保利地产2012年年报600048

保利房地产（集团）股份有限公司

600048

2012年年度报告

重要提示

一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、未亲自出席董事情况

三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以截至2012年12月31日公司7,137,994,391股总股本为基数，每10股派发现金红利2.32元（含税），不进行公积金转增股本。

六、本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？ 否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否

目录

第一节 释义及重大风险提示......................................................................................................... 3 第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 4 第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6 第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7 第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 25 第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 31 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 35 第八节 公司治理 .......................................................................................................................... 41 第九节 内部控制 ............................................................ 43 第十节 财务报告……………………………….……………… ..………………… ..…………44 第十一节 备查文件目录............................................................................................................... 45

第一节 释义及重大风险提示

一、 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

二、重大风险提示：

公司已在本报告中描述了存在的风险事项，敬请查阅“第四节董事会报告”中的“公司的竞争优势和面临的挑战”部分的内容。

第二节 公司简介

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况简介

四、信息披露及备置地点

五、公司股票简况

六、公司报告期内注册变更情况 （一）基本情况

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（二）公司首次注册情况的相关查询索引

公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况。

（三）公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务无变化情况。

（四）公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司上市以来,控股股东无变更情况。

七、其他有关资料

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第三节 会计数据和财务指标摘要

一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 （一） 主要会计数据

（二）主要财务数据 二、非经常性损益项目和金额

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第四节 董事会报告

一、2012年市场形势回顾及2013年展望

2012年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。

央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，商品住宅按揭贷款环境较2011年下半年有较大改善。同时，房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖，全年实现销售面积11.13亿平方米，销售金额6.45万亿元，同比分别增长1.80%和10.00%。随着销售回暖，市场供需矛盾逐步显现，据中国房地产指数系统百城价格指数显示，2012年6月起，全国100个城市（新建）住宅平均价格结束连续9个月的环比下跌态势，环比出现连续上涨，但月涨幅均未超过0.5个百分点，至2012年12月，百城样本平均价格9715元/平方米，与2011年同期基本持平。

从商品房成交的城市结构上看，一二线重点城市为本轮市场成交回暖的主力，公司跟踪的26个一二线重点城市2012年商品房销售面积同比增长39.61%，远高于行业1.80%的同比涨幅。在持续调控形势下，商品住宅回归居住属性，消费者更关注产品的性价比，品牌开发商对市场这一变化迅速反应，其专业能力、品牌号召力进一步得到市场认可，行业集中度显著提升。根据CRIC统计数据显示，2012年，前20大房企市场占有率达17.31%，较2011年提升2.77个百分点。

2012年上半年，受2011年下半年以来土地流拍情况较多影响，地方政府推地动力不足，据CREIS统计数据显示，一二线城市供地量明显萎缩，同比下降幅度达31.86%；而房地产企业由于市场的不确定及资金面偏紧，投资意愿也不高，土地市场整体供求低迷。2012年下半年，随着销售持续回暖，信贷政策改善，房企资金面略有改善，补货需求推动土地投资意愿渐强，土地溢价率明显上升，政府推地量也随之放大。但从整体情况来看，2012年全年房地产企业开发投资仍然明显放缓，全年实现土地购置面积3.57亿平方米，同比下降19.50%；实现商品房新开工面积17.73亿平方米，同比下降7.30%；实现房地产开发投资7.18万亿元，同比增长16.20%，三项指标增速均处于过去十年的低位。

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2013年初，政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍将持续，房产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。但是，“城镇化”已经被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求；而中央政府提出的“收入倍增计划”及“消费升级”，也必将有效提升居民购买力并给市场带来更多的改善性住房需求。因此，公司依然坚定看好房地产行业的中长期发展前景。

公司始终认为，本轮调控的根本目的是抑制投机投资购房，保障自住需求，促进房地产行业的长远健康发展。2013年，政府将继续从信贷政策、土地供应、税收政策等多方面加大对普通住宅、保障性住房开发及首次购房需求的支持力度，以刚性需求为主的中小户型普通住宅仍将作为市场成交的主流产品，并支撑市场平稳发展。但由于国内各城市住房供求关系格局存在客观差异，而地方政府对调控政策的执行力度也可能根据宏观经济及市场变化进行调整，不排除市场出现局部波动的可能性。 二、2012年公司经营情况回顾

