高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（一）

主持人（崔永亮，现代物业杂志记者，中国人民大学管理学博士研究生）：尊敬的各位来宾，各位朋友，先生们、女士们，大家上午好！在各位的大力支持下，高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会，终于在今天隆重开幕。参加本次会议的代表都是来自五湖四海，四面八方的代表。从黑龙江到海南岛，从新疆到江苏、浙江都有我们的代表。

而且据统计，在我们的代表中80%以上是公司总经理、董事长等。另外台湾的同行、加拿大的同行也来了。因此这次研讨会注定是一个精彩的研讨会，能够给我们带来惊喜和收获的物业管理盛会。在这里让我们共同预祝这次研讨会取得圆满成功。

下面有请《现代物业》杂志社社长宋有兴先生致词。 宋有兴：尊敬的各位来宾、女士们先生们：

大家早上好！

2009年11月，全球金融危机尚未走出阴影，我国经济复苏开始看见曙光，北京市也迎来了百年难遇的早冬瑞雪，而我们在此欢聚一堂，共同探讨当前以至今后，都将是代表物业管理行业的高端学术价值和实践意义的重大问题——高层写字楼与商业大厦物业管理。我代表现代物业杂志社，对来自于全国各地的物业管理企业，以及在不同领域从事和研究物业管理的学者和各界人士，还有清华大学继续教育学院物业管理高级研修班的学员，对你们的到来表示热烈的欢迎！

会议的开始，我非常荣幸地特别向大家推荐我们尊贵的嘉宾，来自台湾的世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿先生（指引）；还有一位现在堵车还在路上，是来自北京安信行物业管理有限公司的邵学杰先生；另一位是来自加拿大的加拿大XTERA物业管理公司总裁余月瑛女士（指引）。云惟鸿先生将向我们介绍台北高级商务物业的招商实践，其中包括举世闻名的世界第一高楼台北101大楼的经典个案；邵学杰先生将以中国著名的国际品牌，联想全球总部和李宁运营中心集团物业为例，向我们介绍他们对高新技术产业园区物业的管理服务创新；余月瑛女士将向我们展示一个来自大洋彼岸的全新的物业管理业态，在这个业态中，物业管理企业与专业的各类关联服务商之间，构建了一个成熟有效的分工与合作的事业联盟。

现代物业发展论坛，是现代物业杂志社，面向全社会及海内外专业人士和从业人士推出的系列研讨活动，其宗旨是通过研修、讲座、培训等各种形式，交流、总结和推广住宅物业管理、商业物业管理、工业区及大厦物业管理、国有资产后勤物业管理，以及国民经济基础设施物业管理等现代物业管理的先进经验、先进理论和先进思想，共同促进社会经济和文化的健康发展，实现民生为本，社会和谐，崇尚科学，普及物权的良好愿景。在论坛开办以来的三年多时间里，已经每年数次连续在全国许多地方举办了多起活动，这些活动，得到了越来越多的行业人士的支持、关注和好评。

本次高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会，得到了来自清华大学继续教育学院的支持和帮助，尤其是其物业管理高级研修班和王薇老师提供了大量的支持和协作；北京华清物业管理有限公司提供了著名的高科技研发基地——清华科技园物业管理予大会观摩考察，在这里对他们表示感谢！

接下来的两天，让我们在期待中享受快乐，享受学习的快乐，享受友谊的快乐，享受聆听大师们精彩演讲的快乐！谢谢大家！

主持人（崔永亮）：感谢宋有兴社长热情洋溢的讲话。下面我们有请清华大学继续教育学院行业与商会培训中心副主任张忠义先生致词。

张忠义：尊敬的宋社长、李国庆博士，尊敬的余月瑛总裁，各位物业管理新老朋友们，大家早上好！

很高兴，也很荣幸代表清华大学继续教育学院，代表清华大学物业管理高级研修班来参加这次论坛。本次论坛的主题是高层写字楼与商业大厦的物业管理研讨会。众所周知，衡量的指标之一写字楼，商业综合体的数量和质量，讲高档物业作为该地方经济发展的考评。高层写字楼与商业大厦的项目，成为我们物业管理企业竞争的重点。在我们学院举办的物业管理研修项目中，也深受研修班近400名同学的欢迎。说明我们物业企业很关心写字楼，商业大厦的特点和需求。寻找更加贴切这些需求的管理模式和管理手段。有三位高档物业的专家与我们分享从不同项目、不同侧面来管理写字楼与商业大厦科技园区的经验。

可以说我们整个论坛的议程非常丰富，衷心的希望给我们代表带来收获，最后预祝我们会议圆满成功，预祝我们的《现代物业》杂志越办越好，成为我们行业的红宝书，谢谢大家！

主持人（崔永亮）：感谢张主任。下面我们有请来自台湾的世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理云惟鸿先生致词。

云惟鸿：大家早，尊敬的宋社长、张副主任，还有李博士，余月瑛总裁，非常荣幸这是我第一次在台北四年半跟世邦魏理仕工作到国内来，参加这么一个论坛。在今天两岸经贸往来非常密集的，有爆发的情况之下，半年来非常多的经贸往来来，我是代表美国一个企业，叫世邦魏理仕，也许大家对这个企业比较陌生，说起来不是新公司，这个公司成立263年左右，比美国历史早了三年。原本叫做CB Richard Ellis，所以我们有两个大东家，这个企业算是在四大、五大企业来讲，房地产的相关企业来讲，算是最大的。去年有50亿美金(350亿人民币)，算是全球性上下游最完整的房地产服务业，从土地取得到资金取得，到物业管理到运营，到（英语）等等，只要跟房地产有相关交流，跟资本有相关交流的行业我们都有涉足。我很荣幸代表这个企业在大中华地区服务。

大中华地区我们成立21年，在台湾20年，北京、上海是21年。我们在国内还有台湾、香港17家分公司里面，我们算是比较早成立的。国内这三年我们成立了新的八个分行，绝大部分都在国内二等城市，成都、重庆、武汉等等，沿海是比较早。比较幸运今天能够为宋社长邀请，来跟大家讲讲国际超高层大楼，这究竟是一个什么情况？对我们的经济也好，对我们建设也好，有什么样的含义？谢谢！

主持人（崔永亮）：感谢云总，下面我们有请加拿大XTERA物业管理公司总裁余月瑛女士致词！

余月瑛：各位来宾、女士们、先生们，早上好！非常荣幸能够参加这次物业管理研讨会，这是一次很好的机会，可以让我们共聚一堂，共同分享和探讨物业管理的经验和心得。

在这里我想要提一下的就是，中国社会科学院的李国庆教授，李国庆教授去年到多伦多大学做访问学者，今年参加了我们加拿大华人物业管理协会举办的一次讲座。然后接下来他还实地考察了许多多伦多地区的物业，可以说李教授现在已经称得上是加拿大物业管理的专家了。后来我把李教授介绍给了加拿大工管公寓协会的主席Janice Pynn，她今年8月份来到北京参加了物业小区的管理的研讨会，据说掀起了一股加拿大热。现代物业杂志介绍加拿大物业专栏，我很有幸参与这个专栏的写作。中国跟加拿大两国的物业管理，也是开展得有声有色。

在这里我特别要提的是，《现代物业》杂志的宋有兴社长，虽然过去两个月我们只是在网上通过网上信件的来往，但是他们这个团队的高效率和敬业精神，给我留下了非常深刻的印象。当接到宋社长邀请参加这次研讨会，当时我手上还有不少工作没做完。而且一想从北京到多伦多坐飞机，坐在飞机上的时间，其实比今天在这里开研讨会的时间还要长得多。而且可能还在北京还没来得及倒时差，我又得回多伦多，但是我想这是非常难得的机会，可以有机会跟国内的同行、台湾的同行一起坐下来交流物业管理的经验，这是非常难得，而且我想我一定会受益匪浅。

所以今天非常高兴终于可以坐在这儿，跟大家见面。在这里我祝这次研讨会圆满成功，而且祝《现代物业》越办越红火，清华大学继续教育学院取得更大的成功。谢谢各位！

主持人（崔永亮）：非常感谢余总飘洋过海给我们做报告。下面我们有请北京安信行物业管理公司副总经理邵学杰先生致词，大家欢迎！

邵学杰：感谢主持人，感谢宋社长，感谢这次大会的举办方。我想简单讲三点：

当今中国的物业管理市场，正在发生深刻变革，这种变革从三个方面来理解： 一、从机关、机构、集团这个细分市场来看，物业的社会化改革，专业化改革，它的深度和广度比前几年都有一个比较大的进步，这是一个变化。 二、从主流市场上来看，那么我认为市场类型，也在发生深刻的变化。由过去的物业公司很多，多如牛毛完全型竞争市场正在向寡头垄断市场转化，这种转化意味着今天物业管理的领导人，物业公司的总经理们，对你们的要求，不管你属于哪个细分市场，跟过去变化很大。如果我们不变革，不思考、不提高，你已经带不了这个团队了，这是我得一个想法。 最后我有三个祝愿：

感谢清华大学和宋社长两个机构能够给我们业界提供这样的平台，希望大家珍惜这次相聚的机会，平时物业行业工作很琐碎，工作很忙，大家在一起多交流，多共享资源。

最后预祝这次大会圆满成功，谢谢！

主持人（崔永亮）：感谢邵总，下面根据大会议程，我们安排全体会议代表合影，请大家随身携带好贵重物品，随我们的成忻老师到一楼大门合影。

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（二）

（照相完毕，会议继续）

主持人（崔永亮）：各位请注意，我们的会议进行继续。在演讲正式开始之前，我有两个请求：第一在会议室内不要抽烟。第二请将手机调为振动。 下面为我们演讲的是云惟鸿先生，云惟鸿先生是世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理。他在业界具有很高的知名度，他率领的团队对台北101大楼进行招商，并取得巨大成功。其他的成功，还有为华旗集团提供物业服务等。这些成功案例，都成为业界的典范，云惟鸿先生今天演讲的题目是，台北市顶级商业办公楼之招商策略与经验分享，以台北101大楼为例，下面我们有请云惟鸿先生做精彩演讲。

云惟鸿：大家早！我不想坐下来，我觉得站起来精神比较好。既然是一个座谈会，而不是演讲，我也不是老师，你们也不是学生。今天我给大家带来一个主题，就是台北101这个主题，当时我们开始的时候，两三个月以前，跟宋社长杂志社讨论这个议题的时候，我们当时讲的是管理的问题。今天我们可以把这个议题拓宽一点，怎么讲呢？实际上一个写字楼大楼，这么重要的一个投资，它的成功绝对不是一个管理的问题，它是一个营运的问题，是一个笼统的，管理、营运、策略等等。当时我跟社长有一个请求，能不能把这个议题拓宽，变成一个写字大楼的管理、营运，给业主们带来一个成功的典范，是这么一个情况，社长也同意了我的要求。

首先一个半小时我先花40分钟时间讲讲这个大楼的基本情况。再来花30分钟时间讲营运的成功与失败，还有其中过程所产生的坎坷的发展，还有怎么克服坎坷的问题。再来11点到12点，会邀请我们三位北京分公司的同仁，我们华北物业管理的董事，还有两位是物业管理的招租方面，在写字楼大楼招租是一个特点的行业，跟一般招租办公室有管理方面的特点。我想请这两位同仁，也是北京分公司做租赁的两位同仁一起上台，跟大家做讨论和发言的情况。

如果我问大家什么叫超高层大楼，就是非常高的大楼，有什么特点呢？非常庞大的投资，或者说有一个地点好的地方叫超高层大楼，常态是这样的。台北也

不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。

根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到Burj Dubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。

