房地产的经济周期和纠结

房地产的经济周期和纠结

房地产的经济周期

我先写一个经济周期出来，所有的都是必然的结果。有人说改革开放的过程，其实都是一个被逼的过程，不外乎是。

-------------首先，为了发展经济，必然采用宽松的货币政策（低利息）。中国的强制结汇政策，保证了人民币的低汇率，保持了出口企业的价格优势，但是同时也带来了巨大的货币投放量。

-------------宽松的货币政策必然推高资产泡沫

因为实际利率为负，人们不愿把钱放在银行缩水，更加愿意投资保值。在中国，房地产基本就是唯一靠谱的投资渠道。大家必然去投资房产，大家又很有钱（做外贸赚来的），就把房价推高了。房价推高，提升了人们对房价升高的预期，这个预期又会催人买房推高房价，愈演愈烈，狂热的人群可以把房价推高到很夸张的地步。比如东京的房价可以买下美国啊，北京的地价超过美国GDP啊什么。

-------------这个过程的前期，资产价格（主要是房产）虽然狂涨，但是一般消费物价格（CPI）却是稳定的，所以央行一定认为没有通货膨胀，一定不会采用紧缩政策。

-------------这个过程的后期，由于资产价格狂高，一般百姓开始无力接盘，泡沫必定向一般消费物（CPI）传导，物价也开始涨了，通货膨胀开始了。

-------------通货膨胀会自我强化，愈演愈烈，到最后会影响政局稳定的，所以是必须要扼杀的。"CEO"已经说了，要动用一切手段打压通胀。银行必定开始紧缩。

------------银行紧缩，首当其冲的必定是房地产，第一是银行没钱（准备金率提高）贷给开发商了，也不愿意贷款给开发商了，就算贷，利息也很贵。而老百信，根本承担不起利息，当然也买不起房子。开发商资金断裂，只能降价，问题是越降价越没人买（买涨不买跌），所以就有硬着陆和破裂这种说法。这里有个问题，就是房产跌个百分之二三十的时候，"我们公司"救不救？ 其实很简单，如果那个时候通胀已经基本控制，那"我们公司"很可能会减息救的，但是如果通货膨胀还是比较严重，"我们公司"也就没有办法了。依我看，抗通胀是个持久战，持续好几年，开发商熬不过的。而且目前"我们公司"的做法，大有进入并且垄断房产的倾向（肥啊）。跌的透一点更好，到时候"我们公司"低价吃进，美其名曰保障房，拿出来租给大家，一本万利，千秋万代，真比收

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什么税都好了。这个就叫做剪羊毛了。

-----------房产破裂，影响经济，接下来就是真正的所谓调整结构和改革，这个也是十二五计划里的重头戏了。

加一些评论：

-----------08年的经济危机，稍微打乱了这个经济周期。 超大规模的经济刺激计划，虽然拯救了当时经济，但是必然扩大房价泡沫，使本来就该慢慢出现的通胀更加严重化。再加上外部美元贬值，通胀的形式可谓雪上加霜。 要明白这次的通胀是很严重并且长期的，"我们公司"别无选择只能尽力打压通胀，而第一个遭殃的就是房地产了。

-----------两三年后，中国人口总量就开始下降了。至于进城的农民工和高校毕业生，早几年就开始回乡趋势了。 计划生育正好在在这时候发挥力量，不知道算不算巧合。

----------- 爱你之时，奉之若宝; 恶你之时，弃之若草。 ------致亲爱的房子

-----------年青的时候背房贷，当房奴，老来却发现这个房子其实一点不值钱。这个大概就是80后的悲哀了，也是这个时代的潮流了。如果干地产，炒房子，及时收手，那个便是时代的弄潮儿了。

通胀是资产价格泡沫的“杀手”

最近10年来，中国主要城市（如北京、上海等）的房价上涨幅度超过200%，部分市场涨幅超过500%。从横向比较看，中国北京、上海等城市居民的人均收入水平远低于日本的东京和韩国的首尔，但当前北京、上海的房价已经高于东京和首尔。

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对于投资者而言，泡沫不可怕，没有资产价格的泡沫就没有迅速致富的机会。问题的关键是资产价格泡沫何时破裂？为何破裂？依笔者之见，资产价格泡沫的破裂的时点很难预测，但清楚了泡沫破裂的原因就能对泡沫的破裂做出充分的估计。

先看看日本。1985 年9 月，美日等五国财长与"我们单位"银行行长签订“广场协议”，日元急剧升值。日元升值导致了1986 年秋季日本经济的短暂衰退，为此，日本"我们公司"于1986 年11 月和1987 年2 月两次调整法定利率，由原先的5 %降低到创纪录的2. 5 % ，同时，广义货币（M2 + CDs）增长率在1987 年也由8 %增长到12 %。但是，当时日本的企业设备投资率已经持续数年处于高水平，过剩的资金并没有完全进入生产领域，而是推动了股票、房地产等资产价格的上涨。“泡沫”越吹越大，大企业、金融机构乃至普通民众纷纷卷入其中，短短数年之间，股票、房地产等资产价格上涨了三倍多。这个过程与2005年之后的中国几乎如出一辙，只是时间相隔整整20年而已。 这个过程就是宽松政策（负利率）推高资产泡沫。

