物权法上不动产物权上的登记

中国政法大学

学年论文

登记的性质及赔偿依据

学 号 2009101021

姓 名 韦晓曼

学 院 法学院

专 业 法学

指导教师 刘智慧

论文题目：论我国《物权法》上不动产物权

完成时间 2011年6月10日

论我国《物权法》上不动产物权登记的性质及赔偿依据

[摘要]

由于不动产的地位举足轻重，不动产登记制度一直是我国的热点。关于不动产物权登记的性质及其赔偿标准，学术界众说纷纭。不动产物权登记是事实还是行为？抑或是具有事实和行为的双重属性？进一步讲，不动产物权登记是一种行政管理行为还是体现意思自治的民事行为？赔偿依据是否相应地因性质不同而异？不动产物权登记是一种行政赔偿还是民事侵权赔偿？申请人有过错、登记机构有过错时责任分配和相应的赔偿依据是否相同？本文将从我国《物权法》法条角度入手，结合学界专家的观点和物权法专家草案建议稿，对我国不动产登记制度的性质及其赔偿依据抒发些个人浅见。

[关键词] 不动产 ; 登记制度 ; 性质 ; 赔偿依据

目录

绪论..................................................................................................................................5

一、《物权法》登记规则相关条文概况........................................................................5

二、不动产物权登记的性质..........................................................................................6

（一）事实还是行为...............................................................................................7

（二）行政行为还是民事行为...............................................................................8

三、赔偿依据................................................................................................................10

（一）仅基于申请人的过错.................................................................................10

（二）仅基于登记机构的过错............................................................................. 11

（三）申请人和登记机构都有过错.....................................................................12

结论................................................................................................................................13

绪论

不动产是一个国家和社会最重要的经济资源，是人们赖以生存和发展的基础。而不动产法是我国物权法的重点，不动产物权登记制度是其核心内容之一，其对于我国市场稳定运行具有举足轻重的作用，所以与不动产相关的各种法律行为也是人们关注的焦点。无论是英美法系国家还是大陆法系国家，几乎都在物权立法中根据本国的特点制定了与此相适应的不动产登记制度。在我国，关于不动产登记的争议仍有很多，关于不动产物权登记的性质及其赔偿标准，学术界众说纷纭。有学者认为不动产登记是一种行政管理行为，它所体现的是国家对于不动产物权关系的干预。① 也有学者认为不动产登记是是表彰和证明物权权属状况,以保护私权为目的的私法行为。② 相应的，赔偿依据因性质不同而异，有学者主张行政赔偿，也有学者主张为民事侵权赔偿③。本文将从我国《物权法》关于不动产登记制度的法条本身出发，结合物权法专家建议稿和学界专家的各自观点，对我国不动产登记制度的性质和相应赔偿依据提出个人的浅见。

一、《物权法》登记规则相关条文概况

我国《物权法》有关登记规则的条文有三十六条之多，且散见于① 王达：《对不动产登记的行政法思考》，载行政法学研究，2007年第2期。

② 张步峰，熊文钊：《行政法视野下的不动产物权登记行为》，载行政法学研究，2009年第1期。

③

各编章。其分布概况如下：在第一编总则中，有十七个条文涉及登记规则，其中以专节的形式（第二章第一节）就不动产登记进行规定，登记规则的主要内容集中于此；在第三编用益物权中，有八个条文与登记规则相关，分别涉及到土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权这四类他物权；在第四编担保物权中，登记问题规定条文共十个，集中在抵押权和权利质权部分；最后在附则中规定不动产登记制度立法事项。④ 《物权法》总则中“基本原则”部分第六条规定了物权公示原则，不动产物权变动以“登记生效”为原则，以“登记对抗”为例外。可见不动产登记制度非常重要。

二、不动产物权登记的性质

不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又被称之为不动产物权登记。不动产物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的，这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为，究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴（细言之，即属于行政行为还是民事行为）。因此，要界定物权登记的概念，首先应当厘清其性质。 ④《物权法》具体法条：第一编（第六条、第九条至第二十二条、第二十四条、第三十一条）；第三编（第一百二十七条、第一百二十九条、第一百三十九条、第一百四十五条、第一百五十条、第一百五十五条、第一百五十八条、第一百六十九条）；第四编（第一百八十七条至第一百九十条、第一百九十九条、第二百零一条、第二百二十四条、第二百二十六条至第二百

