与房地产销售相关的法律法规
更新时间:2024-04-29 00:07:01 阅读量: 综合文库 文档下载
与房地产销售相关的法律法规
房地产业是一个相当广泛的领域,它涉及众多法律关系,法律规范,在房地产经营中,无论其买卖,租赁,还是其抵押,继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成,而主要靠法律,法规和合同来完成。合同规定了个种技能,和交易各方的权利与义务,保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能,以实现其权利。不仅如此,还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂,所以要求有相应的法律规范,以协调、调整各经济主体之间的权利关系,从而保证和促进房地产市场健康发展。
从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容:
一、《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序,保障房地产人的合法权益,促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》,该法于1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容,如国家施
行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。
三、《中华人民共和国合同法》
为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设,国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。
四、《商品房销售管理办法》
为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》
该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。
五、《城市商品房预售管理办法》
六、《城市新建住宅小区管理办法》
目前我国的物业管理以新建住宅小区的管理为重点,因此《城市新建住宅小区管理办法》是物业管理的最主要的法律依据。《城市新建住宅小区管理办法》主要规定了以下内容:
1、 住宅小区的管理体制
2、住宅小区的物业管理责任
3、住宅管理委员会及其权利和义务
4、物业管理公司的权利和义务
5、物业管理合同的内容
6、关于房地产产权人、使用人、的权利和义务
这些内容也应是房地产市场营销人员着重了解的内容。
七、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》:着重掌握国家在收费方面的一些规定。
八、《前期物业管理服务协议》:了解《协议》的适用范围及其效力。
九、《天津市商品房销售管理条例》:了解其中有关房屋销售的具体规定。
十、《天津市房地产市场管理规定》:了解天津市对方地产市场管理的规定。
十一、《天津市住宅小区物业管理办法》:了解前期的有关规定。
十二、《天津市商品住宅维修基金管理办法》:了解销售时有关维修基金管缴存的操作程序;
十三、《业主公约》:(示范文本)
十四、《物业管理条例》
十五、《物业管理服务收费管理办法》
第二篇 房屋建筑基本知识
本篇涉及以下几个内容
一、房屋建筑识图:该部分应该掌握识读建筑施工程图的方法。各种图纸的形成、用途、图纸内容和表达方法是该部分的重点内容。
二、建筑材料概述:该部分重点介绍建筑材料的一些基本性质,常用建筑材料的性能、特点、要求。使有关人员对房屋建筑中所用到的材料有了初步的认识和了解。
三、房屋建筑构造:该部分应重点掌握建筑物(民用建筑)的组成、分类以及各种类型结构的性能、应用,从而使有关人员对房屋建筑最基本的构造组成有所了解。
四、房屋户型与装饰装修:该部分主要介绍住宅建筑户型组合设计,明确了住宅建筑设计应满足其功能及人们使用要求。