世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。

到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。

（英语）在纽约，（英语）在香港。再来就是深圳，上海的（英语）中心，一直到金融危机的时候，台北101都是最高大楼。特别是（英语），认真来讲这是（英语）。

年底的时候我们会失去这个地位变成第二名，Burj Dubai80层楼已经上市以后。回头讲讲这栋大楼我们起一个议程，超高层大楼它代表一个市场，最尖端的技术实力，这是什么含义？通常是什么状况？要花几百亿盖一栋楼，当然要请各行各业最先进的技术企业，帮他们做。当时我们台北请的李先生，是知名的建筑大师，还有请国际上知名的企业。

再来就是（英语），他们算是纽约知名超高层大楼结构专业的小小的建筑师事务所。再一个超高层大楼有很多的议题，在楼上工作的人会晕，所以有一个阻尼器的厂商。再一个就是（英语）是美国的企业，再一个就是机电系统，这是很重要的设备。到今天为止，这套系统上个礼拜新企业从香港来，算是比较新的。因为台北101，是台每年过元旦的时候，放灯火，通常每天、每个礼拜放不同的广告在整个玻璃上面。

所以，总的来讲，一个超高层大楼实际上它有很多的代表性，这个行这个业，这个技术层面可能是最好的一些东西放进去。承包商是谁呢？是（英语），全球最大超高层工程管理公司。这是他台北的分公司，这是台湾最大的营造厂区。还有日本的企业。再来就是德国，做柏林墙、以及电梯。这个电梯系统是全球最快的，很特别的一个系统。

大楼管理是我们今年谈这个事情的主题，很不幸大楼管理不是我们，大楼当时的设计的时候，他们请的（英语），做他们整个设计时候的顾问，这是很重要的。一个超高层大楼，如果能够花几百亿做成特殊的楼层，必须管理好，使使用者享受，这是最重要的，客户要感受，实际用途而来的。当时（英语）给他们做顾问，但是成立以后，开始营运以后，台北101自己形成了一个管理公司，自己管理这个大楼。

台北101是李先生设计的，他算台湾比较有特色的建筑师。他有很特别的特点，101大楼离开亚太最大地震的隙缝，考虑是海岛，台风很大，所以设计方面算是有很特别的需求。再来就是李先生针对这个很特殊的建筑，他放了很多东方设计的概念进去。

讲讲文化的影响层面，如果在座有一些朋友也是比较喜欢这种中国古典的文化，“8”是一个很关键的数字，所以整个设计以8为主轴，8个斗，就是8层楼一个斗，斗是一个容器，放物质东西的一个容量。所以8个斗在上面。再来就是25层作为基座，后面是一个商场，算是台北今天最大的商场，有一个亚洲最大的（英语），曾经一度连胜（音）拥有142个商场在全球，在英国住过的话，（英语）在（英语），北美很多商场都有。所以今天这个商场算是台北最好的商场之一。

昨天晚上我很惊讶，在自己的房间里面看到一朵花，我想大家如果注意到你的房间有花，我问了一下我们的杂志社的朋友，101的设计就是以这个图片上的花作为一个基本的情况，发，就是往上飞的形态。你看这个大楼的玻璃墙是有一个角度的，就像这个花的每一层一样，这样往上走的，完全是巧合。昨天晚上在房间里面看到有点惊讶。他觉得这是中国人的象征，这是一个基本设计的理念。或者有另外一些人，可能给他另外的诠释，就是说如果你把苏州的塔倒过来就是101。

上面还有不少跟风水有关的传统概念，比如说金银宝，就是清朝硬币的结构。在风水大师的指导下，这栋楼比较浅蓝色。再来就是设计元素上面，有一个传统的概念就是银色云朵，这是一个吉祥物。从上面楼顶看下来到20几层的时候，这是乌龟的形状。不晓得在座的各位看得出来吗？还是我们的想象力太好了。再来就是硬币。开始登记的时候台北101叫做台北金融中心，是1997年的时候，开始筹备这个案子的时候，登记的名字至今还是这个名字，因为想到说，我解释一个背景，为什么叫台北101，很多人认为盖完大楼为什么叫做金融中心呢？在市场的建议下我们变成101，比较记忆。

从实际的规划使用端来讲，有三四种做法，低段、中段、上面就是一个景观台，还有参观等等。因为它高度的原因，很多国际的一些通讯系统在上面。所以台北非常倚重这栋大楼的安全性。

最重要的来说，从收入角度来说，楼下的商场跟我们提起台北最高的（英语），最高端的。从实际的管理角度来说，它有几个产业是蛮特点的。先从阻尼器来谈，这是一个钢座的球，风来的时候不会摇摆。所以他们让他稍微反过来，可是这个阻尼器看不出来，顶多三种情况，很多人认为这是防地震的，这是错误的，纯粹是对风影响的一个设备。

回到刚刚比较实际，我们今天在座的物业管理的精英，我转到实际层面来谈，超高层大楼要上要下的人很多，每天有上万人上下，单纯就把员工往上往下搬，是上万人的。还不包括上海、北京去看景观台的，那是上百万的。他们怎么做呢？从营运的角度来讲我们变成两层，35、36是转换梯，59也是转换梯，你坐到36楼转另外一个电梯就到上面了，很快了，也是超高层大楼里面速度最快的，待会

儿我再讲。在36层楼是开放的，社会大众租的办公室，这是国际各大企业来谈判的好地方，非常容易找的。

大楼的管理系统是怎么样管理法？有五种电梯，红色是直达电梯，是干什么？让上海去的观光客看景观台。观光客到了这里，几分钟以内，以全世界最快的速度，几分钟以内就达到楼顶了。

再来就是转乘电梯，有十座转移的电梯，（英语）这两个系统呢，有24座，有一个情况就是说，这个电梯不是单一的，是双层的，一起上，一起下的，因为要营运那么多人，或者吃午饭的时间，运输量是非常重要的管理层面。再来就是货梯，就是我们右边从（英语）一直走到91层楼。再来就是商场方面的电梯，纯粹是1—5层楼的空间。

电梯的双层，就是电梯是有上有下的，运载双倍的人口上下。换句话说如果你到40以上的楼，你先到34层楼再转，是双数。因为你要到43、35，然后就往上走。直达梯到景观台，从楼下2层是挺快的，对这个大厅有10部电梯随时转换。

保全系统，这么重要的一个企业，全台湾的企业中心，国际企业都在云集在这个大楼里面，这是最重要的一层。他有24个小时的安全管理，高端的大楼，警卫是跟警察局、消防直接连线的，任何一个系统在我们里面不到100米消防队都有。

再来就是监控系统，有600多CC系统之外，还有透过光纤送到中央系统，然后送到警察局、消防局，这是及时性的。

客户在上班的时候是很重要的，既然有上万人在里面上班，不含客户的话，你可以想象一下中午吃饭的时候，所以这个是很有效率的。每个员工有一个卡，是公司通过大楼的管理系统发给他们的，而且定期在检验，那就是说，在这个地方上班的人是自由的。秘书在楼上休息了，对不起了，你的老板很知道，因为是完全登记下来的。

那么考量到有一些隐私的问题，我们怎么管理？这个系统访客对外，（英语），专门为这栋大楼设计的，至今为止，在业界是唯一的。上个礼拜来看我们大楼的

管理系统，因为他一直要改善。我们以前是用电话拿起来，可以拿到卡，考虑到（英语）带来的危机，现在面对（英语），笑一笑，讲讲话就跑出来了。 这里面还有另外一个使用管理情况是这样子，一个客人他跑这边来，跑到（英语），打开系统一看，先打一个电话看看，那个人就会在某个系统，在电脑里面云惟鸿12点来看邵学杰，已经存有这个系统，你讲这个话他自己跑出来。还有一个好处，我们拜访客户。以前管理系统不好，你要来证件搞丢了，你可以想象一万人的身份证怎么管理？那是很痛苦的事情。还有隐私的问题，如果我把我的名片证件放在柜台，刚才别人走过看到我的相片在那里，不是太好的事情吗？都考虑到客户的需求。管理都是跟人的需求有关的，好的建筑是跟人的需求有关，我想物业管理的业界朋友们都会同意这个看法。那么（英语）系统非常好，它有安全性、保密性，而且是完全精准的。

考虑到超高层大楼自从9.11发生以后，大家考虑到安全是多么重要的问题。101怎么克服安全系数的管理问题呢？假设在楼上起火了怎么管理？不单纯你跟消防局走得很近立刻来，因为上面的人很难下来。那么楼与楼之间我们有这么一个设施。8层楼下面到上面有一个系统，比如说您在43楼，你要走几层楼下来火烧起来了，你可以从楼梯走下来，因为电梯可能不能用了。走到一个完全封闭，完全密封的房间里，这里有一个门，也是从楼上电梯走下来，这样子有一个（英语）的墙壁，这里面完全烧起来从楼上走到楼下，完全都是烟的话，你必须离开这个系统，你从这里走出来，暂时在这里避难，这是完全杜绝有自己的抽风系统，有自己的所有通讯系统，让你至少延长被救援的时间。把整栋楼完全隔绝掉。

再来就是（英语）的管理。消防局能够帮忙，但时间是漫长的。这栋楼有水箱，8层楼一个斗，上面第八层楼，底下第一层楼有。因为我们下放就好了，这个设计算是比较好的一个设计。再来就是逃难系统的管理等等，还有这个房间的加压、减压的设施在里面的。34楼以上的机械设备有一个户外避难台，每个斗有，不是每层有。所有的办公室系统都是定期所有的公司管理者必须要被培训的，同时要培训自己的住户等等。

再来就是电力系统，电力系统考虑到现在的企业，资讯的保管是很重要的一环，很多公司依靠它的电脑系统而工作，不能断电。所以我们跟电力公司有两个

安排，有两个线输送把电输送过来。把高压电送多超高层大楼里面，办公室是由上而下，双层连线。大楼内有紧急发电设施，可以保障大楼的使用。 可是问题在哪里？这个UPS系统要20分钟才能启动，所以换句话说，你前面的系统一定要保护到这个需求。

再来就是空调系统，这是最重要的。主要是这样，这个系统利用夜间的黝黑的电来制作冰块，以便白天变成供应水的调节空调的（英语）。再来就是因为考虑到很多人在大楼里面，所以有一个系统自动调整二氧化碳，当二氧化碳高到什么程度，就把氧气进行换气，让里面的人有点清新的感觉。

每层楼有42到52个可变空调箱，这是比较独立的。再来就是可以逐步的需求供应电脑机房24个小时独立的管理。大楼管理是最重要的一环，花了几百亿买了这么大的楼，你看业主花在管理，客户的舒适度、安全度，不管是系统和个人的舒适度都是最重要的，花最大的成本。我们很幸运，世邦魏理仕在2004—2005年之间，曾经为这家公司做了招商、管理，还有定策略、签约（英语），代表超高层大楼招租营运的模式，跟我们大家一般认为招商的租赁是有点不一样的，我就是业主代表，我给他一个团队，每天在这里代表业主招商，从（英语）找一个客人，或者接待一个客人，能够签约进驻，还有广告、媒体、公关等等，都是我们做的，叫做（英语），一方代表招商管理，我当时的一个小同事，两位美女培训，在这栋楼住户本身的一些使用者，必须定期培训他们。比如有问题怎么处理？所以定期做这些工作。

我刚花了一点时间讲使用端，这是最重要的。35层楼有一个管理办公室，是供整个大楼使用端的客户，各种各样的问题跟我们谈。住房进驻以前，我们会办理说明，给所有的住户，不是说他的总经理，总经理听完以后不告诉别人，在里面上班的员工必须定期培训，特别是消防方面的问题。

