上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的

上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答 第一部分 国有土地上的公房拆迁补偿款分割问题

一、本《解答》所指的国有土地上的公房范围如何界定?

答：本《解答》仅适用于国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。但单位分配住房寸与职工有特别约定的，按约定处理。

二、因公有房屋动拆迁货币补偿款的分割而发生的纠纷，哪些人员应当作为当事人参加诉讼?

答：在涉及公有房屋拆迁货币补偿款的纠纷中，一个或数个共同居住人(以下简称“同住人”)、有权分得拆迁补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又末明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。

三、同住人需要符合哪些条件?

答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安臵房(包括自己少部分出资的产权安臵房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。 四、在公房内居住的未成年人问题如何解决?

答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。

当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的，依约定处理。 五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人?

答：(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：

1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3．在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4．房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1．将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2．获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3．已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

六、相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安臵达成协议，现一方反悔，如何处理?

答：相关利害关系人在户籍人籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的，或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力。

七、承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款，是用于购房还是予以分割意见不一的，法院应如何判决：

答：房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房，但是有下列情况之一的，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求：

1．承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的；

2．分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。

八、拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款?

答：当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的，法院在审理时，可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，法院在审理时，应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。

九、公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配?

答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：

(一)有以下情况之一的人，可以酌情多分：

1．承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

2．承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的； 3．对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

(二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

十、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割?

答：自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。 个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

以上情况，当事人另有约定的从其约定。

十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理? 答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公

有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重臵价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重臵价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

第二部分 国有土地上私有房屋的拆迁补偿款分割问题 十二、国有土地上私有房屋的拆迁补偿款如何分割?

答：因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割，一般归所有权人。实际居住人的安臵问题，按照本市有关政策处理。

通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。

售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。

第三部分 集体土地上私有房屋的拆迁补偿问题

十三、集体土地上私有房屋的拆迁补偿款，如何确定权利人?

答：农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款，由房屋所有权人均等分割。

房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题，参照本《解答》第一部分关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。

第四部分 其他问题

十四、《解答》关于承租人、同住人等权利义务的界定是否作为拆迁人进行拆迁安臵补偿的标准对待?

答：本《解答》仅调整承租人、同住人等在取得拆迁补偿款以后，权利人相互之间对如何分割该款项产生的纠纷。

拆迁人与被拆迁人之间的安臵补偿关系，补偿标准等问题应受国务院《城市房屋拆迁管理条例》及本市的相关房屋拆迁规定的调整，不属于本《解答》调整的范围。

十五、本《解答》在审理案件时如何适用?

答：本《解答》下发前已经生效的案件，不再适用本《解答》。

鉴于相关规定以及本《解答》内容都还比较原则的现实情况，各法院民事法官在适用本《解答》意见处理案件时，对本《解答》尚未考虑周全的特殊情况，可以根据案件的具体情况酌情确定和调整当事人的拆迁补偿款份额。

二○○四年一月十二日

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沪府发〔2010〕5号

上海市人民政府印发关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

现将《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府 二○一○年二月十二日

关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见

旧区改造是重要的民生工作，是改善广大市民群众居住条件的重要途径，是本市住房保障体系建设的重要内容。为加快推进本市旧区改造工作，提高市民群众的居住水平，根据国务院召开的推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神及住房城乡建设部等五部门印发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）要求，现提出如下意见： 一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，根据党的十七大和市第九次党代会提出的发展目标，进一步统一思想认识，以加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市为契机，转变发展方式，切实改善民生，积极探索适合特大型城市发展规律的旧区改造机制，突出旧区改造公益性性质，把解决群众的居住困难作为旧区改造的根本目的，重点加快二级旧里以下房屋改造，使市民群众的居住条件得到明显改善。

二、基本原则

（一）坚持政府主导，各方参与。旧区改造涉及面广、公益性强，是各级政府的重要职责。要充分发挥政府统筹协调、组织引导的作用，在政策和资金等方面给予积极支持，并注重发挥市场机制的作用，动员社会力量广泛参与。