1、销售情况

报告期内，公司坚持普通住宅产品定位，加大中小户型产品的推售力度，全年累计新推货约900万平方米，新推住宅产品中，144平米以下中小户型产品占比达92%。结合市场窗口期，公司启动“喜春行动”、“幸福扬帆”、“金牌置业计划”、“20周年感恩回馈”等四大系列活动，有效抓住市场机会，全年累计实现销售签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%；销售签约均价11290元/平方米，与2011年基本持平。2012年公司市场占有率达1.58%，较2011年提升0.34个百分点。

成交产品中，按套数统计，住宅产品占比86%，住宅产品中144平米以下的中小户型产品占比92%；全年商业类产品（含商铺、写字楼、公寓等）销售签约额近140亿元，约占销售签约额的14%，其中广州中达广场、天津大都会、北京东郡、佛山中环广场等项目写字楼整售近40亿元。

报告期内，公司重点区域表现突出，广东、北京、成都、华南、上海、天津和武汉等7个区域销

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售签约额超过50亿元，销售签约贡献率达66.67%，其中广东、北京区域分别实现销售签约196亿元和126亿元。全年公司有5个项目单盘销售签约额超过30亿元，分别为广州保利天悦、北京中央公园、广州中达广场、上海叶语及天津大都会，其中广州保利天悦单盘销售签约额超过60亿元。

2、投资开发情况

报告期内，公司坚持以一二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，新进入西安、三亚、江门、郴州等4个城市，已进入城市达43个，进一步完善了区域布局。全年共计新增40个房地产项目，新增容积率面积1319万平方米，总地价447亿元，平均楼面地价3386元/平方米；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例65%。新增40个项目中， 23个项目为底价或底价附近获取；36个项目位于一二线中心城市；24个项目为合作获取，合作方以品牌房地产开发商、专业房地产基金为主。

报告期内，公司新开工面积1410万平方米，同比下降6.19%；竣工面积943万平方米，同比增长67.05%；在建面积3726万平方米，同比增长28.96%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目184个，规划总建筑面积约为9238万平方米；其中待开发4278万平方米（按规划建筑面积计），约9%位于一线城市，62%位于二线城市，29%位于三四线城市。截止报告期末，公司已售未结算资源约1000万平方米。

3、财务情况 报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2%；房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%；房地产业务结算毛利率35.24%，同比下降0.93个百分点，每股收益1.18元，较2011年提升0.27元。

报告期内，公司共实现销售回笼876亿元，新增借款463亿元，净增借款143亿元，完成项目直接投资678亿元，期末资金余额327亿元。

截至报告期末，公司总资产2512亿元，负债总额1964亿元，资产负债率78.19%，同比下降0.24个百分点。期末预收款项905亿元，扣除预收款项后，其他负债占总资产的比例为42.14%。公司有息

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负债815亿元，有息负债平均融资成本约为基准利率上浮15%。由于2008年发行的43亿元公司债将于2013年7月到期，公司一年内到期有息负债占有息负债的比重上升至31.49%。

4、管理及其他业务经营情况

2012年初，公司聘请德勤华永会计师事务所开展内控建设，对公司系统内一级法人单位的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。

报告期内，公司以“降本增效”为目标，持续推进集团采购，截至报告期末，公司已与68个供应商建立战略合作关系，有效确保供品质量及成本优势；同时，加强资金筹划，强化“总对总”的融资功能，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。另一方面，进一步完善标准化产品线，完成标准成本模块的匹配建设工作，明确不同模块的总图规划、户型平面、立面设计、材料配置，实现立项、定位阶段的成本预控，基本完成全过程成本管控体系的构建。

报告期内，公司继续大力培育和发展商业地产经营、房地产基金、养老地产等战略业务。截至2012年末，公司持有运营的商业物业约100万平方米，业态涵盖写字楼、酒店、展馆、购物中心等商业形态，实现租赁及经营收入超过9亿元；公司房地产基金管理资金规模突破120亿元人民币，管理公司实现税后利润超过2亿元；年内公司推出了首个养老产品——保利安平和熹会 林语乐龄中心，正式试水养老产业。 5、企业形象