（一）事实还是行为

对于不动产物权登记概念的界定大致分三种：第一种观点是事实说，如中国社会科学院地孙宪忠教授认为：“不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。”⑤《日本不动产登记法》也采取了这种观点，其第一条规定：“登记，为不动产的标示或如下所列的不动产权利的设定、保存、转移、变更、处分限制或消灭时所为的记载。”既然登记是一种记载，则当然是事实状态了。第二种观点是行为说，如我国台湾学者温丰文先生认为，登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。而另一位台湾学者孟光宇先生也认为：“土地登记者，乃国家依照法定程序，将所辖境内之公、私有土地(包括定着物在内)之标示及权利关系，登载于国家所置登记簿之上，用以加强政府的管理，并保障人民权利之行为也”。⑥ 第三种观点是双重说，即既承认登记是事实，也承认登记是一种行为。如有学者认为，登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。⑦ 清华大学的申卫星教授认为，第三种观点比较合理。其支持原因是“当事人申请登记，登记机关审查并将有关事项记载于登记簿，这一系列的程序中，当然有人的行为。而对于物权来说，只有登记或者未登记、具有什么类型的登记这些状态的存在，因此，登⑤ 孙宪忠：《不动产物权登记》，载《中国法学》，1996年第5期。

⑥ 边嵘，张可家：《试论我国的不动产物权登记制度若干问题》，载江苏法院网，（2011-6-9），/llyj/xslw/2011/06/09095411950.html

记也是一种事实。”⑧

笔者认为，从我国《物权法》的规定来看，并没有给“不动产登记”下一个明确的定义，但是，第十一条、十二条和十三条着重规定了登记的申请和审查行为，明显是行为说的体现。但是从第十四条、十六条、十七条来看，登记之后的效力由登记簿体现，此时似乎侧重于事实说。在笔者看来，这关键在于如何理解“不动产登记”这个词的外延问题，它包括的是申请和审查那个动态的过程（行为说）？还是申请审查之后那个静态的效果（事实说）？单从字面看，似乎只包括了不动产登记的那个动态的过程，但是，由于在不动产物权上，登记和生效同步，所以申请、审查的过程的结束与不动产登记簿效力的产生是同步的，因此笔者认为上述第三种观点，即双重说，能更好地契合《物权法》的规定，较为合理。即在不动产物权登记的性质上，“行为”和“事实”不是冲突的，而是可以并存的，二者是不动产物权登记的两个不同阶段。

（二）行政行为还是民事行为

如前所述，不动产物权登记具有双重性，既是行为，又是事实，两者只是不动产物权登记的两个不同阶段。当不动产物权登记处在行为阶段时，此时不动产登记是行政行为还是民事行为呢？抑或说是个混合行为？

这里同样存在三种观点。第一种观点认为，登记是行政行为。例如，

有学者指出，从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。而在这种观点内部，学者们具体意见又有分歧。有的学者认为登记是一种行政许可行为，有的认为登记是一种行政确认行为。⑨ 第二种观点则认为登记是民事行为。如中国社科院的肖厚国学者指出，“登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”⑩ 第三种是一种折衷的观点，认为登记兼具公私法行为的性质。不过，登记机关的职权行为必须在当事人的意志范围内做出，所以登记法应以私法（即民法）属性为基调。11

对此，申卫星教授认为，应将不动产登记划分为两个阶段：申请阶段和审查、登记阶段。12 笔者赞成申卫星教授的分类方法。在申请环节，由于我国采取共同申请制，由《物权法》第十一条可知，登记的发动权在当事人，登记机关只能消极地接受当事人的申请。是否申请登记，申请做出何种登记，这些全部由当事人来确定。因此，申请登记中，不动产登记应为民事行为。但是，到了审查、登记阶段，由《物权法》第十二、十三、十六条可知，此时行为主体变为登记机关（从现行有关法律、法规的规定看，我国的不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责），此时虽然不动产登记仍是当事人之间依据自己的内心真实意思表示变动不动产物权的行为，但是行政部门对当事人之间的物权变动的合意进行确认，使得⑨ 申卫星：《从<物权法>看物权登记制度》，载国家检察官学院学报，2007年第3期。 ⑩ 参见肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第270-271页。

