成本咨询 - 图文

天心区城南西路224号、晏家塘063号

房屋征收成本咨询报告

项目名称： *************两处房屋征收成本咨询报告 委受

托托

方方

： 长沙顺之安棚户区改造投资有限公司 ： *********************

项目负责人： ***** *****

作业日期： 2012年11月22日至2013年12月26日 估价报告编号： ************

目 录

摘 要 ................................................................ 3 重要说明 ............................................................... 4 项目概况 ............................................................... 8

一、 报告目的 ................................................................... 8

二、 咨询对象基本情况 ........................................................... 8

房地产市场状况分析 .................................................... 11

一、 全国房地产市场运行情况 .................................................... 11 二、 长沙市商品房房地产市场状况 ................................................ 12

测算原则及依据 ........................................................ 14

一、测算原则 ................................................................... 14 二、测算依据 ................................................................... 14

相关附件 .............................................................. 16

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摘 要

长沙顺之安棚户区改造投资有限公司：

承蒙委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对位于*************两

处房屋的征收成本进行了测算。

咨询时点：2012年11月22日。

咨询目的：为委托方了解标的物的征收成本提供参考意见。 咨询结果详见征收成本一览表：

************房屋征收成本一览表

单位：万元

产权人 房屋坐落 用途 建筑结构 测绘面积(㎡) 成新率 层次/总层数 （一)房屋 1.房屋主体补偿总价 补偿 2.装修 小计 1.搬迁费用 （二）搬迁2.其他设施补偿 费及其他设3.停产停业费 施补偿费 小计 1.成新奖励 2.上浮奖励 3.提前搬迁奖励 （三）奖励4.货币补偿奖励 及补助 5.寻找房源奖励 6.搬迁困难补助 小计 补偿总价合计 （四）不可预计费（4%） （五）工作经费（4%） （六）间接费(0.7%，含征收评估费、预评估费、拆除费、监理费) （七）合计 **** **** 非住宅 砖木 74.75 三成新 1-2/2 179.3739 4.3355 183.7094 0.1718 0.135 3.7668 4.0736 0 0 1.495 1.495 1 2 5.99 193.7730 7.7510 7.7578 1.3564 210.6382 ***** ***** 非住宅 其他 359.60 六成新 1-4/4 720.0633 20.8568 740.9201 0.5117 0.135 15.1213 15.768 0 0 7.192 2 1 0 10.192 766.8801 30.6752 30.6956 5.3682 833.6191 合计 - - - 434.35 - - 899.4372 25.1923 924.6295 0.6835 0.27 18.8881 19.8416 0 0 8.687 3.495 2 2 16.182 960.6531 38.4262 38.4534 6.7246 1044.2573 ******

二○一二年十二月二十六日

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重要说明

根据国务院于2011年1月21日正式颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市人民政府令第116号）、《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》（长政发[2011]103号）、长沙市国有土地上房屋征收装饰装修补偿标准（长政办发?2011?104号）等文件规定的补偿内容确定。

项目名称 一 房屋补偿 1 2 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 房屋主体补偿 装饰装修补偿 搬迁费 停产停业费 成新奖励 上浮奖励 提前搬迁奖励 选择货币补偿奖励 寻找房源奖励 搬迁困难补助 最低面积保障 货币补偿 住宅 550元／㎡ 800元／户 - 154元／㎡ 15% 200元／㎡ 200元／㎡ 10000元/户 20000元/户 3200元／㎡ 营业性用房 580元／㎡ 800元／户 4650元／户 7‰／月 - - 200元／㎡ 200元／㎡ 10000元/户 20000元/户 - 其他说明 参照营业性用房第1档 超过30㎡，8元／㎡ 基数：房屋评估值，按三个月补偿 200元/平方米 不超过20000元/户 10000元/户 按评估值确定 按评估值确定 二 搬迁费用和安置费用 设备设施等其他补偿 4650元／户 三 各项补助和奖励 （一） 被征收房屋价值的补偿

1. 房屋评估价值

本次测算以委托方提供的委托书及相关资料为依据。 2. 装饰装修补偿

装饰装修补偿参照《长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知》（长政办发?2011?104号）第1档营业性用房580元／平方米测算。