报告期内，公司聘请德勤华永会计师事务所实施内部控制与管理提升咨询，有效提升了内控水平，并成功获评“博迪 中国上市公司内部控制百强企业奖”，位列上市公司第17位，房地产公司第2位。

公司以“和基金”为主要公益平台，积极开展“希望电脑室”、“梦想书屋”、“斑头雁守护行动”等公益活动，树立责任央企形象，荣获《21世纪经济报道》“第九届中国最佳企业公民”和最佳低碳贡献奖。

报告期内，公司持续深化与投资者的沟通，在坚持良好的信息披露的基础上，接待投资者来访、项目调研两百余人次，接听投资者热线4000余个，参加大型投资者见面会、组织机构电话会议近50场，切实维护投资者利益。公司投资者关系工作以“尊重投资者、爱护投资者、服务投资者”为理念，荣获“大众证券杯”最佳持续投资价值奖。

随着公司企业形象和市场认可度的不断提升，保利地产品牌价值获得持续增长，2012年达到211.39亿元，同比增长15%，连续三年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，蝉联沪深上市房地产企业综合实力第二名，中国房地产百强企业综合实力第三名，行业龙头地位不断巩固。

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保利房地产(集团)股份有限公司 2012年年度报告

6、公司 2012年度房地产项目汇总表序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33广州保利 V座广州保利克洛维广场广州保利中环广场广州保利中汇广场广州保利中辰广场广州保利中达广场广州保利总部基地项目广州科学城项目*广州保利世界贸易中心广州保利天悦广州保利西海岸(含星海花园)广州保利云禧(原白云新城项目)广州保利紫薇花园广州保利松鹤街项目*广州保利公园九里广州保利塞纳维拉(原芳村 G地块)广州保利香槟公馆广州保利番禺汉溪村项目*广州增城保利东江首府广州从化保利温泉村项目*上海保利香槟花园上海保利海上五月花上海保利梧桐语上海保利叶上海上海保利叶语上海保利叶之林上海保利国际中心上海保利蔚蓝林语上海保利森兰外高桥项目*

上海保利茉莉公馆上海保利马桥景城 雅苑上海保利马桥景城 紫苑上海保利徐汇滨江项目*楼盘名称项目位置广州市珠江新城冼村路中段广州市珠江新城华强路东段广州市越秀区建设中马路 2、4号广州市天河区林和西路广州市天河区龙口西路 3号广州市天河区珠江新城兴民路 221号广州市萝岗区科学城育星路广州市萝岗区长岭路以南广州市海珠区琶洲会展中心南侧广州市海珠区新港东路琶洲村地段广州市白云区金沙洲彩滨北路广州市白云区云城东路广州市白云区汇侨中路广州市白云区罗冲围松鹤街广州市荔湾区龙溪大道广州市荔湾区龙溪大道广州市番禺区市良路广州市番禺区汉溪大道东广州增城市新塘镇新塘大道东广州从化市温泉镇中山大学南方学院旁上海市杨浦区扬州路江浦路上海市嘉定区永靖路 899弄上海市嘉定区和政路上海市宝山区菊太路 1198弄上海市宝山区宝菊路 22弄上海市宝山区华秋路 349弄上海市浦东新区浦明路上海市浦东新区临港新城花柏路上海市浦东新区外高桥新市镇东靖路北侧上海市浦江镇浦锦路上海市闵行区银春路上海市闵行区富国路 39弄上海市徐汇区宛平南路类别项目状态项目权益 51.00% 51.00% 100.00% 60.00% 51.00% 100.00% 100.00% 50.00% 51.00% 80.00% 100.00% 51.00% 50.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 50.00% 100.00% 100.00% 76.60% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 51.00% 100.00% 100.00% 100.00% 51.00%项目计划投资 (万元) 113107 250627 179971 96745 58840 153054 47439 374741 467301 1575321 1008558 490078 52294 63502 360104 177494 52219 765553 688503 166848 188483 218744 89146 686577 443983 481727 651254 252409 385025 489748 110241 73634 767784占地面积 12882 19276 25181 10217 8682 12335 34678 157152 118613 288129 259815 66483 60396 8986 103566 63906 22978 120442 312365 257121 37279 234952 39106 408374 241796 98805 37015 141692 75091 199334 64654 42109 66530总建筑面积 206215 264078 286700 122563 79454 157630 89270 460585 537099 1509513 910518 274351 142338 42459 387204 249740 72964 671409 937936 338647 136221 357261 80317 656753 461913 255723 166237 176587 176146 274056 194986 110165 263591容积率面积 148851 192560 213081 97128 66983 108690 66829 314304 371805 1042041 727482 175631 120882 31451 281965 178937 50552 501598 687203 269977 112244 321118 67312 561069 403913 197610 88836 141692 120146 242867 155170 84218 166325 2012年新开工 0 187099 0 0 0 0 0 0 0 1075695 3735 274351 0 0 175117 249412 0 0 85854 0 98868 22846 0 0 0 206500 166237 3490 0 110890 194986 110165 0 2012年竣工 125721 0 28210 70762 54872 0 0 0 126379 0 166318 0 0 0 0 0 0 0 42055 0 0 0 61527 231506 171452 0 0 0 0 0 0 0 0累计开工 206215 264078 286700 122563 79454 157630 89270 0 508675 1405597 889085 274351 142338 0 21622