还有了解用户的需求，考虑到国际公司居多，还有国内巨大品牌的证券中心，银行等等，他们的需求是比较高端的，比较敏感的，很多的需求都是国际水平，最高的要求。环境的清洁等等，也是很重要的。我们必须要维护整个大楼所有的公共区域，包括1、2楼的大厅、空中大厅、转换厅、电梯等等，你想这个量得多大。这栋大楼（英语），40个公共设施，单纯是打扫公共设施就很忙了。

当然这是跟所有大楼一样定期洗窗子，几乎每天你会看到有人在洗窗子。这栋大楼花400亿建设最好的大楼，真正的价值就是硬体吗？我想在座都是业界管理的人士，多年来在整个国家GDP上升的时候，实际上大楼的贵不代表他的好，客人也不认为你的好留在这个大楼。所以从一个大楼的营运，建设到它营运，营运是指租赁管理，还有面对客人的公关服务等等，这叫营运，这是最关键的。 就像任何超高层大楼，在其他市场大楼比较特点，我看到上海浦东随时都可以盖两三栋大楼，在其他地方很少看到。但是超高层大楼，台北101不例外，实际上从1997年，这个厂商得到这个标，到他筹备好400、500亿的建设预算，把运营好，真正把客人带到这里开始赚钱。他今年是开始（英语），你想想看从1997年到现在是多少年的事情？将近12年，是很多超高层大楼营运史的一个观念性的问题，我不觉得是一个例外。换句话说，它所带来的资本需求之大，他所带来的营运还有管理，很多东西都是尝试性的，没有人知道怎么盖全世界超高层大楼。都是在做实验，这个是做20、30栋楼的住户而已，从这边出来，全世界最大的开发商谈何容易？

我认为这张图片是最重要的，而不是大楼，大楼再好，不是贵与不贵，或者（英语）不好？我们觉得不是。关键在这里，开始以后，它所面对的社会上发生很重要的事情，1997年得到标以后，亚洲金融危机，业界如果记得的话，第一次在韩国、台湾、泰国，泰国跟台湾几乎全盘崩盘，这是很严重的。再来1999年1月年我们取得建设以后，台湾IT最大的泡沫化，台湾依靠IT作为最大的主流经济，整个网络市场崩盘了，没有这个需求了，甚至GDP走到负数，这是很多年没有这样的情况。

到2001年9月9.11事件发生在美国，超高层大楼烧掉了。你想盖一个超高层大楼，对股东怎么想？危机意识是很高的，针对这样的建筑。再来就是2003年正在盖的时候非典来了，客人跑光了，台湾的GDP第二次出现负数了。在这个过程中，这个建商花了很多时间，争得社会大众的认可，才开始盖。到2003购物中心开幕，等于2004年的时候才正式取得执照，这是很漫长的7年。但是在上海可能不用这么长时间，在北京不用这么时间，因为我们有特殊的环境。 再来就是你想想2004年开幕到现在，整整10年多了，终于营运开始赚钱，商场也好，大陆也好，也把自己提升成为台湾，甚至亚洲甚至最好、最成功顺利

运营的一个大楼，这是城中之城，可以容纳上几万人在里面吃喝玩乐、工作，所有的需求都基本上是自己供应。

讲讲我们刚刚上市的问题，从运营史来讲，最重要的情况是找到客人，盖好了，可是没有客人来问题大了。要招商的话，那就看，不是我们多努力的问题，而是说整个市场的大环境，当时是什么样的情况？很不幸这个大楼快要上市，到上市以后，灾难不断在台北。绿色是我们台湾办公室的控制率，101的控制率没有真的跟台北社会，在（英语）的金融危机来以后，照理说，如果跟着社会控制率一样的话，应该往上爬，目前保持在20几个控制率，有一部分是他自己想保留一些空间。我们刚才提到大楼分中高低三个阶段，房租水平是不一样的。而且这个业主为了吸引国际，从上海、从北京、美国、欧洲最好的客户保留了一层，目前经过很成功运营以后，把4年前不得求小小的租赁机构，几百平方米的客户慢慢丢掉了，保留给国际银行，大陆银行，美国财团的代表人。

这个进驻水平，今天变成台北最高的，大概3400块一平方米，也许在北京、上海不算很贵，在台北经过这么多年的经济衰退，这是很好的。在台北101社区，是2500——3000，台北101是3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。

业主追求的目标是什么？一个超高层大楼花了几百亿，追求的目标是什么？这个问题是很重要的，这个（英语）对我来讲，隐藏了我们在台湾的一些故事。因为（英语）财团，政府拿了几百亿来做超高层大楼，你的追求是什么？最好的条件来巩固你的地位，不单纯是一个租金的多少一平方米，多少钱？而是说他租的条件，因为每个客户要求的条件不一样，这是有一个（英语）在里面。 再一个就是品牌认同，台北101在1999年业界认为完全是一个荒谬的故事，台北没有银行，怎么叫台北国际金融中心呢？一直到今天变成算是台湾最好的商业大楼，所以是成功的，品牌是认同的。再一个就是创造原始股东最大的价值回收。就像我们这样子，做这个工作是最大的挑战。就像业界如果你盖50层楼在北京，也是同样的条件。

讲讲这个漫长过程里面，有成功、有失败的城市，这个广告不是我们做的，做这个行业是英文叫做（英语），就是尝试，有时候成功有时候失败没有办法。

另外帮2004刚上市的时候，帮他们做广告，他就取了一些概念性，就是说幸福、景观台、传统的概念，概念性的是从实质上的管理，500个企业的业主怎么搬到台北101？这不是2000块台币一平方米，而是3500一平方米，为什么来到这里？ 照理说一个超高层大楼的营运，在没有开幕那天，你应该招满一大半，或者三分之一。结果台北101在2004年开幕的时候，一个客人都没有，就是我们的证期会，他是股东，政府强迫他你赶快搬到哪里，他是唯一的客户。换句话说从招商运营方面，他是很失败的，这个失败是很致命的。你放了400亿台币在那里，开幕那边花掉了，这是很大的败笔。这反映了一个现代超高层大楼的营运，筹备上面，提前招商，很成功在物业管理，怎么招商的预期的签订这个合约，这是很重要的。

当时的策略是错的，结果到2005年我们进来了，当时我们跟他们业方代表共同定了很多不同的策略出来，比如说这是我们刚起最终目标是什么？你是股东的话，怎么改变这个事情呢？改变超高层大楼市场的印象，如果你在马路上2004年问台北101是什么意思？很高。9.11刚发生，没有任何一个美国企业、日本企业跟你谈的。我当时代表公司谈的时候，没有一个有兴趣，为什么？美国总部说，你疯了，我们9.11刚烧了，你们弄这个，没有人来的。日本企业谈都不用谈，他不理你。台北这个地方不是最重要的国际经济枢纽，除了日本公司跟美国公司，我们找谁呢？问题大了。对招商来讲是很困扰的。

再来就是大楼完工前招商不理想，这是反向操作，因为人家不去那个地方，我也不去，我们都去爱去的地方，去排队吧。最后就是这个心态，人家爱去我们抢着去，人家不去我们不去。这个顶级大楼，上市要求4000块一平，隔壁住得比他高，他招租的时候不到2000，那我们怎么去做改变呢？换句话说开始强调它的优点？栋楼是有优点的，结果没有人去广告？没有人去谈，去谈（英语），这是很迷信的东西。其实招商计划针对国际客运，香港国际总部的客运，新加坡、日本东京、美国总部的客运。还有针对某一些，不是国际企业，可是在台湾算是举足轻重好的企业，像IT一些龙头企业等等，或者投资的金融公司，他需要200平方米，他是投资房地产最大的（英语）。

再来就是进行全球性的招商，让我们所有分公司去做这个工作，美国公司他在纽约，他问老板去台北101，他说疯了。这栋大楼在台北有什么好处讲讲，把

比较实际的东西阐述出来，改变了什么东西？从倾销角度来讲，有价值的信息是什么意思？101跟其他的大楼有什么去除？台北101属于谁？真正的利益是什么？如果你办这栋大楼，一个中小企业挤在国际银行中间有什么意思？有面子。所以每个客户的需求是不一样的。

台北101现行租赁特点是什么？满足了台北101大楼的形象，满足了国际企业（英语）中心点，一个好的环境。还有一点广告权等等，这个广告权跟点灯权是非常昂贵的，有些国际企业像（英语）花了很多钱，经常点这个灯收入非常。过年的时候，我们经常放焰火，大家带孩子去的地方。

可能四年前有一个小企业他来了，我们不是太喜欢他，可是我们接纳他了，而且开的条件不错，到今天这个企业淘汰，等待最好的新的客户来，比如中国银行，或者美国银行等等这类的。再积极把剩余的出租层面水平提高，强化现金流量这是也放最大的需求。

再一个今年有重大变化，就是康师傅新集团，前两个月买了股权，这个就是他积极要去引导，在大陆做好的台商国际企业回流，以及大陆好的银行、好的国际企业在今年，两岸经贸未来有大幅度暴涨的情况下，来进驻的中心点，这是我们目前做的工作。

换句话说今年来讲，9年以后，台北101已经变成顶级办公室大楼代名词，在东亚算一个有声有色的地方。我们很简单的综合描述一下结论，我们成功的因素是什么？这几年的招商来讲，特点是开发地位是对的，是中枢的地点。他的开发者是有名的建商，是有经验的，不是实验的。再有就是能见度高，有很好的地点可以做的，所以永续性是单一的股东拥有的。物业管理从没有开业前，物业管理当时花了很多钱，在李先生没有设计的时候，就把怎么管理，整栋楼的概念灌输在他的系统里面。

再来就是建筑设计请了很多西方、东方各种各样的专业人士来设计，甚至在商场方面，在盖的时候，找到了（英语），把商场部分拿出来完全重新设计。李先生不懂商场，但是他懂商场设计。换句话说这个业主很成功，就是他愿意不停的改造。

再来一个就是台北101，业界就是精英做这行业的，给我们带来的是什么？你考虑到对营运者的影响是什么？考虑到员工对办公室舒适的问题，最后来自人心，广告讲了，为了进出的小市民，你就想到他，不是考虑到你的技术多好，你要想到他，他来决定很多事情，有效提供物业管理，像刷卡系统，双电梯转换等等。

再来就是改造大楼成为全球最高的建筑物，他们今年上个月花了一大笔钱，去把这个大楼变成第一栋超高层大楼的（英语）的大楼，正在进行中。当然这个意思就是节省能源，能够把绿化的形象改善。谢谢！

主持人（崔永亮）：非常感谢云惟鸿先生的精彩演讲，云先生从设计理念、文化色彩、运营管理全方位多角度给我们展示了世界最高层大楼的经验。下面是茶歇时间。

（茶歇）

, lang=EN-US ,>3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。

业主追求的目标是什么？一个超高层大楼花了几百亿，追求的目标是什么？这个问题是很重要的，这个（英语）对我来讲，隐藏了我们在台湾的一些故事。因为（英语）财团，政府拿了几百亿来做超高层大楼，你的追求是什么？最好的条件来巩固你的地位，不单纯是一个租金的多少一平方米，多少钱？而是说他租的条件，因为每个客户要求的条件不一样，这是有一个（英语）在里面。 再一个就是品牌认同，台北101在1999年业界认为完全是一个荒谬的故事，台北没有银行，怎么叫台北国际金融中心呢？一直到今天变成算是台湾最好的商业大楼，所以是成功的，品牌是认同的。再一个就是创造原始股东最大的价值回收。就像我们这样子，做这个工作是最大的挑战。就像业界如果你盖50层楼在北京，也是同样的条件。