（二） 因征收房屋造成的搬迁的补偿

1. 房屋搬迁费

根据“长政办发?2011?104号”，房屋搬迁费为每户800元，房屋建筑面积超过30平方米的，超过部分每1平方米增加8元搬迁费。

户均搬迁费月=[800+（户均面积-30）×8] 2. 停产停业费

由于所下发的相关文件未规定停产停业费补偿标准，本次评估参考“《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》-长沙市人民政府令第79号”，停产停业补助费每月为拆迁房屋评估值或协议补偿金额的7‰。一次性补偿安置的，补助时间按3个月计算。

停产停业费=房屋补偿总价×7‰×3 3. 其他设施补偿

根据“长政办发?2011?104号”，其设施及补偿价格如下表所示：

项目 有线（或数字）电视移装 宽带网络移装 电话机移装 窗式空调机移装 分体空调机移装 柜式空调机移装 热水器移装 太阳能热水器移装 浴霸移装 三相动力表移装 管道煤气 自来水独户新装户表 合计 补偿标准 300元/台 100元/台 200元/台 100元/台 200元/台 300元/台 100元/台 600元/台 50元/台 1800元/户 1800/户（或按收费票据计算补偿） 1500/户（或按收费票据计算补偿） 7050元/户 除三相动力表和太阳能热水器外，其他均按每户1台标准计算，户均其他设施补偿为4650元。

（三） 奖励及补助

1. 奖励 （1） 成新奖励

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根据“长政办发?2011?104号”规定，非住宅不享受成新奖励。 （2）上浮奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定，非住宅不享受上浮奖励。 （3）提前搬迁奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定：“可以根据被征收人的搬迁时间，分阶段、分档次、按被征收房屋的合法建筑面积给予不超过200元/平方米的提前搬迁奖励。”

本报告按200元／平方米进行测算。 （4）选择货币补偿奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定：“在房屋征收决定公告发布之日起60日内签订补偿协议，并按协议约定期限搬迁的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面积给予200元/平方米的选择货币补偿奖励，但每户最高不超过2万元。”

本报告按200元／平方米或2万/户进行测算。 （5）寻找房源奖励

根据“长政办发?2011?104号”规定：“对被征收人给予寻找房源奖励每户1万元。”

本报告按1万元／户进行测算。 2. 补助

（1） 搬迁困难补助

根据“长政办发?2011?104号”规定：“被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力或家庭生活特别困难等情况确有搬迁困难的，可申请搬迁困难补助。”

产权人为个人的，本报告按2万元/户进行测算。 （2）最低面积保障

对房屋建筑面积合计不足四十五平方米的被征收住宅的所有权人，实施最低

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面积保障，按照四十五平方米给与补偿。对被征收房屋合法面积和四十五平方米之差，按3200元/㎡对被征收人进行补足。

咨询对象均为非住宅，不计算最低面积保障。

（四） 不可预计费用

根据“天府阅[2011]11号”会议纪要，不可预计费用按4%计算。

（五） 工作经费

根据“天府阅[2011]11号”会议纪要，工作经费按4%计算。

（六） 间接费

间接费含征收评估费、预评估费、拆除费、监理费，此次测算按0.7%计算。

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项目概况

一、 报告目的

为委托方了解标的物的征收成本提供参考意见。 二、 咨询对象基本情况

1. 咨询对象范围及用途界定

评估对象范围为天心区晏家塘063号、城南西路224号两栋房屋，设计用途分别为住宅、其他，实际用途为非住宅，根据委托方提供的委托书及咨询目的，此次评估用途以实际用途为前提进行评估。

2. 区位状况

项目 位置状况 坐落 方位 详细情况 长沙市天心区城南西路以北、晏家塘以南 处于长沙市中心城区 距离市中心五一广场约1.5公里 距离 距离长沙火车站约3.4公里 距离侯家塘商圈约1.5公里 项目区域周边有城南路、人民路两条东西向道路和蔡锷路一条南北向道路状况 道路；城南路、人民路、蔡锷路均为城市干道 交交通管制 无 通公交线路：2、8、108、 123、130、134、140、202、314、402、804、状出入可利用交通工具 804、906、908、旅2路等；可通达至有长沙市各主要方向 况 距公交站点距离 项目邻近“南门口”站、“长郡中学”站、“天心阁西门”站 停车方便程度 环境状况 外部配套设施 自然环境 人文环境 景观 基础设施 项目周边有一定地上停车位，可满足部分停车需求 无明显的大气污染、水文污染；周边没有影响视觉环境的杂乱因素；卫生环境较好 人文环境较好 距天心阁公园约500米 区域内“六通”，即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气 购物场所：好又多、家润多超市、家乐福超市、沃尔玛超市等； 银行：中国农业银行黄兴路分理处、中国工商银行黄兴南路分理处、中国建设银行黄兴南路支行、中国邮政储蓄银行南门口支行等； 教育：铜铺街小学、长郡中学、培粹实验中学等； 医院：湖南省人民医院、长沙市第三医院、长沙阳光医院等； 其他：小赢洲农贸市场，移动、电信、联通营业厅； 公共服务设施

