北安市廉租房方案

前 言

北安市位于黑龙江省正北方，总面积7194平方公里，总人口48万, 城乡人口各半。市辖6个街道办事处，9个乡镇。辖区内有中、省、黑河市直单位42个。

近几年随着北安市开发建设力度的加大，北安市区住房条件改善明显，但同时城市中还存在着四大片的棚户区，棚户区中部分低收入家庭住房困难户人均面积还不足12平方米，贫困居民的生活居住条件亟需改善。

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。国务院将切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度。

我中心受北安市政府的委托，承担了《北安市2009年廉租住房建设实施方案》的编制工作，在北安市建设局、经济贸易局、财政局、旅游局、国土资源局、环境保护局、交通局、水务局、电力等各部门的大力协作配合下，编制了《北安市2009年廉租住房建设实施方案》。

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第一章 概 述

一、项目概况

1、项目名称：北安市廉租住房建设项目 2、建设单位：北安市政府 3、设计单位：黑河市工程咨询中心 4、建设性质：新建(配套建设) 5、建设地点：北安市

6、建设规模：共建设廉租住房2878套，总建筑面积143900m2，其中2009年棚户区建设工程，配套建设990套，建筑面积49500m2，其中每套建筑面积均为50m2。

7、工程投资：工程总投资21585万元，其中：中央预算内投资补助4317万元，地方自筹17268万元。

2009年工程计划投资7425万元，其中：中央预算内投资补助1485万元，地方自筹5940万元。

二、编制依据、原则及内容 （一）编制依据 1、主要设计资料

（1）《北安廉租住房建设实施方案》及设计委托书 （2）北安市总体规划说明书 （3）北安市总体规划图（1:5000） （4）北安城区地形图（1:5000）

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（5）北安市住房现状情况 （6）地区材料价差 2、规范及标准

（1）《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB50180-93 （2）《住宅建筑规范》GB50368-2005

（3）《住宅设计规范》（2003年版）GB0096-1999 （4）《民用建筑设计通则》GB50352—2005

（5）《建筑设计防火规范》（2001修订版）GBJ16—87 （6）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001 （7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 （8）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 （9）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 （10）《砌体结构设计规范》GB50003-2001 （11）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 （12）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003 （13）《民用建筑热工设计规范》GB50176-1993 （14）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

（15）《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94 （16）《供配电系统设计规范》GB50052-95 （17）《低压配电设计规范》GB50054-95 （18）《建筑照明设计标准》GB50034-2004 （19）《健康住宅建设技术规程》CECS179/2005

（20）《黑龙江省民用建筑节能设计标准实施细则》（采暖居住部分）DB23/T120-2001

（21）《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》

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（22）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号

（23）《廉租住房保障资金管理办法》财综〔2007〕64号

（24）《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》发改投资〔2007〕3676号

（二）编制原则

1、按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，建设廉租住房，切实解决城市低收入家庭及住房困难家庭的住房问题。

2、合理确定廉租住房需求量，统筹规划，分期分步解决。 3、廉租住房项目选址要充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活。

4、廉租住房建设要按照城市低收入家庭的基本住房需要，坚持经济、适用的原则，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。

5、要按照发展节能省地环保型住宅的要求，在经济合理的前提下，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

（三）编制内容

根据设计委托书，本工程为北安市廉租住房建设实施方案，工程内容包括：

1．确定廉租住房需求量，分年度进行城市廉租住房建设，及建筑配套的给排水、采暖、电气等设备工程。

2．对廉租住房小区配套基础设施建设。

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三、北安市概况 1、地理位置及交通

北安市位于黑龙江省正北方。其地理坐标为北纬47°35′－48°33′、东经126°16′－127°53′之间。总面积7194平方公里。北安市地处黑龙江省北部的中心地带，滨北、齐北、北 黑三条铁路干线和黑大、碾北、绥北、鹤嫩四条公路干线在北安交汇是我国最北部的交通枢纽，是由黑河通往俄罗斯及东欧国家旅贸大通道的必经中转站，毗邻天然火山博物馆五大连池。交通十分方便

2、行政简介

北安市总面积7194平方公里，总人口48万,城乡人口各半。辖区内有省、黑河市直单位42个。

北安市地处黑河最南端，城区设铁南、庆华、兆麟、铁西、和平、北岗6个街道办事处，辖131个居民委员会，人口13.6万余人。农村设通北、赵光、海星、石泉4个镇和胜利、建华、自民、东胜、城郊、杨家、石华、主星8个乡、178个村。市区内有首都钢铁公司北安庆华工具厂、新生机械厂、北安发电厂、北安电业局、北安农管局、省第三医院、北安农校等。