五、房屋建筑配套设施与环境规划设计:该部分重点介绍了房屋建筑配套设施(公共建筑、道路、绿化等)的规划布置,从而明确了居住区的环境与居民需求之间的关系。
六、房屋建筑质量与缺陷:该部分介绍了房屋建筑在使用过程中常见的质量
(通病)问题,并进行了原因分析,如何采取预防措施,问题一旦出现如何治理。使人们清醒认识到房屋建筑质量与人类生活之间的利害关系。
七、商品房销售面积的测算:该部分重点介绍了如何测算商品房的销售面积,使有关人员对自己所销售的产品——房屋的销售面积都包括哪些,如何测算了如指掌。
第一章 房屋建筑识图
第一节 什么是房屋建筑工程图
一、什麽是房屋建筑工程图
房屋建筑工程图就是在房屋建筑工程上所用的,一种能够十分准确地表达出房屋建筑的外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料作法的图样。
二、图纸的形成
房屋建筑工程图是根据投影原理绘制而成的。
(一)、什么是投影
投影来源于“影子”这一自然现象(你知道影子是怎么形成的吗?)。(见图1a)
画法几何中,用一组假想的光线(光线称为投影线)将物体的形状投影到一个平面(平面称为投影面)上去——投影法。(见图1b)
(二)、三面正投影图
图1
1、什么是正投影
当投影线相互平行且垂直于投影面所得到的投影——正投影。(见图1b)
2、三面正投影图
物体有六个面,即左右(长度)、前后(宽度)、上下(高度),所以可以在空间六个面上进行投影。(见图2)
对于一个物体一般有了三个面的投影就可以反映出它的大小和形状。即:从前向后投影——正投影图;从上向下投影——水平投影图;从左向右投影——侧面投影图。(见图3) 图2 图3
当物体是空心的需剖开(水平剖、竖直剖),反映出内部情况。
房屋建筑工程图就是采用投影方法,把想建造的房屋绘制成各种图纸,如:
前后左右各个侧面的外部投影图——立面图;
水平剖切的投影图——平面图;
竖直剖切的投影图——剖面图。
第二节 如何读建筑施工图
一、建筑施工图包括哪些图纸
建筑施工图主要表示建筑物的内部布置情况、外部形状及装修、构造、施工要求等。图纸有:
建筑总平面图;建筑平面图;建筑立面图;建筑剖面图;建筑详图。
二、识图的一般步骤和方法
㈠识图的一般步骤和顺序
先看图纸目录,后看图样;
先看基本图纸(平、立、剖),后看详图;
先看图样,后读文字;
先看整体,后看局部。
㈡看图的方法
看图时应作到以下几点:
1、掌握投影原理(前已述,什么是投影你知道了吗?)
2、熟悉房屋建筑基本构造(见第二章)
3、熟悉图纸中常用的图例、符号、线型等的意义(本章介绍)。
三、怎么读建筑施工图
建筑施工图简称建施图
㈠怎么看总平面图(见图4)
1、总平面图是怎么形成的
假想站在建筑地段上空向下观看,画出它的水平投影图,即为建筑总平面图,简称总平面图。
2、总平面图的内容
总平面图的内容主要反映出新建、拟建、原有、拆除房屋建筑的平面形状、位置、朝向以及标高、地形、地貌等情况。
3、总平面图的用途
总平面图用于新建房屋的定位、施工放线、土方工程以及施工总平面图的布置。
4、怎么看总平面图(以图为例)
⑴看比例、图例、有关文字说明;
⑵了解工程性质、场地的地形、地貌等;
⑶查看建筑物的室内地坪标高、室内外高差、道路标高、坡道及地面排水情
况; 图4
⑷查看建筑物的朝向;
⑸其它,如道路走向、绿化情况等。
㈡怎么看平面图
1.平面图的形成
假想用一个水平剖切平面沿建筑物窗口(比窗台稍高)的地方切开,移去上半部分,然后向下进行投影所得到的投影图,称为建筑平面图,简称平面图。
在多层房屋建筑中,如果中间各层的情况完全相同(房间的布置、大小、数量及结构构造情况等),一般画出首层平面图、标准层平面图(中间各层的一张代替)、顶层平面图。
2.平面图的内容
平面图的内容一般有:
⑴建筑物的朝向、形状及内部布置;
⑵表示建筑物的结构形式及主要建筑材料;
⑶标出建筑物的有关尺寸及楼地面标高;
⑷标出门窗编号及开启方式;
⑸表示其它一些构件的位置尺寸,如阳台、雨蓬、散水等;