（二）坚持以人为本，依法改造。旧区改造要把解决群众住房困难、改善群众居住条件作为重要目标。确定改造地块和制订补偿安置方案，要充分尊重群众意愿，严格执行相关法律法规和规定，维护群众合法权益，切实让群众得到实惠。

（三）坚持科学规划，分步实施。旧区改造要根据本地区经济社会发展水平，实事求是，尽力而为，明确工作目标和任务。要从居住条件最困难、安全隐患最严重、群众要求最迫切的地块入手，有计划、有步骤地组织实施。

（四）坚持“拆、改、留”并举。旧区改造要严格界定改造范围，防止大拆大建。要坚持保护与改造相结合，宜拆则拆，宜修则修，注重保护历史风貌。对规划保留的建筑，可通过综合整治，提高居住质量，完善使用功能。

三、工作目标和任务

2010-2012年：中心城区完成约240万平方米二级旧里以下房屋改造；继续开展旧住房综合整治；积极推进历史建筑和风貌保护街区保护性改造和整治。

“十二五”期间：中心城区完成约350万平方米二级旧里以下房屋改造。其中，长宁、卢湾、静安、徐汇等区基本完成二级旧里以下房屋改造。

郊区城镇地区应当对房屋结构差、安全隐患多、公共配套设施不全的危旧房实施改造。 四、政策和措施

（一）实行以土地储备为主的改造方式。对杨浦、闸北、虹口、黄浦、普陀等区的重点旧区改造推进项目，采取市、区合作土地储备的方式进行改造。 （二）积极推进旧区改造新机制

1.积极开展旧区改造事前征询居民意见工作。列入本市旧区改造规划范围内需要实施房屋拆迁的土地储备地块，应当在改造前征询居民意见，充分尊重居民群众意愿，在得到大多数群众支持的基础上组织实施。

2.完善居住房屋拆迁补偿安置方式。对新批准的房屋拆迁项目，居住房屋拆迁补偿应当根据被拆除房屋的房地产市场评估价格和价格补贴确定。拆迁旧式里弄房屋、简屋及其他非成套独用居住房屋的，可增加套型面积补贴。对按照补偿标准安置后居住仍然困难的动迁居民，根据房屋拆迁有关规定，可申请住房保障补贴。具体办法由市政府另行规定。

3.进一步规范房屋拆迁行为。在旧区改造房屋拆迁过程中，全面实行公示制度，做到拆迁过程全透明，安置结果全公开，保持政策前后一致，确保“依法拆迁”和“阳光拆迁”。要继续加强房屋拆迁公司管理，开展工作人员岗位培训，进一步提高工作能力和水平。

（三）设立市、区两级政府旧区改造专项基金。2010至2015年，市、区两级政府通过统筹土地出让收入、公有住房出售净归集资金及其增值收益、直管公有住房拆迁补偿款、财政预算安排资金等方式，分别设立市、区旧区改造专项基金。旧区改造专项基金主要用于二级旧里以下房屋改造，市级基金重点支持杨浦、闸北、虹口、普陀、黄浦等区的市政府确定的重点旧改地块改造。

（四）加快推进动迁安置房建设。制订本市保障性住房发展规划，进一步完善住房保障体系，优先安排土地供应计划，加快保障性住房建设。2008至2012年，建设供应约30万套动迁安置房用于旧区改造、重大工程建设等居民动迁安置。中心城区各区应当根据实际情况，进一步挖掘潜力，建设本区域就近动迁安置房，提供动迁居民多元选择安置。

旧区改造动迁安置房建设和通过收购筹集的旧区改造动迁安置房源，按照国家规定执行经济适用住房的税费优惠政策。对市政府批准的市属动迁安置房建设大基地，由所在区承担的外围市政道路、公交枢纽、给排水等项目，由市有关部门会同人口导出区研究相应的配套支持政策。