北安是黑龙江农垦总局北安分局的驻地，境内有北安农管局所辖的赵光、红星、建设、长水河、二龙山农场五分场5个国营农场和通北林业局所辖16个国营林场以及17个部队农场。

民族以汉族为主，有满、达斡尔、蒙古、回、朝鲜、锡伯、鄂温克等22个少数民族，共1.24万。

3、历史沿革

北安市驻地，因地处海伦北部，取北部安定之意，命名为北安村，后

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改北安镇。清末，1910年5月（清宣统二年四月），黑龙江全省垦务总局决定，于龙门镇（又称“老龙门”，今德都县境内）设龙门招垦局，始放毛荒。隶属海伦府管辖。中华民国成立后，1912年5月29日，临时省议会议决，将龙门招垦局改为龙门设治局，兼办招垦事宜。由黑龙江省直辖。1914年6月划归绥兰道管辖。1917年1月1日，依据省长公署令，将龙门设治局改升龙门县，为二等县。同年5月16日正式批准，并因与广东省龙门县重名，以其地原系龙门镇，改为龙镇县；县知事于7月14日启用龙镇县印，正式更名为龙镇县。后将县署迁至新龙门（今龙镇），由县名而取镇名，称“龙镇”。1929年2月，撤销绥兰道，改由省直辖。东北沦陷后，隶属黑龙江省。1932年12月，伪龙镇县公署迁至北安镇。1934年12月，划归龙江省管辖。1939年1月1日，将龙镇县改为北安县。同年12月，改归新设之北安省管辖。北安街为北安省省会。1945年“九三”抗日战争胜利后，划归黑龙江省管辖，省政府驻北安县。1947年2月，成立黑嫩联合省，隶属第一专区；同年9月，黑嫩联合省分开，归黑龙江省管辖。1956年3月6日，撤销通北县，并入北安县，同时将北安县划归新设之绥化专区管辖。1958年8月，改隶嫩江专区。同年9月，撤销德都县，并入北安县。1960年1月7日，撤销北安县，设置北安市（县级），由黑河专区管辖。1963年6月29日，撤销北安市，恢复北安县和德都县。北安县仍隶于黑河专区。1982年12月18日，国务院批准，撤销北安县，设置北安市（县级），并同时恢复通北县。批文到省又有变化，经请示国务院于1983年4月28日批准，又将通北县撤销并入北安市。1983年5月，将北安县正式改为北安市。隶属黑河地区管辖。

4、特色农业

北安市地处松嫩平原向兴安山地过渡的中间地带,土地肥沃,农业是市域经济的支柱产业。市属耕地面积130万亩,主要盛产大豆、玉米、小

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麦、水稻、马铃薯、甜菜、亚麻及杂粮杂豆.特别是高油高蛋白大豆的主产区，已被列入黑龙江省大豆振兴计划。全市草原面积285万亩,发展畜牧业优势明显。2002年,九三油脂集团，完达山乳业集团落户北安,大豆、奶牛两大产业龙头带基地的产业化体系基本形成.生态环境良好,非常适宜绿色食品生产。已注册的具有绿色食品标识的\清水源”牌大米、“玉铃”牌速冻马铃薯食品和“圣园”牌油豆角。

5、工业基础

全市有工业企业205户，其中冰凌啤酒有限公司、进发塑料制品有限公司、三九永安药业、飞龙动物制药厂、海圣彩钢板厂、庆华科技开发公司等已成为全市工业骨干企业,已初步形成机械、冶金、化工、食品、建材、医药为主的工业体系。

6、经济发展

改革开放以来,北安市围绕“富民强市”战略目标,抢 抓机遇、锐意进取,使经济总量不断增加,综合实力明显增长。大豆、奶牛两大产业成为农业增效和农民增收的有力保证，产权制度改革使企业重现生机活力，个体私营 经济已经“三分天下有其一”,外经贸、旅游等新兴产业发展壮大,招商引资成效显著，金星乳业集团、中谷集团、北京奥内特集团、九三油脂集团、建三江东北亚集团、完达山乳业集团、黑龙江省益民集团先后落户北安,项目建设成为市域经济快速发展的重要支撑. 经济快速发展促进了城市功能的日趋完善和社会事业协调的发展，三个文明建设取得了丰硕成果。