⑹屋顶平面图中有排水分区、坡度、上人孔、女儿墙等。
3.平面图的用途
施工前平面图用于编制概预算、备料等;在施工过程中作为放线、砌墙、门窗安装、室内装修等的依据。
4.怎么读平面图
⑴看图的顺序
看平面图一般按以下顺序进行
a.先看图标,从而了解图名、比例等;
b.看房屋的朝向、平面形状、内部布置;
c.看建筑物各部分的尺寸标注(有尺寸线、尺寸界线、尺寸起止线、尺寸数字组成)、轴线(横轴线、纵轴线、附加轴线)编号;
d.看图中门窗的类型、数量和位置;
e.看剖切线的位置、编号;
f.看图中其它细部的配置和位置情况。
⑵如何具体看图(见图5)
图5
⑶看图应抓住什么:看图时应该抓住主要部位,如:记住房屋的总长、总宽——房屋建筑的总面积;记住轴线间(开间、进深)的尺寸——房间的面积;记住墙厚——结构面积,等等。所以看图时应抓住总体,抓住关键,一步步的看才能
把图记住。
开间:房层建筑工程图中,在水平方向编号的轴线(横轴线)墙之间的标志尺寸。
进深:房层建筑工程图中,在垂直于水平方向编号的轴线(纵轴线)墙之间的标志尺寸。
㈢怎么读立面图
1.立面图的形成
对建筑物各个侧面进行投影所得到的投影图,称为建筑立面图,简称立面图。
因建筑物侧面有多个,故名称也有区分。
⑴按主要出入口所在一侧命名,则有正立面图、背立面图、侧立面图。
⑵按建筑物侧面所朝的方向命名,则有南立面图、北立面图、东立面图、西立面图。
⑶也可按轴线编号命名,如①~⑨轴立面图等。
2.立面图的内容
立面图的内容一般有
⑴房屋的层数,各部分的标高(标高:建筑物某一点的高度。有相对标高和绝对
标高之分);
⑵室外地坪线;
⑶门窗的形式、位置;
⑷外墙面的作法;
⑸其它,如雨蓬、阳台、勒脚、台阶、雨水管等。
3.立面图的用途
用于房屋立面的装修、概预算等。
4.怎么读立面图
看图时应对照着平面图。
⑴看图的顺序
a.看图标;
b.看建筑物的层数和标高;
c.看建筑物立面上各构件的位置和形状;
d.看外墙面的装修作法。
⑵如何具体看图(见图6)
图6
⑶看立面图应记住什么
立面图是表示建筑物外侧的形状,故应记住其外形。外形中主要的是标高、门窗的位置,其次记住装修作法;再有记住附加构件的位置。
㈣怎么读剖面图
1、剖面图的形成
假想用一个(或多个)垂直的剖切平面将房屋切开(应沿门窗洞口处),移出一部分,对剩下部分进行投影所得到的投影图,称为建筑剖面图,简称剖面图。
2、剖面图的内容
剖面图的基本内容有:
⑴各层楼面、楼梯休息平台的标高,窗台、窗上口、门、顶棚的标高;
⑵房屋内部(垂直方向)特征;
⑶楼、地面及屋顶的构造层次及装修作法、所用材料;
⑷其它,如女儿墙、檐口等构造作法。
3、剖面图的用途
编制概预算时利用剖面图计算墙体、室内粉刷等项目。
4、怎么读剖面图
看剖面图时应对照平面图,剖切位置从首层平面图上找。
⑴看图的顺序
a.看图名和轴线编号;
b.看楼层标高及竖向尺寸;
c.看房屋的内部特征,即结构形式和构造内容;
d.看楼、地面及屋面的作法。
⑵如何具体看图(见图7) 图7
⑶应记住什么:通过看剖面图应记住各层的标高——层高(上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离),各部位的材料做法,关键部位的尺寸。其它如外墙竖向尺寸、标高可以结合立面图一起记就较容易记住。
思考题
1.什么是房屋建筑工程图?
2.图纸是根据什么原理绘制而成的?什么是投影?
3.三个投影面各反映物体哪几个方向的情况?
4.建筑施工图包括哪些内容?
5.什么是总平面图?有何用途?表达了哪些基本内容?
6.平面图是怎么形成的?一个单项工程一般画出哪几张平面图即可?
7.平面图有何用途?主要包括哪些内容?
8.平面图上尺寸标注如何规定?什么是开间?进深?
9.怎么读平面图?
10.立面图是怎么形成的?有哪些命名方法?
11.立面图有何用途?主要包括哪些内容?
12.怎么读立面图
13.剖面图是怎么形成的?有何用途?主要包括哪些内容?
14.怎么读剖面图?.
15.掌握图纸中常用图例、符号的含义。
16.什么是层高?层迭迭什么是标高?