（五）鼓励金融机构信贷支持。对旧区改造项目，执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。各金融机构要积极支持旧区改造，创新金融产品，改善金融服务，合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目在信贷资金规模上给予支持。

（六）试行公积金结余资金贷款支持。按照住房城乡建设部等七部门《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，本市公积金结余资金在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的情况下，现阶段，可贷款支持中心城区旧区改造就近动迁安置房建设。

（七）加快处置旧区改造停滞地块。对已出让多年、尚未启动或部分启动又停滞的旧区改造地块，按照“政府主导、依法合规”的原则，采取积极措施，限期开发单位启动改造，由其承诺完成时间。对没有按时启动的地块，所在区政府应当与受让人商定土地使用权收回或依法启动土地使用权收回的程序。 （八）积极开展旧住房综合改造。通过对旧住房成套改造、综合整治、平改坡以及拆除重建等方式，多渠道、多途径地改善居民群众住房条件和环境质量。相关区应当编制完善历史风貌街区和优秀历史建筑保护规划，明确保留方式和用途，并积极开展保护性整治和改造。

（九）开展郊区城镇旧区改造。郊区城镇应当进行旧住房调查统计，摸清危旧房的数量和分布。有条件的区应当选择集中成片、群众要求改造呼声高的危旧房进行改造。 五、组织实施

（一）落实工作责任。各区政府是旧区改造工作的责任主体，要实行目标责任制管理，将有关工作情况纳入政绩考核范围。各区要把旧区改造工作摆上重要议事日程，建立主要领导对口联系重点推进项目制度，明确责任，落实机构，健全机制，确保本地区旧区改造工作顺利实施。市旧区改造工作领导小组办公室和相关部门要各司其责，密切配合，加强旧区改造统筹协调，强化服务指导，落实好各项政策和措施。 （二）编制规划计划。各区应当编制旧区改造规划和年度工作计划，因地制宜地制定项目实施方案，

并报市旧区改造工作领导小组办公室。市旧区改造工作领导小组办公室应当根据各区旧区改造规划和年度计划，会同相关部门编制全市旧区改造规划和年度计划、资金计划、房源供应计划，加强计划实施的监督和管理，确保旧区改造有序推进。

（三）鼓励各方参与。在旧区改造过程中，旧区改造、房屋拆迁管理部门应当建立第三方参与机制，邀请人大代表、政协委员、专业律师、社会公信人士和居民代表，和民政、信访、纪检监察、审计等部门以及街道，共同参与和监督旧区改造房屋拆迁工作，坚决制止和查处损害群众合法权益的行为。 （四）加强宣传引导。各级政府和有关部门要采取多种形式，加强旧区改造工作的宣传，帮助有关单位和市民群众正确解读有关法律、法规和政策，为旧区改造工作营造良好的舆论氛围；要建立信息公开制度，让市民群众及时了解旧区改造的实际情况，争取社会各界的理解和支持。

《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》解读

作者：未知 来源：网络 【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口】

前天，国务院法制办召开专家研讨会，听取了民法、行政法方面的专家对《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》(简称新条例)的修改意见。比起现行的《城市房屋拆迁管理条例》，新条例或将增加几大亮点，如政府拟专设部门负责拆迁和补偿;有望先补偿再拆迁;房主如对拆迁有异议可提起诉讼等。

昨日，重庆社科院法学所丁新正研究员在解读这些亮点时说，拟新增的亮点凸显出法治的进步，比较充分地保护了被拆迁人的合法权益，客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于社会和谐。

解读

亮点1

拆迁中拟先补偿再拆迁

拟专设部门负责拆迁补偿

记者：这样做对被拆迁人有何好处?