7、地震

北安市区内地震活动频繁，但震级多较小（ML0.5～1.0级），震源浅，多为8km，最浅4km。震中集中分布在西部的卧虎山和格拉球山周围。

8、气候

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北安市地处寒温带，属于季风控制下的大陆性气候。冬季、春初、秋末受西伯利亚冷高压控制，偏北风多，降雨量少，空气干燥，气候寒冷。春末、夏季、秋初多受南来暖空气、蒙古低压影响，多偏南风、气温高，降水多而集中，空气湿润。常年平均气温0.2℃，最低气温－42.2℃，最高气温37.6℃。无霜期90－130天，全年平均日照2624小时，年降水量500－700毫米。

9、河流分布

北安市境内有乌裕尔河、南北河、通肯河，共有支流26条，总长953公里。

10、城区规模

北安市全市总人口为48万，现住房总建筑面积为432.81万平方米。2020年规划人口80万人，城市用地建设规模732.35平方公里。

四、住房现状

北安市按照国家鼓励住房建设的总体要求，以居民实际需求为导向，制定了鼓励发展集资建房和合作建房优惠政策，科学合理调控房屋建设投资，保持了房屋建设良性发展的态势。北安市城镇居民住房情况：现状住房建筑面积为432.81万平方米，人均住房建筑面积为19.6平方米。全市房屋产权中租赁私房占5.33%，原有私房占13%，房改私房占57%，商品房占21.33%，其它占3.33%。

根据黑发改投资［2008］52号文件的要求和编制本规划的需要，为深入了解和掌握全市低收入家庭的人数、收入、住房现状及需求情况，北安市自2007年12月5日至12月15日在全市范围内组织开展了城市低收入家庭住房调查，并形成了《北安市城市低收入家庭住房调查报告》。

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调查工作采取“统一部署，分区组织，层层推进，逐级负责”模式，采用全面登记和重点调查的方法，在会市范围内全面开展。

全市规划区内现有调查户数9172户，其中兆林780户、铁西754户、铁南1175户、和平1118户、北岗1783户、庆华2943户（集体企业享受低保待遇620户）总人数24513人。拥有私有住房的1830户，（6平方米以下284户，10平方米以下1546户），无房户6723户，其中租赁房屋1581户，借用房屋4935户，临建房屋102户，其它房屋77户。

经调查统计，北安市低收入住房困难户共计11813户，占我市被调查住户家庭总户数的77.6%。在上述棚户区中居住着城市低收入家庭（人均月收入小于475元）11813户，其中城市住房困难家庭（人均住房面积小于12平方米）2878户。而且在这2878户中，人均月收入小于180元的特困家庭990户；人均月收入大于180元，小于475元的低收入家庭1888户等。

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第二章 廉租住房需求分析及工程规模

一、廉租住房需求情况分析

经调查统计，北安市城区内城市低收入家庭（人均月收入小于475元）且住房困难家庭（人均住房面积小于12平方米）共计2878户，总人口9786人。

综合以上数据达到国家标准，需建设的廉租住房总建筑面积143900平方米（按每户住房平均50平方米计），居民户数2878户。

二、工程规模

规划建设廉租住房总建筑面积143900m2，解决居住户数2878户，居住人数9786人。

根据上述，北安市城区廉租住房建设总面积143900m2，户数2878户，计划在5年（2008～2012年）内建成。其中2009年廉租住房总占地面积31800m2，建筑面积为49500m2，套数990套，其中每套建筑面积50m2。

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第三章 项目选址及基础设施情况

一、项目选址

本方案重点论证2009年度廉租住房选址，对2010～2012年度廉租住房选址不确定因素过多，本设计只指出方向，具体廉租住房选址按远期年度改造规划配合建设。

2009年北安市棚户改造工程建设地址，建设地点设在三个小区，分别为庆华棚户区、锦天华苑小区、新世纪小区。三个小区的具体建设地点如下：

1、庆华棚户区：庆华棚户区位于北安市区东侧，东邻北安市东部边缘，西邻铁路线，南靠东升街，北靠友谊路。占地面积3400平方米，配套建设120套廉租住房，建筑面积6000平方米。至北安市中心区交通便利，西侧有配套公共设施。

2、锦天华苑小区：锦天华苑小区位于北安市区中部，东邻九二零铁路，西邻健康路，南靠六道街，北靠三道街。占地面积10200平方米，配套建设340套廉租住房，建筑面积17000平方米。距北安市中心区公1公里，交通便利，周边配套公共设施齐全。

3、新世纪小区：新世纪小区位于北安市区西南部，东邻勤政路，西邻恒泰路，南靠爱民，北侧为空地。占地面积18200平方米，配套建设530套廉租住房，建筑面积26500平方米。距北安市中心交通便利，右侧配套公共设施齐全。

二、配套基础设施情况 1．规划概况

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北安市区2009年将廉租住房建设地址选在市区东部、中部、西南部共三个小区，总占地面积31800平方米。

