的面积、户型的需求更趋向于舒适和实用，中等或中上等面积、多厅室的房屋仍然是住房消费的一个重要趋势。对奢侈性住宅的需求仍处于较低比例，对于普通百姓来说，支付能力是影响住房选择的重要原因。 4.高层、小高层住宅需求增加

从住房类型上，消费者更倾向于对高层和小高层住宅，对两者的需求比例有增加的趋势，分别由2003年的8.2%和30.5%上升到今年的10.8%和40.4%。而对多层住宅的需求比例下降，从2003年的49.4%下降到今年的42.4%。其主要原因一方面是消费者考虑到近两年杭州市区土地供给状况严峻这一客观情况，市区内大量开发多层住宅的可能性降低；另一方面越来越多的消费者从思想意识上接受了高层和小高层住宅。消费者对于排屋、别墅等豪华型住宅的偏好比例降低，分别由前年的9.5%和2.4%下降到今年的4.9%和1.6%。 5.购房区域扩大，郊区渐成热点

从消费者对住宅区位的选择看，出现中间向四周发散趋势。虽然城西仍是热点区域，有31.5%的人选择该项，总体上看，消费者对杭州主城区住宅的需求比例减少，而对于下沙、余杭、萧山等近郊和远郊以及近两年来发展态势较好的滨江区域的住宅需求比例上升。对下沙和滨江区域需求的比例分别从2003年的2.3%和4.6%上升到今年的6%和10.2%。对滨江区位的需

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求比例已经脱离低迷状态，而对萧山和余杭两区域的需求虽有所上升，但仍旧保持低比例状态。本次调查居民对主城区住宅需求的比例总计76.5%，这一数字比2003年的88.6%降低了12.1个百分点；而对近远郊区域的住宅需求比例则从2003年的11.4%上升到今年的23.5%。随着杭州市交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善，未来对近郊和远郊的住宅需求仍会不断增加，对市中心住宅的需求受环境和价位的影响将逐渐减少。 6.价格接受度增加，主力需求单价在5500-10000之间

价格一直是住房非常敏感的热点。杭州近两年价格的上涨也促使居民能接受的心理价位的提高，虽然消费者收入提高的速度远小于房价上涨的速度。因此，如图.6所示，在消费者对价格的接受度问题上，可接受的价格上升幅度较大。预计价格在4500元/平方米的比例仅为17.7%，而两年前该比例为66.1%；预计购房价格在4500-5500元/平方米档的比例也比2003年减少，从前年的28%下降到今年的17.2%；5500-7000元/平方米是本次调查消费者最能接受的价格区间，预计在此价格范围内的比例达到29.7%，而两年前最可能接受的价格区间是3500-4500元/平方米，该比例高达26.6%。此外，本次调查还表明，对于中高价、高价房的接受比例大幅度提高，选择7000-8500元/平方米、8500-10000元/平方米和10000元/平方米以上价格的比例分别为18.8%、13.4%、3.2%，预计价格在7000元/平方米以上的比例在2003年仅为0.6%。可以看出，杭州房价现状历练了消费者的心理接受度。通过相关分析得出，预计价格与购房区域间存在显著相关性。预计购房区域在市区内的居民，则能接受的价格偏高；预计购房区域在郊区，则接受的购价偏低。当然，与价格的接受度相关性更为紧密的因素非收入莫属。收入越高，对高房价接受可能性越大。 7.小结

购房意愿是整个购房消费行为的一个开始。本部分主要分析了购房者在购房目的、购房行为时间、购房面积、户型与区位以及购房价格等方面的偏好。

在购房目的方面，对于大部分杭州的购房者来说，改善居住条件仍是其购房的首要目的，此结果与2003年的调查结果相同。将本次调查的结果与两年前的结果相比较，我们发现两个变化：其一是仅从投资角度购房的比例减少，这是杭州房市正常发展的一个积极因素；其二是购房目的专一化。消费者购房目的的双重性甚至多重性被基本打破。

从购房的区域偏好来看，相对于萧山、余杭、滨江，购房者更偏爱老城区，但与两年前的调查相比，选择老城区和新区的比例差距呈现逐渐缩小的趋势。事实上，消费者对购房区域的变化受到近年来房价的上涨影响较大，主城区的住宅价格已经远远超过普通居民的接受度，促使居民不得不选择离主城区较远郊区或新区。尽管如此，随着杭州交通、配套的进一步完

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善，选择近、远郊区域也不失为明智之举。在老城区中，城西仍是首选；新区中，滨江热度近两年来增加。面积与户型也是住房需求的两个重要参考指标。在购房的面积方面，本次调查显示，住宅面积在90-130平方米、三室两厅的住宅对消费者具有更大的吸引力。