参考资料:
1.《怎么看建筑施工图》 中国建筑工业出版社
2.《建筑制图》 高等教育出版社
3.《房屋建筑制图统一标准》 (GB/T50001-2001)
4.《建筑制图标准》 (GB/T50104—2001)等
第二章 建筑材料概述
第一节 建筑材料基本性质
一、重力密度
材料在自然状态下单位体积(包括材料结构内部孔隙占有的体积)的重量,称为材料的重力密度,简称重度。
在建筑工程中,计算材料用量、构件自重、配料等,常用。
二、材料的密实度
材料的密实度是指材料体积内被固体物质充实的程度。
三、材料的孔隙率
材料的孔隙率是指材料体积内,孔隙体积所占的比例。
孔隙率与密实度的关系为:孔隙率+密实度=1,这一关系说明同一材料的孔隙率越大,则密实度越小。孔隙率的大小直接反映了材料的固体物质致密的程度。工程上常用孔隙率表示材料的密实度。
四、材料的强度
材料的强度即是材料在外力(荷载)作用下抵抗破坏的能力。
五、材料的弹性
材料在外力作用下产生变形。当外力取消后能完全恢复原来形状的性质,称为材料的弹性。这种完全恢复的变形称为弹性变形。
六、材料的塑性
材料在外力的作用下产生变形,当外力取消后不能恢复原来的形状而仍保持变形后的形状的性质,称为材料的塑性。这种不能恢复的变形称为塑性变形。
七、材料的脆性
材料受到外力的作用达到一定限度后突然破坏,而破坏时无明显的塑性变形,材料的这种性质称为脆性。
第二节 常用建筑材料的性能特点
一、普通粘土砖
㈠普通粘土砖的标准尺寸
普通粘土砖的标准尺寸为240×115×53mm。一般4块砖长,8块砖宽、16块砖厚
为1m。
㈡砖的种类
普通粘土砖以天然的粘土为主要原料。
1、 按生产方式分有:机制砖和手工砖
2、 按颜色分有:红砖和青砖
目前大量生产和使用的是机制红砖。
㈢普通粘土砖的性能特点
1、属脆性材料。脆性材料的抗压强度很高,而抗拉强度低,故适用于受压构件,普通粘土砖是最常见的墙体材料。
2、块体小,易于施工。普通粘土砖体积小,重量轻,进行砌筑施工比较容易,而且可以使建筑物造型自由灵活。
3、外形规则。普通粘土砖为矩形体,外形规则,尺寸均一,能形成井然有序的外观。根据各种砌筑(方法)工艺设计,构成不同的立面线条,增加建筑物的美感。
4、承重、保温。用普通粘土砖砌筑的墙体能同时起到承重、保温、隔热的作用。
⑴承重:粘土砖是脆性材料,具有较高的抗压强度,能承受一定的荷载,因
此在建筑物中一般用做承重墙体。
⑵保温(隔热):由于砖内部孔隙较多,所以它具有较好的保温(隔热)性能,而且隔音性能也较好。
但是,普通粘土砖的原材料是粘土,要消耗一部分耕地,而人类的生存在很大程度上依赖于土地资源,目前我国耕地资源已经严重不足。所以我国已经开始对墙体进行改革,逐步用新型的墙体材料来替代普通粘土砖。
二、砂浆
砌筑墙体、抹墙面、地面、拌制混凝土等均用到砂浆。所以砂浆质量的好坏直接影响砌墙、抹灰等。
㈠砂浆的种类
砂浆主要可分为砌筑砂浆和抹面砂浆。
1、砌筑砂浆:用于砖石砌体的砂浆称为砌筑砂浆。它起着传递荷载的作用。
2、抹面砂浆:涂抹在建筑构配件表面的砂浆称为抹面砂浆,起着保护建筑物构配件的作用。
㈡砂浆的特性
硬化后的砂浆呈现出脆性。即其抗压强度高,抗拉强度低。而砂浆在硬化过程中体积收缩,易出现裂缝。
对于砌筑砂浆应充分利用其抗压强度高的特性来保证砌体的强度。但变形应均匀且不宜过大(应在允许值范围内),否则会降低砌体的质量,引起裂缝。
对于抹灰砂浆,为防止出现裂缝一般分层进行抹灰,起到一定的效果。
三、混凝土
混凝土是建筑业中用量很大的建筑材料。
㈠混凝土的组成成分
一般有水泥、沙子、石子和水。
㈡混凝土的特性
1、 混凝土的原材料来源丰富,造价低廉。