根据《北安市总体规划》，该区规划的指导思想为：高起点规划、高标准建设、高效能管理，以合理的规划、完善的设施、优美的环境、周到的服务，促进北安市城区建设的良性发展；合理利用土地资源，统筹规划，解决好整体与局部、近期与远期、需求与供给等各种矛盾，建设一个布局合理，形象优美、生态环境良好的东城区。该区规划布局：规划依据整体化和系统化的设计理念，以改善环境基础上合理进行城市空间布局的思想为指导。

规划区用地分为居住用地、公建用地、物流用地、特殊用地、仓储用地、公共设施用地、绿地系统用地、道路广场用地和停车场用地。规划道路干道间距200－400米，道路红线宽度分别为50m、45m、30m。该区规划人口1.6万人。

2．道路工程

规划区道路系统由二级组成，即主干道和次干道，主干道红线为60米，次干道红线为30米，主干道有1条路，即东直街；次干道有2条路。本设计2009年廉租住房规划道路建设，仅建东直街主干道和健康路，使各小区廉租住房建设交通便利。

3．给水工程

2009年廉租住房区域给水工程规划覆盖率较高，位于东直街将新建1条DN600mm给水管线，位于健康路，将新建DN200mm给水管线。该区域由自北安市净水厂负责供水，水质满足《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。周边给水管道呈环状管网布置，供水安全也可得到保证。

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4．排水工程

规划区排水工程规划确定为分流制的排水体制，在2009年廉租住房区域，东直街、健康路将新建d300mm污水管道和d600mm雨水管道。该区域雨水引入下游管道，排入黑龙江。污水截入污水总截流干管，进入污水处理厂。

5．热力工程

根据城区改造基础设施工程可行性研究报告，北安市城区热源由区内集中供热，使用直接供热方式，一级供热管网实现采暖供热，这种供热是安全可靠，保证热力系统运行稳定。城区内共布置5座换热站，本设计2009年廉租住房区域附近有1#、2#和3#换热站，可完全满足廉租住房的供暖。

6．电力工程

电源由西区变电所引来，采用10KV高压电缆埋地敷设引至东城区。变电所距离规划区约1.8km。规划区内均采用10KV中压供电。区域内设有10KV开闭所1座，进行电能分配，开闭所配出4～7个回路。本设计2009年廉租住房供电采用箱式变压器，由开闭所引出电源。

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第四章 实施方案内容

一、建筑主体 （一）建筑

各户型面积标准按每户建筑面积50m2。根据户型所占比例进行平面设计，设计以单元为基础，按户型比例组合单体建筑物，以符合居住结构的要求。

本次方案单元形式：

户型为一梯二户，由户型指标均由50m2组成。

户型、户室均为两居室户型；每户至少保证一个服务阳台。 住宅进深采用东北地区较经济适宜的尺寸，控制在12m以内，单元组合以行列式为主，这种布置方式可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网，方便工业化施工。

住宅层数以六层为主，层高2.8m，建筑总高度控制在18m，根据住宅规范规定层数不超过6层的多层住宅不需设置电梯。

单体建筑物总长度超过50米时，应在单元之间增设变形缝，变形缝处采用双墙，缝宽50mm。

外墙采用370厚砖砌体外挂50厚挤塑板保温的复合墙体，内承重墙、单元分隔墙、分户墙均采用240厚砖砌体砌筑，非承重墙采用100厚陶粒空心砌块砌筑。

外立面采用外墙防水涂料两遍；室内除厨房、卫生间采用瓷砖墙面外，其余墙面均为白色乳胶漆两遍；所有居室及楼梯间地面及楼面采用水泥砂浆地面，厨房及卫生间采用防水砂浆地面并四周上翻150mm。单元入口

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为电子保温防盗门，入户门采用乙级防火防盗保温门，户内门均为拼板木门。所有外窗（包括封闭阳台窗）均采用单框三玻塑钢窗。

采用砖混结构形式，钢筋混凝土条形基础，楼板均为钢筋混凝土现浇板，所有结构构件设计均满足承载力极限状态、正常使用极限状态及偶然状况（地震、台风等）的要求，使设计符合技术先进、经济合理、安全适用、确保质量的要求。

（二）住宅适用性

住宅是人们生活学习的重要空间，人们每天在住宅中的时间约占全天时间的三分之二左右，住宅中的舒适度要求比其它场合更高，不但在平面布置时要充分体现“以人为本”的设计理念，在住宅设施布置上，更应深入研究人们的生活习惯，进一步贯彻这一设计理念，努力提高住宅品质。