讲讲这个漫长过程里面，有成功、有失败的城市，这个广告不是我们做的，做这个行业是英文叫做（英语），就是尝试，有时候成功有时候失败没有办法。

另外帮2004刚上市的时候，帮他们做广告，他就取了一些概念性，就是说幸福、景观台、传统的概念，概念性的是从实质上的管理，500个企业的业主怎么搬到台北101？这不是2000块台币一平方米，而是3500一平方米，为什么来到这里？ 照理说一个超高层大楼的营运，在没有开幕那天，你应该招满一大半，或者三分之一。结果台北101在2004年开幕的时候，一个客人都没有，就是我们的证期会，他是股东，政府强迫他你赶快搬到哪里，他是唯一的客户。换句话说从招商运营方面，他是很失败的，这个失败是很致命的。你放了400亿台币在那里，开幕那边花掉了，这是很大的败笔。这反映了一个现代超高层大楼的营运，筹备上面，提前招商，很成功在物业管理，怎么招商的预期的签订这个合约，这是很重要的。

当时的策略是错的，结果到2005年我们进来了，当时我们跟他们业方代表共同定了很多不同的策略出来，比如说这是我们刚起最终目标是什么？你是股东的话，怎么改变这个事情呢？改变超高层大楼市场的印象，如果你在马路上2004年问台北101是什么意思？很高。9.11刚发生，没有任何一个美国企业、日本企业跟你谈的。我当时代表公司谈的时候，没有一个有兴趣，为什么？美国总部说，你疯了，我们9.11刚烧了，你们弄这个，没有人来的。日本企业谈都不用谈，他不理你。台北这个地方不是最重要的国际经济枢纽，除了日本公司跟美国公司，我们找谁呢？问题大了。对招商来讲是很困扰的。

再来就是大楼完工前招商不理想，这是反向操作，因为人家不去那个地方，我也不去，我们都去爱去的地方，去排队吧。最后就是这个心态，人家爱去我们抢着去，人家不去我们不去。这个顶级大楼，上市要求4000块一平，隔壁住得比他高，他招租的时候不到2000，那我们怎么去做改变呢？换句话说开始强调它的优点？栋楼是有优点的，结果没有人去广告？没有人去谈，去谈（英语），这是很迷信的东西。其实招商计划针对国际客运，香港国际总部的客运，新加坡、日本东京、美国总部的客运。还有针对某一些，不是国际企业，可是在台湾算是举足轻重好的企业，像IT一些龙头企业等等，或者投资的金融公司，他需要200平方米，他是投资房地产最大的（英语）。

再来就是进行全球性的招商，让我们所有分公司去做这个工作，美国公司他在纽约，他问老板去台北101，他说疯了。这栋大楼在台北有什么好处讲讲，把

比较实际的东西阐述出来，改变了什么东西？从倾销角度来讲，有价值的信息是什么意思？101跟其他的大楼有什么去除？台北101属于谁？真正的利益是什么？如果你办这栋大楼，一个中小企业挤在国际银行中间有什么意思？有面子。所以每个客户的需求是不一样的。

台北101现行租赁特点是什么？满足了台北101大楼的形象，满足了国际企业（英语）中心点，一个好的环境。还有一点广告权等等，这个广告权跟点灯权是非常昂贵的，有些国际企业像（英语）花了很多钱，经常点这个灯收入非常。过年的时候，我们经常放焰火，大家带孩子去的地方。

可能四年前有一个小企业他来了，我们不是太喜欢他，可是我们接纳他了，而且开的条件不错，到今天这个企业淘汰，等待最好的新的客户来，比如中国银行，或者美国银行等等这类的。再积极把剩余的出租层面水平提高，强化现金流量这是也放最大的需求。

再一个今年有重大变化，就是康师傅新集团，前两个月买了股权，这个就是他积极要去引导，在大陆做好的台商国际企业回流，以及大陆好的银行、好的国际企业在今年，两岸经贸未来有大幅度暴涨的情况下，来进驻的中心点，这是我们目前做的工作。

换句话说今年来讲，9年以后，台北101已经变成顶级办公室大楼代名词，在东亚算一个有声有色的地方。我们很简单的综合描述一下结论，我们成功的因素是什么？这几年的招商来讲，特点是开发地位是对的，是中枢的地点。他的开发者是有名的建商，是有经验的，不是实验的。再有就是能见度高，有很好的地点可以做的，所以永续性是单一的股东拥有的。物业管理从没有开业前，物业管理当时花了很多钱，在李先生没有设计的时候，就把怎么管理，整栋楼的概念灌输在他的系统里面。

再来就是建筑设计请了很多西方、东方各种各样的专业人士来设计，甚至在商场方面，在盖的时候，找到了（英语），把商场部分拿出来完全重新设计。李先生不懂商场，但是他懂商场设计。换句话说这个业主很成功，就是他愿意不停的改造。

再来一个就是台北101，业界就是精英做这行业的，给我们带来的是什么？你考虑到对营运者的影响是什么？考虑到员工对办公室舒适的问题，最后来自人心，广告讲了，为了进出的小市民，你就想到他，不是考虑到你的技术多好，你要想到他，他来决定很多事情，有效提供物业管理，像刷卡系统，双电梯转换等等。

再来就是改造大楼成为全球最高的建筑物，他们今年上个月花了一大笔钱，去把这个大楼变成第一栋超高层大楼的（英语）的大楼，正在进行中。当然这个意思就是节省能源，能够把绿化的形象改善。谢谢！

主持人（崔永亮）：非常感谢云惟鸿先生的精彩演讲，云先生从设计理念、文化色彩、运营管理全方位多角度给我们展示了世界最高层大楼的经验。下面是茶歇时间。

（茶歇）

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（三）

崔永亮：各位请注意，我们的下一个环节马上开始！下一个环节是互动交流环节，由云惟鸿先生和他的同仁们和大家一起交流。这一时段的主持人是宋有兴先生，我们马上开始！

宋有兴：非常荣幸，我来给大家主持这个时段的互动，我刚才发觉，我们云总已经成了大会的明星了，我很嫉妒，很多美女找他照相，没有找我，没有办法，我们的会议就是这样安排的。下面请我们云总和他的同事，这里面有世邦魏理仕华北区高级董事牛国盛先生。还有一位是华北区办公楼服务部黄薇女士。还有一位是北京分公司办公服务楼高级经理马辉（音）先生。对不起，更正一下！马辉先生是到现场来参加会议，上来交流的是北京办公楼服务部高级经理刘可（音）先生。上面我们请云总和他的同事们到上面入座。

云惟鸿：感谢大家有耐心听我一个多小时的演讲，我希望大家能够忍耐我们这么长时间的演讲。今天很荣幸是这样，那个开场白真正是为了今天下一段。我考虑到今天在业界，对超高层大楼的营运管理等等，有很多的兴趣，所以请了北京分公司一些同仁，这些业界的精英，各行各业都是领导。首先介绍黄小姐，她是我们Office service，Office service有两个部门，一个

是代表住户的；一个是代表（英语）业主代表的。就像我今天讲操作层大楼的管理，都是她在管理。牛国盛先生管（英语）。再有就是牛国盛华北区物业管理的主管。

宋有兴：有什么问题，请提问，可以点名问答，也可以说不用点名，你请云先生安排他们谁来回答。请大家提问的时候，先举手给我示意一下。

提问1：尊敬的云惟鸿先生，我提的问题是在台北101物业服务中，是如何实现环保、绿色和节能理念的？谢谢！

云惟鸿：这个议题还是一个进行式的议题，两个礼拜前他们签了一个合约，请一个建筑师还有西门子共同来为他们做LEED培训，要怎么样改造变成一个节省能源，把绿化的工作做完。目前这个东西还在进行式，我们没有太多的细节，因为我也不是台北101内部的人，等我下一趟来能够报告给你。

主持人：我这儿有一个问题我刚才听云先生介绍的时候说，我们用了东芝的一个电梯，每分钟1010米，这么快的速度。我知道在福建的地方有一个泉州，泉州出了一个什么事？也是管电梯楼很多的，在我们大陆这样的情况很多。但是物管公司管电梯遇到一个麻烦，相关主管部门要求把电梯年检费做一个很大的提高，主管部门收了以后企业感到很被动，那么我们有什么办法，通过什么情况减少物业公司的负担，把电梯的维护费放到民间，不是由政府管，而是由服务商来管，我不知道云先生的团队谁出一下主意？

牛：从条件的条例来讲，电梯的年检费从物业管理当中出，要求政府出是不对的。所以我们物业管理企业，在我们做这个项目管理的时候，当我们做这个物业管理项目的时候，每一个项目的时候，都有义务教育我们自己的业主要理解我们的法规，要理解我们自己的权益和义务，毫无疑问，我们每一个业主从自己交纳的物业费里面支出我们使用电梯年检费的时候，这是我们的义务，不应该由政府来交，如果是这个年检费是一个很高的情况，我想这个里面有几个方面的问题：

一，我们本身电梯刚才谈到，速度质量的问题。

另外一个，很高的年检费是不是一个市场价格？如果是一个市场价格，我觉得我们所有的业主应该接受这个价格。谢谢！

宋有兴：请说一下你的单位。

提问3：我是河南凯林物业李总，是这样的，我想问一下云教授，第一个问题，您刚提到李祖源先生对设计方面，我们下面一个楼盘，综合体有可能请到他，他对写字楼设计比较专业，那么对于酒店方面怎么样？你对李祖源先生认识怎么样？

云惟鸿：台北不像北京、上海这样，我们五星级的酒店不是很多。目前都不是我们国内设计的，但是不代表他不能设计，说来说去，也是台北最资深的设计师。

提问3：还有一个问题是这样，在开发综合体设计上，我们公司原来是做单体的写字楼的设计，接下来设计是我们综合体，酒店、写字楼、公寓，有可能带商业，这样一个商业的话，从物管、业主使用的角度，以及楼的保质方面，在设计方面能够给我们一些什么建议吗？关于立体交通、平面交通，是从什么地方走？让交通将来不会产生麻烦，在交通方面或者前期设计方面，能不能给我们一些意见、建议？

牛：我们应该似曾相识。

提问3：我去你们公司参观过。

牛：真正回答你这个题的时候，你得交一个咨询费了，这是一个玩笑了。我觉得这些问题，刚才云总谈到101大厦的时候，已经谈到业主方一个很超前的问题，他在设计阶段的时候，已经请了资深的物业管理公司，来参与他前期的设计，作为我们凯林来讲，在过去我们自己开发的阶段，没有做过这种大型综合项目的时候，现在我们着手做，我们不妨学一下101，找一些资深的人士，这种大型的物业管理公司，他在做物业的时候，监管物业的时候，在他整个的长时间物业管理过程中，尤其是设计到监管验收，客户入住的事情积累了非常丰富的经验。在这个时候，像你刚才提到立体交通组织，市场上比较活跃的一家，他们每一家积累了一些经验，可以认为一家自己认为合适的物业公司。刚才你这个话题不能在这里给到你真正有用途的东西，好，谢谢。

提问3：谢谢！

云惟鸿：实际上我觉得您问的问题，是很好的，并不是说我们能够及时性，现在20分钟以内能够给你们价值的回答，针对具体的问题，可是你们问的问题有抛砖引玉的功能。什么意思？我们回顾一个小时谈（英语）101的管理问题。在还没有把这个设计案形成以前，他已经把Commerce租给谁？他的客人是谁？他的客人的水平大概是什么的情况？他的员工是什么样的人？是工人？是白领阶级？是用电脑的？是怎么来上班的？所有使用者，客户的员工的那些生活条件已经安排到他的设计，通过物业管理把这个信息与业主的导向清楚，无论是（英语）还是（英