9 249412 72964 0 516415 0 126384 357261 80317 633379 461913 255723 166237 176587 0 211760 194986 110165 0累计竣工 206215 0 197738 70762 54872 0 0 0 508675 0 166318 0 129774 0 0 0 0 0 42055 0 27516 325713 61527 633379 171452 0 0 0 0 0 0 0 0本年签约面积 0 291 49 3716 601 93054 0 0 5826 219423 191010 0 0 0 117658 0 41619 0 156538 0 0 2917 36705 1893 166864 3542 0 0 0 99849 0 20343 0

写字楼在建写字楼在建综合综合综合综合综合住宅综合综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合在建在建在建在建在建拟建在建在建在建在建在建拟建在建在建在建拟建在建拟建在建在建在建在建在建在建在建拟建在建在建在建拟建

写字楼在建

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北京保利西山林语北京保利蓟门桥项目北京保利花园北京保利东郡北京保利中央公园北京保利茉莉公馆北京保利春天里北京保利生物医药基地项目*北京保利亦庄项目*北京保利罗兰香谷北京保利芳华家园北京保利垄上佛山保利香槟花园佛山保利紫山花园佛山保利东湖林语佛山保利公馆佛山保利三山大道项目*佛山保利东湾一期佛山保利东湾二期佛山保利外滩一号佛山保利中环佛山保利拉菲佛山保利新城项目*阳江保利罗兰香谷阳江保利银滩项目东莞保利红珊瑚东莞保利樟木头项目中山保利春天里中山保利国际广场珠海保利香槟国际珠海保利唐家湾项目*江门保利滨江新区项目*福州保利香槟国际福州保利西江林语*厦门保利海上五月花杭州保利东湾杭州保利江语海杭州保利玫瑰湾

北京市海淀区黑龙潭路北京市海淀区东升乡蓟门桥北北京市密云县阳光街北京市朝阳区石佛营里东路北京市朝阳区阜安路北京市大兴区兴华大街北京市大兴区地铁 4号线天宫院站北京市大兴区北臧村镇魏水路北京市大兴区亦庄镇三海子路北京市昌平区沙阳路南北京市昌平区沙阳路北京市昌平区立汤路 9号佛山市禅城区张槎镇轻工路佛山市南海区里水镇佛山市南海区狮山镇禅炭路佛山市南海区桂和路佛山市南海区桂城三山新城港口路佛山市东平新城文德路佛山市东平新城裕和路佛山市顺德区容桂外环路 2号佛山市顺德区大良街道顺德新城佛山市顺德区乐从南区佛山市顺德区天虹路阳江市江城区江朗大道 48号阳江市海陵岛南海一号馆侧十里银滩东莞市松山湖开发区新城路东莞市樟木头镇樟洋社区中山市火炬开发区神涌村中山市港口大道

珠海市金湾区机场东路珠海市唐家湾情侣北路(南段)江门市蓬江区规划体育中心旁福州市晋安区塔头路福州市仓山区南台岛北路厦门市集美区英环路杭州市下沙区 20号大街杭州市下沙区 6号大街杭州市下沙区 15号大街