2、 利用模板可浇筑成任何形状、尺寸的结构构件。
3、 抗压强度高,并根据需要配置成不同强度的混凝土。
4、 与钢筋有牢固的粘结力,配成各种钢筋混凝土结构构件。
5、 具有良好的耐久性与耐火性。
6、 混凝土在日常使用过程中修理和保养费用少。
但混凝土也有其不足的一面,如:自重大;抗拉强度低,受力破坏呈明显的脆性,受拉时变形能力小,易开裂,抗冲击能力差,不适合高层建筑和有抗震性
能要求的结构,保温热性能差;养护时间长等。
混凝土适用于制作受压构件。
四、钢材
钢材是建筑工程中的主要建材之一。
㈠钢材的组成成分
钢材的主要成分是铁和碳,但碳的含量在2%以下。
㈡钢材的种类
1、钢筋:是建筑工程中用量最大的钢材品种之一,与混凝土形成钢筋混凝土结构构件,常有的有HPB235级钢(外形光圆),HRB335级钢、HRB400级钢(外形带肋)。
2、型钢:具有一定断面形式和外形尺寸的钢材,有工字钢、槽型钢、角钢等。可铆接或焊接成各种钢构件,如钢屋架、钢梁、钢柱等。大型工字钢、槽钢可直接用做钢构件,如梁、柱等。
㈢钢材的性能特点
1、轻质高强:钢材的强度(抗压、抗拉)比较高,故适用于高层、大型结构物。
2、韧性好,抗冲击力强:钢材具有良好的韧性,抗冲击能力强,随着钢构件
连接技术的不断进步,其整体性也好。所以承受冲击荷载的桥梁、高层建筑以及其他抗震结构物大多采用钢结构。
3、外表轻巧:由于钢材强度高,与混凝土等材料相比,构件的截面尺寸小,给人以轻巧、明快、纤细的感觉。
4、易腐蚀:由于钢材的主要成分是铁,故在使用过程中易生锈腐蚀。
5、耐火性差:钢材的导热系数大,在高温下易变形软化,强度降低,故表面需要覆盖防火层。
五、玻璃
普通的平板玻璃由于具有透明性,因此被广泛地用于建筑物中的采光材料。随着玻璃生产加工技术的进步,具有特殊功能的玻璃深加工制品越来越多,如具有控制光线、调节温度、防止噪音和提高建筑艺术装饰等功能的玻璃品种。随着现代建筑逐渐向多功能方向发展,玻璃不仅是采光材料,而且还作为结构材料和装饰材料使用。如:可作为建筑物中墙体材料和地面材料,玻璃幕墙、玻璃砖等。因此,玻璃已经成为现代建筑工程的重要材料之一。
玻璃的主要性能特点有以下几个方面:
㈠透明性
玻璃的最大特点是透明性。玻璃即透光又透视,给人以开阔感。到目前为止,玻璃作为建筑物门窗开口部位的采光材料,是其他材料所不能代替的。
㈡坚硬性
玻璃受力破坏表现为明显的脆性。玻璃坚硬、强度高,所以玻璃作为建筑物采光材料,其厚度只有2~3mm,即可以抵抗自身的重力、外部的风雨等荷载。但玻璃的致命弱点是脆性,抗冲击力差。
玻璃用于建筑物的外观效果给人以轻快感、豪华感和大空间感。
六、木材
木材是天然生长的有机材料。很早以前木材就被人类用作建筑材料,现代社会木材仍然是不可缺少的房屋建筑材料。但由于资源问题,建筑结构的发展情况等,木材的使用受到一定的限制。
木材有如下特性
㈠木材属暖性材料,易使人亲近,且不易传导热量。
㈡木材是轻而强的材料。
㈢木材是耐久性良好(通风干燥)。
㈣加工性能良好。
㈤装饰性能好。
但潮湿环境中易腐朽,必须采取防腐处理。
思考题
1、掌握建筑材料的一些基本性质
2、你知道普通粘土砖的标准尺寸是多少?砖混结构中墙体的厚度有哪几种规格?哪几种适用于承重墙?哪几种适用于隔墙?
3、普通粘土砖的特性是什么?我国当前要求对墙体材料进行改革,为什么?
4、砂浆质量如何对建筑物使用有影响吗?
5、什么是混凝土?其性能特点是什么?
6、钢材的特点是什么?有哪几种?
7、木材有什么特性?
8、玻璃的主要性能特点是什么?
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