语），他只不过是把他专业性的考量，把你们导向型的咨询，包装成一个设计的要求条件，然后交由设计员实施，这个问题就是这个问题。而且大楼成功与不成功就是这里。一个大楼的地理、成本决定一切。如果一个大楼在台北市中心，跟近郊成本不一样、土地不一样、建路的成本不一样。服务的客人是谁？是高科技吗？是不同的人。

它有一个市中心，它的客人不是做科技，可能是高级主管、白领阶层、秘书，他们住在哪里？是南端还是北端？他坐一个小时车来上班，交通问题是什么？都要想清楚。你的客人是谁？这是最重要的。你盖50层楼是谁要来这儿？不是一厢情愿，台北金融中心面对台北金融界，结果没有银行。为什么？台北的银行都有自己的物业在旧的城市里面，他觉得我们不要浪费，把这个丢掉去付你台北最贵的租金，银行不允许的。很合理性来讲，应该导向给谁？是什么样的客户？如果有100名科技公司，你要吸引前30名的是谁？你要把这个先构思完，谢谢！

黄：我是做写字楼租赁工作的，今天大家谈了很多写字楼物业管理方面的内容。我想补充一下云先生后来没讲到的写字楼定位的问题。我们参与很多高层建筑的前期设计，我们的角色是因为我们每天都跟这些跨国公司打交道，我们很了解他们的需要。所以在很多大楼，在设计的时候，他用设计师，他们理念性很强。但是功能性就需要通过CBRE专业的团队来提供。刚才云先生讲到，你的用户是谁？这点很重要。我们看早些年打造金融街为了银行，但是有八、九年，十年的时间，没有银行到金融街，什么原因呢？因为不能满足银行的需求。银行有什么需求？

那么回头来看北京的两所高端的写字楼，一个是国贸3，这是目前最高的写字楼，330米。有大部分的写字楼，上面还有一个五星级的香格里拉酒店，超五星。我们现在帮他做市场推广的事情，那么作为高端写字楼他的定位是什么呢？尤其是在CBD里面，从国际来讲是世界500强的公司，他们对办公楼的形象，对于配套，为什么国贸能够吸引世界500强，因为有酒店、有商场，因为他有会议中心和公寓。这个是我们首先定位的第一点。

第二点从行业来讲，是针对金融企业，针对银行，并且也是针对一些顾问咨询的公司，比如律师楼这些。那么这些公司对于这种高层写字楼，他们的需求很强，并且他们愿意付高租金，来租一个好的写字楼。因为这个楼本身，从它的设计、平面很好用，高度起来很舒服，那么这个配套，我打一个比方，国贸3期，有一个VAV变频空调系统，在夏天供应空调冷气的时候，在它的机房，专门有一个系统，把这个水温降低变成冰，晚上就是一个很大的VAV，到了白天就降低电的能耗，通过这个VAV来提供整个大楼的冷气，也达到了一个环保的作用。所以它现在目前拿了一个黄金级的LEED的认证，那么这个也是我们跨国公司，世界500强公司，他们很看重企业的社会责任方面的要求。那么在他们选址的时候，他会把这个列入他们选址标准之一。

我们在设计的时候，我们会建议我们的开发商一开始想多你的位置定位给什么样的企业？你的设计楼是因为这些企业怎么样去设计？从这个方面补充一下云教授的观点。

宋有兴：谢谢。我们把下一个问题给后面的女士。

提问4：尊敬的云总，刚才听了您的演说，你提到台北101大厦，贵公司对于台北101大厦招租有一个最终目标，打造台北101品牌，我从品牌角度说一下，101大厦除了，可能我们外界对于它的直观印象就是超高层，这个101大楼，它的品牌还体现在哪些方面？

第二个问题，对于一个新接管的大厦，不知名的物业公司管理，然后在前期没有参与的设计、施工、监管的情况下，物业公司应该从哪些方面来考虑，来实现这个楼盘的品牌价值的提升？谢谢！

云惟鸿：谢谢你。实际上这个问题我可能讲得比较长一点。实际上回归到我们刚才讲的一些议题。物业公司监管一个任务，通常没有太完整的延续性，都是有问题才把东西交给您。如果你接北京（英语）大楼，你的情况跟我三年前接台北101的情况是一样的，你不要管别人以前做什么？你要想想，拿一张白纸重新写，我觉得要这样写，不要延续人家以前做过的问题，因为他做的好不会延续你做。

要认真想想这栋大楼有什么问题？或者有什么优势？每个人有自己的优势，每个大楼有大楼的优势。优势有很多，基本盘的运行，使用端的客户是谁？如果以前定位错了，就像台北内湖两年前我做了一栋楼，是国内北京一个朋友代表里昂法国银行来投资的三栋大楼在内湖，结果搞不清楚状况，科技大楼3栋楼，几万平方米，有一大部分秘书住在台湾南端，中间隔着一条河，没有地铁，很多员工没有办法到哪里上班，如果坐计程车，可能薪资就用完了。我重新思考，拿一张白纸再想一遍，你的问题在哪里？你的优势就是把这个问题怎么整理出来？在签约以前，就要求这些条件，如果你要我做可以，一年以内你要答应我这些条件，然后我跟着您的一个承诺，我来给您一套承诺，两年以后我给你什么东西，把这个条件谈出来。

我还记得101是很好的案例，2005年的时候是四面楚歌，上市一年半以后，招租是政府指派的管证券中心的，没有客人。那时候要求什么？4000块台币一平，那时候非典刚结束，我要求说你可不可以考虑，你降低租金，你的策略是面对大的客户，要降租金，给他前期做室内装璜，6个月有三层楼，要给他什么条件？你要有一个政治协议，我一年到两年以内，我把所有多

少的客源带进来给你？你要让步，你不能要求4000块，可以让2000块开始谈，可是我们定的策略三年以后，我们可以改造客户群，可是短期以内，如果客户没有，一切免谈。

还有，我刚才提起在内湖的三栋楼，你到台北问，这是很好的典故。在南面的南面，不是城中心，怎么过去呢？员工没有办法过去。我要求派两部车到不同的车站，松山的车站，免费接送所有员工，在上下班的巅峰时间，还有我们午餐时间。比如重要的（英语），创新性思考问题，这个业主你要提供什么免费？或者优惠条件？至少在某一个时段在改善以前，把这个设施弄出来。

还比如说内湖是一个新的开发区，那个区是没有吃的、没有喝的。中午一个小姐穿着高跟鞋走半个小时找不到一个面馆，我说在自己的楼下弄一些饭店，所以他也答应了。整个内湖100栋楼都是空的，刚盖完，是没有吃喝的，没有咖啡的。你想一个地方多惨，多荒谬的事情，换句话说300个员工午餐很困难的，谢谢您！

宋有兴：这是来自广东的陆总是吧？

提问5：我是国家物业管理司广州瀚舍春华物业管理公司的董事长兼总经理陆华生，很开心今天参加这个研讨会，学习了很多好东西，早上好，主持人，早上好云先生和各位同事。今天听到了云总说，花6000万申报LEED这个认证，LEED打在101大厦显著的位置，估计是50到60层的位置，非常醒目。请你谈谈申报的想法和对这个大厦的作用。

牛：我来回答一下路总提的问题，LEED认证，是最近这几年刚刚开始，有一些不管是开发企业还是一些物业管理企业，有些企业还是比较陌生的。那么对于世邦来讲，我们目前在管的，国内第一家通过LEED认证的，世纪财富中心，还有我们现在正在管的环球财富中心和国际财富中心两个。企业有一个社会责任，通过这个认证相关部门对这个有一些要求，它所使用的材料、环保的方面。

我们讲一个世界财富中心的例子，刚才你关心的第二个问题，通过了绿色认证能够为这个项目带来什么？世纪财富中心推出来的时候，我们应该说黄董事很清楚，刚好是我们这次金融危机刚刚开始的时候，那么整个写字楼的市场，写字楼的租赁市场比较疲软的时候，恰恰在这个时候在北京，一个通过绿色认证的项目起来了，使得他的出租率完全是逆市的。

我们今天在座的，大家都是一个社会人，大家都在办公，都在写字楼里面作业，我们自己所关心的也是，今天大家对健康越来越关注，我们要关心这个楼的环保指数是怎样？空气质量标

准是怎样的？如果连我们普通人都在关心，我们一些企业的老板们他们更是关心这些东西。现在的LEED认证迎合了人们对环保、人们对健康的需求，它应运而生。那么在这个市场LEED认证是刚刚开始，当它推向市场的时候得到了广泛的认可，我们又回到我们刚才讲到国内第一个认证的楼，它的租赁情况是逆市的，它的租金情况也是这样的。通过这两点我们可以想LEED认证在租金标准上，租金率远远高于别人的时候，他与开发商的回报就不言而喻了。谢谢！

提问6：请你介绍一下双层电梯的使用，它在安全、秩序和环境的配套管理上，你们的做法能稍微再介绍一下吗？谢谢！

云惟鸿：安全跟其他电梯一样，它有一个特色就是它是双运量，可以运十个人变成运20个人。考虑楼层数量之大，不停的换电梯是很浪费时间。把一个员工从1楼运到58楼的速度很重要。利用双数、偶数的系统把员工很快提升到，比如你要去53楼，你先到35楼再换，到单数的电梯，就到楼上的单数，基本上很简单。载重量是双倍的，如此而已，没有其他太大的学问在里面。

提问7：上午好！我是来自河南的，我想问一个问题可能和研讨会没有关系，因为我是带着任务来的，我们要选聘顾问公司，作为全球最大的顾问公司是如何看待像高丽国际、戴德梁行这样的公司？他们的各自特点是什么？请给我一些建议，谢谢！

刘：这个很难回答。实际上对于同行来讲是一个很难回答的问题，但是有一点我可以回答。您刚才所谈到的这一家在市场上是优秀的。如果谈到各自特点的时候，我们讲您先谈到的高力国际，高力国际在北京来看，住宅市场更多一些。到目前而已，资质没有这几家高。如果有高力的同事，说错了就纠正一下。如果我没有理解错，他可能是今年刚刚在资质上有了提升，有了提升之后仅仅是二级资质。在过去那么多年高力一直是三级资质，我们一级资质的物业管理公司有很多，这是高力的情况。

那么第一太平（音）的情况，我们知道的时候，它是上个世纪60、70年代在香港起家的一家公司，香港经济的飞速发展，尤其是房地产飞速发展的时候，第一太平在香港应运而生。那么如果说真正有国际背景的公司，今天你提到的几家，一个是仲联梁行，一个是世邦魏理仕。多说两句，刚才你谈到我们是最大的，这一点没有错，但是另外一点，最最重要的，我们是最好的。最好不是我们自己说的，这个最好比方说通过欧阳杂志（音），一系列大家到世邦网页上去看看就知道了，我们在业内的交易额，几乎是后面四家的叠加，我们每年取得的荣誉上的奖项，几乎

也是这样，比如说每年一些在国际上评的重大的，大部分重要的奖项都是我们包揽了。这样我想对你选择物业公司、顾问公司来选择的时候，你不难选择，谢谢！

主持人：现在你知道选谁了吗？（笑）

提问8：我想请问一下，我们在座的专家，我是武汉东河物业管理有限公司。我们在开发的时候，做了9栋商业单体，面积最小有800多平方米，最大的有2300多平方米。但是我们现在的招商还有出售的状况不是很好，我想问一下专家在这方面，能不能给我们支个招，看看能不能尽快把这9栋商业以售代租、以售代租的方式给我们出点点子。