后来的日本房地产泡沫破裂的故事路人皆知，但究竟是什么原因导致了房地产市场的硬着陆？关键是通货膨胀导致的紧缩和加息。到1989 年中期，日本货币当局为了防止普通物价上涨，而且也开始意识到资产价格膨胀的严重性，于5 月31日将官方利率提高到3. 25 % ，又于年末进一步提高到4.25% ，同时大藏省也采取了多项措施限制土地投机。更重要的是，1990 年8 月，“海湾危机”爆发，石油价格飙升。为防止石油价格上涨导致通货膨胀，日本"我们单位"银行采取了紧缩政策，将官方贴现率提高到6% ，于是，资产价格开始暴跌，“泡沫”破裂。假如货币政策当局在房地产泡沫膨胀的初期就采取及时的紧缩措施，就不会导致之后的严重的后果。但为何没有这样做？笔者认为，这其中有经济和政治上的原因。

根据传统经济理论，"我们单位"银行的最终目标主要是维持币值稳定、防止通货膨胀，无论是理论还是实践中都没有将资产价格的变动纳入"我们单位"银行监测的视野。从1986-1988 年，虽然日本的资产价格不断上涨，但是，一般消费物价指数CPI却稳定在1 %的水平之下，所谓通货膨胀并不明显，因此，使央行错误地判断了形势。类似的问题在美国同样存在。2004年之后，当美国房地产价格快速上涨时，面对市场对房地产泡沫的质疑，格林斯潘认为“对资产价格泡沫无法事先做出准确判断”，即货币政策无法对资产价格泡沫起预防作用。

几乎所有的大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“石头”上，30年前的拉美诸国如此，20年前的日本如此，10年前的亚洲“四小龙”如此，在金融监管制度上堪称完美的美国在几年前同样犯了类似的错误。其深层次的原因应该不止是理论上的，还有政治上的。在"快活"制度下，选票对政治家来说是至关重要的，毫无疑问，如果采取措施打压资产价格，一定会导致自己的选票减少。因为，无论是股票还是房地产，涉及面都非常广泛，几乎影响到所有的中产以上阶层，任何导致资产价格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美联储的运行机制那样，从形式上看似乎很独立，其实不然。例如，格林斯潘在其自传《我们的新世界（600628）》里，详细描述了1996年

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美国股市出现“非理性繁荣”时美联储的行为，他说“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果我们的升息所持的理由是我们要控制股市，这将引发一场政治风暴。我们曾经被控伤害散户投资者，破坏大家的退休计划。我们可以想象我在下一次国会熬夜召开听证会里遭到炮轰的情形”。

但如果出现通胀的趋势，货币紧缩政策会立即启动。因为，通胀会自我强化，一旦出现恶性通胀就会威胁到政治稳定。通胀带来的社会危机要远大于资产价格泡沫。大多数社会公众都会因为消费价格的上涨而受损，尤其是生活在社会最底层的群众的生计会受到很大的冲击。资产价格与消费物价之间似乎存在很强的相关性。在资产价格泡沫膨胀的过程中，物价（CPI）都处在较低的水平上，而当资产价格持续膨胀到很高位时，物价才开始上涨。也就是说，当物价开始膨胀时，资产价格泡沫已经处在危险的状态了，因此，此时采取货币紧缩措施就必然会刺破资产价格泡沫。

在1980年代后期发生的日本资产价格泡沫时期，日本居民消费物价稳定，当资产价格已经上涨了数年之后，1989年日本的消费物价出现上涨；2001年至2004年，美国实行低利率而导致房地产价格泡沫时，同样出现消费物价稳定的现象，但四年之后美国的物价出现了上升趋势；2003年至2007年，中国的房价大幅度飙升，但消费物价同样基本稳定，2007年后物价开始爬升。这其中的传导逻辑值得我们认真分析。

中国的资产价格泡沫正处在何阶段？依我之见，早在2007年已经处在巅峰状态，当时的资产价格泡沫已经开始传导到消费物价领域。由于控制通胀的需要，当时我国采取了紧缩的货币政策，并导致了资产价格泡沫的破裂，股市价格从6000多点宣泄而下，楼市价格也同样出现了加速下跌的迹象。但由于全球金融危机的影响，泡沫破裂的进程被打断了。在2008年底宽松货币政策的刺激下，2009年、2010年房地产泡沫继续膨胀。但需要注意的是，至2010年下半年，通胀的阴影又再次笼罩着我们，我们将再次面临资产价格泡沫破裂的危险时刻。

尽管2月中旬公布的CPI没有市场预期的高，但当前物价上涨的压力很大。世界粮食价格和棉花价格在过去的几个月上升了50%多，现在还处在不断上涨之中；各地上演的民工荒预示着劳动力成本将快速上升。更重要的是，随着存款负利率的扩大，居民将货币变成实物资产的冲动在强化。这些都是推动物价上涨的强大动力。但如果出现通胀失控，则货币必紧缩，资产价格必遭殃。

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