万科金色城市小户型度营销策略方案 2009-66页

万科金色城市 09四季度策略探讨 小户旺销，价格居高后如何延续 的思考

纲

要回顾与发现 市场与竞争 消费者分析 品牌策略 传播策略 视觉表现

回顾与发现

前身为地杰国际城(1、2期) 上市时间 2006年6月1日始

现为金色城市(原地杰3 期) 5月27日

加推房源108套 7月25日

单价 总价

6500 60-200万

16700-19000(装修1500) 120-180万23400.5平米 70%

2000010000平米

供应(总) 32.5万平米 当时销 售罄 现在余 现二手房 单价11000-12000/平方 价格 涨幅 接近100%

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销售：顶楼层和低楼层消化不畅，说明蓄水量不足就上马，应该是为了赶市场回暖的潮 流之举,同时70-90平户型的销售在现在市场下并非难度产品,故而考验在以后 推广：形象比较成功，已经完全脱离了 曾经很有知名度的 地杰国际城的范围，完全被 纳入了万科的品牌轨道

形象塑造比较成功 销售价格已经居高不下

有效客户群尚未完全认知项目品牌价值深化低于价格增涨

光芒· 未来· 城金色城市品牌导入

倾“城” 看“城” 恋“城” 2009国际家庭居住解决方案代表者 推“城”

看“人”

形象：主题成系列，诉求仍然停留在形象导入状态中，与消费者相直接 关联的未作大量叙述和推广

形象概念巨大，传播核心不细节化， 旺销得益于市场非理性

已经被消费者认同，成功完成了土 地价值的诉求，但价格已超过预期 形成瓶颈

主要依托万科品牌来演绎项目价值，后续 的体量是否拥有支撑，新鲜过后如何沉下 心来，宣传与实际产品力之间如何回避落 差，是本案是否延续旺销的重点

以上我们的发现正是接下来年我们需要努力的方向……

市场与竞争

万元精装公寓的概念

湖滨一号 15000 翰庭 17000 星湖国际 11000

中茵皇冠 25000 天域 17000 新天翔广场 10000新地国际公寓 13000

双湖阵营

朗诗国际街区 14000

狮山阵营

星屿仁恒 11000

身份标签：成熟地段、资源占有、优良品质

20000元的高档公寓目前主要集中在浦东比较接近中心区的外向型经济发达的新兴城区； 在城区规划、生活环境等各方面体现科学合理、人性适居的优势； 政府大力发展房地产，引入国内一线开发品牌，培育了优良的竞争环境和成熟的消费群体； 地产品牌、精装品质、高科技含量成为衡量项目是否高档的标志； 占据稀缺资源成为提升高档公寓价值的关键因素

DNA检测

身份标签之一

造城，非优质区位 花木，非高档环境

身份标签之二

花木，是成熟的市场 价格，超理性的价格

本案产品力全同一线地产品牌 采用一线品牌的成品精装修 考虑七大居住细节的成品精装修 装饰建筑立面 充满人性化的规划 百万造城

计划 完善未来生活配套

身份标签之三

万科，一线号召力 品质，领先产品力

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/e25i.html