住宅综合住宅住宅综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅综合综合综合住宅综合住宅综合住宅综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅住宅综合住宅住宅

在建拟建在建在建在建在建在建拟建拟建在建在建在建在建拟建在建在建拟建在建在建在建在建在建拟建在建在建在建拟建在建在建在建拟建拟建在建拟建在建在建在建在建

100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 51.00% 50.50% 90.00% 85.00% 85.00% 100.00% 60.00% 100.00% 60.00% 51.00% 100.00% 100.00% 100.00% 51.00% 100.00% 50.00% 100.00% 100.00% 100.00% 80.00% 51.00% 100.00% 100.00% 60.00% 50.00% 40.00% 100.00% 50.00% 100.00% 100.00% 100.00%

357446 287194 165921 430882 879290 319985 538925 267401 537812 144368 52309 203541 184943 180708 154169 511203 379232 494468 503981 211317 562487 137104 597092 92677 356787 170826 273169 396560 538606 232789 352529 763685 709897 289777 285480 594479 165127 138915

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保利房地

产(集团)股份有限公司 2012年年度报告

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杭州保利城市果岭杭州保利香槟国际杭州保利霞飞郡杭州保利普福项目*绍兴保利湖畔林语嘉兴保利西塘越慈溪保利滨湖天地南京保利香槟国际南京保利江心洲项目*南京保利紫晶山南京保利罗兰香谷南京保利仙林湖西北角项目*南京保利梧桐语无锡保利香槟国际无锡保利飞马纺织项目*南通保利香槟国际连云港保利海上五月花常州保利公园九里合肥保利香槟国际合肥保利拉菲公馆天津保利上河雅颂天津保利海棠湾天津保利香槟国际天津保利大都会天津保利玫瑰湾天津保利海河大观包头保利花园包头保利百合花园包头保利南海公园包头保利拉菲公馆包头保利香槟花园石家庄保利花园青岛保利百合花园西区青岛保利里院里青岛保利香槟国际

杭州市下沙区大学城杭州市拱墅区申花路 789号杭州市萧山区建设二路杭州市江干区德胜快速路与杭甬高速交叉口东侧绍兴市绍兴县山阴路嘉兴市嘉善县西塘镇宏福路慈溪市宗汉镇三北大街南京市建邺区金沙江东街南京市建邺区江心洲北部葡园路以西南京市栖霞区仙林大道南京市栖霞区仙林湖公园以北南京市栖霞区守敬路以西南京市江宁区科学园学十三路以东无锡市滨湖区蠡湖大道无锡市宏源路与长江北路交叉口东南侧南通市港闸区城闸新路连云港市连云区平山北路常州市钟楼区银杏路合肥市政务区科学大道合肥市滨湖新区杭州路与四川路交口西南角天津市武清区泉发路天津市武清区雍阳西道天津市和平区和平路天津市和平区荣业大街 76号天津市东丽区昆仑路天津市河西区解放南路与湘江道交口包头市青山区青东路包头市东河区东河槽东路(区政府北)包头市东河区包伊公路南侧包头市昆区黄河路包头市昆区昆河东路石家庄市长安区体育大街与丰收路交口处青岛市四方区金沙路青岛市四方区嘉定路青岛市四方区瑞海北路 17号

住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合综合综合住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅住宅

在建在建在建拟建在建在建在建在建拟建在建在建拟建在建在建拟建在建在建拟建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建在建

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保利房地产(集团)股份有限公司 2012年年度报告

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青岛保利海上罗兰青岛保利香港东路项目*沈阳保利上林湾沈阳保利花园沈阳保利十二橡树庄园沈阳保利心语花园沈阳保利康桥沈阳保利海上五月花沈阳保利香槟花园(原远大项目)*沈阳保利溪湖林语沈阳保利满融项目*丹东保利锦江林语营口保利香槟花园大连保利西海岸大连保利西山林语长春保利香槟花园长春保利净月项目长春惠斯勒小镇长春保利罗兰香谷长春保利百合香湾长春保利林语长春保利拉菲公馆吉林保利通化项目武汉保利十二橡树庄园武汉保利心语武汉保利拉菲武汉保利中央公馆武汉保利公园九里武汉保利马湖项目武汉保利圆梦城武汉保利海上五月花武汉保利香槟国际武汉保利关山村项目*黄冈保利壹号公馆长沙保利阆峰云墅长沙保利花园二期