11 参见李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒：《不动产登记程序的制度建构》，北京大学出版社2005年版，第3-4页。

其合意发生效力，即该行为为行政行为。进一步讲，此时登记机构的行为并非赋予当事人以物权而是确认当事人的物权，故该行为可具体为行政确权行为。

三、赔偿依据

（一）仅基于申请人的过错

《物权法》“不动产登记”一节中，申请人的过错责任主要规定在第十九条和第二十一条。

第十九条规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”这里需要解释的即何为“不当”。在司法实践中，异议登记不当的形式可能有多种多样，就异议登记的申请人而言，“不当”情形目前主要有以下三种：异议登记的申请人提出的异议登记不正确；在异议登记之日起15日内未起诉而异议登记失效；虽然在异议登记之日起15日内起诉但被驳回。因此给不动产登记簿上登记的权利人(原登记权利人)造成损害的，原登记权利人有权异议登记申请人或者异议登记的登记机构提出民事损害赔偿。

按照第二十一条的规定，若“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。”从整个法条角度理解，这里所指的应该是仅有申请人有过错而登记机关无过错的情况，此时毫无疑问应承担民事赔偿责任。

（二）仅基于登记机构的过错

《物权法》第十八条、第二十一条其实都有涉及到登记机构过错应付的责任。

第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应该提供”。言下之意，即如果登记机构应当提供而不提供，即应负一定责任。只是《物权法》中没有规定责任，这在一定程度上也导致了登记机构故意拖延、不提供资料或办事效率低下的情形时有发生。而在这个问题上，涉及到“查询登记资料”的相关法如《土地管理法实施条例规定》、国土资源部2002年制定的《土地登记资料公开查询办法》均没有规定责任，这导致百姓无法依据类似法维权。 笔者认为《物权法》第十八条中需要明确的地方有两点：一是何谓“利害关系人”。梁慧星教授在物权法草案建议稿中认为：利害关系人仅指与错误登记的物权状态有利害关系的人，这些人基本上包括已经与权利人有确定的法律关系而即将取得登记的权利，和因错误登记其正当权利被侵夺的人。利害关系人，不应当泛指一切与权利人有利害关系的人。对利害关系人的范围如果理解不当，则必然损害登记机关的合法利益。二是该条的责任分配问题。笔者认为此处应该比照其他的追责条款，条文可如下：“若因登记机关拖延，直接导致权利人或利害关系人的利益受到损害的，登记机关应按照国家赔偿法的相关规定承担赔偿责任 13（《中国国家赔偿法》第二条规定“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造

成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”）。登记机关赔偿后，可以向造成登记拖延的人追偿。”（类比一般侵权行为的构成要件：行为；过错；结果；行为结果间有因果关系）。

第二十一条规定了登记机构因登记错误应当承当赔偿责任。实践中，登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。这里我们先仅讨论第一种情况中仅登记机构工作人员过失造成错误的情况。虽然这个规定是出现在《物权法》中，但并未明确此处应是承担民事责任或是其他。笔者认为，登记机关是行政机关，如果出现由于登记机关的原因导致登记错误的情况，应按照行政诉讼的途径解决。尽管国家赔偿法并没有涉及到此种情形，但从实践中看，能够承担起责任的也只能是国家。当然，事后国家可以追责。而司法实践中也确是如此：“北大法宝”数据显示，近几年来，在同一时间段内，同样的不动产登记案件，由于登记机关过错的皆列为行政案件。相比之下，在2000年到2009年间，在“北大法宝”上“民事案例”的“物权纠纷”部分就仅能搜出四起关于“不动产物权纠纷”的案子，且那些案件皆不涉及登记机构的过错。14