丁新正：目前，我市还没有明文规定补偿的先后顺序，拆迁中先斩后奏的事情时有发生，被拆迁人往往处于弱势地位。如果实行先补偿再拆迁，被拆迁人将有更多谈判筹码和选择余地。

记者：会不会因此出现更多“钉子户”?

丁新正：这是一个值得关注的问题。在维护被拆迁人的权益(私权)时，如何限制私权滥用也很重要。目前，在我市的“城中村”和城郊拆迁中，个别被拆迁人的要价超过市场价两三倍，有的动辄就要求赔五十万、上百万元，有关方面应当加以研究，如何更好地平衡个人利益与公共利益。

亮点2

拟专设部门负责拆迁补偿

记者：此举的作用何在?

丁新正：这有利于相关人员集中精力，更专业地解决拆迁方面的问题;也有利于拆迁人与被拆迁人的沟通，同时防止有关部门推诿塞责。

亮点3

拟对公共利益进行界定

记者：修公园或建酒店，在商业利益与公共利益面前，补偿是否会出现差异?如何防止打着公共利益旗号损害被拆迁人权益?

丁新正：补偿可能会有一些差异。地块的用途，开发前就有公示，市民可以监督。同时，市民可去规划主管部门查询。如果有变更，可向规划部门投诉。如果违法变更，利害关系人还可要求相关责任人担责。

记者：专家们现在研究探讨的是国有土地上的拆迁问题，那如何维护集体土地上村民的合法权益?

丁新正：目前，一些地方的村组治理比较混乱，村干部“一言堂”现象普遍存在，在土地使用权流转过程中，村民利益时常受到损害。建议学习河南“4+2”工作法，即“四议两公开”：党支部会提议、党支部和村委会“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议，决议结果公开，实施结果公开。

亮点4

被拆迁人不满意可以起诉

记者：采取这种途径维护权益的人多吗?

丁新正：现在的拆迁中，被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。新条例若明确此途径，发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。

一、城市房屋拆迁概述

（一）城市房屋拆迁的普遍性

我国始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然，近年来，为适应国家经济建设快速发展的需要，各地加大了房屋拆迁管理工作的力度。根据相关资料显示，“九五 ” 期间，全国城镇累计拆除房屋约3.3亿平方米，比“八五”期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量415万平方米，拆迁户近14万户，被拆迁人数近50万人。上海市1991年8月至2000年共拆除居住房屋2830万平方米，拆迁65万户居民住房，拆除了6907家单位的房屋。明珠地铁二期工程，一个项目就拆迁居民7000多户，拆迁面积21万平方米，拆除单位190个，面积15万平方米，拆迁资金29个亿，占项目总投资的22％。

大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的步伐，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。本应彰显政府关爱、较易赢得群众拥戴的“民心工程”，近年来在某些地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”，这种现象不容忽视。

二、 三）．当前我国城市房屋拆迁补偿的立法及其弊端

1991 年6月1日国务院发布了我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第78号，以下简称旧《条例》）。旧《条例》的对拆迁补偿的规定已不适应当前城市房屋拆迁工作的需要，主要是对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低。旧《条例》规定，对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。而对房屋的使用人则实行现房安置。两相比教，房屋所有人得到的补偿可能远低于房屋使用人，导致房屋所有人对拆迁的积极性不高，甚至产生抵触情绪；同时，旧《条例》对拆迁单位的资金运用缺乏有效的监管，出现由于拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿资金不能及时到位的情况。

针对这些弊端，2001年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）开始实施。到目前为止，取得了明显成效，但仍存在拆迁评估随意性大的问题。拆迁评估是否准确，决定了拆迁补偿是否公平、公正，被拆迁人的合法权益能否得到有效保证。一些评估机构违法操作，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估；甚至有些城市拆迁评估为独家经营，缺乏监督，评估实际难以达到市场价格的标准，损害了被拆迁人的合法权益，而被拆迁人对评估结果有异议时难以得到合理解决。