长沙保利国际广场

青岛胶南市滨海大道 1399号青岛市崂山区香港东路 23号沈阳市于洪区白山路 172号沈阳市东陵区东陵路 29号沈阳市东陵区棋盘山沈棋路沈阳市铁西区重工街熊家岗路 28号沈阳市沈河区浑河北岸五里河公园内沈阳市沈河区东陵西路 29号沈阳市沈河区东陵西路沈阳市皇姑区黄河北大街沈阳市和平区南京南街西侧丹东市振兴区宾馆路营口市老边区盼盼路大连市旅顺口开发区滨港路大连市甘井子区红旗街道湾家村长春市净月区临河街长春市净月开发区内梧桐街长春市净月开发区净月大街 4666号长春市高新区硅谷大街长春市二道区远达大街长春市南关区前进大街长春市绿园区振兴路东侧通化市王八脖子遗址南侧武汉市洪山东湖开发区民族大道武汉市洪山东湖开发区光谷大道武汉市洪山区雄楚大街武汉市洪山区南湖路中段武汉市洪山区红旗村武汉市洪山东湖开发区南湖大道武汉阳逻经济开发区圆梦路武汉市江夏区江夏大道 88号武汉市硚口区解放大道武汉市东湖新技术开发区关山大道与新竹路交汇黄冈市黄州区东门路长沙市天心区芙蓉南路长沙市天心区湘府路长沙市天心区湘江中路

住宅综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合

在建拟建在建在建在建在建在建在建拟建在建拟建在建在建在建在建在建拟建在建在建在建在建在建拟建在建在建在建在建在建在建在建在建在建拟建在建在建在建在建

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56306 0 528780 999857 91759 553978 0 97210 0 239225 0 219041 0 206985 0 97639 0 90646 599032 174014 133026 0 0 243912 680911 110540 198301 0 198843 240155 212812 31971 0 56965 163221 251287 0

161364 0 61872 5106 2790 87399 17736 82231 0 158903 0 95657 45948 10468 80696 132903 0 73441 406 77597 70618 23885 0 9872 14960 90417 146162 44866 157632 38583 92404 81863 0 35800 2902 1192 91977

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保利房地产(集团)股份有限公司 2012年年度报告

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长沙保利麓谷林语长沙保利滨江 B7项目*湖南保利洞庭东岸郴州保利苏仙岭项目*南昌保利铭雅欧洲城南昌保利半山国际花园南昌保利东湾国际花园南昌保利香槟国际南昌保利百合花园(原青山湖项目)*郑州保利百合花园郑州保利惠济区项目*重庆保利花园重庆保利香槟花园重庆保利椰风半岛重庆保利江上明珠重庆保利香雪花园重庆保利港湾国际重庆保利花半里重庆保利爱尚里(原油漆厂项目)*重庆保利可爱岛重庆保利巴南李家沱项目*成都保利石象湖项目成都保利公园 198一期成都保利公园 198二期成都保利公园 198三期成都保利公园 198四期(拉菲庄园)

长沙市岳麓区桐梓坡路 408号长沙市岳麓区潇湘北路岳阳市岳阳楼区巴陵西路郴州市苏仙区苏仙北路南昌市湾里区红湾大道 66号南昌市高新区京东大道 1866号南昌市高新区艾溪湖二路南昌市青山湖区青山湖大道郑州市中原区建设路郑州市惠济区规划路龙源北街与荷花街交汇处重庆市北部新区经开园留云路 1号重庆市渝北区北部城区东翼龙头寺新溉路重庆市江北区松石路重庆市江北区观音桥鸿恩寺森林公园旁重庆市江北区冉家坝南桥寺转盘盘溪路 150号重庆市九龙坡区黄杨路 83号重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路 4号重庆市九龙坡区石坪桥正街 121号重庆市大渡口区双山一支路重庆市巴南区学府大道以东成都市蒲江县石象湖成都市新都区蜀龙路 1980号成都市新都区蜀龙路 1980号