（三）住宅单元平面布局

优化单元布局以保证各户通风采光效果；动静、洁污分区清楚，相关的功能空间合理布置，该远则远，该紧凑就紧凑。合理的房间布局与配置，使家居舒适。

平面规整，外墙少有凸凹变化，以减少外墙长度及散热面数，降低体型系数，有利于节能，同时也便于建筑结构与建筑构造的处理，方便施工建造。

进深尺寸均控制在12m，户均面宽大小适度。砖混结构选择砖材模数以3M为主模数。

家庭规模和结构是变化的，生活水平和科学技术也在不断提高，因此

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每幢住宅的总电源进线断路器，均设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾。

电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求；

每套住宅设置电源总开关，总断路器采用可同时断开相线和中性线的双极断路器；

住宅套内的电源插座与照明分别设置回路，安装在1.8米及以下的插座均采用安全型插座

4．照明系统

在照明设计时，应采确各种措施，以适应现代化建筑功能多、灵活多变的发展需求，住宅照明应满足生活需求的实用性，增强舒适感和达到美化环境的效果。

根据《建筑照明设计标准》GB50034-2004表6.1.1规定起居室100lx,卧室75lx，餐厅150lx，厨房100lx，卫生间100lx。

灯具的选择视具体房间的功能而定，采用节能型灯具， 5．安全及防雷接地

住宅供电系统采用TN-C-S接地方式，并进行总等电位联结； 住宅层高均为六层，按三类防雷设计。

防雷接地与交流工作接地、安全保护接地、弱电接地等共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。

弱电设备处设专用接地线。 6．弱电

在小区周边的主要街道上均有通讯干线通过。小区交接方式采用交接箱交接。通讯及有线电视线路采用4孔管道直埋敷设方式。在楼前设置手孔井。

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住宅电话、网络及有线电视等弱电进户均由手孔井引入，电缆进户穿管保护，电缆埋深-0.8米。

参照国内城市的规划指标并结合黑河市实际情况，住宅按每户一部设置；有线电视按每户至少一个终端插座。

三、小区配套道路设计 1．小区对外交通

在小区与外部联系出入口的设置位置上有利于疏导交通，便于居民出行。每个小区分别设一个机动车道对外出入口，两个以上人员出入口，出入口分散布置在每个小区的不同方向，与城市次干道相通，机动车出入口处视线通畅，无遮挡物。

2．小区内道路

小区内各级道路设置清晰简明短捷顺直，双车道路面宽度不小于6m，宅前路的路面宽度均大于2.5m，尽端式道路在端部设置不小于12mX12m的回车场地，每个住宅单元均有一个出入口可以通达临时机动车。

小区内设立与住宅组团人数规模相适宜的露天停车场地，停车率小于总户数的10％，并组织了良好的交通流向，人车以绿化分隔相对隔离，人车交叉部分设置路障限制车速、汽车交通单行线等的做法，能满足行人安全、汽车通畅便捷的要求。

四、公共服务设施

住宅小区中需要设置各类相应的公共服务设施来满足城市居民日常生活中购物、教育、娱乐、健身、游憩、社交等活动的需要。本廉租住房建设实施方案暂不考虑小区内建设营业性公共配套设施。住宅小区周

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边现有设施基本满足居民日常生活。

公共卫生环境的硬件配置，如公共厕所、公共场地的废物箱，对于居住区中垃圾的收运、存放与处理本着无害化、减量化和资源化的要求对环境设施予以配置，为居民创造一个卫生环境清新的居住环境。

在居住环境建设中，从居住区微观环境控制入手，消除不利于居民生理和心理健康的因素。居住区不设置商业服务用房、公共餐饮设施，减少居住区内的无污染源，道路选材构造在阳光照射条件下无有害物质的挥发，避免对人体的影响及造成不必要的创伤。创造一个具有健康安全环境和舒适度有保障的居住区。

五、廉租房建设保障措施

1．廉租住房房屋产权属人民政府所有，由城市廉租住房行政主管部门统一维修、管理。

2．廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，确保供应。严禁以廉租住房名义取得划拨用地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房等经营性项目开发建设。

3．廉租住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性费和政府性基金。廉租住房的建设应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。廉租住房项目外基础设施建设费用，由当地政府负担。

4．廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内。廉租住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。要积极推广应用先进、成熟、适用、安全

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的新技术、新工艺、新材料、新设备。

5．合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。

6．健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

7．多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

8．确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收

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益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理

9．健全低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

10．解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。

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第五章 建筑节能、安全及住宅耐久性

一、建筑节能

我国在2004年中央经济工作会议上提出，要大力发展节能省地形住宅，制定并强制执行更严格的节能、节地、节水、节材标准。通过住宅的建造使用过程中的“四节”的性能来反映住宅的经济性能。