直击上海拆迁新政

以往要实施旧区改造，总是政府一方在推，老百姓被动接受;而今，上海的居民也可以通过新的征询制度，主动要求实施改造，真正将“要我迁”变成了“我要迁”。

上海市政府出台了《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》，提出了事前两次征询制度和居住房屋拆迁补偿安置新政策。

这被称为上海拆迁新政。与之前的拆迁最大的不同是，新政更看重折迁前的两次征询。第一次征询主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例达到规定要求的，列入改造计划。第二次征询主要征求居民对改造方案的意见，与居民签订附生效条件的《房屋拆迁补偿安置协议》，在一定期限内，居民签约户数超过规定比例的，协议正式生效并履行，并启动改造工作。

最重要的一条则是：如果第一次居民同意改造比例或第二次居民签约比例达不到规定要求的，则停止改造工作。

，查询电脑一直安放在大厅内，每天都被居民围着，触摸屏上内容很丰富，包括安置房源公示、已签协议公示、居住困难家庭认定结果等等。点击进入“已签协议公示”一栏，能查到每户已签约居民的安置清单，包括现住房屋的权证人、认定面积、评估价格、价格补贴、套型面积补贴，以及所得的面积奖励费、签约搬迁奖励费、就近安置购房补贴等等，记者看到，安置补偿精确到了小数点后两位数字。 第二轮签订含附加生效条件的安置协议征询启动。

让张乐临没想到的是，一些为了选到好房子的居民4月25日就开始前来排队等候。张乐临和同事在大厅中安置了椅子，让他们在屋里排，夜间也留工作人员，准备矿泉水、方便面，陪着他们等了两天两夜。4月27日，第一天的签约率为“29.73%”，第一周的签约率为“45.95%”，每天的数字都在更新，而这些都在动迁信息触摸屏上真切显示。

5月25日下午1时，动迁信息触摸屏上显示签约率为“67%”，随着第246户居民在动迁协议上签上自己的名字，建国东路390地块第二轮征询提前14天获得通过，超过三分之二的居民同意了动迁方案，这也意味着这一地块的旧改将正式启动。

上海经过1992年启动“365”危棚简屋改造、2001年启动新一轮旧区改造、2006年启动“十一五”旧区改造，成效显著。从1992年至2005年，两轮拆旧改造共拆除旧房6900万平米，平均每年拆旧近500万平方米。尤其在最近十年，每年动拆迁居民7万~8万户，直接带来住房刚性需求约800万平方米。可见，旧区改造或动拆迁除了有力刺激了房地产业发展和经济增长以外，还改善了居民居住条件，又提升了城市面貌和综合实力，也促进了和谐社会建设。 积极开展旧区改造与住房保障结合的试点，按相关规定进行建设并予以支持。在规范拆迁补偿口径的同时，对住房面积小、收入低、无力自行解决居住困难的旧改地块家庭，开展由住房保障政策托底、通过住房保障解决“数人头”问题的试点；特别是要为更好地落实旧改地块居民多元化安置需求因地制宜地创造

条件，按照小户型保障型住房的标准，在动拆迁区域范围内建设与动迁安置适配的房源，用于动迁居民的就近和就地安置。在补充安置标准市场价值相同的前提下，提供货币安置、异地安置和就近安置等多样化的安置方式，给动迁居民更多选择，使中心城区的社会环境更趋和谐。

上海市高级人民法院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意

字体大小：大 | 中 | 小 2008-02-24 20:10 - 阅读：294 - 评论：0

上海市高级人民法院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见（试行）

（２０００年１２月１３日上海市高级人民法院审判委员会第６１次会议原则通过） 沪高法（２０００）６８７号

１．本意见所称房屋拆迁民事案件，是指拆迁人和被拆迁人之间因城市房屋拆迁而发生争议，从而提起民事诉讼的房屋拆迁协议纠纷、要求安置补偿纠纷，及要求拆迁赔偿等案件。

未取得拆迁许可，由于村镇建设等需要使用集体土地而发生的平等主体之间因拆除房屋引起的争议，不属于本规定所称房屋拆迁民事案件。

２．在拆迁期限内，拆迁人起诉要求被拆迁人履行协议中关于搬迁义务的，应裁定不予受理或驳回起诉，并告知拆迁人根据拆迁有关法律规定，依程序向区、县房管局申请限期拆迁，由区、县房管局报请同级人民政府作出责令限期搬迁的决定。