成都市新都区蜀龙路 1980号成都市新都区蜀龙路 1980号成都市新都区木兰镇狮子社三社、三河街道三都村成都市新都区大丰街道办事处成都市新都区大丰街道赵家社区成都市武侯区人民南路四段领事馆路7号成都市武侯区武侯大道聚龙路成都市青羊区贝森北路成都市青羊区光华大道

住宅综合综合住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合住宅住宅住宅

在建拟建在建拟建在建在建在建在建拟建在建拟建在建在建在建在建在建在建在建拟建在建拟建在建在建在建在建在建拟建在建拟建在建在建在建在建

80.00% 50.00% 80.00% 80.00% 60.00% 75.00% 100.00% 100.00% 100.00% 50.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 51.00% 100.00% 100.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 90.00% 51.00% 51.00% 51.00% 51.00% 100.00% 100.00% 51.00%

557703 901395 40013 86078 204478 612647 164255 255599 41040 103849 161784 338788 176519 47913 832361 367425 126549 325254 581311 55794 112179 335076 226265 215024 160687 215119 164292 297722 126582 285212 393237 82627 124808

790004 244807 55300 84575 616975 1647730 120880 191449 20199 54503 142739 807410 258222 16300 596498 141668 47970 92780 185717 29833 61123 542002 200000 200000 100000 299998 133333 181006 53814 43682 173189 23136 54081

1594748 1402070 103000 201732 424061 1433579 333049 582847 69017 251525 286593 900451 658743 95235 1572663 694645 256123 615612 1189832 124765 184631 700484 691341 595958 325505 678233 397603 716592 292171 391572 702329 128122 230368

1154600 1162888 94500 160693 349472 644000 247804 421188 54537 207111 242976 739524 526288 77327 1253100 594888 215860 494067 907119 104430 142024 542002 510000 480000 240000 678233 320000 543018 215257 299959 484930 87916 162243

32685 0 0 0 90267 226268 0 495178 0 251525 0 75947 6507 0 151717 0 0 233523 0 0 0 51172 0 103410 0 47063 0 316123 0 0 138814 0 230368

834438 0 0 0 41678 67682 148846 49848 0 0 0 169520 0 0 44778 230749 151466 0 0 124765 0 0 59195 0 188406 53197 0 0 0 391572 195702 0 0

1360339 0 63496 0 410213 469988 333049 582847 0 251525 0 900451 593117 95235 668073 375584 256123 233523 0 124765 0 51172 691341 457999 325505 97024 0 383071 0 391572 702329 128122 230368

1216282 0 63496 0 339384 179456 148846 49848 0 0 0 803498 586610 0 176094 230749 151466 0 0 124765 0 0 691341 354590 188406 53197 0 0 0 391572 372421 0 0

260832 0 0 0 24562 8860 106972 160519 0 109945 0 957 292 15215 177720 217955 81667 81880 0 490 0 39101

南昌市红谷滩新区庐山南大道 1999号住宅

165

149545

166 167 168 169 170 171 172

成都保利狮山水库项目成都保利城成都保利春天花语(原大丰赵家社区项目)*成都保利中心成都保利花园成都保利贝森公馆成都保利香

槟光华*

139101 0 41011 155023 13005 54966

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成都保利康桥成都保利心语花园成都保利国际广场成都保利香雪(原心语四期)成都保利百合公馆成都保利香槟国际成都保利叶语(原双流项目)*成都保利梧桐语(原两河项目)*德阳保利国际城(含一、二期)西安保利拉菲公馆(原张家堡项目)*西安保利曲江项目*西安保利三桥项目*三亚保利论坛项目*其他尾盘公告合计

成都市成华区杉板桥路成都市高新区剑南大道成都市高新区天府大道成都市高新区元华路成都市高新区盛邦街成都市高新西区西芯大道天目路成都市双流县牧华路成都市金牛区金泉街道辖区高家村 4、5组德阳市经济技术开发区金沙江路西安市张家堡广场凤城十路西安市曲江区春林村西安市西三环路三桥立交旁三亚市海棠湾海棠路

住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅综合综合住宅综合综合

在建在建在建在建在建拟建拟建在建拟建拟建拟建拟建

100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 51.00% 100.00% 100.00% 50.00% 100.00% 100.00% 51.00% 50.00%