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位置示意图（卫星图）

3. 权益状况

房屋所有权人 房屋所有权证号 房屋坐落 用途 所在层次/总层数 房屋结构 共有情况 共有权人 面积（㎡） 建成时间 戴三元 015611 天心区晏家塘063号 住宅 1-2/2 砖木 共同所有（其中戴三元占18/10， 其余个人占18/1） 曾振红、曾振有、曾振国、 曾振国等7人 产权登记面积为72.93㎡， 平面图所载面积为74.75㎡ 1953年 长沙房产（集团）有限公司 - 城南西路224号 其他 1-4/4 其他（混合） - - 359.60 六成新 根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号），此次评估采用的价值标准为公开的房地产市场价值，未考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响，也未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素所造成的影响。因此估价对象房屋租赁、抵押等权益状况不对估价对象评估价值产生影响。

4. 实物状况

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（1） 土地状况 土地形状 地形地势 土壤地基 基础设施、平整程度 建筑类型 朝向 通风、采光条件 形状较规则 地形基本平坦 土地未受污染，酸碱度适中，地基承载力较大 宗地已达到“六通一平” 低层、多层建筑物 南北 建筑布局 格局 （2） 建筑物状况 较好 格局较好 晏家塘063号一层层高3.1米，二层层高2.2通风、采光条件良好 层高 米；城南西路224号层高2.8米 晏家塘063号做商业门面使用，城南西路第一层为商业门面，其他楼层为“鑫磊客房部” 有地上停车位，能基本满足停车需求 开放式，有物管 维护保养情况良好，为基本完好房，房屋能够正常使用 未入户查勘 无 使用状况 车位状况 管理方式 维护保养状况 装饰装修状况 其他情况说明

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房地产市场状况分析

一、 全国房地产市场运行情况

2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点，这是自去年8月份以来房地产开发投资累计增速的首次回升。相较去年同期，今年1-8月份房地产开发投资增速回落17.6个百分点，回落幅度也出现收窄。1-8月份，住宅投资29990亿元，同比增长10.6%，增速较1-7月回落0.1个百分点，比去年同期回落25.8个百分点。住宅投资的比重为68.6%。

2012年1-8月份，房地产开发企业房屋竣工面积44603万平方米，增长20.2%，增速较1-7月提高1.2个百分点；房屋施工面积511657万平方米，同比增长15.6%，增速提高0.3个百分点；房屋新开工面积122940万平方米，下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点。

2012年1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点，显示8月份房地产销售继续走升。其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。在销售额方面，商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。相对上月，住宅和商业营业用房销售面积增速上升，办公楼下降。商品房销售面积和销售额的变动对比显示，商品房价格环比继续上升。

今年1-8月份，全国城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，基本建成420万套，完成投资8200亿元。据统计，开工率超过100%的有5省，分别是河北、辽宁、福建、山东、陕西。此外，还有14个地方开工率超过全国平均水平或与全国平均水平持平。

2012年8月，全国房地产开发景气指数为94.64，比上月回升0.07个点，比去年同期低6.48点。该指数依然低于景气临界点100，但相较上月已经出现

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回升。

二、 长沙市商品房房地产市场状况

1. 2008-2011年长沙市房地产市场状况如下

年份 内五区新建商品房销售面积（万㎡） 内五区新建商品房备案均价（元/㎡） 内五区二手房销售面积（万㎡） 内五区二手销售均价（元/㎡） 2008年 680.79 4285 171.23 - 2009年 1276.04 4357 310.71 - 2010年 1481.66 5182 296.85 5651 2011年 1197.42 - 250.62 6344 分析：根据2008-2011年长沙市城区商品房销售面积、销售价格和二手房销售面积的数据对比分析，2009年长沙市房地产交易量突然放大，无论新建商品房和二手房的交易量都较2008年增长80%以上；2010年长沙市房地产交易量增长明显放缓，二手房交易量较2009年甚至略有下跌，但房地产价格上涨明显，月平均上涨幅度约为2%。2011年由于限购令的影响，长沙市新建商品及二手交易量较2010年有小幅下滑，但房地产价格稳中有升。