（一）建筑节能

建筑节能是世界发展的潮流和趋势，是建筑业技术进步的重要标志，也是建筑业实施可持续发展战略的一个关键环节，对于缓解我国人口资源匮乏、减轻大气污染，改善建筑热环境起着举足轻重的作用。

本次廉租住房建设首先保证了单体建筑良好的朝向，单元住宅水平行列式布置，使建筑体型系数均控制在0.3以下，这些是建筑物节能的首要条件。

建筑外墙采用370厚砖砌体外挂50厚挤塑板的复合保温节能墙体，传热系数0.409W/m2K，门窗传热系数≤2.5W/m2K，阳台门下部芯板传热系数≤1.35W/m2K，地面传热系数≤0.30W/m2K，以上综合指标使建筑节能达到50％以上，建筑物耗热量指标传热系数≤21.6W/m2，符合国家及黑龙江省建筑节能标准实施细则中对黑河市的要求。

住宅采暖系统形式采用共用立管的分户独立散热器采暖系统形式，系统的共用立管和入户装置均设置在楼梯间管道井内，户内的采暖管道采用埋地敷设。户用热量计量装置安装在每户供水管上，热量表前安装过滤器。每组散热器设置温控阀。楼梯间单独采暖，设置在不采暖房间内、地沟内的管道均作保温，保温材料选用离心玻璃棉管壳保温,以减少热能

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消耗。散热器采用辐射对流铸铁散热器，散热效果好，利于节能。

照明系统中采用高效节能的照明产品（光源、灯具及附件），在公共楼梯间内设置声控节能控制型开关。

（二）建筑节水

水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中消耗的水资源在水资源消耗总量占着很大的比重。目前看来，在廉租住房建设中，一般很少强调雨水和生活污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源。

在住宅小区规划建设中，可考虑设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；硬铺装场地选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件。

小区各建筑内卫生器具均采用节水型卫生器具。 （三）建筑节地

我国土地资源十分紧张，本方案确定了合理的容积率。在东北地区较合理的住宅进深尺寸为11m～13m，廉租住房建设住宅户型均以12m为标准设计，以达到较好的土地利用效果，各户型的使用面积系数平均值达到0.758。

墙体材料的改革也是节地的一种表现形式，在本设计中大量的非承重墙均采用新型墙体材料，陶粒混凝土空心砌块，它具有较好的节能、节土、利废、保护环境等优点。在基本建设实施的过程中，应逐步用新型的墙体材料取代实心粘土砖。

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在科技发展日新月异的时代，建筑业中的新设备、新工艺、新材料不断涌现，在配套设施的选用上积极推广有四新技术的设备，如箱式变压器，及美观，占地又小，节地作用十分明显。

对许多对日照要求不高的公建置于地下是节地的重要措施之一，充分利用地下空间，即满足城市建设对人防设施的要求，又可将部分公建如设备用房、环卫等设施置于地下，这些均可作为今后改造实施过程中的储备用地，使土地资源更充分的被利用。

（四）建筑节材

节约材料是建筑可持续发展的需要，也是提高住宅经济性能的途径，在建筑材料的使用上积极选用可再生材料、减少对自然资源过度依赖和消耗。可再生材料系指钢材、木材、竹材、建筑垃圾、工业废渣等材料。

建筑设计施工中优先选用高强高性能混凝土、高效钢筋、预应力混凝土、粗直径钢筋连接、新型模板与脚手架、地基基础、钢结构新技术等等均涉及节材内容。

二、住宅安全

住宅的安全性关系到居民的生命与财产安全，关系到居民的身体健康，因此是住宅最为重要和根本性能。它包括建筑结构安全、建筑防火安全及燃气、电气设备安全、日常安全防范措施等。

（一）建筑结构安全

北安市区廉租住房建设投资规模很大，居住人口众多，结构安全更是重中之重。

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北安市是六度抗震设防区，各部分结构构件设计上均满足《建筑抗震设计规范》的要求。

在基础设计时，首先基础的埋置深度要在冰冻线以下的稳固土层中，在建设实施过程中以有关部门实地勘测后出具的地质勘查报告为依据，并现场考察复核设计实际采用的持力层是否合理、安全，以确定基础形式，对地基变形及稳定计算要满足规范要求，以免再次出现沉陷问题。

上部结构为多层砖混结构，按《建筑结构荷载规范》规定记取各项荷载，按《建筑抗震设计规范》的规定设置现浇钢筋混凝土圈梁和构造柱等抗震构造措施来提高建筑物的整体刚度，增强抵御抗震害的能力，减少灾害的产生。

