《深圳市房地产市场监管办法》问答（二）

《深圳市房地产市场监管办法》问答（二）

1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？

答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。

2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？

答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？

答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。

4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？

答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；

另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。

5、据了解，我市在工商部门登记的房地产经纪机构多达5000余家，素质良莠不齐，为何《办法》对其市场准入条件却没有提及？

答：《城市房地产中介服务管理规定》对于房地产经纪机构的市场准入条件已有相关规定，我市一直都是根据该《规定》设置的条件批准设立经纪机构。且《办法》主要是针对房地产经纪行业行为及其人员行为的监管，故没有重复规定其准入条件。

6、很多经纪机构在备案登记时是符合条件的，但此后由于经营不善而不合格了，这种情况下备案登记是否只是走走程序？

答：此问题属于对《办法》的误读。《办法》一方面设计了年检制度，明确要求房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的年度检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务；另一方面也要求房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。房地产经纪机构及其分支机构违反本办法，未在规定时限内办理变更备案手续的，由主管部门对房地产经纪机构处1万元罚款。

7、房地产经纪行业最基本的服务就是提供市场信息，但我国目前没有专门针对房地产交易中信息披露或告知制度的法律规定，《办法》对此有无专门作出相应规定？

答：首先，《办法》要求主管部门应当将房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示；其次，《办法》还明确了房地产经纪机构应当在其经营场所公示的，包括相关证照、人员、合同、交易指引、服务内容、费用、信用档案查询方式及投诉途径等信息；未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款；第三，在具体的个案交易中，《办法》还强调了经纪机构在签订合同之前，应当将有关事项告知委托人；最后，对于没有履行以上义务的经纪机构及其从业人员，主管部门可以在诚信系统中记录其不良行为，并可视情况限制其从事其他经纪活动。

8、现实中，房地产经纪机构和委托人实际上存在着严重的信息不对称，在签合同的时候，经纪机构往往在合同中设置了许多对消费者不利的条款，但消费者无从察觉，《办法》在合同的缔约阶段有无设定这方面的预防措施？

答：《办法》在第三十三条规定，房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。该合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并应当附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。此外，第三十四条要求房地产经纪机构在签订前应当告知委托人下列事项：（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；（三）房地产交易的一般程序；（四）交易过程中涉及的税费。最后，《办法》还要求经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。

9、许多经纪机构都只注重业务而忽视了对房地产权利真实性的检验，《办法》对这类问题如何规范？

答：《办法》一方面要求委托人应当保证其向房地产经纪机构提供的材料是真实、合法的；另一方面又明确了房地产经纪机构负有对委托人房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验的义务。

10、《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码 。房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？

答：房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。。

11、实践中，个别房地产经纪机构和从业人员利用职业便利，在委托的客户之间从事房屋买进和卖出活动，通过压低卖出价格，自行“收购”，再抬高价格出卖给购房者，从中牟取利益。针对这种现象，《办法》作出了何种规制？

答：首先，《办法》要求房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意；其次，《办法》明令禁止经纪机构赚取差价。否则，由主管部门责令限期改正，并处5万元的罚款。

12、此前曾发生过经纪机构代收了买房全部首期款，造成消费者高达数千万损失的事件，《办法》对于此类事件作出何种制度安排？

答：《办法》规定房地产经纪机构未经交易各方当时人书面同意的情况下，不得代收或监管交易当事人支付的交易款项。即使在获得交易各方当事人书面同意的情况下，房地产经纪机构代收或监管的交易款项也不得超过交易价款总额的5%。房地产经纪机构如果违反规定，超过限额代收或监管当事人交易款项的，主管部门将责令其退还超出部分的款项，并按超过限额代收或者监管交易款项行为每次处5万元罚款。

13、个别房地产经纪公司为了骗取所谓“信息费”，利用其他企业名义，发布虚假广告，利用“房托”或与假房主相互勾结，坑骗消费者，《办法》是否对该类行为有明确规定？ 答：《办法》规定房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传，并要求房地产经纪机构发布广告时，应当载明其机构名称和备案编号。同时，为了保证对经纪机构有足够的威慑力，《办法》明确对违反规定发布房地产广告的广告主、广告经营者和广告发布者，由工商部门分别处5万元罚款，有其他广告违法行为的，依照相关法律法规依法处理。

14、实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范？

答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处2万元的罚款。

15、目前，“阴阳合同”现象的存在既扰乱了正常的二手房交易秩序，容易导致交易纠纷，又使得国家税收大量流失，《办法》采取了那些措施打击签订阴阳合同的现象？

答：《办法》明令禁止房地产经纪机构为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。经纪机构违反以上规定的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

16、我市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，在掌握其信息监管行为手段也比较缺乏，《办法》是如何解决这一问题的？

答：《办法》规定，对于估价机构，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案；对于估价机构的分支机构在本市开展业务的，应在开展估价业务之日起30日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案；对于房地产（土地）估价人员执业的，应当加入估价机构（包括分支机构）并按规定在主管部门办理备案。通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立，加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。

17、实践中，曾经出现过估价机构刻意对委托人隐瞒重要的信息以谋取不正当利益，对此，《办法》有何应对措施。

答：信息披露是房地产（土地）估价机构的义务。估价机构应当将营业执照、资质证书、估价人员姓名及执业登记信息、估价委托合同的示范文本、信息档案查询方式、投诉方式和途径等事项在其经营场所进行公示；否则，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款。同时，房地产主管部门也应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。

18、房地产、土地的价值极大，估价结果对当事人、国家都有重大影响，为了保证结果的公正可靠，《办法》有何保障措施？

答：第一，规定了回避制度。房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或估价业务相对人有利害关系的，应当回避；第二，规定了须两名以上估价师共同开展业务。房地产（土地）估价机构接受委托开展各家业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师；第三，规定估价师对估价报告的真实性和合法性负责并在估价报告上签字，房地产（土地）估价机构应当在估价报告上盖章，并将估价结果报告在房地产信息系统上公示。