黄：我来回答一下吧，在经营方面来讲，我想您提这个问题，我们可能会再详细研究一下当地的区域市场，然后你们的定位，根据您说的8栋单体。但是泛泛而言，像这种小的体量的，应该是独栋的，这种写字楼比较适合的，可能是一些高科技研发这类企业。他们不太喜欢到市中心，或者说不太喜欢高层建筑，尤其是他们喜欢给员工更多的创造空间，那么就像美国硅谷一样的。

另外就是一些国内的公司还有欧洲的公司，可能这方面你再详细研究一些。最好你能请一个市场顾问，针对这8栋单体详细的情况，看看有没有还可以提升的空间？看看从卖点方面，怎么可以挖掘一些潜力。

刘：另外我也建议你这边，北京其实有一些这样的例子，如果是纯的商铺的项目，你可以参考一下三里屯这个写字楼是怎么做的？这个是在三里屯路口的东北角。如果是写字楼的话，在北二环有一个06年年初的德盛商城，它有7栋不同体量的单体楼，可以参考一下他们是怎么设计的？包括区位上跟你也类似的地方，是不是有一些可以借鉴的经验。谢谢！

提问9：我是来自三期国际贸易中心，我想问一个具体问题，我们那个楼体量相对比较大，当时开发的时候有一部分楼层是卖出去了，随着我们现在经营的需要，肯定要走高端品牌，这样带来的租金也好、物业费也好都要涨，不然我们没有办法发展。但是现在有一个矛盾，卖出去的小业主他喜欢享受一个好服务，但是不想提升物业费。我想在座各位老师也遇到过这样的情况，有没有什么办法做做他们的工作。谢谢!

刘：这几乎是一个死结，不光是他们，连我们在座的每一个人，当我们享受一个物业管理的时候，不管我们在写字楼里面，我们作为一个住宅的业主，我们希望花最少的钱享受最好的物业服务。我们大的业主，我们所占的份额到底有多大？透过业主委员会跟业主进行讨论，最后大

部分人能够形成一个什么的时候，这个问题能够好解决。如果我们有这个想法，我们想这样做，但是你手中留下来的物业，支持物业业权不够大的时候，我想这是一个很难解决的问题。而且我想，如果我们已经卖的比较散，还是那句话，如果你手中握的业权不是很大的时候，再想提高整个的大厦的品质，甚至就是说，在租客上有一些选择的时候，我实话实说，依我的经验几乎是件不太可能的事。

为什么这样讲？因为我们的很多业主，包括写字楼的业主，很多买的是投资的，未必是他自用的。如果他自己用的时候更难，如果是投资业主的时候，我们遇到的，比如我们在成都遇到成都的世代大厦，当时在那个区域内也是最好的位置，也是最好的楼，但是全卖散了，最后出租率、租金标准上不去。那么好的一个楼，最近为什么没有实现开发商最初的一些意愿和想法？主要的是他遇到了你刚才的问题，他是100%卖散。

有些小业主是按揭来买楼的，最后有人抗得住，有人抗不住，最后以最低的租金把房子租出去，否则面临着一个按揭的问题。我想还是透过这种，如果有了业主委员会，通过业主委员会的职能。如果没有业主委员会，看看一些大的业户怎么联合起来去讨论？如果在业主上大家占足够多比例的话，相对来讲好解决。如果没有业主委员会的时候，我想这个问题很难解决，因为最后要形成一个决议，好，谢谢！

云惟鸿：我想补充一个说法，实际上刘总刚才讲的实际层面的问题，讲得太透彻了。我从台北的经验来看，台北等于说稍早走过开发的乱世，现在比较稳定。那么我们经过跟您所碰到的问题一样，早期的开发商开发市场的阶段里面，赶快建，赶快卖，赶快把资金收回来重新做下一笔买卖，这个无可厚非，对策的问题。我这几年在台北服务，我看到比较成熟的开发市场，业方必须停留下来想问题。我们这个楼从头开始，是散的卖？还是怎样卖？我在台北没有看到散的卖，基本都是租的，为什么？你卖一层，25层楼卖一层，那么那一层捣蛋到尾。管委会有投票权的，这是两户啊。台北有栋交通银行，他有14个业主，大楼地震打坏了，有5度、10度的倾斜，其中有一个业主是一个小小的贸易商，他拥有一栋楼的四分之一，他就否定整栋大楼改造10年。你可以想象，那个人可以持续完到底，一直到这栋楼符合他的要求，到最后要重盖一栋楼，这是整个开发业者的情况。

台北前两三年不是很困难吗？在另外想可能就一段一段卖掉，他没有这样做，他是去求政府、市政府、银行业能不能入股？来把他暂时性的问题处理掉。否则的话这栋大楼就是废墟，已经是废墟，毋庸置疑，卖两层出来就完蛋了，在我们业界来讲，在台北来讲，这是很重要的教训。

主持人：突然发现钉子户是那里都有啊。

提问9：我是来自江苏常州物业有限公司的，我姓张，是公司的总经理。我有两个问题向云总及云总的团队提问。第一个问题, , 比较实际，云总刚才在PPT当中谈到一个问题，就是大楼持续升级的方法。那么刚才云总也讲到，李祖源已经引入了前期介入，包括能源的降低有了很多采纳的好的意见。我想问问为什么我们还有一些改进方法？或者是当时没有采纳？还有就是这些方法到底是哪些？因为要投入6000万台币，每年达到10%能源的消耗，这是第一个比较实际的问题。

第二个问题，我在工作中碰到，业主的一些个性化的需求，与广大业主的群体化需求之间的矛盾。比如说他们的租户，他来租我的房子对车位有要求，对机房的成本、机房空调的运行，甚至包括有一些IT，有些外贸单位需要24小时运行，对空调要求不同。包括租赁空间大小的问题，我想请问云总的团队，对于业主的个性化需求和群体化需求你们是如何来平衡的？来处理的？谢谢！

黄：这样我先回答一下你的第二个问题，关于个性化需求跟群体需求的问题。从租赁的角度上来讲，回到了你早期的定位。如果你在建楼的时候，一开始你定位是贸易公司也好，我想贸易公司加班特别多，老要24小时开着，我们北京很多大楼，国贸里面也是很多这样的情况，因为他们的时间不一样。我想在你前期定位的时候，就要把这个问题想到。

那么解决空调有几种不同的方法：一种就是说有24小时的冷水供机房用的，这是我们单独的系统，云总比我还清楚。另外在整个大楼建的时候，空调机房的冷量要足够，设计的时候要想到。如果我们这个楼吸引这类客人，虽然提供这么多东西，但是这些人租金支付能力很强，你可以计算进去，甚至你空调安排，你可以打包，一年给你多少小时的空调，但是租金可以打包考虑，这是个大的话题。

那么涉及到现在已经进来了，怎么解决了？我想在远古的时候我们有一些解决方法，比如说加动力空调，不是好的方案，因为很多楼以后再加空调，这个温度的解决都存在问题。

刘：我补充一下这个问题，实际上我们首先要弄清楚，就是说我们物业是在管什么？那么我们物业所管的，是公共物业，公共物业就是公共区域、公共地方和公共设施。现在我们管的是这样，但是客户有个性化的需求，作为物业公司尽可能去满足，契合我们客户的要求，在这种情况下，我们无论如何是不可以，是从物业费里面支出的。那么有一些个性化的需求没有关系，我

给你一个有偿服务。在我们这个楼一建立起来的时候，我们有一个物业费的标准。写字楼如果是30元，这30块钱怎么花？包含了什么内容？我的服务内容有哪些？现在在30块之外提出个性化的需求，比如你需要加置空调的，没有关系，我给你一个加置空调的标准，每小时是多少钱？有一个标准就可以。

这个里面涉及到另外一个问题，实际上就是说，又回到了物业管理，或者说是物业租赁服务的问题上。一个成熟的开发商他知道在建这个楼的情况下，在正常的情况下，冷基是怎么配置的？除了正常考虑，有一些加班，所有的型号和冷基应该是不一样的。那么在没有足够用的时候，我一定是开一个小的冷基来供应我们有限的用加湿空调的服务。个性化的服务应该通过有创服务来解决的。

刘：刚才从定位的角度，把预先的准备功课谈到了。现在还有一个实际的问题，我们在实际租赁过程中，如果真的遇到这样的问题，我们怎么来解决？从我个人来讲，租赁工作是一个坚持和妥协的平衡。在什么情况下我们应该怎么坚持？什么样的角度我们要去妥协？这个就是说，我们一定在最初的时候，我们要做预案。包括应对客户特殊需求的情况下。最简单来讲，我给很多开发商一个最简单的建议，业主一定要敢于对客户的要求说，对不起，我满足不了，在拒绝客户的时候，你可以赢得很多的客户，也可以避免后来的麻烦，反而你更好保证这个大厦的形象和品牌，和整个大厦的资产，这是我个人的一个建议。

主持人：刚才刘总讲的建议，对我也很有启发。我们有时候很难判断哪一部分属于我们本分的服务，哪一部分属于我们增值的服务？我觉得一个人把事情做好，最恰当的就是把本职的事情做好，增值的服务量力而为。感谢刘总的教导。

提问11：你好，尊敬的宋社长、云总，我是重庆物业管理公司的杨军，我对101大厦上万名员工和其他一些业主整体，在遇到应急情况的疏散，你们是怎么有条不紊地疏散？需要疏散的时间长是多少？我就问一下这个。

刘：刚才我们的同事说N0，我跟他今天是第一次见面，他不是这个大楼的管理者，他负责的是租赁，所以你讲的这个问题，是我的专业，但是我恰恰没有管过101，这个大楼的疏散一定不是当初云总在那个地方做租赁所涉及到的。如果我替你说错了，你可以纠正。

提问12：我是来自河南商丘职业技术学院物业管理专业的老师，我看咱们这次会议上很多都是企业的老总，我们学校来的不太多，我也代表学校来的老师们，我们来的三位老师，代表

其他学校的老师向我们《现代物业》杂志社，向我们各位专家给我们做报告的各位专家，表示衷心的感谢！给我们提供了这样一个好的平台，提供一个好的机会。

那么我在这里，我想表达我的这样几点心情：一个方面是感谢。

另外一个方面刚才老总们提到都是专业上的问题，那么我想提的问题就是说，一个好的专业物业管理，要想管好需要的是人才。那么在这里我们商丘职业技术学院物业管理专业，给咱们把人才带过来了。我想提这样一个问题，给咱们台上在座的领导。在我们以往的员工招聘里面，我们是否招聘有物业管理专业的学生？这是一个问题。

再一个是，我们以往是否有校企合作单位？如果有的话，你们是怎么做的？这是一个问题。

再一个，我还想借这次机会向全体老总诚挚的发出我的邀请，欢迎各位老总到我们商丘职业技术学院物业专业来考察，能不能招聘我们学校的物业管理专业的员工？我叫张凤英，手机是137 ****9827，随时可以联系，谢谢！

刘：我来抢着回答这个问题，另外的同事一个是在台湾，如果需要的时候，可能也是件很麻烦的事。物业是我这边，你讲的四个问题，我核心问题回答两个。也就是说招不招这方面的学生？我给的回答是肯定的。第二是有没有这种有校企合作？我们也有。