从结构设计、材料、配合比及施工方面采取综合措施来控制裂缝的产生，减少影响住宅建筑结构长期耐久性的不利因素。

（二）建筑防火与疏散

小区内防火通道在总图布置中，建筑之间的防火间距均在6M以上。小区内的消防道路以环行布置，并在四周均有出入口与市政道路连通。消防道路宽度为6M和4M两种，道路承载力为30T。均满足《建筑设计防火规范》的要求。消防车道与住宅建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等。

建筑物周围消防管网管径压力均满足本工程要求。

沿街消防通道长度小于150m，住宅均为单元式住宅，层高为六层，耐火等级均为二级，单元住宅均以每个单元为一个独立防火分区，设有单独出入口，楼梯间最小宽度不小于1.1m。分户门为乙级防火门，该建筑内装修的材料均为非燃烧材料，天棚墙面为高级内墙涂料，地面及楼

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面均为水泥地面。

采用砖混结构，主要承重构件最小截面及耐火极限分别为：承重墙的耐火极限不低于4小时，非承重隔墙的耐火极限不低于1小时，梁的耐火极限不低于1.5小时，楼板：120厚耐火极限大于1.5小时，均满足《建筑设计防火规范》的第2.0.1条耐火等级二级的要求。

六层纯单元式住宅不设消防给水系统。底层设商服的住宅楼内设消火栓给水系统，水源由小区消防给水管网供给。楼内干管采用环状供水管网，下行上给式供水方式。

住宅采暖管道采用焊接钢管，散热器采用铸铁散热器,采暖管道保温材料选用离心玻璃棉管壳。

住宅层高均为六层，按三类防雷设计；电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求。

（三）燃气及电气设备安全

燃气具本身的质量至关重要，并且燃器具应配备具有熄火保护自动关闭阀门装置，以防止事故的发生，提高使用燃气的安全性。在安装燃气设备的厨房，对外的门窗可作为泄爆面，释放爆炸压力，保护承重结构不受破坏，防止倒塌事故。

电气设备材料住宅供电系统采用TN-C-S接地方式，并进行总等电位联结；每幢住宅的总电源进线断路器，均设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾。电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求；每套住宅设置电源总开关，总断路器采用可同时断开相线和中性线的双极断路器；住宅套内的电源插座与照明分别设置回路，安装在1.8米及以下的插座均采用安全型插座。

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住宅均为六层，按三类防雷设计，沿屋面四周及屋脊设避雷带，避雷带采用?12镀锌圆钢，引下线采用?12镀锌圆钢暗敷或利用构造柱中两根大于?12的钢筋，利用建筑物基础做接地极；防雷接地与交流工作接地、安全保护接地、弱电接地等共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。弱电设备处设专用接地线。

用电负荷负荷容量按适当超前的原则，平均每户4.0KW. （四）日常安全防范措施

防盗户门具有防火、防撬及保温功能；在住宅一层外窗及阳台均应设置防盗网等安全措施。

阳台、外窗、楼梯扶手、上人屋面女儿墙的高度、竖向栏杆净宽均符合规范规定，来防止花盆坠落、儿童攀爬、人员跌落等安全事故的发生。阳台栏杆（栏板）和上人屋面女儿墙的高度不低于1.05m；从楼面或窗台下可踏面至窗台面净高度不低于0.9m；阳台及楼梯等设置垂直栏杆处的栏杆净间距不大于0.11m；楼梯踏步中心算起的扶手高度不小于0.9m；当楼梯水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度不应低于1.05m。

三、住宅耐久性

保证住宅耐久性在设计中要充分考虑到住宅各类工程和产品可能遇到的环境作用情况，采用相应的构造做法、建筑做法。

（一）结构的设计使用年限

设计使用年限是指结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的时期。目前住宅的设计使用年限为不少于50年，基本风压、基本雪

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压均按重现期为50年的最大值采用，地震作用参数的设计基准期也为50年。

（二）保证耐久性的措施

结构方面首先要保证地质勘察报告数据的准确，它是基础设计的依据；其次要保证结构室内外构件有足够的保护层厚度；同时还要保证变形缝的设置。

在室内外装修方面，各部位的装修材料应满足耐用指标要求，装修质量也必须达到合格以上标准。

屋面防水采用刚柔两道防水，耐久年限为15年，需要在使用其内进行维护。

门窗塑钢门窗具有强度高、耐冲击的特点,它的耐候性好,适用范围可达零下40摄氏度到零上70摄氏度,不脆化、不变色,使用年限可达50年以上。

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第六章 建设进度及项目招标

一、建设进度安排

本实施年限为1年，工程内容包括廉租住房建设及配套设施部分，因五大连池市地处我国北部寒冷地区，年施工周期不足6个月，住房建设周期需二年完成，即当年施工的住房需第二年才能交付使用。故本工程分2年完成。工程进度安排详见下表。