274683 204510 280420 141603 157051 167839 193942 94845 780380 340664 203448 143389 309894

82322 132952 121414 43822 50531 122667 112893 47567 692813 130521 83194 59240 164748

340405 578429 286009 295150 205091 404101 463866 163677 2055371 631969 389345 321023 176700

246965 428143 208103 219112 151593 306667 338679 121295 1593742 485356 291179 219188 131192

201721 116456 0 0 205091 85111 0 0 298441 0 0 0 0

0 239996 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

340405 578429 0 275483 205091 404101 0 0 805616 0 0 0 0

0 271146 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

26490 122495 55099 21249 98020 0 0 81651 0 0 0 0 48318

写字楼拟建

55953490

37128456

92384792

72964390

14103608

9431786

49599949

21776465

9011277

注：加“*”为 2012年公司新拓展项目三、公司的竞争优势和面临的挑战 (一)竞争优势 1、发展战略公司以打造中国地产长城为企业发展愿景，以“三个为主、三个结合”为基本发展战略，即“以房地产为主业、以中心城市为主、以普通住宅为主”和“扩大经营规模与提高开发效益相结合、开发性收入与经营性收入相结合、资产经营与资本运营相结合”。企业发展战略自 2002年制订之初，即准确把握了中国经济及房地产行业的发展方向和行业特点，且一直得到有效贯彻实施；结合企业自身的发展，公司于 2010年增加关注“规模与效益”相结合，灵活应对市场调控。 2、企业文化公司源于军旅，并在市场竞争中逐步形成“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业文化，企业内部形成了强大的凝聚力和

忠诚度，员工稳定度高，大量优秀人才长期服务于公司。 3、执行力企业“令行禁止”的作风及 20年专业开发经验，使企业形成了强大的执行力优势，公司扁平的管理架构也保证了企业决策能高效得到贯彻实施。 4、持续发展能力公司通过多元的拓展方式，拥有充足的优质土地资源储备；多元的融资渠道及低廉的融资成本，足以满足企业发展的资金需求。 (二)面临的挑战 1、市场不确定性

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虽然公司看好房地产行业的中长期发展前景，但由于房地产供求矛盾的长期存在，国家针对房地产行业的宏观调控也将长期存在。调控必然对市场、进而对公司的经营产生一定的影响。

2、利润率下降

“限购、限贷、限价”政策下，房价趋于稳定，但土地成本、融资成本和人工成本等较快上涨，房地产行业已经告别“高增长、高利润”的时代，未来行业利润率将有一定程度下降。

四、2013年经营计划

2013年，公司仍将定位为成长型企业，围绕“三到五年再造一个保利地产”的发展目标，全年计划完成房地产直接投资930亿元，计划新开工约1600万平方米，计划竣工约1000万平方米；继续坚持普通住宅为主的产品定位，坚持快速周转经营策略，力争市场份额有增加；继续坚持等量拓展原则，在完善一二线城市布局的基础上，稳步开拓三四线城市。

五、财务状况分析 （一）主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

2、收入

（1）收入分析

报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，同比增长46.50%，其中房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%，主要是由于本年竣工交楼面积同比大幅增长。

报告期末，公司已售未结算资源约1000万平方米，为未来营业收入的平稳增长奠定了坚实基础。

（2）主要销售客户的情况

3、成本

（1）成本分析表

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从成本明细来看，报告期内成本的增速略超收入，单方土地、建安等成本出现一定程度上涨，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。

（2）主要供应商情况

4、费用

2012年，公司实现销售签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，带来销售代理、广告费、营销推广费等销售费用的相应增加，但增幅仅为31.38%，销售费用与销售额的比率为1.62%，低于2011年的1.71%。

管理费用同比增长62.95%，高于收入增速，主要由于经营规模扩大、在建项目增加，相应人员薪

酬、税费、折旧费等增加，以及摊销股权激励费用，其中2012年公司分摊股票期权激励成本6936万元计入管理费用。

财务费用的增加主要是由于不符合资本化条件的借款利息增加所致。 所得税费用增加主要是由于公司利润总额增长，相应所得税费用增长。

5、现金流

（二）行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业情况

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ee3i.html