我今天也是从学校来的，很感动，作为一个物业管理企业，深深感受多我们校方对自己培养出来学生的那种责任感。因为我的邻座也是从河南、河北来的。刚才你讲是从河南商丘来的，我觉得这个实际上说穿是一个就业问题，我觉得不仅仅是校方的问题，也有我们企业的问题。你虽然告诉了电话，我没有记住，回头我们可以交换一个名片，我希望作为我们企业在就业方面，尤其在学生的就业方面，我们尽到一份责任，如果还有校方来的时候，我们也可以交换名片，谢谢各位！

主持人：如果我们会议安排不周到的时候，希望你跟各位老总沟通一下，好。

提问13：你好，我是清华物业管理职业经理人班学的学员，我是来自南京的周强。我之前是一个律师，两个月前辞职了，现在待业。我想知道目前在咱们不同楼盘服务过程中，目前咱们物业服务企业主要探索的，在物业服务收费以外的项目，可能存在的多种经营，或者创收的一些项目手段中，目前主要在参与，以及在探讨的方向主要集中在哪几块，请简单介绍一下，谢谢！

刘：在物业费管理以外，我们能创收的就是资产管理，这个资产管理涉及到通常情况下，我们一个新的楼宇有租赁部，或者叫租赁部，这个部门完成了第一轮租赁也好，销售也好，通常情况要撤场了，物业公司一定是应运而生。在这种情况下，第二轮、第三轮的资产管理涉及到出租，再销售，物业公司可以提供这些服务的。

那么在提供这些服务的过程中，市场上的中介公司一样，物业公司也有了他的收入，这是一个方面。

另外一个方面，在资产管理方面，有些房子在某一个阶段要空下来的，物业公司要打理这些房子，有些投资业主可能是国内的，那么国内的可能不是同一个城市。另外可能是国外的，根本就没有办法自己来打理自己的物业，比如说住宅、一个别墅空置的时候，到冬季的时候有一系列的问题，保暖保温等等，冬天一些日常的养护，比如说花园。空下来的时候有人来看房子，如果不打理，比如说别墅里面有很多杂草，就不会有人要这个房子。这是一个最大的方面。

再一个方面，开发商可能给物业公司留下了一些可以经营的东西，物业公司可通过这些区域创收。比如说举一个例子，有的时候公共区域、公共地区、公共屋顶的广告牌，这些七七八八的都可以做。但是我知道对很多物业管理公司，尤其是以酬金制为主的物业管理公司来讲，在这个上面的积极性不是很高。为什么这样？因为他对包干的物业公司更有吸引力。包干的创收可能动装到包干物业公司自己的腰包里。那么酬金制不是这样，这个楼10万平方米，我管下来每个月的酬金可能是3万、5万，剩下来所有的创收放在专户里面，你在做的过程中，有时候做好事也是这样，有时候难免出现这样那样的问题，所以在市场上酬金制公司积极性不是很高。但是一个负责任的物业公司，他还是千方百计做这些事情。谢谢！

主持人：我们南京来的律师我估计你碰到了跟我们同样困惑的问题，特别是在我们内地，物业服务的收费目前定位比较低，公司希望把一些公共部分的东西来使用。那么这个权属问题现在被禁止了，前提是要有业主委员会或者业主大会的授权许可，还有一个分配的问题。但是今天我们这个方面的话题，涉及得比较少一些。明天上午有一场加拿大的余月瑛总裁可能会讲很多，跟专业的服务商怎么通过合约的方式委托别人经营？但是我们叫业主委员会，她叫做共管公寓的董事会来授权经营。

下面看看还有没有哪位提问题？今天我听演讲的时候，我听到云总提到一句话对我很有启发。他说一个大楼的生命力在什么地方？一个大楼的号召力在什么地方？不是你出了多少钱，最根本的问题是满足业主的要求，满足业主的需求。我有一个困惑，咱们理解的业主是一个多向的

含义，从101的情况来讲，是多业主构成？还是开发商自己的时候他的业主。我们跟政府打交道，如果是多业主，商业大厦，这个地方的需求和要求各个地方非常复杂。在这种情况下，如果业主再多就变成住宅小区了，好吓人，中国大陆我说有些小区10几万人，几十万人他们能理解吗？他们觉得很惊讶，从台湾来的同仁听到这样的话很惊讶。

实际上我们在大厦里面也有这样的问题，我想请云先生特别介绍一下，你对多业主的时候，你怎么发现他们的需求？你在签约的时候怎么来进行约定？请云先生简单说一下。

云惟鸿：实际上101，不是一个很好的例子。因为过程中面对着很坎坷的财务困境。刚好这个案子也是400、500亿台币的案子，这是独自抗起来的。这个举例不理想，看1997年到现在2009年，的确把业主管理好了。如果交女朋友交不对，能够变成老婆也是很好的。我觉得这点做得很好。在过程当中，在开发的案子到中期，前后有很多的财务困境，这样的问题出现了，政府不愿意融资，各种各样的情况都有。他正好请求政府带了一些请财团，还有一些寿险，他们做对了一件事情。

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（二）

（照相完毕，会议继续）

主持人（崔永亮）：各位请注意，我们的会议进行继续。在演讲正式开始之前，我有两个请求：第一在会议室内不要抽烟。第二请将手机调为振动。 下面为我们演讲的是云惟鸿先生，云惟鸿先生是世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理。他在业界具有很高的知名度，他率领的团队对台北101大楼进行招商，并取得巨大成功。其他的成功，还有为华旗集团提供物业服务等。这些成功案例，都成为业界的典范，云惟鸿先生今天演讲的题目是，台北市顶级商业办公楼之招商策略与经验分享，以台北101大楼为例，下面我们有请云惟鸿先生做精彩演讲。

云惟鸿：大家早！我不想坐下来，我觉得站起来精神比较好。既然是一个座谈会，而不是演讲，我也不是老师，你们也不是学生。今天我给大家带来一个主题，就是台北101这个主题，当时我们开始的时候，两三个月以前，跟宋社长杂

志社讨论这个议题的时候，我们当时讲的是管理的问题。今天我们可以把这个议题拓宽一点，怎么讲呢？实际上一个写字楼大楼，这么重要的一个投资，它的成功绝对不是一个管理的问题，它是一个营运的问题，是一个笼统的，管理、营运、策略等等。当时我跟社长有一个请求，能不能把这个议题拓宽，变成一个写字大楼的管理、营运，给业主们带来一个成功的典范，是这么一个情况，社长也同意了我的要求。

首先一个半小时我先花40分钟时间讲讲这个大楼的基本情况。再来花30分钟时间讲营运的成功与失败，还有其中过程所产生的坎坷的发展，还有怎么克服坎坷的问题。再来11点到12点，会邀请我们三位北京分公司的同仁，我们华北物业管理的董事，还有两位是物业管理的招租方面，在写字楼大楼招租是一个特点的行业，跟一般招租办公室有管理方面的特点。我想请这两位同仁，也是北京分公司做租赁的两位同仁一起上台，跟大家做讨论和发言的情况。

如果我问大家什么叫超高层大楼，就是非常高的大楼，有什么特点呢？非常庞大的投资，或者说有一个地点好的地方叫超高层大楼，常态是这样的。台北也不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。

根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到Burj Dubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。

世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。

到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。

（英语）在纽约，（英语）在香港。再来就是深圳，上海的（英语）中心，一直到金融危机的时候，台北101都是最高大楼。特别是（英语），认真来讲这是（英语）。

年底的时候我们会失去这个地位变成第二名，Burj Dubai80层楼已经上市以后。回头讲讲这栋大楼我们起一个议程，超高层大楼它代表一个市场，最尖端的技术实力，这是什么含义？通常是什么状况？要花几百亿盖一栋楼，当然要请各行各业最先进的技术企业，帮他们做。当时我们台北请的李先生，是知名的建筑大师，还有请国际上知名的企业。

再来就是（英语），他们算是纽约知名超高层大楼结构专业的小小的建筑师事务所。再一个超高层大楼有很多的议题，在楼上工作的人会晕，所以有一个阻尼器的厂商。再一个就是（英语）是美国的企业，再一个就是机电系统，这是很重要的设备。到今天为止，这套系统上个礼拜新企业从香港来，算是比较新的。因为台北101，是台每年过元旦的时候，放灯火，通常每天、每个礼拜放不同的广告在整个玻璃上面。

所以，总的来讲，一个超高层大楼实际上它有很多的代表性，这个行这个业，这个技术层面可能是最好的一些东西放进去。承包商是谁呢？是（英语），全球最大超高层工程管理公司。这是他台北的分公司，这是台湾最大的营造厂区。还有日本的企业。再来就是德国，做柏林墙、以及电梯。这个电梯系统是全球最快的，很特别的一个系统。

大楼管理是我们今年谈这个事情的主题，很不幸大楼管理不是我们，大楼当时的设计的时候，他们请的（英语），做他们整个设计时候的顾问，这是很重要的。一个超高层大楼，如果能够花几百亿做成特殊的楼层，必须管理好，使使用者享受，这是最重要的，客户要感受，实际用途而来的。当时（英语）给他们做顾问，但是成立以后，开始营运以后，台北101自己形成了一个管理公司，自己管理这个大楼。

台北101是李先生设计的，他算台湾比较有特色的建筑师。他有很特别的特点，101大楼离开亚太最大地震的隙缝，考虑是海岛，台风很大，所以设计方面算是有很特别的需求。再来就是李先生针对这个很特殊的建筑，他放了很多东方设计的概念进去。

讲讲文化的影响层面，如果在座有一些朋友也是比较喜欢这种中国古典的文化，“8”是一个很关键的数字，所以整个设计以8为主轴，8个斗，就是8层楼一个斗，斗是一个容器，放物质东西的一个容量。所以8个斗在上面。再来就是25层作为基座，后面是一个商场，算是台北今天最大的商场，有一个亚洲最大的（英语），曾经一度连胜（音）拥有142个商场在全球，在英国住过的话，（英语）在（英语），北美很多商场都有。所以今天这个商场算是台北最好的商场之一。

昨天晚上我很惊讶，在自己的房间里面看到一朵花，我想大家如果注意到你的房间有花，我问了一下我们的杂志社的朋友，101的设计就是以这个图片上的花作为一个基本的情况，发，就是往上飞的形态。你看这个大楼的玻璃墙是有一个角度的，就像这个花的每一层一样，这样往上走的，完全是巧合。昨天晚上在房间里面看到有点惊讶。他觉得这是中国人的象征，这是一个基本设计的理念。或者有另外一些人，可能给他另外的诠释，就是说如果你把苏州的塔倒过来就是101。

上面还有不少跟风水有关的传统概念，比如说金银宝，就是清朝硬币的结构。在风水大师的指导下，这栋楼比较浅蓝色。再来就是设计元素上面，有一个传统的概念就是银色云朵，这是一个吉祥物。从上面楼顶看下来到20几层的时候，这是乌龟的形状。不晓得在座的各位看得出来吗？还是我们的想象力太好了。再来就是硬币。开始登记的时候台北101叫做台北金融中心，是1997年的时候，开始筹备这个案子的时候，登记的名字至今还是这个名字，因为想到说，我解释一个背景，为什么叫台北101，很多人认为盖完大楼为什么叫做金融中心呢？在市场的建议下我们变成101，比较记忆。

从实际的规划使用端来讲，有三四种做法，低段、中段、上面就是一个景观台，还有参观等等。因为它高度的原因，很多国际的一些通讯系统在上面。所以台北非常倚重这栋大楼的安全性。