2. 2012年1-8月份长沙市房地产市场状况

2012年1-8月，长沙地区新建商品房累计批准预售1052.03万㎡，同比减少11.70%，本月新增批准预售176.15万㎡，同比减少3.38%，环比增长39.73%；其中，内六区新建商品房累计批准预售741.24万㎡，同比减少7.77，本月新增批准预售118.23万㎡，同比增长2.26%，环比增长25.34%。

2012年1-8月，长沙地区新建商品房累计成交备案859.71万㎡，同比减少34.02%，本月新增成交备案140.59万㎡，同比减少6.15%，环比增长17.39%；其中，内六区新建商品房累计成交备案598.31万㎡，同比减少37.68%，本月新增成交备案99.65万㎡，同比增长1.05%，环比增长16.33%。

2012年1-8月长沙市新建商品房成交备案均价

区域 全市 其中 芙蓉区 住宅 均价（元/㎡） 5390 6509 非住宅 均价（元/㎡） 9203 7830 - 12 -

天心区 岳麓区 开福区 雨花区 望城区 长沙县 浏阳市 宁乡县 6381 5604 6847 5879 4191 4712 3661 3489 9089 9916 12828 9419 7773 7056 5362 5059 分析：从全市新建商品房累计批准预售面积走势看，8月商品房新增批准预售量为今年以来月度次高；从商品房成交备案量看，创下今年来月度新高；2012年1-8月全市新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为5390元/㎡，非住宅9203元/㎡，内六区新建商品房（含单位集资房等）备案均价为5893元/㎡，非住宅10056元/㎡。

3. 细分房地产市场状况

2012年1-8月，长沙地区二手房成交面积184.33万㎡，成交套数为19213套，同比分别减少34.06%、22.48%。其中内六区二手房成交面积139.81万㎡，成交套数为12808套，同比分别减少26.81%、21.38%。

分析：从二手房成交走势来看，8月二手房成交环比回升10.86%，为今年月度交易量第三位。

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测算原则及依据

一、测算原则

测算遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、评估时点原则、替代原则。具体如下：

1. 独立客观公正原则：独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

2. 合法原则：合法原则要求房地产估价结果是在评估对象依法判定的权益下的价值。

3. 最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产评估结果是在评估对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使评估对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

4. 评估时点原则：评估时点原则要求房地产评估结果是在由评估目的决定的某个特定时间的价值。

5. 替代原则：替代原则要求房地产评估结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

二、测算依据

1. 国家有关法律、法规、行政规章 （1） 《中华人民共和国土地管理法》 （2） 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （3） 《中华人民共和国物权法》

（4） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令） （5） 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）

（6） 湖南省人民政府、长沙市人民政府及相关部门颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知文件

2. 省市的有关法律规定

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（1） 《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市人民政府令第116号）

（2） 《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》（长政办发[2011]103号）

（3） 《长沙市人民政府办公厅关于公布国有土地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知》（长政办发[2011]104号）

（4） 湖南省人民政府、长沙市人民政府、湖南省国土资源厅、长沙市国土资源局及相关部门颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知文件等

3. 技术规程

（1） 《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999） （2） 《城镇土地估价规程》（国标GB/T 18508-2001） 4. 委托方提供的有关资料 （1） 委托书 （2） 会议纪要 （3） 房屋产权情况 （4） 勘测成果表 5. 其他资料

估价人员实地勘查、调查、收集的相关资料。

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相关附件

一、 委托书 二、 会议纪要

三、 房屋产权情况、勘测成果表 四、 项目位置示意图

五、 估价对象内外部照片及周围环境照片六、 评估机构企业法人营业执照 七、 评估机构资格证书 八、 估价师资格证书

注：除位置示意图与现场照片外均为复印件

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测算过程

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ek1g.html