二 购房决策影响因素分析

1.房屋质量成为购房者担心的首要因素

为了了解消费者购房决策的影响因素以及该影响因素的重要性程度，我们分别设置了购房过程中担心的因素以及购房时看重的因素两个问题。题目均采用量表形式。

在购房过程中担心的因素问题上，1-5这五个数字分别代表了担心的不同程度，其中1代表最不担心，3代表一般，5代表最担心。表1为分析结果。调查结果显示，住房质量、企业宣传失真和配套不兑现是消费者在购房过程中最担心的三大因素。在房屋质量上，60.6%的人选择了5，选择一般的比例为21.8%，仅有3.7%的人认为不重要，此项担心度的均值为4.22。对配套不兑现的担心其次，均值为4.16，有近一半的人选择了5。对宣传失真的担心程度均值也达到了4.09。在表述的几个选项中，购房者相对最不担心的因素是交付时间及时与否，均值为3.63。对于面积误差和办证时间两个因素，购房者的担心程度相差无几。在面积误差和办证时间上，选择4或5的比例之和分别为54.9%和56.8%，可以说有超过一半的人对于这两个问题担心程度较高。除此之外，由于篇幅和回答时间有限，仅列“其他”项，以说明购房者对购房过程中仍有其他担心的因素。

对于购房过程中消费者担心的因素，本次调查的结果与前年的调查大体相同，仅在面积误差和办证不及时这两个选项的位置上存在不同。在2003年的调查结果中，消费者对于面积误差的担心程度高于对办理产权证延迟的担心度；而本次的结果相反，消费者更担心的是房屋办证不及时的情况出现。当然，对于质量、宣传和配套方面的问题，消费者的担心度并未降低。

2.房屋质量和房产价格是消费者购房最为看重的因素

若购房者决定购买某处房产，该房产应该是具有某个或多个吸引消费者特征。那么哪些特征是消费者在购房时看重的呢？为了解该问题，我们在调查中提供以下九个因素：住宅价格、建筑和户型设计、房屋质量、物业管理、开发商的品牌和信誉、居住区社会环境、地理位置和交通情况、小区自然环境、治安和社会环境。对数据的分析结果，我们通过表2表示出来。 与上一问题类似，对于购房时对某因素的看重程度我们也用1-5这五个数字代表看重的不同程度，其中1代表最不看重，3代表一般，5代表最看重。

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按照购房者对各因素重视程度平均值的大小，我们将这九个因素分为三个等级：第一个等级重要程度最高，三个因素分别为住宅价格、房屋质量和社会环境；第二个等级重要度仅次于上一等级，该等级也包括三个因素，分别为建筑户型、配套设施、地理位置和交通状况；对于第三个等级，消费者的看重程度较之前两个等级略低，分别为物业管理、开发商品牌和信誉、住宅所处自然环境。

在第一等级中，房价虽然长期以来都是房地产市场关注的重中之重，但本次调查结果发现，消费者对房价的看重程度已让位于房屋质量因素，屈居第二位。对于房屋质量的看重程度居9因素之首，均值达到4.42，选择比较重要和非常重要的人比例达到83.9%，认为该选项不重要的比例仅为3.2%。房价和小区的治安状况等社会环境的重要程度基本相等，两者的均值均为4.21，但在所选重要程度分值的比例分布上略有不同。对于治安等社会环境因素，选择4和5分值的比例为76.9%；而住宅价格因素中，这一数字比社会环境因素略低2.1%，为74.8%。此外，在第一等级中，选择看重程度最高分值5的比例均超过了50%，说明有超过一半的人对这三个因素非常重视。

第二等级中，居民购房时对建筑户型看重程度的均值为4.17，虽然从平均值上看并不太高，但是选择4和5的比例却不低，占总数的76.1%，高于对住宅价格重视的比例。地理位置、交通状况因素的均值为4.11，对此选项的选择看重的比例为74.1%。虽然配套设施在本级中的均值为4.08，分值最低，但重视程度的比率也不低，选择4和5的比例总计达到74.6%。 第三等级中的三个因素均值都没有超过4，分别为物业管理3.92、开发商品牌和信誉3.87、小区自然环境3.94。相对较低的均值并非说明这三个因素不重要，而仅仅表明相对于上两个等级的因素，重要度稍有降低。