３．在拆迁期限内，被拆迁人和拆迁人未签订拆迁协议，被拆迁人起诉要求拆迁人安置补偿的，应告知其根据拆迁法律规定，申请房管部门进行拆迁裁决。

４．房屋拆迁民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管辖。

５．审理中，对于涉及拆迁协议中未起诉的私房产权人、公房使用权人的，应将其列为第三人，但原告未就拆迁协议起诉，仅要求拆迁安置的除外。

６．拆迁人委托拆迁，被委托单位以自己名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，由拆迁人承担有关

民事责任。

７．被拆迁房屋为共有产，拆迁人和部分共有产人签订协议，或部分共有产人以其余共有产人的被委托人身份签约，其余共有产人要求确认协议无效，经审查委托关系不能成立的，应予支持；部分共有产人以个人名义签约，并保证承担法律后果，但无证据证明其他共有产人同意，其他共有产人要求确认协议无效并予以安置的，应予支持。

人民法院判决确认协议无效的，应同时判令返还财产或赔偿损失，对被拆迁人提出要求安置诉讼请求判决支持的，应要求拆迁人提供相应房源，如拆迁人无房源的，可视情况参照货币化安置的有关政策规定，判决货币安置。对按规定可回搬安置，但拆迁人又无法提供房源的，可参照回搬地区的同类房屋，判决货币安置。

８．拆迁安置协议合法有效，但由于拆迁人的原因，致拆迁协议安置房源无法落实，应判令拆迁人另行提供房源安置或支付同等价值的货币。

９．私房所有人放弃保留产权，且户口不在拆迁范围内的，拆迁人就拆迁安置补偿仅与私房所有人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分有效；拆迁人就拆迁安置补偿仅与房屋使用人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分无效。

１０．公房承租人与拆迁人签订拆迁协议侵犯其他使用人应有的被安置权，其他使用人起诉要求确认协议无效并要求安置的，应认定协议无效或部分无效，并判令拆迁人予以安置。

１１．私房所有人和个体工商户不一致的，私房所有人与拆迁人签订协议，处分个体工商户的权利，个体工商户就此起诉要求确认拆迁协议无效或要求安置的，应予支持。

１２．私房所有人的子女、亲属或其他同住人非经私房所有人明确委托，以私房所有人的名义签订协议，或以自己的名义签订协议，处分私房所有人的财产并取得安置补偿，私房所有人在知道自己权利被侵犯之日起二年内提出异议的，不以视为委托或授权为由驳回私房所有人的诉讼请求。

１３．拆迁双方在房屋拆迁裁决未撤销的情况下，又签订拆迁协议，后以拆迁协议纠纷诉至法院，要求确认拆迁协议无效的，人民法院不以裁决未撤销作为确认协议无效的理由。

１４．拆迁双方在拆迁期限届满后签订拆迁安置协议，引发纠纷诉至法院的，人民法院不以已过拆迁期限为由确认拆迁协议无效。

１５．拆迁协议中明确不予安置或者未明确是否予以安置的被拆迁人提起诉讼，未要求确认协议效力，仅要求拆迁人进行安置的，审理中可就其应否安置作出判决，而不审查协议的效力。拆迁人因此而要求确认拆迁协议无效的，应告知其另行起诉。