工 程 进 度 表

项目 2009年49500平方米 2009年 2010年 二、项目招标

根据《中华人民共和国招投标法》以及“中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号”—《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的有关规定，建设单位应对本项目的建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料的选购等本着公平、公正、公开的原则以委托招标的形式对社会进行公开招标。

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第七章 工程投资估算

一、编制说明

1、本估算编制内容为北安市区廉租住房建设实施方案，工程总投资为21585万元，其中2009年工程投资7425万元。

2、编制依据：定额采用省建委2000年颁发的《黑龙江省建设工程预算定额》、《全国统一市政工程预算定额黑龙江省估价表》、《全国统一安装工程预算定额黑龙江省估价表》及有关规定。

3、取费标准：采用2000年省建委颁发的《黑龙江省建筑安装工程费用定额》及有关文件。

二、资金来源

1、工程总投资21585万元 其中内预算内投资补助：4317万元 地方自筹：17268万元

2、其中2009年：工程总投资7425万元 申请中内预算内投资补助：1485万元 地方自筹：5940万元 三、投资估算表

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2009 年 投 资 估 算 表

工程名称：北安市廉租住房建设方案

序号 1 一 二 三 四 五 六 七 八 九 1 2 3 4 5 6 工程或费用名称 2 房屋主体建筑 小区道路 小区给水 小区排水 小区热力 小区电力 小区配套环卫设施 小区绿化工程 公共建筑及其它附属工程 第一部分费用小计 建设单位管理费 施工监理费 招标工作费用 勘察设计费 预算费 前期工作费用 第二部分费用小计 合计 建筑工程费 3 4980 131

安装工程费 4 95.2 81.2 62.6 88.12 36.5 64.7 142.4

估算价值 设备购置费 5 其它费用 6 68.18 73.1 11.5 91.5 28.8 45.2 318.28 合计 7 5940 251 185.2 171.2 142.6 128.12 56.5 69.7 162.4 7106.72 68.18 73.1 11.5 91.5 28.8 45.2 318.28 7425

单位：万元

技术经济指标 8 备注 9

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第八章 实施公布期与结论

一、实施公布

1．2009年4月公布2009年廉租住房建设计划。

2．2009年5月公布2010～2012年廉租住房建设计划及各年度廉租住房建设计划。

二、结论

1．北安市已经建立了廉租住房制度和低收入住房困难家庭档案，制订了解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，明确了廉租住房保障范围、对象、标准和方式，编制了新建廉租住房年度投资计划。为建设城市廉租住房提供了先决的有利条件。

2．北安地方建设资金已纳入廉租住房保障资金年度预算，建设用地已落实，为建设城市廉租住房提供了资金和建设用地的保障。

3．本廉租住房实施方案共配套建设廉租住房143900平方米，建成后使城市低收入居民人均居住建筑面积达18m2／人，户均建筑面积50m2。

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北安市廉租住房建设 实 施 方 案

黑河市工程咨询中心 二○○九年四月

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目 录

第一章 概 述 ......................................... 1 一、项目概况 .......................................... 1 二、编制依据、原则及内容 ............................... 1 三、北安市概况 ........................................ 4 四、住房现状 .......................................... 7 第二章 廉租住房需求分析及工程规模......................... 9 一、廉租住房需求情况分析 ............................... 9 二、工程规模 .......................................... 9 第三章 项目选址及基础设施情况 ........................... 10 一、项目选址 ......................................... 10 二、配套基础设施情况 .................................. 10 第四章 实施方案内容..................................... 13 一、建筑主体 ......................................... 13 二、建筑设备设施...................................... 17 三、小区配套道路设计 .................................. 21 四、公共服务设施...................................... 21 五、廉租房建设保障措施 ................................ 22 第五章 建筑节能、安全及住宅耐久性........................ 25 一、建筑节能 ......................................... 25

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二、住宅安全 ......................................... 27 三、住宅耐久性 ....................................... 30 第六章 建设进度及项目招标 ............................... 32 一、建设进度安排...................................... 32 二、项目招标 ......................................... 32 第七章 工程投资估算..................................... 33 一、编制说明 ......................................... 33 二、资金来源 ......................................... 33 三、投资估算表 ....................................... 33 第八章 实施公布期与结论 ................................. 35 一、实施公布 ......................................... 35 二、结论 ............................................. 35

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