2010年广汉房地产市场研究报告 - 图文

2010年广汉房地产市场研究报告

第一部分 中国房地产市场发展状况

回顾：

2010 年堪称房地产宏观调控最为严厉的一年。始于2009 年底，持续2010 年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，态度愈加严厉和强硬。然而，因整体经济依然稳定，支撑市场快速发展的内外部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受政策影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似乎未如期达成。

行业融资紧控之下，2010 年开发企业表现日趋理性，激进的发展策略有所收敛，并未出现2008年的全国性楼市低谷；限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。

在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。近年楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011 年将继续为2010 年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。

一、2010年国家房地产政策总结

1、政策环境：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前

为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。

回顾 2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：

第一轮调控：1月至4月

2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。

时间

颁布单位

主要内容

解析

2010.1.10

国务院办公厅

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭贷款首付款比例不得低于40%。

新一轮调控开始，抑制投资投机需求（2010 年差别化信贷政策）

2010.1.10

国务院办公厅

整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。

土地供应和商品房销售环节管理（加强房地产市场管理相关政策）

2010.1.21

国土部

申报住宅用地的城市，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

保证保障房及中小套型商品住房用地（保障房建设相关政策）

2010.3.10

国土部

切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

建立健全信息公开制度，严查违规企业（加强房地产市场管理相关政策）

2010.3.18

国资委

国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自

有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

要求不以房地产为主

业的央企退出房地产

业务（加强房地产市场管理相关政策）

2010.4.15

国土部

公布各地住房供地计划，确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%。

各地保障房及商品房用地计划公布（保障房建设相关政策）

第二轮调控：4月17日至8月

2010年 4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在 5-8月显著降温，其中 5月和 6月全国商品房销售面积分别同比下降 3.4%和 2.7%，7月和 8月扩大至 15.4%和 10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数 4月环比涨幅达 1.4%，但 5月即下降到 0.2%，6月更是下降 0.1%，7-8月持平。

时间

颁布单位

主要内容

解析

2010.4.17

国务院

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于基准利率的1.1倍。

严厉抑制投资投机需求（2010 年差别化信贷政策）

2010.4.17

国务院

加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。

加强企业的购地、融资

监管（加强房地产市场管理相关政策）

2010.6.8

住建部、国土部等7部委

对公共租赁住房建设，从规划、房源筹集、政策支持、监督管理等方面做出规定。

税收、金融等方面支持租赁房建设（保障房建设相关政策）

2010.8.3

国土部

严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。

防止地产市场的腐败（加强房地产市场管理相关政策）

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重点：“4.17”新政

影响：此次调控对2010年的成都房地产市场影响非常大，尤其是二套房首付比例的提高及三套房停贷，对购房者影响巨大，导致整个市场进入观望状态，各地成交量应声跌落。此政策有效地抑制了投资性需求和改善性需求。

第三轮调控：9月开始

9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长 16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月 100个城市住宅价格环比上涨 0.7%，十大城市上涨 0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在 9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至 30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29新政”。

时 间

颁布单位

主 要 内 容

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