关于开发项目选址的建议

关于房地产项目选址的建议

我曾经参加了辽中县新城区和老城区的房地产开发项目选址考察，今年又深入到沈彰新城项目的开发建设当中。结合实践情况和理性思考，对房地产项目选址的个别问题，提出以下建议，供参考。

一、新城区的基础设施不完善，开发周期长，投资回收很慢。

道路、给排水、燃气、供暖、供电等基础设施，是住宅项目的生命线。如果，区域地段的基础设施不完备或者还处于等待开发建设状态，那么，购买（或置换）这样的土地进行房地产开发，是对我们开发商的实力和耐心的巨大挑战。

因为，与基础设施完备的区域地段相比较，基础设施不完备的区域地段的地块在正常开发周期内，是不容易收回投资的，极大的影响了企业的投资收益，即：开发周期长，投资回收慢。

二、不能单独看土地的成本（土地价格）,要将土地成本与销售价格进行比较。

也许，有人会说：基础设施完备的地段，土地成本高得多；基础设施不完备的地方，土地成本低得多。

但是，我认为：基础设施完备的地段，房屋的销售价格

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高得多；基础设施不完备的地方，房屋的销售价格低得多。

因此，不能单独看待土地成本，要将土地成本与房屋的销售价格进行比较，计算一下土地成本占房屋销售价格的比重（比例），比重（比例）越低的地块，效益越好（当然，要计算容积率）。

例如：

甲地块土地价格30万元/亩，容积率1.0，通过市场调研，预计当地的房屋销售价格5200元/平方米。计算得知：土地成本450元/平方米，占房屋销售价格的比重为8.7%；

乙地块土地价格50万元/亩，容积率2.0，通过市场调研，预计当地的房屋销售价格6500元/平方米。计算得知：土地成本375元/平方米，占房屋销售价格的比重为5.7%；

即使乙地块的容积率下降到1.6左右，土地成本达到450元/平方米，占房屋销售价格的比重为6.9%。

由此计算可知，土地成本占房屋销售价格的比重越低，利润空间越大。更何况，基础设施完备的地方，房屋销售的去化率较高，销售速度快，开发周期短，投资回收快。

以上是我的初步建议，不一定正确，仅供参考。

王 毅

2013-5-23

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ejnm.html