对该问题的调查结果与2003的相比，我们发现存在以下变化。首先，消费者对住宅价格、自然环境、配套设施等因素的重视程度有所下降。在两年前的调查中，消费者对价格的重视程度远非其他因素所能及，但今年的调查却发现，消费者对价格的重视程度已不及对住宅质量的重视程度。在自然环境和配套设施方面，本次调查的重视程度远低于上次调查结果。消费者对于这两项的重视程度大幅度下降。其次，社会环境和地理交通的受重视程度有所上升。其中，社会环境已从2003年的第五位上升到今年的第二位；地理位置及交通的位次也进了一位。图4为10个因素在两年里的排位情况。 3.小结

本部分我们分别分析了消费者购房信息来源情况和决策制定过程中最担忧和最看重的因素，并将结果与2003年的调查结果进行了对比分析。

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在信息传递的有效性方面，两次调查的结果均显示，开发商品牌和声誉的传播是消费者最主要的信息来源。但当消费者在购房时，对开发企业品牌和声誉的看重程度却很低。这说明，企业的品牌和声誉对消费者购买行为产生的影响程度较低。本次调查显示，房屋本身的质量、住宅价格和住宅本身所处的社会环境成为消费者购房时最为看重的因素。

两年来，消费者在购房过程中担心的因素没有太大改变。房屋质量、小区配套不兑现以及开发商的宣传失真等因素仍是消费者购房过程中最担心的因素。对此，既需要有关管理部门对开发企业的严格管理，也需要企业本身自身的严格要求。

第二节、三墩住宅市场消费层定位 一 人群走向

调查显示，打算在三墩购房的消费者81%的人预算在80万元以下；预算在40万元以下的为3％。因此，我们暂把预算总价在40万－80万元的人称为中端购房者。[3] 经分析，三墩购房者有如下特点：

1 年龄主要集中在20-35岁之间，占总人数的83%。 2 受教育的程度较高，大学本科及以上的学历占到90% 3 具有一定收入背景。

4 对通勤方式和时间不太敏感。 二、三墩购房者分析

1、如果现在购房，属于第几次购房：第一次购房比例占68.7%，占据绝对主流

分析：根据调研，意向购房者中首次购房置业的占比较高，为68.7%；二次、三次购房的比例为30.5%。从上文的数据得知，本次意向购房者中目前住房租房的比例较高，同时由于部分自有房的意向购房者为单位分房，非购房的商品房，因此也属于第一次购房的性质，由此可知，这两组的数据相对较为吻合。

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2、第二套住宅实行四成首付，会影响您购房的决定吗？ 影响面较小，54.9%的人不受影响

分析：目前第二套住宅实行四成首付的新政策，对于准备购房的意向购房者而言，影响面相对较少，有超过一半的人认为不会有影响，而34.1%的人认为有些小影响，仅6.8%的人认为有较大影响，会放弃购房。

由此可知，目前提高首付的新政对意向购房者的实际影响并不大，但提高首付和一年数次加息对意向购房者的心态将会产生一定影响。

3、调查者的购房目的：一次置业成为购房主流，与二次置业比例差距日益加大。

分析：在历年的意向购房者购房目的分析中可以发现，在今年5、10月两次调研中，首次置业的需求均占据第一；二次置业的占比仅次于一次置业列第二，但两者比例点差距有加大趋势。而在前两年的数据中，一直是首次置业和二次置业交替占据第一。这样的变化可以说明：

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在近期的购房需求中，一次置业已经成为目前或者说未来一年内的购房目的的主流，这与上文关于购房技术的调研数据相吻合。

历年的数据对比中发现，除首次置业和二次置业的数据在一定范围内小幅度变动外，结婚购房的比例是近年占据比重较大的一种行为。虽然与上半年相比，本次调研中结婚购房的比例有所下滑，但依然占据较大比例，位列第三。由于最近几年一直是杭州结婚的大年，因此，结婚购房的需求相对较为旺盛。由于今年特别是5月份之后，杭州房价上涨快速，涨幅较大，相对而言，投资获利较为丰厚，因此投资的比例在本次调研中也有所上升，但绝对比例依然不大。为父母购房和落户杭州的比例下降较为明显。

4、购房选择的物业类型：小高层最受欢迎，比例为37%

分析：在意向购房者选择的物业类型中，普通小高层最受欢迎，两次调研中都占据最高比例；其次为普通多层，而高层住宅也有相当的接受量。在杭州主城区多层住宅日渐稀缺的今天，甚至连小高层也不多见的时候，意向购房者对高层物业类型的接受度也日益增加；而今后杭州高层住宅供应日益增多，意向购房者对高层住宅的接受度也将必然随之有所提高。

5、调查者购房的信息来源：

房交会、报纸依然是主流，电视、宣传资料、网络等渠道的影响力日渐提升

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/en86.html