2007年上半年武汉房地产分析报告

2007年上半年武汉房地产分析报告

2007年上半年中国（武汉）房地产形势分析报告

上部：中国房地产市场形势分析与趋势预测（2007年1—5月份）

（一）、政府类房产投资加速，房企应避免与政府竞争

1-5月，全国城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%，与去年同期30.3%的涨幅相比有所下降。可见政府的宏观紧缩政策已经起到了一定作用。

1-5月，全国房地产开发投资完成7214亿元，同比增长27.5%。其中：商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%；经济适用住房投资208亿元，增长39.4%，这是中国政府类房产开发投资6年徘徊低位以来，首次高速增长。

1-5月，全国房屋施工面积15.67亿㎡，增长21.9%。其中，住宅施工面积12.21亿㎡，增长23%；办公楼施工面积6416万㎡，增长16.6%；商业营业用房施工面积1.79亿㎡，增长11.8%。

大家顾问认为：政府类房产建设已经有了实际进展，按照一年半的生产周期，预计2008年下半年开始，中国政府类房产供应将增长30%以上，未来几年政府对于小面积、低配置的房产供应将持续加大。因此发展商应该对此予以回避，建设中高档房产将可避免与政府类房产发生正面冲突。

（二）、楼市外资暴涨89.9%：币值重估改变房地产游戏规则

1-5月全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，增长26.2%。其中，国内贷款为2818亿元，增长28.8%；利用外资222亿元，增长89.9%；企业自筹资金4120亿元，增长26.7%。其中外资最为突出。

大家顾问认为：按经济界主流估算，在人民币约每年对外升值5%的背景下，借外债可以获得稳定人民币升值的收益，也因此具有更好的竞争力战胜内资，房地产主流打法已经改变。

（三）、房价续升：一线城市冲刺，二线城市开始发力

据国家发改委、统计局数据显示，今年1-5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比环比继续上涨。新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上涨幅度均超过5%，而新建商品住房销售价格同比上涨6.6％，其中：

1、分类别看：普通住房上涨7.2%涨幅最高；经济适用房为2.0%、高档住房6.5%；

2、分地区看：70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨。涨幅较大的城市有：北海 15.1％、深圳 12.3％、温州 10.9％、北京 10.3％、蚌埠 10.2％、南京 9.2％。

2007年上半年武汉房地产分析报告

3、二手住房：销售价格同比上涨6.8％，涨幅较大的城市有：北海 15.1％、深圳 13.9％、蚌埠 10.9％、北京 9.7％、郑州 9.7％、大连 8.2％；

4、非住宅商品房销售价格同比上涨5.3％，其中：办公楼上涨7.8%最高、商业娱乐用房上涨5.1%、工业仓储用房上涨3.3％。

大家顾问认为：一线城市北京、深圳开始如两年前的上海高速冲刺，而二线城市尤其是二线中心城市也开始发力，空间似乎更大。类别上，写字楼品种也开始受到资金青睐。

（四）、上市房企市值大增：行业集中度不可避免将趋于集中

从房地产上市公司来看，核心优质地产公司市场占有率呈稳步增长态势，在本币升值的大前提下，行业增长前景和业绩的可持续增长将被长期看好。

大家顾问认为：伴随着通胀因素、资产价值溢价以及短期内人民币升值的加速都将共同推动地产股走强。在竞争中上市房企处于有利地位，行业集中度将面临进一步提高。

（五）、未来国家政策调控趋势

1、后继政策将是微调、渐进式的

从政府态度判断，在下半年，即使国家再出台宏观政策，应该会采取逐步紧缩的政策防止过热，渐进式的微调防止经济出现大起大落。

2、货币财政双管齐下

在金融政策方面，下一步货币政策紧缩力度将进一步加大，预计将上调存款准备金率和利率，同时进行信贷控制，特别是查处商业银行信贷资金违规流入股市。

3、调控或将加力，前景仍然看好

近期宏观经济数据及有关政策表明，未来一段时间内，力度更大的调控政策的出台可能有所提高，但从长期来看，因调控而导致硬着陆的风险依然较低，中国的投资前景仍然被看好。

大家顾问认为，未来可能出台的政策有：第一，通过行政措施更为严格地控制供地和贷款，对工业投资项目严格执行环保标准，控制新开工项目；第二，上调针对各种高能耗产品的出口税，开始征收与环保相关的税项；第三，取消利息税，以缓解银行存款的流出；第四，基准利率上调27个基点，并通过上调存款准备金率和发行央行票据加大资金回笼的力度；第五，允许人民币加快升值步伐。第六、房价上涨加剧担忧，预计年底前还会加息两次。 下部：武汉房地产市场分析及趋势预测（2007年1~6月）

作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。

2007年上半年武汉房地产分析报告

（一）、武汉经济与楼市进入质变期

1、2007年GDP有望破三千亿。2007年1季度武汉市GDP为782.93亿元，全年可能实现3000亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段。

2、享受型高档商品消费增长明显。1-6月份，城镇居民人均可支配收入7550.75元，同比增长16.7%。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%；增幅较高类别依次为：金银珠宝类增长55.6%，汽车类增长40.6%。随着收入增加，人们生活水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。

