房地产开发 期末复习重点

房地产开发与经营

房地产：是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发：以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，为人民的生产生活提供空间的行为过程。

衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标

房地产市场：是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。

房地产市场的特性:1．权益交易市场 2．区域性市场 3．不完全竞争市场 4．供给的滞后性5．需求的多样性、层次性和双重性（消费和投资需求）6．政策影响性

房地产市场的功能：1．优化存量资源配置，提高经营效益2．传递信息，引导供求变化3．适用消费需求，优化住房结构4．引导宏观调控、指导政府决策

房地产市场的供求均衡条件：1．深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化2．完善房地产市场体系，搭建供需实现平台3．加强总量调控，注重供求均衡4．强化市场研究，调整供求结构

房地产市场指标：需求指标、供给指标、市场交易指标

房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制

★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型：

第I象限：在给定外部经济条件下，对空间的需求如何随租金而变化。D(R,Economy)=S

第II象限：资产市场中租金和价格的关系，由资本化率来反映。P=R/i

资本化率的影响因素：长期利率、租金的预期增长率、租金收入现金流的风险程度、税法对房地产的优惠程度（优惠程度越高，资本化率就越高）

第III象限：房地产价格和新建量之间的关系（正相关）。从长期来看，房地产价格应等于它的重置成本，因此也描述了重置成本同新建量之间的关系。P=f(C)

第IV象限：新建量与存量的关系。在均衡状态，S=C/δ

房地产物业市场与房地产资本市场之间的联系和均衡状态：两者紧密联系。物业市场的供求关系决定了房地产租金水平，进而决定了房地产的资产的收益率，从而影响着资产市场的需求，同时物业市场的供给又是由资产市场决定的。在均衡状态下，租金和价格都不变，价格与重置成本相同，新增量和拆旧量相等，房地产资产存量保持不变。

空置率：指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。（我国：指当前商品房空置面积与近三年商品房可 供数量之比。）3%-10%比较健康，不可能出现零空置率（意味着使用者没有任何选择的余地）。 自然空置率：长期房地产市场供求平衡下的空置率。（当实际空置率高于自然空置率时，市场供过于求，租金会下降；反之租金会上升。）

房地产市场周期：扩张、紧缩、萧条、复苏

项目拓展模式：（一）与土地方合作的模式（项目公司、合作建房、股权收购模式）

（二）与资金方合作的模式（联合竞买、境外融资、信托）

可行性研究：在投资决策前，以市场供求为立足点，以资源限量为约束条件，以科学方法为分析手段，以技术经济相结合为综合指标，以提供投资决策依据为目，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的行为系统。 可行性研究的作用：1．申请投资项目核准的依据2．项目投资决策的依据3．筹集建设资金的依据4．开发商与有关部门签订协议、合同的依据5．编制下阶段规划设计的依据

可行性研究的阶段：1．机会研究2．初步可行性研究3．详细可行性研究4．项目评估与决策

可行性研究的内容：1．项目开发的必要性2．项目实施的技术可能性3．项目的经济合理性（核心）

可行性研究的步骤：1．接受委托2．调查研究3．方案选择和优化4．财务评价和国民经济评价5．编制可行

性研究报告

财务评价的基本报表：1．现金流量表2．损益表 3．资金来源与运用表4．资产负债表

房地产投资不确定性分析方法：盈亏平衡分析、敏感性分析、风险分析

房地产市场分析：通过市场调查获取的信息将市场参与者（开发商、投资者或购房、政府主管部门等）于市场联系起来的一种活动。即通过市场信息的收集、分析和加工处理，寻找内在规律，预测市场未来的发展趋势，用以帮助开发商掌握市场动态、把握市场机会或调整市场行为。

房地产市场分析的内容：1．宏观因素分析 2．市场供求分析（供给、需求、竞争、市场占有率分析）3．相

关因素分析

房地产市场细分：指依据购房者的需求和欲望、购买行为和习惯、年龄结构和职业状况等，将房地产市场 分成若干具有相似需求和欲望的购房者组群的市场分类过程，其中每个购房者组群为一细分市场。 房地产市场细分的方法：1．单一因素法2．综合因素法3．系列因素法

房地产市场细分的作用：1．有利于选择目标市场 2．有利于发掘市场机会、开拓新市场3．有利于提高资源使用效率、获取竞争优势4．有利于更好满足客户需求、提高经济效益5．有利于提高企业的核心竞争 房地产开发资金筹集：指开发商根据开发经营的对外投资和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集企业所需资金的行为。（即以较低的筹资成本和较小的筹资风险获取较多的资金）

*资金筹集的原则：1．安全性2．经济性3．可靠性4．时机适当5．盈利性

资金成本：是资金使用者为取得使用资金而付出的代价。包括资金筹集费用、资金使用成本。

房地产投资：指资本所有者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域及房地产金融资产上，以获得最大限度利润的经济行为。分类：1．直接投资（开发投资、置业投资）2．间接投资

房地产投资类型：1．住宅项目投资（商品房：中小普通、大户型普通、中高档商品住宅）2．商业地产投资（都市型、社区型、专业街市商业地产）3．写字楼投资风险：系统风险、个别风险

房地产营销：是以满足消费者期望为出发点，以企业利润最大化为目标，通过市场调研、市场细分、项目定位、市场推广等活动，提供各类建筑物及其附着的服务及权益，以满足消费者物质、精神需求的过程。 *营销环节:产品、推广、展示、价格、促销营销渠道：开发商自行营销、中间商销售、联合一体营销渠道 *房地产泡沫：指由房地产投机等因素引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是土地和房屋价格过高，与其使用价值不符。

*房地产泡沫的成因：（1）土地的有限性和稀缺性是基础 （2）投机需要膨胀是诱因 （3）金融机构过度放贷是催化剂（4）政府宏观调控的滞后性是又一因素

热点问题：

公租房：利:（1）兼顾公平、社会保障体系的完善 （2）一定程度抑制房价（3）租售并举，有利于资金回笼 弊：（1）影响地方政府财政收入，导致政府积极性不高（2）多处郊区，交通不便、医疗、教育、服务等配套设施不完善（3）造成低收入人群聚集，容易引发社会问题（4）政府往往只追求短期政绩，政策延续性不易保障

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