（三）申请人和登记机构都有过错

第二十一条规定的“过错”中，笔者认为《物权法》第二十一条已14 四则案例皆是“虚假登记损害赔偿纠纷案”，案名分别为：开封安利达工程有限公司诉中国农业银行股份有限公司扶沟县支行等虚假登记损害赔偿纠纷案；陈春铭与青海华翼会计师事务所有限公司虚假验资赔偿纠纷上诉案； 南京江南水泥有限公司与江苏新世纪经济文化传播公司等虚假注册损害赔偿纠纷案； 南京江南水泥有限公司诉韦娟等虚假注册损害赔偿纠纷

经明确规定了“若申请人提供错误信息，且登记机关登记错误”情况下的责任分配问题。根据该条第二款“因登记错误因登记申请人提供错误信息，且登记机关登记错误或者登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误即系这里讨论的情况。，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。但是这里的问题是申请人和登记机构的责任应负什么责任。都负民事责任？都负行政责任？还是登记机构负行政责任，申请人负民事责任？

笔者认为按照第二十一条的理解，此时权利受损者只需向登记机构提供行政诉讼，由登记机构全权担责，然后再由登记机构时候向造成共同伤害的登记申请人追责。相比于“由登记机构负行政责任，申请人负民事责任”，此做法更有利于保障权利受损者的利益。此时，受害人只需提起一次诉讼便能解决问题，提高了解决问题的效率。另外，由于行政机构与公民个人实际中的地位不平等性，由登记机构向登记申请人追责比由受害人直接向登记申请人索偿更具可行性。因此笔者认为，在申请人和登记机构都有过错的情况下，“由登记机构全权承担行政责任，再由登记机构向登记申请人事后追责”更具有合理性。

结论

上述文中，笔者基于《物权法》法条和梁慧星教授版的《中国物权法草案建议稿》，试图论证不动产物权登记的性质和相应的赔偿依据。 不动产物权登记包含了申请、审查和申请审查之后那个事实状态，

换而言之，在不动产物权登记上，“行为说”与“事实说”并不冲突，二者是不动产物权登记的两个不同阶段，可以并存。基于同样的思路，更进一步，又可将不动产物权登记的“行为”阶段划分为“申请阶段”和“审查、登记阶段”，对应的行为性质分别是以当事人为主的“民事行为”和以登记机构确认为主的“行政确权行为”。

但是，能否根据不同阶段行为的性质，就此认定相应阶段的赔偿依据呢？即能否认定不动产物权的“申请阶段”对应的是“民事侵权责任”，而在其“审查、登记阶段”对应的是“行政赔偿责任”呢？笔者认为不然。不动产物权登记的赔偿依据并不是与登记行为的性质一一对应的。不动产物权登记中的“过错”可分为以下三种情况讨论。仅有申请人有过错而登记机关无过错的情况，此时毫无疑问该申请人应承担民事侵权赔偿责任。而若仅登记机构工作人员过失造成错误，应按照行政诉讼的途径解决。因登记申请人提供错误信息，且登记机关登记错误或者登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误的，从减少诉累、可行性的角度出发，由“登记机构全权承担行政责任，再由登记机构向登记申请人事后追责”更具有合理性。

参考文献：

一、著作类

1、梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，[M]，社会科学文献出版社2001年版。

3、李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒等：《不动产登记程序的制度建构》，[M]，北京大学出版社2005年版，第3-4页。

4、肖厚国：《物权变动研究》，[M]，法律出版社2002年版。

二、期刊类

1、王达：《对不动产登记的行政法思考》，载行政法学研究,[J]，2007年第2期。

2、张步峰，熊文钊：《行政法视野下的不动产物权登记行为》，载行政法学研究，[J]，2009年第1期。

3、朱晓将：《不动产登记机构赔偿责任若干问题探讨》，载法治研究，[J]，2011年第1期。

4、申卫星：《从<物权法>看物权登记制度》，[J]，2007年第3期。

2、孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》，[J]，1996年第5期。

三、电子文献

1、四个关于“不动产物权登记纠纷”案例：北大法宝（2011-6-9）

2、边嵘，张可家：《试论我国的不动产物权登记制度若干问题》，载江苏法院网，（2011-6-9）/llyj/xslw/2011/06/09095411950.html

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