最重要的来说，从收入角度来说，楼下的商场跟我们提起台北最高的（英语），最高端的。从实际的管理角度来说，它有几个产业是蛮特点的。先从阻尼器来谈，这是一个钢座的球，风来的时候不会摇摆。所以他们让他稍微反过来，可是这个阻尼器看不出来，顶多三种情况，很多人认为这是防地震的，这是错误的，纯粹是对风影响的一个设备。

回到刚刚比较实际，我们今天在座的物业管理的精英，我转到实际层面来谈，超高层大楼要上要下的人很多，每天有上万人上下，单纯就把员工往上往下搬，是上万人的。还不包括上海、北京去看景观台的，那是上百万的。他们怎么做呢？从营运的角度来讲我们变成两层，35、36是转换梯，59也是转换梯，你坐到36楼转另外一个电梯就到上面了，很快了，也是超高层大楼里面速度最快的，待会儿我再讲。在36层楼是开放的，社会大众租的办公室，这是国际各大企业来谈判的好地方，非常容易找的。

大楼的管理系统是怎么样管理法？有五种电梯，红色是直达电梯，是干什么？让上海去的观光客看景观台。观光客到了这里，几分钟以内，以全世界最快的速度，几分钟以内就达到楼顶了。

再来就是转乘电梯，有十座转移的电梯，（英语）这两个系统呢，有24座，有一个情况就是说，这个电梯不是单一的，是双层的，一起上，一起下的，因为要营运那么多人，或者吃午饭的时间，运输量是非常重要的管理层面。再来就是货梯，就是我们右边从（英语）一直走到91层楼。再来就是商场方面的电梯，纯粹是1—5层楼的空间。

电梯的双层，就是电梯是有上有下的，运载双倍的人口上下。换句话说如果你到40以上的楼，你先到34层楼再转，是双数。因为你要到43、35，然后就往上走。直达梯到景观台，从楼下2层是挺快的，对这个大厅有10部电梯随时转换。

保全系统，这么重要的一个企业，全台湾的企业中心，国际企业都在云集在这个大楼里面，这是最重要的一层。他有24个小时的安全管理，高端的大楼，警卫是跟警察局、消防直接连线的，任何一个系统在我们里面不到100米消防队都有。

再来就是监控系统，有600多CC系统之外，还有透过光纤送到中央系统，然后送到警察局、消防局，这是及时性的。

客户在上班的时候是很重要的，既然有上万人在里面上班，不含客户的话，你可以想象一下中午吃饭的时候，所以这个是很有效率的。每个员工有一个卡，是公司通过大楼的管理系统发给他们的，而且定期在检验，那就是说，在这个地方上班的人是自由的。秘书在楼上休息了，对不起了，你的老板很知道，因为是完全登记下来的。

那么考量到有一些隐私的问题，我们怎么管理？这个系统访客对外，（英语），专门为这栋大楼设计的，至今为止，在业界是唯一的。上个礼拜来看我们大楼的管理系统，因为他一直要改善。我们以前是用电话拿起来，可以拿到卡，考虑到（英语）带来的危机，现在面对（英语），笑一笑，讲讲话就跑出来了。 这里面还有另外一个使用管理情况是这样子，一个客人他跑这边来，跑到（英语），打开系统一看，先打一个电话看看，那个人就会在某个系统，在电脑里面云惟鸿12点来看邵学杰，已经存有这个系统，你讲这个话他自己跑出来。还有一个好处，我们拜访客户。以前管理系统不好，你要来证件搞丢了，你可以想象一万人的身份证怎么管理？那是很痛苦的事情。还有隐私的问题，如果我把我的名片证件放在柜台，刚才别人走过看到我的相片在那里，不是太好的事情吗？都考虑到客户的需求。管理都是跟人的需求有关的，好的建筑是跟人的需求有关，我想物业管理的业界朋友们都会同意这个看法。那么（英语）系统非常好，它有安全性、保密性，而且是完全精准的。

考虑到超高层大楼自从9.11发生以后，大家考虑到安全是多么重要的问题。101怎么克服安全系数的管理问题呢？假设在楼上起火了怎么管理？不单纯你跟消防局走得很近立刻来，因为上面的人很难下来。那么楼与楼之间我们有这么一个设施。8层楼下面到上面有一个系统，比如说您在43楼，你要走几层楼下来火烧起来了，你可以从楼梯走下来，因为电梯可能不能用了。走到一个完全封闭，完全密封的房间里，这里有一个门，也是从楼上电梯走下来，这样子有一个（英语）的墙壁，这里面完全烧起来从楼上走到楼下，完全都是烟的话，你必须离开这个系统，你从这里走出来，暂时在这里避难，这是完全杜绝有自己的抽风

系统，有自己的所有通讯系统，让你至少延长被救援的时间。把整栋楼完全隔绝掉。

再来就是（英语）的管理。消防局能够帮忙，但时间是漫长的。这栋楼有水箱，8层楼一个斗，上面第八层楼，底下第一层楼有。因为我们下放就好了，这个设计算是比较好的一个设计。再来就是逃难系统的管理等等，还有这个房间的加压、减压的设施在里面的。34楼以上的机械设备有一个户外避难台，每个斗有，不是每层有。所有的办公室系统都是定期所有的公司管理者必须要被培训的，同时要培训自己的住户等等。

再来就是电力系统，电力系统考虑到现在的企业，资讯的保管是很重要的一环，很多公司依靠它的电脑系统而工作，不能断电。所以我们跟电力公司有两个安排，有两个线输送把电输送过来。把高压电送多超高层大楼里面，办公室是由上而下，双层连线。大楼内有紧急发电设施，可以保障大楼的使用。 可是问题在哪里？这个UPS系统要20分钟才能启动，所以换句话说，你前面的系统一定要保护到这个需求。

再来就是空调系统，这是最重要的。主要是这样，这个系统利用夜间的黝黑的电来制作冰块，以便白天变成供应水的调节空调的（英语）。再来就是因为考虑到很多人在大楼里面，所以有一个系统自动调整二氧化碳，当二氧化碳高到什么程度，就把氧气进行换气，让里面的人有点清新的感觉。

每层楼有42到52个可变空调箱，这是比较独立的。再来就是可以逐步的需求供应电脑机房24个小时独立的管理。大楼管理是最重要的一环，花了几百亿买了这么大的楼，你看业主花在管理，客户的舒适度、安全度，不管是系统和个人的舒适度都是最重要的，花最大的成本。我们很幸运，世邦魏理仕在2004—2005年之间，曾经为这家公司做了招商、管理，还有定策略、签约（英语），代表超高层大楼招租营运的模式，跟我们大家一般认为招商的租赁是有点不一样的，我就是业主代表，我给他一个团队，每天在这里代表业主招商，从（英语）找一个客人，或者接待一个客人，能够签约进驻，还有广告、媒体、公关等等，都是我们做的，叫做（英语），一方代表招商管理，我当时的一个小同事，两位

美女培训，在这栋楼住户本身的一些使用者，必须定期培训他们。比如有问题怎么处理？所以定期做这些工作。

我刚花了一点时间讲使用端，这是最重要的。35层楼有一个管理办公室，是供整个大楼使用端的客户，各种各样的问题跟我们谈。住房进驻以前，我们会办理说明，给所有的住户，不是说他的总经理，总经理听完以后不告诉别人，在里面上班的员工必须定期培训，特别是消防方面的问题。

还有了解用户的需求，考虑到国际公司居多，还有国内巨大品牌的证券中心，银行等等，他们的需求是比较高端的，比较敏感的，很多的需求都是国际水平，最高的要求。环境的清洁等等，也是很重要的。我们必须要维护整个大楼所有的公共区域，包括1、2楼的大厅、空中大厅、转换厅、电梯等等，你想这个量得多大。这栋大楼（英语），40个公共设施，单纯是打扫公共设施就很忙了。 当然这是跟所有大楼一样定期洗窗子，几乎每天你会看到有人在洗窗子。这栋大楼花400亿建设最好的大楼，真正的价值就是硬体吗？我想在座都是业界管理的人士，多年来在整个国家GDP上升的时候，实际上大楼的贵不代表他的好，客人也不认为你的好留在这个大楼。所以从一个大楼的营运，建设到它营运，营运是指租赁管理，还有面对客人的公关服务等等，这叫营运，这是最关键的。 就像任何超高层大楼，在其他市场大楼比较特点，我看到上海浦东随时都可以盖两三栋大楼，在其他地方很少看到。但是超高层大楼，台北101不例外，实际上从1997年，这个厂商得到这个标，到他筹备好400、500亿的建设预算，把运营好，真正把客人带到这里开始赚钱。他今年是开始（英语），你想想看从1997年到现在是多少年的事情？将近12年，是很多超高层大楼营运史的一个观念性的问题，我不觉得是一个例外。换句话说，它所带来的资本需求之大，他所带来的营运还有管理，很多东西都是尝试性的，没有人知道怎么盖全世界超高层大楼。都是在做实验，这个是做20、30栋楼的住户而已，从这边出来，全世界最大的开发商谈何容易？

我认为这张图片是最重要的，而不是大楼，大楼再好，不是贵与不贵，或者（英语）不好？我们觉得不是。关键在这里，开始以后，它所面对的社会上发生很重要的事情，1997年得到标以后，亚洲金融危机，业界如果记得的话，第一

次在韩国、台湾、泰国，泰国跟台湾几乎全盘崩盘，这是很严重的。再来1999年1月年我们取得建设以后，台湾IT最大的泡沫化，台湾依靠IT作为最大的主流经济，整个网络市场崩盘了，没有这个需求了，甚至GDP走到负数，这是很多年没有这样的情况。

到2001年9月9.11事件发生在美国，超高层大楼烧掉了。你想盖一个超高层大楼，对股东怎么想？危机意识是很高的，针对这样的建筑。再来就是2003年正在盖的时候非典来了，客人跑光了，台湾的GDP第二次出现负数了。在这个过程中，这个建商花了很多时间，争得社会大众的认可，才开始盖。到2003购物中心开幕，等于2004年的时候才正式取得执照，这是很漫长的7年。但是在上海可能不用这么长时间，在北京不用这么时间，因为我们有特殊的环境。 再来就是你想想2004年开幕到现在，整整10年多了，终于营运开始赚钱，商场也好，大陆也好，也把自己提升成为台湾，甚至亚洲甚至最好、最成功顺利运营的一个大楼，这是城中之城，可以容纳上几万人在里面吃喝玩乐、工作，所有的需求都基本上是自己供应。

讲讲我们刚刚上市的问题，从运营史来讲，最重要的情况是找到客人，盖好了，可是没有客人来问题大了。要招商的话，那就看，不是我们多努力的问题，而是说整个市场的大环境，当时是什么样的情况？很不幸这个大楼快要上市，到上市以后，灾难不断在台北。绿色是我们台湾办公室的控制率，101的控制率没有真的跟台北社会，在（英语）的金融危机来以后，照理说，如果跟着社会控制率一样的话，应该往上爬，目前保持在20几个控制率，有一部分是他自己想保留一些空间。我们刚才提到大楼分中高低三个阶段，房租水平是不一样的。而且这个业主为了吸引国际，从上海、从北京、美国、欧洲最好的客户保留了一层，目前经过很成功运营以后，把4年前不得求小小的租赁机构，几百平方米的客户慢慢丢掉了，保留给国际银行，大陆银行，美国财团的代表人。

这个进驻水平，今天变成台北最高的，大概3400块一平方米，也许在北京、上海不算很贵，在台北经过这么多年的经济衰退，这是很好的。在台北101社区，是2500——3000，台北101是3500这么一个水平。整个台北东区的水平是161一平方米，这个可能是有差距的。

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