3、房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。1-5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，投资速度适度。同时，较全国27.5%的增长速度低3.7%。可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投资空间。

4、全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。1－6月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万㎡，约为去年同期的88％。楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素。

5、主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。2007上半年主城区共成交23宗土地，累计面积153.91万㎡，累计可建规模507万㎡，超过2006全年指标。

6、销售面积一路创高，比去年同期增长24％。2007年1－6月全市商品房网上备案销售面积达631.57万㎡，与去年同期相比增长24.10%；全市登记备案销售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。

7、住宅均价突破4000元/㎡。2007上半年，武汉成交金额累计达280亿元；成交均价为4436元/㎡。其中，商品住房均价为4187元／㎡，主力价格区间整体上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到总成交量约六成，已成为“主力房价。

8、90㎡以下小户型交易量占比接近1/3市场份额。2006年1-6月，据房地产市场信息网数据显示90㎡以下12993套、90-120㎡户型12864套，分别为新增供应总量的33.17％、32.84％。而从市场销量看，90平方米以下的户型占总成交量的30.44％，接近1/3市场份额。

（二）、2007年上半年武汉楼市盘点

1、非中心城区成交量扩大，光谷居首。

2007年1-6月份，非中心城区成交量占整体成交的比例较过去明显放大，主要为关山、金银湖、古田片区。其中光谷区域销售套数月成交接近2000套/月，高居非城区之首，而且与去年同期相比，价格涨幅高达28%，同居各区之首。

2007年上半年武汉房地产分析报告

在汽车、快速交通网络的大力建设和大武汉城市圈建设政策支持下，武汉的城市规模进一步扩大——亚中心迅速崛起。表现在房地产上便是亚中心区域房价及销量的迅速提升，而首当其冲为光谷片区。教育产业资源基础上，家乐福、大洋百货、天河环艺的成功签约、世界500强企业美国EDS正式入驻、武钢高新产业园行将开建、富士康动工、光谷步行街逐渐成型 一时间，商业、工业、房地产业等相互促进，将光谷楼市推向新高潮。

2、高端供应减少，武昌中心区迎来鼎盛时代。

一方面是福星惠誉、华润、金地、融侨、复地等地产大鳄在土地市场规模化拿地，预示未来区域大型高端精品住宅形成；另一方面随着如楚世家、华润 凤凰城、锦江国际城进入尾盘期，而金都汉宫、水岸星城等项目进入强销期，2007年上半年武昌中心区高端楼盘供应减少，促使量价齐升，市场空前活跃，价格提升300-700元/㎡不等，赶超汉口高端项目约1000元/ ㎡。而作为武汉高端楼盘代表之作，水岸星城2期天地赏开盘当日销售了280套，成交金额突破三亿，销售单价从1期高层5000元/㎡提升到目前7000元/㎡。

3、 地域原始属性改变，“高增值空港片区”促使金银湖“复活”。

随着武汉天河机场2号机楼扩建2007年底投入使用，武汉将成为全国第四大空港，沉寂多年的金银湖区域在经历生态环境阶段、产品品质阶段之后，2007年因城市界面效应重新焕发青春，区域价值被极大发现。

从生态走向空港，以“机场财富干线、城市门户、原生双水岸、首席趋优社区”定位的银湖翡翠，紧跟武汉城市发展脉搏，改观与提升金银湖区域原始属性价值，区域价值获得重估，销售强劲：5月份成交104套，以绝对姿态高居区域销售排行榜之首；6月销售继续热销旺势。高增值空港片区改变着区域属性，引领武汉业界，更渗透于深圳、上海等一线城市，受到大批城际客户青睐。

4、开发企业二十强占领全市近三成市场份额

全市现有600多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的30%以上，与国内一线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。另一方面，今年二十强中，上市公司占据六席，显示了上市公司可持续发展的优势，未来二十强企业将是上市公司的天下。

5、惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。

上半年武汉楼市大热：一方面是购房者的“抢购”，一方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为2007年度销售旺季中的“流行语”。对于处于后期仍有一定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度、减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。

6、万科、华润、福星惠誉区域霸主陆续诞生，引领楼市新发展。

2007年万科武昌、汉口中心城区的 “双金色”计划；光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续300亩地块，万科西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。同样，华润集团上半年在土地市场竞得

2007年上半年武汉房地产分析报告

中南、汉钢、杨园3宗用地完成中心城区部署；武汉本土名企，蝉联四届武汉开发企业亚军的福星惠誉收购6月低调收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。

7、武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。

由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。随着楼市格局的打开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。

8、武汉：外资重地

近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。荷兰ING联姻金地、大摩入股世茂滨江、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南 外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过5000个的外商投资项目，60多个世界500强企业。在这些优势的条件下，境外资本看好武汉地产是大势所趋。

9、武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性

2007年上半年，武汉市商品住房均价为4187元／㎡，比2006年上涨14％，与此同时，深圳涨幅高达64%、北京涨幅更甚达70%、广州涨幅达39%。同时这一价格水平仅相当于深圳2001年，上海的2002年，广州的2003年。与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/e2t1.html