１６．拆迁协议当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人请求人民法院增加违约金的，人民法院可予以支持；约定的违约金过分高于损失，当事人请求人民法院适当减少的，人民法院可予以支持。 １７．协议对延长过渡期的过渡费约定低于有关规定的，按规定；高于有关规定的从约定。

事前征询制度:

在地块改造前，将开展两轮征询，充分听取市民群众改造意见。

第一轮，解决“愿不愿改造”的问题，征询改造区域居民意愿，当同意改造户数超过规定比例后，办理地块改造前期手续；

第二轮，解决“如何改造”的问题，征询房屋拆迁补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。

如果第二轮征询中，同意户数未达规定比例，则中止拆迁。今后如果再改造，仍然要实施征询程序。

“数砖头加套型保底”:

居住房屋的拆迁补偿安置，将以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴主要是针对缺乏煤卫设施的住户。而对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，纳入住房保障解决。

增加就近安置方式:

在实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式，以兼顾部分居民故土难离的情结。根据要求，各区在本区域范围内尽可能建造一些紧凑型、小户型的就近安置房，供居民选择。 杨浦

从上世纪90年代“365”危棚简屋改造，到本世纪初新一轮旧区改造，以至“十一五”期间中心城区二级旧里以下房屋改造，全市共拆除危旧房7000多万平方米，约120万户市民改善了居住条件。全市人均居住面积从1990年的6.4平方米，提高到2008年的16.9平方米，增长了1.64倍。今年2月，市政府出台了《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》。《意见》明确了今后几年旧区改造的目标、机制、政策和要求，并提出采取旧区改造事前征询制度、动拆迁补偿“数砖头加套型保底”和增加就近安置方式等三项新机制，加快推进上海旧区改造工作。

事前征询制度采取两轮征询办法。第一轮，解决“愿不愿改造”问题。由街道牵头，征询居民改造意愿，同意改造户数超过90%以上，进入第二轮；第二轮，解决“如何改造”问题，由改造单位牵头，征询居民改造方案，在一定期限内签约居民超过三分之二，协议生效，启动改造。

动拆迁补偿“数砖头加套型保底”制度，以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的套型面积补贴和价格补贴，并折算为货币补偿金额。在此基础上，由被拆迁人选择货币安置、或与货币安置等同价值的就近、异地等安置方式。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人、房屋承租人，实施托底解困，解决居住问题。

增加就近安置方式，在完善现有货币补偿和异地安置方式的同时，各区应因地制宜、挖掘潜力，在本区域范围内尽可能建造一些紧凑型、小户型的就近安置房，供居民选择。目前，中心城区各区都在规划选址，杨浦、闸北、徐汇、普陀等区就近安置房项目已开工建设。

本市旧区改造情况以及市政府印发的《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》的主要精神。

2009年，在市委、市政府的正确领导下，市、区相关部门认真贯彻落实市政府《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》精神，积极开展旧区改造事前征询制度、居住房屋补偿安置“数砖头+套型保底”政策和提供就近安置方式等新机制试点，旧区改造工作取得了新的突破。去年，中心城区共拆除二级旧里以下房屋100.4万平方米，受益居民3.6万户。

去年中央经济工作会议要求各地将棚户区改造作为保增长、调结构与惠民生的重点工作，有计划地全面推进。最近，经国务院同意，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行等出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据中央精神和上海旧区改造工作实际，2月14日，市政府印发了《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》，要求全市进一步加大力度，把改善群众的居民条件作为旧区改造的根本目的，重点加快二级旧里以下房屋改造，使居民群众的居住条件得到明显改善。

下一步本市旧区改造工作目标任务：2010-2012年中心城区完成约240万平方米二级旧里以下房屋改造；“十二五”期间，中心城区完成约350万平方米二级旧里以下房屋改造，其中：长宁区、卢湾区、静安区、徐汇区等基本完成二级旧里以下房屋改造。同时，郊区城镇应对房屋结构差、安全隐患多、公共配套设施不全的危旧房实施改造。

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