浅谈房地产开发过程中各阶段的税收筹划

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浅谈房地产开发过程中各阶段的税收筹划

作者：胡春霞

来源：《中国经贸》2014年第02期

【摘要】房地产开发行业是一个高投入、高风险的行业，税收成本在整个房地产开发支出中占了相当大的比重。如何通过税收筹划，合法降低税收成本是每个房地产开发企业财务管理的一项重要工作内容。本文首先阐述了税收筹划的概念以及房地产开发企业税收筹划的必要性，其次重点对房地产开发企业从取得土地、项目立项、楼盘设计、开工建设、办理预售许可、项目预售到竣工交用等各阶段税收筹划的思路和方法进行了详细阐述。 【关键词】房地产；开发过程；各阶段；税收筹划；思路；方法

税收筹划一般是指企业在相关法律、法规规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。有人把税收筹划称为除实体经营、资本运作以外企业赚钱的第三种方法。 一、房地产开发企业税收筹划的必要性

1.从缴纳税款的金额来看，房地产开发企业投资大、交易金额大，导致缴纳税款的金额也非常大。本人经历的几个房地产开发项目，相关税收占房地产销售收入的比重都在20%以上。不同的税款计算方法对缴纳税款金额的影响非常大。

2.从涉及的税种来看，目前我国房地产相关业务中总共涵盖了约十余种税费：契税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、房产税、车船税、企业所得税等。涉及税种之多，应引起纳税人的高度关注。

3.从税收政策来看，目前房地产行业销售环节采用预售制，土地增值税和企业所得税采取先预收后清算的税收制度。税收政策之复杂，也要求纳税人必须事先对税收事项进行全面的筹划和安排。

二、房地产开发各阶段税收筹划的思路和方法

1.通过“招、拍、挂”的方式从国有土地储备中心拿地阶段。此阶段企业重点要考虑该项目的纳税主体问题。在拿地环节，土地受让方只需缴纳土地出让金金额百分之三的契税和出让合同金额万分之五的印花税，无其他纳税义务。在此阶段企业要充分考虑拿地的主体问题，即最终签订土地出让协议的，一定要是最终开发的项目公司。否则，土地使用权由母公司再转让到项目公司，会产生很严重的税收问题：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让

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