19、房地产（土地）估价报告直接涉及到相关当事人的利益，对于结果有异议的当事人，《办法》是否规定相应的救济程序？

答：第一，《办法》规定了估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估

价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，应当出具书面通知并说明理由；第二，《办法》设置了复核异议制度。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。

20、对市场中盛行的诸如房地产（土地）估价机构违反标准进行估价、出具虚假或不实的估价报告、进行不正当竞争等违法行为，《办法》作出了何种处罚？

答：《办法》规定房地产（土地）估价机构不得有下列行为，否则，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款：（一）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；（二）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；（三）出具虚假或者不实的估价报告；（四）进行不正当竞争；（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

21、房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，该机构将面临何种处罚？ 答：《办法》规定的中介机构从业人员执业登记制度有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，在我市从事经纪或估价业务的从业人员均应进行执业登记。对于房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处1万元罚款，对实际聘用机构处3万元罚款。

22、现实中房地产（土地）估价机构的违法违规行为表现形式多样，《办法》明令禁止的行为主要有哪些，违反这些规定将面临何种处罚？

答：《办法》明令禁止的行为主要有：第一，聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；第二，以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；第三，违反房地产（土地）估价范围和标准进行估价；第四，出具虚假或者不实的估价报告；第五，进行不正当竞争；第六，虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；第七，法律、法规、规章禁止的其他行为。违反上述规定第一项的，由主管部门责令限期改正，对实际聘用机构处3万元罚款；违反上述规定第二至第七项的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。 23、目前，房地产市场的管理主要包括政府的行政管理和行业组织的自治管理，那么行业组织的自治管理主要体现在哪些方面？

答：《办法》明确：“房地产行业组织行使下列职能：（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；（五）宣传房地产法律法规及相关政策；（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间，会员与非会员之间、会员与

政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制定等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。”

24、房地产主管部门与行业组织之间是什么关系？

答：根据《办法》，房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其主管部门是民政部门，房地产主管部门依法对其进行业务指导。因而，若房地产行业组织违反本《办法》有关规定的话，主管部门可以责令其改正，拒不改正或者情节严重的，则由房地产主管部门移送民政部门依法处理。

房地产主管部门可以依法委托行业组织承担相应的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价。如《办法》规定主管部门可以委托相关房地产行业组织承担房地产诚信档案管理的具体事宜。若行业组织实施委托事项违法违规的，主管部门应当责令其停止或者改正；情节严重的，应当中止委托，责令整改，合格后方可恢复委托。但，具体承办公务的工作人员不得再次从事房地产行业组织受托的公务。

25、房地产行业自治组织主要有哪些？他们虽然对房地产市场的发展做出了不少贡献，但也存在着一些问题，《办法》对他们的规制体现在何处？

答：《办法》明确的房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会，行业组织不得有以下行为：第一，通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；第二，从事营利性经营活动；第三，限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；第四，限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；第五，法律、法规、规章禁止的其他行为。对于违反上述规定的，主管部门责令改正，拒不改正或者情节严重的，则移送民政部门依法处理。

26、房地产行业组织毕竟不同于行政机关，其对行业的管理仅仅在体现在对会员的管理上，《办法》赋予了其对会员的哪些管理权限？

答：房地产行业组织是房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。基于房地产行业组织的性质，《办法》并没有直接赋予其对会员的管理权限。 27、为保证房地产市场监管制度得以落实，《办法》赋予了主管部门哪些监督检查手段？

答：《办法》规定，主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：第一，进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；第二，要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；第三，纠正企业和人员的违法违规行为；第四，法律法规规定的其他措施。

28、《办法》的立法思路之一是实现市场监管手段的渐进性、人性化，对此，《办法》是如何具体体现的？

答：《办法》规定，主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违法、违规行为的，按照以下方式进行处理：（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；（二）责令停止违法行为并限期改正；（三）暂停信息系统使用；（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。这一渐进性的处理制度相信能对违法行为的纠正、处理发挥积极的作用。

29、房地产市场监管涉及多个政府主管部门职责，是一项系统工程。《办法》除了主要规定房地产主管部门的职责外，还对部门之间的协调配合做了何种安排？

答：《办法》首先在总则部分规定：市政府房地产主管部门依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管；其次，在各分则中，《办法》进一步明确了以上各主管部门的监管事项，任何一个部门在监管中发现属于其他部门职责范围内事项的，应当移送相关部门。

30、房地产行业信用的缺失不仅造成市场混乱和社会资源的浪费，更将严重危害行业的长远发展。建立房地产诚信档案制度是《办法》的一大亮点之一，这一制度将如何发挥作用？

答：根据《办法》规定，主管部门应当对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示。其中，对于房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员违反自律规范的行为、违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。另外，为了保证制度落到实处，《办法》还赋予主管部门制定行业诚信档案的具体管理办法及依法限制房地产开发、经纪和估价机构从事相关业务的具体条件和程序。 31、实践中，房地产开发企业实施价格违法行为、不正当竞争行为及损害购买人利益的行为等过程中，都有房地产经纪机构及估价机构的身影，《办法》对房地产中介机构参与上述行为是否有禁止？

答：《办法》明确规定，房地产经纪、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施损害购房人权益的行为、价格违法行为、不正当竞争行为提供服务或者便利。若上述机构在明知或者应当知道的情况下，为房地产开发企业提供服务或者便利的，由工商、价格监督执法部门责令停止违法行为，对房地产经纪、估价机构处5万元罚款。

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